Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 10/00325
30 december 2010
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X] te [Z], belanghebbenden,
gemachtigde mr. J.K.A. van Loo, advocaat te Amsterdam,
tegen de uitspraak in de zaak no. SBR 09/2410 van de rechtbank Utrecht in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente De Ronde Venen,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2008 voor het kalenderjaar 2009 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 858.000.
[X] heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend.
Bij uitspraak van 11 augustus 2009 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. [X] heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Utrecht (hierna: de rechtbank).
1.3. Op 28 augustus 2009 is [X] overleden.
1.4. Bij uitspraak van 12 april 2010, verzonden op dezelfde dag, heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.5. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 26 mei 2010, aangevuld bij brief van 1 juni 2010. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2010. Tijdens de zitting zijn de zaken 08/00943 en 10/00325 gelijktijdig behandeld. Alle gedingstukken van deze zaken worden geacht in de andere zaak te zijn ingebracht. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
De onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een kadastraal perceel met een oppervlakte van 1.122 m² en daarop een villa, type semi-bungalow, gebouwd in 1977, met een inpandige garage van 60 m³. De woning is gelegen aan het water in een wijk met soortgelijke woningen.
3. Geschil in hoger beroep
Evenals voor de rechtbank is in geschil de voor de woning vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2008.
4. Het oordeel van de rechtbank
4.1. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Belanghebbenden worden daarin aangeduid als ‘eiser’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’:
“2.1 Op grond van de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een systematische methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
2.2 Eiser betwist de door verweerder vastgestelde waarde van € 858.000,- en wijst in dat verband op een taxatierapport van 23 september 2008 waarin de woning door [A] Makelaars op € 760.000,- is getaxeerd en de nadere onderbouwing bij brief van 30 maart 2009 van makelaar [A], waarin een aantal vergelijkbare woningen wordt vermeld. Eiser legt ter onderbouwing van zijn beroep zijn hoger beroepschrift over waarin naar de eerder ingebrachte taxatierapporten wordt verwezen van respectievelijk [C] Makelaars, [B] Makelaars en [A] Makelaars als voornoemd, waarbij de woning is getaxeerd op respectievelijk € 700.000,- , € 775.000,- en € 760.000,-. Verder wijst eiser kort voor de zitting op een taxatierapport van [C] makelaars van 14 januari 2010, waarin de woning op € 675.000,- is getaxeerd. Volgens eiser laten alle vier de taxatierapporten zien dat verweerder de woning op een te hoge waarde heeft vastgesteld. Dit komt volgens eiser onder meer omdat ten onrechte voor de grootte van het perceel wordt uitgegaan van 1.122 m², terwijl daarvan 160 m² bestaat uit water.
2.3 Nu eiser de waardebepaling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2008 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum. Verweerder heeft de vergelijkingsmethode toegepast en dient aannemelijk te maken dat ten aanzien van de waardebepalende factoren - zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit en bouwjaar - in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de referentiewoningen.
2.4 Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn waardevaststelling verwezen naar het door taxateur [E] opgestelde taxatierapport van 3 november 2009. Volgens dat taxatierapport gaat het om een villa, type semi-bungalow, met een inpandige garage. De inhoud van de woning bedraagt 900 m³. De totale grondoppervlakte bedraagt 1.122 m². De taxateur heeft de onroerende zaak vergeleken met vier referentiewoningen, te weten een vrijstaande villa/landhuis aan de [k-straat] 39 en drie vrijstaande semi-bungalows aan de [l-straat] 6 en 136 en [h-straat] 56, alle gelegen in [Z]. Deze woningen zijn verkocht op respectievelijk 24 december 2007, 15 september 2008, 1 augustus 2008 en 2 februari 2007 voor respectievelijk € 1.235.000,-, € 675.000,-, € 695.000,- en € 720.000,-. Op basis van de vergelijking met deze woningen heeft de taxateur geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op € 858.000,- moet worden vastgesteld.
2.5 Naar het oordeel van de rechtbank zijn de vier vrijstaande referentiewoningen in beginsel voldoende vergelijkbaar met het object en zijn de verkoopdata niet te ver verwijderd van de waardepeildatum, zodat verweerder deze woningen als uitgangspunt heeft kunnen gebruiken voor de waardering van het object. Bij de vergelijkingsmethode is het immers niet noodzakelijk dat sprake is van geheel identieke, dan wel van identiek gelegen woningen.
