Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 14 juni 2011 in de zaak onder nummer 200.064.653/01 NOT van:
[de notaris],
notaris te [ ],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. P.E. Mazel, advocaat te Groningen,
t e g e n
1. [klager sub 1],
wonende te [ ],
2. [klager sub 2],
wonende te [ ],
3. [klager sub 3]
makelaar te [ ]
4. [klager sub 4]
makelaar te [ ]
GEÏNTIMEERDEN,
gemachtigde: mr. K. van Bladeren, advocaat te Groningen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, verder de notaris, is bij een op 4 mei 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen – tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen, verder de kamer, van 6 april 2010, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerden, verder klagers, tegen de notaris gegrond heeft verklaard en aan hem de maatregel van berisping is opgelegd.
1.2. Van de zijde van de klagers is op 21 juni 2010 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 27 januari 2011. De klagers sub 2. en sub 3., de gemachtigde van klagers, de notaris alsmede diens gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klagers aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
De klagers sub 1. en sub 4. zijn, hoewel deugdelijk opgeroepen, niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris dat hij heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 1 Wet Pro op het notarisambt (verder Wna) en artikel 22 lid 1 Verordening Pro Beroeps- en Gedragsregels (verder Vbg). Zij hebben hiervoor het volgende aangevoerd:
a. de notaris heeft onvoldoende oog gehad voor de belangen van klagers door zonder enige reserve uit te gaan van de voorstelling van zaken zoals door [X] geschetst. Deze voorstelling van zaken hield in dat hij, [X], van [klagers sub 1 en 2] de volledige eigendom had gekocht van de onroerende zaak gelegen aan de [adres 1]. Uit de gegevens van het kadaster bleek echter dat het ging om een opstalrecht;
b. de notaris heeft zich als eenzijdige belangenbehartiger van [X] gemanifesteerd waardoor de verkopers van de onroerende zaak zich onder druk gezet hebben gevoeld;
c. omdat er in casu sprake was van een niet direct overbrugbaar conflict had de notaris zich terug dienen te trekken als instrumenterend notaris. Door zich niet terug te trekken heeft hij gehandeld als partijadviseur van [X].
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris heeft de stellingen van klagers gemotiveerd betwist.
Allereerst is de notaris van mening dat, voor zover het een klacht van klagers sub 3. en 4. betreft, zij niet ontvankelijk in hun klacht verklaard dienen te worden, aangezien zij geen partij waren bij de overeenkomst waartegen de klacht is gericht en ook overigens niet als belanghebbenden zijn aan te merken.
5.2. Voor wat betreft het verwijt van klagers dat de notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 17 lid 1 Wna Pro en artikel 22 lid 1 Vbg Pro, heeft de notaris zich als volgt verweerd:
Ad 4 sub a.: de notaris is van mening dat zijn handelwijze in overeenstemming is met de door artikel 43 Wna Pro en artikel 4 Vbg Pro vereiste taakvervulling bij de notariële afwikkeling van de koopakte. Na ontvangst van de koopakte (zonder bijlagen) van de koper heeft de notaris recherche gedaan in het kadaster en toen bleek de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst af te wijken van de kadastrale gegevens, waarna de notaris partijen actief heeft geïnformeerd over de juridische kwalificatie van het perceel van de verkoper. De notaris heeft hiermee voldoende oog gehad voor de belangen van klagers;
Ad 4 sub b.: de notaris stelt dat hij – door actief titelrecherche en onderzoek te doen naar de wilsovereenstemming met betrekking tot de titel van levering – zorgvuldig en onpartijdig heeft gehandeld. De notaris heeft gepoogd hierbij evenwichtig te bemiddelen toen bleek dat er sprake was van een verschil van mening tussen partijen, en een minnelijke regeling tussen partijen te bewerkstelligen;
Ad 4 sub c: de notaris betwist dat hij als partijadviseur van [X] is opgetreden. Hij is van mening dat hij in onafhankelijkheid heeft gehandeld en dat hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd.
