Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
[Appellant],
voorheen wonend te [gemeente A.], thans te [gemeente H.],
APPELLANT,
advocaat: mr. S.S. van Gijn te Amsterdam,
t e g e n
1. [Geïntimeerde sub 1],
2. [Geïntimeerde sub 2],
beiden wonend te [A.],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. P.R. Worp te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Partijen worden hierna [appellant] en - gezamenlijk - [geïntimeerden] genoemd, tenzij naar de laatsten individueel wordt verwezen als [geïntimeerde sub 1], respectievelijk [geïntimeerde sub 2].
1.2. Bij dagvaarding van 17 maart 2010, gevolgd door een herstelexploit van 19 april 2010, is [appellant] in hoger beroep gekomen van vonnissen van de ¬rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, in deze zaak onder rolnum¬mer CV 09-417 gewezen tussen hem als eiser in conventie, tevens verweerder in (voorwaardelijke) reconventie, en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, tevens (voorwaardelijk) eisers in reconventie, en uitgesproken op 9 juni 2009, respectievelijk 12 januari 2010.
1.3. [appellant] heeft bij memorie vier grieven geformuleerd, producties overgelegd, alsmede bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog de in eerste aanleg ingestelde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.
1.4. [geïntimeerden] hebben bij memorie geantwoord, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclu¬sie, kort gezegd, dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal bekrachtigen en [appellant] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad.
1.5. Voorts hebben [geïntimeerden] (voorwaardelijk) hun vordering uitgebreid. Zij hebben gevorderd, samengevat, dat [appellant] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 15.000,-- wegens de kosten van verhuizing en inrichting voor het geval het hof de vorderingen van [appellant] alsnog toewijst.
1.6. Partijen hebben de zaak op 14 februari 2011 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] producties in het geding gebracht. Mr. Van Gijn heeft gepleit aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben partijen inlichtingen verschaft. [appellant] heeft desgevraagd verklaard geen bezwaar te hebben tegen onmiddellijke toewijzing van de aanvullende vordering van [geïntimeerden] in het geval het hof zijn vordering in hoger beroep zal toewijzen.
1.7. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Grieven
Voor de grieven verwijst het hof naar de desbetreffende memorie.
3. Feiten
3.1. De kantonrechter heeft in het vonnis van 9 juni 2009 onder het kopje “Feiten” een aantal feiten vastgesteld. Daaromtrent bestaat geen geschil zodat ook het hof die feiten tot uitgangspunt neemt.
3.2. [appellant] is sedert 1995 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woonruimte gelegen aan de [adres](souterrain en beletage) te [A.]– hierna: het Appartement. Hij heeft het Appartement destijds als belegging gekocht. [geïntimeerde sub 1] heeft het Appartement sedert 1975 voor onbepaalde tijd gehuurd. Zij woont daar samen met [geïntimeerde sub 2]. In 1995 zijn [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] met elkaar gehuwd. Sedert 1995 is [geïntimeerde sub 2] van rechtswege huurder van het Appartement. De maandelijkse huurprijs bedraagt € 350,--. Er is geen schriftelijke huurovereenkomst.
3.3. [appellant] is gehuwd geweest. Zijn voormalige echtgenote bewoont de echtelijke woning die haar eigendom is. [appellant] heeft deze woning ingevolge het echtscheidingsconvenant van 10 oktober 2008 omstreeks 1 april 2009 verlaten. [appellant] heeft woonruimte gehuurd, eerst in [gemeente A.] en nu in [gemeente H.]. Hij heeft geen andere woonruimte in eigendom dan het Appartement. [appellant] wil het Appartement zelf gaan bewonen.
3.4. Na eerdere aankondiging en overleg met [geïntimeerden] heeft [appellant] via zijn advocaat bij brief van 25 augustus 2008 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2009, derhalve met een termijn van zes maanden. De opzegging is gegrond op dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW. [geïntimeerden] hebben niet ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst.
3.5. [geïntimeerden] zijn via een stichting eigenaar van een woning in [gemeente], [provincie].