2.6 De rechtbank is van oordeel dat verweerder met behulp van het taxatierapport, het verweerschrift en zijn toelichting ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt wat de betekenis van de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de onroerende zaak is voor de waarde van de onroerende zaak. Aan de hand van de in het taxatierapport opgenomen waardeberekening is de prijs per vierkante en kubieke meter inzichtelijk gemaakt en een vergelijking gemaakt met de referentiewoningen. Ook heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat met de onderlinge verschillen voldoende rekening is gehouden. Hierbij overweegt de rechtbank dat de referentiewoning aan de [k-straat] die weliswaar tien jaar later is gebouwd, maar een vergelijkbaar aantal vierkante en kubieke meters heeft, vlak voor de waardepeildatum is verkocht voor een hoger bedrag dan de vastgestelde WOZ-waarde van de onroerende zaak van eiser.
2.7 De door eiser in beroep ingebrachte brief van makelaar [A] van 30 maart 2009 doet aan het voorgaande niet af. Een duidelijke waardeopbouw van de daarin vermelde woningen ontbreekt. Hierdoor is niet inzichtelijk in welke mate de waarde van de grond, de opstallen alsmede de overige kenmerken van de volgens de makelaar vergelijkbare woningen bijdragen aan de waarde van de onroerende zaak en is niet inzichtelijk hoe is gekomen tot een WOZ-waarde van € 760.000,-. Eveneens ontbreken bij een deel van de genoemde woningen de transactiedata en de hoogte van de transacties (bijvoorbeeld [b-laan 5], [c-straat 6] en [d-straat 8]), dan wel zijn de transactiedata te ver van de waardepeildatum gelegen (n-straat 24, [s]weg 18). Bovendien geven de vermelde vraagprijzen nog niet de waarde in het economisch verkeer aan. Zoals ook ter zitting door verweerder is toegelicht, zijn de overige door makelaar [A] genoemde woningen eveneens niet goed vergelijkbaar vanwege het type woning en de grootte van het perceel ([e-straat] 5) en de ligging ([f] weg 7 en [g]weg 41). Van de genoemde woningen is de enige vergelijkbare woning [h-straat] 56, de woning die ook in verweerders taxatierapport is opgenomen.
2.8 Ten aanzien van het recent voor de zitting overgelegde taxatierapport van [C] Makelaars van 14 januari 2010 overweegt de rechtbank dat niet gebleken is dat eiser dit rapport niet eerder heeft kunnen overleggen. Nu verweerder daarvan ook pas vlak voor de zitting kennis heeft kunnen nemen, zal de rechtbank dit buiten de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn, en derhalve te laat, ingezonden rapport wegens strijd met een goede procesorde buiten beschouwing laten.
2.9 Anders dan eiser wenst te betogen met het overleggen van de brief van 30 maart 2009 van makelaar [A] en met de verwijzing naar de door hem ingebrachte taxatierapporten, heeft verweerder aan de hand van diens taxatierapport naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum. Niet aannemelijk is geworden dat het feit dat het perceel voor een klein deel bestaat uit (sier)water een waardedrukkend effect zou hebben.
2.10 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, kunnen door eiser aangevoerde gronden niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat de rechtbank het beroep ongegrond verklaart. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen”.
4.2. In de procedure met kenmerk 08/00943 heeft de rechtbank in 2.5 van haar uitspraak met kenmerk SBR 07/2851 het volgende beslist:
“2.5 De rechtbank ziet geen aanleiding eiseres te volgen in haar standpunt dat de in het taxatierapport vastgestelde inhoud en grondoppervlakte niet juist zijn. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de vermelde inhoudsmaten de bruto-inhoudsmaten zijn berekend aan de hand van bouwtekeningen. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de juistheid van die stelling te twijfelen, omdat dit de gebruikelijk[e] methode is voor de inhoudsberekening door taxateurs. Nu eiseres uitgaat van inwendig berekende maten, zijn de uitkomsten van deze berekeningen niet vergelijkbaar met die van verweerder en zijn deze uitkomsten in elk geval onvoldoende reden om de taxatie van verweerder als onjuist te bestempelen”.
5. Standpunten van partijen
5.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van de zitting.
5.2. Belanghebbenden voeren in hoger beroep aan dat ten onrechte voorbij is gegaan aan de door hen overgelegde taxaties en dat in het taxatierapport van de heffingsambtenaar het object [k-straat] 39 ten onrechte als vergelijkingsobject is gebruikt.
Voorts stellen belanghebbenden dat ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat de inhoud van de woning maar 730 m3 is, dat het perceel voor 160 m2 uit water bestaat en dat sprake is van inpandige geluidsoverlast van de houten tussenvloer.