6. De beoordeling
6.1. Allereerst dient het hof de ontvankelijkheid van de klagers sub 3. en sub 4. te beoordelen. Het hof stelt hierbij voorop dat alleen degene die zodanig bij het in een klacht gewraakte doen en/of laten van een notaris betrokken is dat hij als belanghebbende bij een uitspraak over de klacht kan worden aangemerkt, in die klacht kan worden ontvangen. In onderhavig geval ziet de klacht met name op het feit dat de notaris zich partijdig zou hebben opgesteld ter zake van de uitvoering van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht van het verkochte. Het hof is van mening dat de klagers sub 3. en sub 4. niet dusdanig bij deze handelingen van de notaris zijn betrokken – zij waren geen partij bij de koopovereenkomst en ook anderszins is geen relevant belang van deze klagers bij de beklaagde handelwijze van de notaris aannemelijk geworden – dat zij als belanghebbenden bij een uitspraak over de klacht kunnen worden aangemerkt.
Op grond van het voorgaande is het hof – anders dan de kamer – van oordeel dat de klagers sub 3. en 4. niet ontvankelijk zijn in hun klacht.
6.2. Artikel 17 lid 1 Wna Pro luidt:
“De notaris oefent zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.”
Artikel 22 lid 1 Vbg Pro luidt:
“De notaris passeert geen akten bij de totstandkoming waarvan hij of een kantoorgenoot als partijadviseur van een van partijen betrokken is geweest, tenzij alle betrokkenen daarmee instemmen. De notaris trekt zich alsnog terug zodra er een niet aanstonds overbrugbaar belangenconflict is ontstaan of dreigt te ontstaan.”
6.3. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de notaris zich bij het verrichten van zijn werkzaamheden voldoende van zijn taak heeft gekweten en dat er geen sprake is van een schending van artikel 17 lid 1 Wna Pro. Niet is komen vast te staan
– op grond van de stukken of op grond van de behandeling ter terechtzitting in hoger beroep – dat de notaris vóór 13 mei 2009 (de datum waarop de notaris de door alle partijen ondertekende koopovereenkomst ontving) op de hoogte was van het bestaan van het opstalrecht.
Door klagers is ter zitting in hoger beroep weliswaar naar voren gebracht dat zij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst met [X] over het bestaan van het opstalrecht hebben gesproken, maar van een gelijktijdige wetenschap bij de notaris is niet gebleken. Ter terechtzitting hebben klagers ook desgevraagd, hun stelling dat de notaris reeds vóór 13 mei 2009 van [X] had vernomen dat er sprake was van een opstalrecht, niet nader kunnen onderbouwen.
6.4. Het hof is van oordeel dat de notaris voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij eerst na ontvangst van de door partijen ondertekende koopovereenkomst op 13 mei 2009 en inzage in de openbare registers op diezelfde dag, op de hoogte geraakte van het bestaan van het opstalrecht. In de e-mail van 13 mei 2009 – gericht aan de verkopende makelaar en mede namens de notaris geschreven – is melding gemaakt van voormeld opstalrecht en gewezen op het feit dat de verkoper gedeeltelijk niet zou kunnen voldoen aan haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende leveringsverplichting, indien verkoper voorafgaand aan de levering geen eigenaar werd van de bloot eigendom van het perceel. Hiermee heeft de notaris niet gehandeld als eenzijdig belangenbehartiger van [X] of als diens partijadviseur, maar heeft beide partijen terecht en zo spoedig mogelijk gewezen op de tegenstrijdigheid in de omschrijving van het verkochte in de koopovereenkomst en de omvang van het zakelijk recht van verkoper (geen eigendom maar een beperkt zakelijk recht) en de daaruit voortvloeiende juridische gevolgen. Mitsdien is er evenmin sprake van een schending van het in artikel artikel 22 lid 1 Vgb Pro bepaalde.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.6. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer en opnieuw rechtdoende;
- verklaart de klagers sub 3. en sub 4. niet ontvankelijk in hun klacht;
- verklaart de klacht van klagers sub 1. en 2. ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, M.W.E. Koopmann en A.H.N. Stollenwerck en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 14 juni 2011 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN
TE GRONINGEN
Uitspraak : 6 april 2010
Reg.nr. : 114237 KT/RK 09-10
UITSPRAAK
van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen (hierna te
noemen: de Kamer), in de zaak van:
1. [klager sub 1],
wonende te [ ];
2. [klager sub 2],
wonende te [ ];
3. [klager sub 3],
makelaar in dienst van [ ] gevestigd te [ ];
4. [klager sub 4],
makelaar in dienst van [ ] gevestigd te [ ];
5. mr K. van Bladeren
advocaat gevestigd te Groningen,
gemachtigde mr. Van Bladeren voornoemd,
tegen
[de notaris],
notaris gevestigd te [ ],
gemachtigde mr. P.E. Mazel, advocaat te Groningen.
