Uitspraak
zaaknummer 200.059.951/01
1 maart 2011
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT,
advocaat: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS
DANIËL STALPERTSTRAAT 2/RUYSDAELSKADE 75-77 TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. D.I. Madunic te Amsterdam.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [appellant] en de VvE.
1. Het procesverloop
1.1. Bij dagvaarding van 10 maart 2010 is [appellant] in
hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 23 december 2009, gewezen onder num¬mer 433236/HA ZA 09-2279 tussen hem als eiser en de VvE als gedaagde.
1.2. [Appellant] heeft van grieven gediend en bescheiden
in het geding gebracht, met conclusie overeenkomstig de appeldagvaarding. Daarin is gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen en de VvE zal veroordelen tot terugbetaling van hetgeen [appellant] reeds aan haar heeft voldaan ter voldoening aan het vonnis van de rechtbank, vermeerderd met wettelijke rente, zulks met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3. De VvE heeft geantwoord en bescheiden in het geding
gebracht met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Hierna heeft [appellant] nog een akte genomen, waarbij hij bescheiden in het geding heeft gebracht.
1.5 De VvE heeft een antwoord-akte genomen.
1.6 Tenslotte hebben partijen om arrest gevraagd.
2. De feiten
2.1 Tussen partijen bestaat geen geschil over de juistheid van de door de rechtbank in het bestreden vonnis onder r.o. 1, sub a tot en met g, als vaststaand aangemerkte feiten, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
Het gaat in deze zaak, voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.
2.2 [Appellant] is sedert 14 maart 2007 eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de woning gelegen op de derde verdieping en een berging op de vierde verdieping van het pand [adres] te [plaats]. [appellant] heeft het appartementsrecht gekocht van [X] en [Y]. De koopovereenkomst bevatte de bepaling dat koper ([appellant]) ermee bekend was dat de zolderverdieping (‘alle bergingen’) door verkoper wordt verbouwd tot één nieuw appartementsrecht en dat koper aan verkoper toestemming geeft de daarvoor benodigde werkzaamheden te doen uitvoeren. Tevens was in de koopovereenkomst opgenomen dat [appellant] geen bezwaar zal maken tegen de in verband met dat nieuwe appartementsrecht op te maken akte van wijziging splitsing.
2.3 Het pand heeft een gemeenschappelijk trappenhuis. In het daarvan deel uitmakende halletje op de derde verdieping bevindt zich de toegangsdeur tot het appartement van [appellant]. Via het laatste deel van de trap stond het halletje, ten tijde van de aankoop van het appartement door [appellant], in open verbinding met de vierde verdieping. Op deze verdieping, de zolder van het pand, bevonden zich de bergingen.
2.4 Op 5 september 2007 is in opdracht van [X] en [Y] in het halletje op de derde verdieping een tussenmuurtje geplaatst, met daarin een deur naar de inmiddels tot appartement verbouwde vierde verdieping. Eigenaar van dit appartement is [eigenaar].
2.5 [appellant] heeft bij [X] en [Y] geprotesteerd tegen de bouw van het muurtje en de daarin aangebrachte deur.
2.6 Bij vonnis van 10 april 2008 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam een vordering van [appellant] tot verwijdering van het muurtje en de deur afgewezen. Bij arrest van 3 maart 2009 heeft het gerechtshof te Amsterdam dit vonnis vernietigd en de vordering alsnog toegewezen.
2.7 Ter voldoening aan het arrest van 3 maart 2009 zijn het muurtje en de deur op de derde verdieping verwijderd. Tevens is op de vierde verdieping het daar aanwezige beschot van één meter rond de trap verhoogd tot aan het plafond en is daarin een deur gezet.
2.8 De vergadering van eigenaars van de VvE heeft op 20 april 2009 met een meerderheid van 90% van de stemmen besloten tot wijziging van de akte van splitsing, in die zin dat de deur naar het appartement op de vierde verdieping zal worden geplaatst in het halletje op de derde verdieping. Alleen [appellant] heeft tegen gestemd.
3. De beoordeling
3.1 In deze zaak ligt ter beoordeling voor de vordering van [appellant] tot vernietiging van het besluit van de VvE van 20 april 2009 op de voet van art. 5:140a BW. De rechtbank heeft de vordering afgewezen. Tegen dit oordeel en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen richten zich de grieven van [appellant].