5.3. De heffingsambtenaar stelt dat de taxaties van belanghebbenden tekort schieten in beschrijving en aanduiding van het object en onderbouwing van de waarde. De inhoud van de woning is volgens de heffingsambtenaar 900 m3, het perceel bestaat voor 136 m2 uit water en zowel dit als de houten tussenvloer leiden niet tot een lagere waarde.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Ter zitting van het Hof is vastgesteld dat het taxatierapport van [C] Makelaars van 14 januari 2010 zonder bezwaar van partijen bij de behandeling in hoger beroep kan worden betrokken. Het Hof betrekt dat stuk in zijn oordeel. Derhalve behoeft de gang van zaken bij en rond de zitting van de rechtbank en het niet verlenen van uitstel daarvoor geen verdere bespreking.
6.2. Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de last rust aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft daartoe een door [T] b.v. ([T]) op 3 november 2009 opgemaakt taxatierapport overgelegd waarin de waarde door de taxateur [E] is vastgesteld op € 858.000. Belanghebbenden stellen terecht dat het in dit rapport genoemde object [k-straat] 39 buiten beschouwing moet blijven omdat het onvoldoende vergelijkbaar is met de woning. Het Hof is van oordeel dat de overige in het rapport genoemde objecten [l-straat] 136, [l-straat] 6 en [h-straat] 56 en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport en de daarop in de stukken en ter zitting door de taxateur gegeven toelichtingen blijkt dat deze zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen die objecten en de woning, zoals type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte. Met betrekking tot de stelling van belanghebbende dat in het taxatierapport is uitgegaan van een verkeerde inhoud van de woning onderschrijft het Hof het in 4.2 opgenomen oordeel van de rechtbank en maakt het de daarin opgenomen overwegingen tot de zijne.
6.3. Het Hof is van oordeel dat het taxatierapport van [T] ook indien het object [k-straat] 39 buiten beschouwing wordt gelaten, voldoende grondslag biedt voor de daarin getaxeerde waarde. Het Hof ziet evenals de rechtbank in de door belanghebbenden overgelegde taxaties onvoldoende aanleiding om de door de heffingsambtenaar vastgestelde en met het taxatierapport van [T] onderbouwde waarde voor onjuist te houden en is van oordeel dat deze taxaties van onvoldoende gewicht zijn om afbreuk te doen aan de door [T] getaxeerde waarde. Daartoe overweegt het Hof nader als volgt.
De door [F] van [C] Makelaars in zijn brief van 17 juli 2007 vermelde waarde-indicatie en door [B] RMT op 18 april 2008 en [A] RMT op 17 april 2008 opgestelde waardeverklaringen acht het Hof te summier. Hierin zijn geen vergelijkbare verkooptransacties opgenomen en is geen waardepeildatum vermeld. Deze gegevens ontbreken eveneens in het taxatierapport van [A] Makelaars van 23 september 2008. Met betrekking tot het overgelegde stuk ‘objectvergelijking [C] Makelaar o.z.’ is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar in zijn brief van 8 mei 2008 voldoende heeft gemotiveerd waarom de in dit stuk opgenomen vraagprijzen en verkooptransacties gelet op de verschillen tussen de desbetreffende objecten en de woning geen indicatie opleveren dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Hetzelfde heeft te gelden voor de brief van [A] van 30 maart 2009. Het Hof volgt ten aanzien van deze brief het in 2.7 van de uitspraak van de rechtbank opgenomen oordeel en maakt de overwegingen van de rechtbank tot de zijne.
In het door belanghebbenden ingebrachte taxatierapport van [C] Makelaars van 14 januari 2010 is ook geen waardepeildatum vermeld. Bovendien is de waarde in dat rapport bepaald op een tijdstip dat, zoals de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift terecht heeft gesteld, mede gelet op de gevolgen van de kredietcrisis in de tussenliggende periode, te ver verwijderd is van de waardepeildatum 1 januari 2008.
6.4. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar hebben belanghebbenden met hetgeen zij overigens hebben aangevoerd omtrent de ligging en indeling van de woning, zoals de grote vide en houten tussenvloer, en het feit dat een deel van het perceel bestaat uit water, niet aannemelijk gemaakt dat van die omstandigheden een dusdanige invloed uitgaat dat op grond hiervan nog een aanpassing moet plaatsvinden van de in het taxatierapport van [T] vastgestelde waarde.
6.5. Het Hof is van oordeel dat de taxatie van de heffingsambtenaar deugdelijk is. Hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd doet daaraan, gelet op hetgeen in 6.3 tot en met 6.4 is overwogen, geen afbreuk. Hieruit volgt dat de heffingsambtenaar het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Slotsom
6.6. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7. Proceskosten
Nu belanghebbenden in het ongelijk worden gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Aldus gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter, J. den Boer en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 30 december 2010 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.