1. Procesverloop
Bij schrijven gedateerd 17 november 2009, binnengekomen bij de Kamer van Toezicht (hierna te noemen: de Kamer) op 19 november 2009, hebben klagers een klacht ingediend tegen [de notaris], werkzaam als notaris bij [naam kantoor] (hierna te noemen: de notaris). De notaris heeft op 11januari 2010 verweer gevoerd. De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 26januari 2010 ter vergadering van de voltallige Kamer. Namens klagers zijn verschenen [klager sub 2],
[klager sub 3] en Van Bladeren. Tevens is verschenen de notaris, bijgestaan door mr. Mazel. Voorts is verschenen [B], werkzaam als kandidaat-notaris op het kantoor van [naam kantoor]. Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitaantekeningen toegelicht. Van het verhandelde heeft de griffier aantekening gehouden.
2. De feiten
2.1 In april/mei 2009 hebben [klagers sub 1 en 2] (hierna te noemen: [klagers sub 1 en 2]) de aan hen in eigendom toebehorende woning aan de [adres 1] te koop aangeboden.
2.2 [X] heeft de woning bezichtigd in het bijzijn van [klager sub 3], de makelaar die ten behoeve van [klagers sub 1 en 2] bij de verkoop van de woning heeft bemiddeld. Tijdens deze bezichtiging zijn partijen overeen gekomen dat [X] de woning voor een koopprijs van € 206.000,00 (kosten koper) zou overnemen. Levering zou plaatsvinden ten overstaan van notaris [A].
2.3 [klager sub 3] heeft vervolgens de koopakte opgesteld, die op 7 mei 2009 op verzoek van [X] ter controle aan de heer [C] van het notariskantoor van mr. [A] is gemaild. [klagers sub 1 en 2] hebben de koopakte op 11 mei 2009 ondertekend.
2.4 In de kop van de koopakte is opgenomen dat [klagers sub 1 en 2] aan [X] hebben verkocht en [X] van [klagers sub 1 en 2] heeft gekocht:
[…]
2.5 En artikel 21 van Pro de koopakte is opgenomen dat aan de koopakte onlosmakelijk zijn verbonden de volgende bijlagen: kadastrale kaart, kadastraal uittreksel, eigendomsbewijs, huurcontracten, milieurapport en NVM toelichting op de koopakte.
2.6 Op 12 mei 2009 heeft [C] aan [klager sub 3] meegedeeld dat de omschrijving in de akte niet juist was omdat [klagers sub 1 en 2] niet over de volledige eigendom van de percelen beschikken en dat één van de percelen een opstalrecht betreft.
2.7 Op 12 mei 2009 heeft [X] ten huize van [klagers sub 1 en 2] in [ ] aan hen gemeld dat er een gebrek kleeft aan de koop, omdat [klagers sub 1 en 2] niet de volledige eigendom van de woning kunnen leveren. Daarbij heeft hij [klagers sub 1 en 2] aangeboden de [adres 1] in de huidige staat, dus zonder volledige eigendom, te kopen als zij hem de mogelijkheid zouden geven om een pand van hun in de [adres 2] te kopen.
2.8 Bij e-mail van 13 mei 2009 heeft [B] aan [klagers sub 1 en 2] en [klager sub 3] meegedeeld dat zijn kantoor op verzoek van [X], in afwijking van hetgeen in de koopakte was vermeld, de levering van het registergoed zou verzorgen. In de betreffende mail, die mede namens de notaris is geschreven staat ondermeer het volgende vermeld:
‘(...) Van belang bij de akte van levering is dat aan [X] B. V. de volle eigendom van de in de koopakte vermelde percelen is verkocht. Uit het kadaster blijkt echter dat het perceel [ ] geen volle eigendom betreft, maar een opstalrecht (...) Indien verkoper voorafgaand aan de levering geen eigenaar wordt van de blote eigendom van dat perceel zal dat betekenen dat
de verkoper gedeeltelijk niet zal kunnen voldoen aan haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende leveringsverplichting.