4. Beoordeling
4.1. [appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd de huurovereenkomst te beëindigen met ingang van 1 april 2009, onder bepaling van de uiterste datum van ontruiming op 31 maart 2009. Deze vordering heeft [appellant] gebaseerd op het bepaalde in artikel 7:274, lid 1 aanhef en onder c BW, zich daarbij erop beroepend dat hij het Appartement zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen in aanmerking nemend, niet kan worden verlangd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, terwijl [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. [geïntimeerden] hebben zich tegen toewijzing van deze vordering verzet. Zij hebben in voorwaardelijke reconventie gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van € 5.264,28 als tegemoetkoming in hun verhuiskosten, voor het geval de kantonrechter de vorderingen in conventie zou toewijzen. Tegen deze vordering heeft [appellant] verweer gevoerd.
4.2. De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen en hem in de kosten veroordeeld. Derhalve heeft de kantonrechter [geïntimeerden] niet ontvankelijk verklaard in hun vordering in reconventie, met compensatie van kosten.
4.3.1. Grief 1 strekt ten betoge dat de kantonrechter in de bestreden vonnissen [appellant] ten onrechte bewijs van dringend gebruik van zijn woning heeft opgedragen.
4.3.2. Ter toelichting op zijn eerste grief heeft [appellant] gesteld dat de kantonrechter buiten de rechtsstrijd is getreden, omdat [geïntimeerden] in eerste aanleg de dringendheid van [appellant]s eigen gebruik hebben erkend. [geïntimeerden] hebben aangevoerd, samengevat, dat de kantonrechter heeft bepaald dat [appellant] nadere inlichtingen diende te verschaffen en van bewijslevering geen sprake was.
4.3.3. Naar ’s hofs oordeel berust de eerste grief op een onjuiste lezing van de bestreden vonnissen. De kantonrechter heeft [appellant] op de voet van artikel 22 Rv Pro bevolen bepaalde stellingen toe te lichten en nadere schriftelijke stukken in het geding te brengen, teneinde hem beter in staat te stellen het geschil te beoordelen. Dit stond de kantonrechter vrij. Daarbij overweegt het hof nog dat, anders dan [appellant] heeft gesteld, [geïntimeerden] de dringendheid van het eigen gebruik niet hebben erkend. Zij hebben uitsluitend aangevoerd dat, het dringend gebruik aan de zijde van [appellant] veronderstellend, [appellant] moet kunnen aantonen dat zijn woonbelang prevaleert boven dat van [geïntimeerden] De eerste grief faalt.
4.4.1. Het hof ziet aanleiding grief 2, grief 3 en grief 4 gezamenlijk te behandelen. Deze grieven strekken ten betoge dat de kantonrechter ten onrechte [appellant]s beroep heeft verworpen dat hij het Appartement zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van hem en van [geïntimeerden] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, terwijl is gebleken dat [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen.
4.4.2. [appellant] heeft ter onderbouwing van hierboven weergegeven stelling dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik, zakelijk weergegeven, aangevoerd (i) dat als gevolg van privé-omstandigheden zijn zakelijke activiteiten aanmerkelijk zijn teruggelopen en hij is geconfronteerd met een niet onaanzienlijke terugval in inkomen, zodat hij niet in staat is om elders aanvaardbare woonruimte te huren voor langere tijd, (ii) dat als uitvloeisel van zijn echtscheiding zijn minderjarige schoolgaande kinderen enkele dagen per week bij hem verblijven en hij een woning nodig heeft binnen een bereisbare nabijheid van hun scholen in [gemeente K.], (iii) dat hij in [A.] beter in staat is om zijn werkzaamheden uit te voeren, (iv) dat hij het Appartement destijds heeft gekocht als investering op de lange termijn, maar dat de kosten van onderhoud van het Appartement niet in verhouding blijken te staan tot de opbrengst uit een maandelijkse huur van € 350,--, (v) dat [geïntimeerden] gelet op hun leeftijd en hun bewoning van een huurwoning in [A.] gedurende vele jaren in aanmerking komen voor andere passende woonruimte, en tenslotte (vi) dat [geïntimeerden] beschikken over eigen woonruimte in [provincie].