3.2 Het besluit van de VvE van 20 april 2009 is een besluit als bedoeld in art. 5:139 lid 2 BW Pro: een besluit tot wijziging van de akte van splitsing, waarmee niet door alle appartementseigenaren is ingestemd, maar dat wel met een meerderheid van tenminste vier vijfde van de stemmen is genomen. Bij grief 1, 2 en 3 betoogt [appellant] dat art. 5:139 BW Pro in het onderhavige geval niet kan worden toegepast, omdat, zo vat het hof samen, dit artikel niet bedoeld is voor een geval als hier aan de orde is.
3.3 Meer specifiek stelt [appellant] bij grief 1 dat art. 5:139 BW Pro, dat een uitzondering vormt op de hoofdregel dat besluiten tot wijziging van de akte van splitsing enkel bij unanimiteit kunnen worden genomen, alleen toegepast behoort te worden wanneer het algemeen belang van de VvE betrokken is bij de beoogde wijziging van de akte van splitsing. In de onderhavige situatie is dit algemeen belang niet aanwezig, volgens [appellant].
3.4 Het hof kan de stelling van [appellant] niet onderschrijven. Art. 5:139 lid 2 BW Pro heeft een algemene strekking en beperkt zich in zijn toepassingsbereik niet tot situaties waarin het algemeen belang van de VvE aan de orde is. Ook uit de wetsgeschiedenis blijkt niet van zo’n beperkt toepassingsbereik. Het hof ziet dan ook geen grond voor aanvaarding van de rechtsopvatting dat art. 5:139 lid 2 BW Pro alleen ziet op gevallen waarin bij de beoogde wijziging van de akte van splitsing het algemeen belang van de VvE is betrokken, nog daargelaten dat niet duidelijk is wat daaronder precies zou moeten worden verstaan. Derhalve kan in het midden blijven of dat algemeen belang in het onderhavige geval aan de orde is.
Grief 1 faalt.
3.5 Bij grief 2 maakt [appellant] bezwaar tegen de overweging van de rechtbank dat art. 5:139 lid 2 BW Pro de aangewezen weg is om uit een impasse te raken als hier aan de orde is. Volgens [appellant] is art. 5:139 lid 2 BW Pro hier juist niet de aangewezen weg, omdat de bepaling volgens hem er niet voor bedoeld is om een minderheidseigenaar de wil van de meerderheid op te leggen.
3.6 Het hof overweegt dat art. 5:139 lid 2 BW Pro het mogelijk maakt dat besluiten tot wijziging van de akte van splitsing kunnen worden genomen, indien dat besluit wordt genomen met tenminste vier vijfde van de stemmen. Dit impliceert dat de wet het mogelijk maakt dat een vier vijfde meerderheid een minderheid overstemt, en dat in die zin de vier vijfde meerderheid de minderheid haar wil kan opleggen. Dit kan ook in een geval als het onderhavige, waarin het genomen besluit vooral het belang dient van de eigenaar van het appartement van de vierde verdieping, en waarin de strekking van het besluit is een deel van de gemeenschappelijke eigendom van de appartementseigenaren af te staan ten gunste van één van de andere eigenaren, en ten nadele van de minderheidseigenaar ([appellant]). Naar het oordeel van het hof is er dan ook geen grond voor de opvatting dat art. 5:139 lid 2 BW Pro in een geval als hier aan de orde is, niet zou kunnen worden toegepast.
Grief 2 faalt.
3.7 Bij grief 5 betoogt [appellant] dat unanimiteit bij besluiten van de VvE gewenst is.
Het hof overweegt dat wat hiervan zij, dit er niet aan in de weg staat dat in de situatie dat geen sprake is van unanimiteit, op de voet van art. 5:139 BW Pro een meerderheidsbesluit kan worden genomen. Grief 5 faalt.
3.8 De strekking van grief 3 is, naar het hof begrijpt, dat art. 5:139 lid 2 BW Pro in het onderhavige geval niet van toepassing is, omdat misbruik wordt gemaakt van het wetsartikel.
3.9 Uit hetgeen is overwogen ten aanzien van grief 1 en grief 2, volgt dat er geen reden is waarom het gewraakte besluit niet op de voet van art. 5:139 lid 2 BW Pro had mogen worden genomen. Ook overigens is het hof van oordeel dat uit de gestelde feiten en omstandigheden niet blijkt dat sprake is van misbruik van de genoemde wetsbepaling door de VvE.
Grief 3 faalt.