Gaarne verneem ik dan ook van u dan wel verkoper op welke wijze dit zal worden opgelost. Is het wellicht mogelijk dat verkoper van de gemeente de blote eigendom van dat perceel zal verkrijgen vooraJ,aand aan de levering, zodat verkoper alsnog de volle eigendom van het perceel kan leveren en overdragen? (...)‘
2.9 Bij e-mail van 27 mei 2009 heeft [klager sub 3] aan [B] onder andere het volgende geschreven:
‘Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud nog het volgende.
De verkoper heeft aangegeven dat dhr. [X] het pand kan kopen zoals nu bekend is. Mocht hij dat niet willen dan mag hij kostenloos de overeenkomst onbinden. Voor de voortgang en de tijd dat iedereen er nu al mee bezig is, wil verkoper morgen 28 mei voor 12.00 uur reactie van dhr. [X]’.
2.10 Bij e-rnail van 3juni 2009 heeft de notaris aan [klager sub 3] onder andere het volgende geschreven:
Mede naar aanleiding van uw e-mail de dato 27 meijl. (om 17.02 uur) en het telefonisch overleg tussen mij en de heer [V] meld ik u als volgt. (...) Ik begreep van de heer [V] dat door ofnamens verkoper opnieuw besprekingen de (zullen) plaatsvinden met de gemeente over de mogelijkheid dat de gemeente de blote eigendom zal overdragen, waardoor verkoper alsnog in staat zal zijn de volle eigendom van het verkochte (conform de gesloten koopovereenkomst) aan de vennootschap van de heer [X] te leveren. Ik heb dit vorige week besproken met de heer [X]. De heer [X] heeft aangegeven er van uit te gaan dat aan hem geleverd wordt hetgeen aan hem verkocht is zoals dit is omschreven in de opgestelde koopakte. De heer [X] gafmij aan dat hij verwacht dat van de zijde van verkoper uiterlijk vrijdag vijf juni a.s om 15:00 uur uitsluitsel zal worden gegeven op verkoper hieraan kan voldoen. Indien de heer [X] niet uiterlijk op voormelde datum en tijdstij’ duidelijkheid heeft gekregen, heeft de heer [X] aangegevenJuridische stappen te zullen ondernemen en verkoper in gebreke te zullen stellen. (...)‘
2.11 Bij brief van 4juni 2009 heeft [klager sub 3] aan de notaris en [X] onder andere het volgende geschreven:
‘Naar aanleiding van uw contact met dhr [V] hebben wij de kwestie [adres 1] nog eens bekeken. De zaken staan er als volgt voor:
Er rust een opstalrecht op een klein deel van [adres 1]. Ten tijde van de bezichtiging hebben wij verteld aan dhr. [X] dat dit recht op het pand zat maar dat dit niet meer actiefwas omdat dit als zodanig in het voormalig eigendomsbewijs vermeld was. Dhr. [X] heeft het pand gekocht voor 6’ 206.000,-.
Na het overeenkomen van deze koopsom is door dhr. [X] aan ons verzocht de akte naar de heer [K] ([A] notarissen) te sturen om deze op inhoud te controleren. Dhr [K] belde direct na ontvangst met de mededeling dat dit opstalrecht niet vervallen was
maar nog steeds actief Dhr. [X] gafaan het pand niet te willen kopen met dit recht. Wij hebben toen overleg gepleegd met de gemeente ofzij afstand wilden doen van het opstalrecht. Daarin waren zij duidelijk; de gemeente heeft vele gronden met opstalrecht en het is beleid hier geen gronden van te verkopen. Na terugkoppeling aan dhr. [X] is eigenlijk in het midden gebleven hoe nu verder. Omdat dhr. [X] aangafdat er geen opstalrecht op het pand wilde, hebben wij op enig moment een
deadline gesteld om het proces te bespoedigen. Gezien de enorme animo voor het object, zijn wij van mening dat het pand snel weer verkocht is aan een andere gegadigde voor dezeijde prijs. Daarom is van geleden schade ten aanzien van de waarde van het object geen sprake. Dit hebben wij in een persoonlijk gesprek met dhr. [X] ook zo geformuleerd Hij kan het object kopen in huidige staat voor het overeengekomen bedrag. Wanneer hij dit niet wil, nemen we afscheid van elkaar en kan verkoper weer verder.