4.4.3. [geïntimeerden] hebben gesteld, zakelijk weergegeven, dat (i) het Appartement tevens dient als [geïntimeerde sub 1]’ “atelier voor mentale sculptuur”, (ii) zij al decennia lang het Appartement bewonen en zij sterk gehecht zijn aan de locatie in het betreffende deel van de stad, (iii) de aanwezigheid in [A.] noodzakelijk is voor het werk van [geïntimeerde sub 1] als kunstenares en het werk van [geïntimeerde sub 2] als kok in vooraanstaande hoofdstedelijke restaurants, (iv) het heel moeilijk is voor eenzelfde lage huur als die, welke [geïntimeerde sub 1] gedurende zo’n 35 jaren heeft betaald, andere passende woonruimte te vinden, (v) zij zich eind 2008 als woningzoekenden hebben aangemeld bij WoningNet, maar zij sindsdien geen andere passende woning aangeboden hebben gekregen, (vi) [appellant] daarentegen in [gemeente K.] voldoende mogelijkheden heeft woonruimte te huren tegen een voor hem geschikte prijs en hij daartoe voldoende bemiddeld is, (vii) [appellant] het Appartement leeg wil hebben zodat hij “de reeds lang door hem begeerde vermogenswinst zou kunnen opstrijken”, (viii) het voor [appellant] “veel logischer” zou zijn om “in de nabije omgeving van [gemeente A.] te blijven wonen, (ix) het “uiterst merkwaardig” is dat [appellant] slechts inzicht geeft in zijn jaarcijfers vanaf 2008 en zij niet uitsluiten dat “[appellant] deze cijfers sindsdien (om de reeds lang door hem begeerde vermogenswinst te realiseren) gemanipuleerd heeft” en, ter gelegenheid van het pleidooi, (x) [appellant] wellicht zèlf in aanmerking komt voor een sociale woning,
(xi) hun retraitehuis in [provincie] ongeschikt is voor permanente bewoning, onder meer wegens het ontbreken van elementaire voorzieningen als stromend water en electriciteit.
4.4.4. Het hof overweegt als volgt. De belangen van partijen zijn evident en staan in dit geval scherp tegenover elkaar. [geïntimeerden] hebben groot belang bij voortzetting van de bewoning van het door hen al zo lang gehuurde Appartement. Zij zijn daaraan gehecht en het vormt een uitvalsbasis van hun sociale en werkzame leven. Dat geldt ook als wordt aanvaard dat het Appartement niet als atelierwoning is gehuurd. [appellant] is, naar aannemelijk is geworden, na zijn echtscheiding aangewezen geraakt op andere woonruimte. Te begrijpen valt dat hij bij zijn keuze waar te gaan wonen erop let vanuit welke plaats hij zijn werkzaamheden het best kan uitvoeren, welke plaats voor zijn kinderen redelijkerwijs bereisbaar is, welke omvang zijn nieuwe woonruimte moet hebben en welke kosten hij kan dragen, met inbegrip van de redelijkerwijs te maken onderhoudskosten voor het Appartement. Die belangen tegen elkaar afwegend, is het hof van oordeel dat de belangen van [appellant], alle omstandigheden in aanmerking genomen, het zwaarst wegen. Er is een situatie ontstaan waarin [appellant] niet langer het woonbelang van [geïntimeerden] hoeft te ontzien, maar zich mag laten leiden door zijn eigen woonbelang. Van hem kan in het bijzonder niet langer worden verlangd dat hij elders voor zichzelf een huurwoning zoekt, gelet op alle aan die keuze voor hem verbonden kosten. Het hof overweegt dan ook dat [appellant] aannemelijk heeft gemaakt dat hij het Appartement zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van [appellant], zijn belangen en die van [geïntimeerden] naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