3.10 Uit art. 5:140a lid 3 BW vloeit voort dat in het geval dat degene die zich op vernietiging van het besluit beroept schade lijdt, terwijl aan hem geen redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden met voldoende zekerheidsstelling voor de betaling daarvan, de rechter het besluit moet vernietigen. Indien zich dat geval niet voordoet, is er ruimte voor een belangenafweging.
3.11 Dit betekent dat eerst moet worden nagegaan of sprake is van schade aan de zijde van degene die zich op de vernietiging van het besluit beroept. Net als de rechtbank is het hof van oordeel dat aangenomen moet worden dat sprake is van schade aan de zijde van [appellant]. Immers, de opgang naar zijn appartement wordt verkleind, waardoor hij niet alleen minder vierkante meters (gemeenschappelijke) gang tot zijn beschikking heeft, maar waardoor ook een ‘ruimtebenauwend’ effect optreedt. Voorts is aannemelijk dat hij het openen en sluiten van de deur naar de opgang naar de vierde verdieping kan horen, wat niet het geval is als de deur naar het appartement op de vierde verdieping bovenaan de laatste trap is geplaatst.
Ook kan [appellant] niet, althans minder eenvoudig dan thans, gebruik maken van de vluchtroute via het dak ingeval van brand, waardoor zijn veiligheidsgevoel is verminderd. Overigens is hier geen sprake van een officiële vluchtroute, zo is door de rechtbank – onbetwist in hoger beroep – vastgesteld.
3.12 Uitgaande van de hiervoor omschreven schade bij [appellant] als gevolg van het gewraakte besluit, is het hof van oordeel dat de schadeloosstelling ter hoogte van
€ 5.000,-- die de VvE aan [appellant] heeft aangeboden, als een redelijke vergoeding voor die schade moet worden aangemerkt. Het hof verwijst hierbij naar het schrijven van [Z] van [makelaar] makelaars, waarin is aangegeven dat het gaat om één vierkante meter gemist vloeroppervlak, waarvoor een vergoeding van € 1.000,-- à
€ 1.500,-- geïndiceerd zou zijn, overigens aan de VvE volgens Straatsma, omdat het gemeenschappelijke ruimte betreft. Het hof tekent aan dat het hier kennelijk alleen om een redelijke vergoeding voor de eerstgenoemde schadepost gaat, namelijk dat [appellant] een deel van de gemeenschappelijke gang kwijtraakt.
Door [appellant] is niet gemotiveerd gesteld dat dit bedrag van € 5.000,--, in relatie tot de geleden schade, te laag is, noch heeft [appellant] met bewijsstukken onderbouwd hoe hoog de schadeloosstelling dan wel zou moeten zijn.
3.13 Het hof merkt hierbij nog op dat de VvE in haar memorie van antwoord stelt dat zij primair vasthoudt aan haar standpunt dat [appellant] geen enkel recht op schadevergoeding heeft. De rechtbank is in het bestreden vonnis echter uitgegaan van de bereidheid van de VvE om het bedrag te betalen – en heeft mede daarop haar beoordeling gegrond -, nu de VvE die bereidheid ter gelegenheid van de gerechtelijke plaatsopneming heeft uitgesproken. De VvE heeft hiertegen geen klacht gericht, zodat het hof ervan uitgaat dat de VvE daadwerkelijk de
€ 5.000,-- schadeloosstelling aan [appellant] zal voldoen.
3.14 Gelet op het voorgaande doet zich in het onderhavige geval niet voor dat sprake is van schade, terwijl daarvoor geen redelijke schadeloosstelling met voldoende zekerheidsstelling voor de betaling daarvan, is aangeboden. Er is dus geen verplichting tot vernietiging van het besluit.
Het hof ziet ook overigens geen aanleiding tot vernietiging van het besluit. Dit vanwege het relatief geringe belang van [appellant] bij het handhaven van de oude situatie, tegenover het (door de meerderheid van de VvE zwaarder bevonden) belang van Senf, bij een ingang van zijn appartement op de derde verdieping. Het hof verwijst op dit laatste punt naar hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 9 van het bestreden vonnis.
3.15 Bij grief 4 en grief 6 voert [appellant] nog aan dat zijn positie wezenlijk anders is dan die van Senf, en dat zijn belang anders ligt dan dat van de VvE.
3.16 In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, kan hetgeen bij deze grieven is aangevoerd niet tot een andere beslissing leiden.
Slotsom
3.17 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van
23 december 2009;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE op € 314,-- aan verschotten en € 894,-- voor salaris;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, R.H. de Bock en W.J. Noordhuizen en in het openbaar uitgesproken op
1 maart 2011 door de rolraadsheer.