4.4.5. [appellant] heeft naar ’s hofs oordeel voorts voldoende feiten en omstandigheden gesteld en onderbouwd met gegevens over het woningbestand in [A.] - welke feitelijke stellingen [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken - dat [geïntimeerden] kunnen worden beschouwd als zogenaamde doorstromers met een zeer hoge anciënniteit, die een slaagkans van 95% hebben op een andere passende woning. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat niet te verwachten valt dat [geïntimeerden] erin zullen slagen woonruimte in [A.] te vinden op zo’n bijzondere locatie als zij thans tot hun beschikking hebben. De achteruitgang die zij tegemoet moeten zien zal hen ongetwijfeld zwaar vallen. Die omstandigheid brengt evenwel niet mee dat woonruimte in [A.] op een minder bijzondere locatie als niet passend moet worden beschouwd. Verder heeft het hof onder ogen gezien dat thans geen absolute zekerheid kan worden geboden dat [geïntimeerden] op overzienbare termijn in [A.] een geschikte alternatieve huurwoning vinden. In de eerste plaats heeft hier te gelden dat het hof voor een lange ontruimingstermijn zal kiezen, zodat de kans dat het niet lukt als heel klein moet worden beschouwd. Daarbij komt dat [geïntimeerden] over een alternatief in [provincie] beschikken. Die woonruimte is wellicht minder geschikt voor permanente bewoning, maar in aanmerking genomen het gebruik dat [geïntimeerden] daarvan hebben gemaakt, biedt het in elk geval een uitwijkmogelijkheid en hoeft er geen rekening mee te worden gehouden dat zij over geen enkele woonruimte beschikken. Tegen deze achtergrond overweegt het hof dat [geïntimeerden] geacht kunnen worden een andere passende woonruimte te krijgen. Daaraan zij nog toegevoegd dat [appellant] zich in hoger beroep bereid heeft verklaard aan [geïntimeerden] een bedrag van € 15.000,-- te betalen wegens de kosten van verhuizing en inrichting. Daarmee wordt voor de meest klemmende belangen van [geïntimeerden] tegemoetkoming geboden, die de scherpe kanten van de gevorderde huurbeëindiging verzacht.
4.4.6. Het hof wil niet onvermeld laten dat [appellant], naar hij ook zelf in zijn stellingen heeft betrokken, volgens het bepaalde in artikel 7:276 BW Pro jegens [geïntimeerden] gehouden is tot schadevergoeding, indien naderhand mocht blijken dat de wil om het Appartement duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest.
4.4.7. Uit het vorenstaande vloeit voort dat de tweede, de derde en de vierde grief doel treffen en de bestreden vonnissen om deze redenen niet in stand kunnen blijven. De vorderingen van [appellant] zullen worden toegewezen op de wijze die het hof hierna zal kiezen. Het door [geïntimeerden] gevorderde bedrag van € 15.000,-- zal worden toegewezen.
4.5. Gelet op het woonbelang van [geïntimeerden] en de omstandigheid dat [geïntimeerden] een heel lange tijd in het Appartement hebben gewoond, ziet het hof aanleiding aan hen een ruime termijn te gunnen, alvorens zij het Appartement moeten ontruimen, te weten tot 1 mei 2012.
4.6. [geïntimeerden] zullen als de in het hoger beroep alsnog in het ongelijk gestelde partij de kosten hebben te dragen van beide instanties.
4.7. Het hof zal het meer of anders gevorderde afwijzen. Het hof zal alleen de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
5. Beslissing
Het hof:
vernietigt de vonnissen waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerden] en [appellant] betreffende het Appartement - gelegen aan de [adres](souterrain en beletage) te (postcode) [A.] - zal eindigen op 1 mei 2012;
veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] om het Appartement vóór of uiterlijk op 1 mei 2012 te verlaten en te ontruimen, met machtiging van [appellant] bij gebreke van volledige voldoening hieraan deze verlating en ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm en op kosten van [geïntimeerden];
veroordeelt [appellant], voor het geval [geïntimeerden] verhuizen, aan [geïntimeerden] een bedrag van € 15.000,-- te betalen als tegemoetkoming in hun verhuis- en inrichtingskosten;
verwijst [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant] gevallen, in eerste aanleg in conventie op € 194,44 voor verschotten en op € 500,-- voor salaris van de gemachtigde en in reconventie op € 100,-- voor salaris van de gemachtigde, alsmede in hoger beroep op € 357,93 voor verschotten en op € 2.682,-- voor salaris van de advocaat;
verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, E.M. Polak en H.J.M. Boukema en is in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 26 april 2011.