(...) Nu de gemoederen zijn opgelopen, maar partijen toch graag zaken willen doen, hebben wij besloten een gebaar richting dhr. [X] te maken, zonder overigens enige tekorikoming hiermee te erkennen. Dit is echter eenfinaal voorstel. Wij laten EUR 3.000,00 op de prijs vallen waarbij aanvaarding geschiedt op 15juni. (...) Graag ontvangen wij een kopie van de getekende akte. Hiervoor is al tweemaal contact geweest met dhr. [B], maar wij hebben tot op heden nog niets ontvangen’.
2.12 Na 4juni 2009 hebben [klagers sub 1 en 2] van [X] een kopie van de door hem getekende koopakte ontvangen.
2.13 Op 8juni 2009 heeft een bespreking plaats gevonden op het kantoor van de notaris. Daarbij waren aanwezig: [X], [klagers sub 1 en 2], [klager sub 3], [klager sub 4], [B] en de notaris. [klager sub 3] en [klager sub 4] hebben te kennen gegeven dat besprekingen met de gemeente inzake de verwerving van bloot eigendom niets hebben opgeleverd. Partijen bespreken een compensatievoorstel (verlaging koopprijs met € 3.000,--) en de eerder genoemde koopoptie op het pand aan de [adres 2].
2.14 Bij e-mail van 10juni 2009 heeft [klager sub 4] aan de notaris, [B] en [X] onder andere het volgende geschreven:
(...) Klant is bereid dhr. [X] het recht van koop aan te bieden voor de [adres 2] binnen een periode van 10jaar vanafheden op een door verkoper te bepalen moment. Waardebepaling zal worden gedaan door een NVMbedrjjfstaxateur ter keuze van verkoper. Prijs en aanvaarding [adres 1] conform getekende koopakte. (...)‘
2.15 In zijn reactie heeft de notaris op 12juni 2009 via e-mail aan [klager sub 4] geschreven:
‘(...) Dank voor uw e-mail van 10juni 2009. De inhoud heb ik telefonisch besproken met de heer [X]. Laatstgenoemde gafaan akkoord te gaan met een koopoptie op het pand [adres 2], zulks Ier compensatie van het opstalrecht van het gekochte pand aan [adres 1]. De maximale duur waarbinnen het optierecht uitgeoefend wordt wil [X] echter korter stellen dan 10jaar. Het lijkt mij dat partijen dit laatste punt kunnen bespreken direct voorafgaand aan de ondertekening van de overeenkomst. Op basis van uw e-mail heb ik reeds een conceptovereenkomst opgestelde, waarin het recht van koop van het registergoed is opgenomen. (...)‘
2.16 Nadien is getracht het probleem in der minne te schikken, hetgeen geen resultaat heeft opgeleverd. Bij dagvaarding van 9 oktober 2009 vordert [X] (althans [X] B.V.) in kort geding [klagers sub 1 en 2] te veroordelen mee te werken aan de notariële akte van transport betreffende de onroerende zaak gelegen aan [adres 1].
3. Het standpunt van klagers
3.1 Klagers dienen ontvankelijk in hun klacht te worden verklaard. Het belang van de makelaars bij het indienen van de onderhavige klacht is erin gelegen dat zij onheus door de notaris zijn bejegend hetgeen hen persoonlijk raakt. Het belang van klager Van Bladeren is erin gelegen dat hij duidelijkheid wenst te verkrijgen omtrent hetgeen hij - bezien in het licht van artikel 17 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt (hierna Wna) - van een notaris mag verwachten. Voorts stelt Van Bladeren dat zijn belangen zijn gelegen in het feit dat hij in pogingen om een minnelijke regeling tot stand te brengen is gehinderd door de stellingname van de notaris.
3.2 [klager sub 3] heeft aan de notaris medegedeeld dat zij [X] reeds voor de bezichtiging kadastrale gegevens en het eigendombewijs van de onroerende zaken heeft doen toekomen. Uit die gegevens bleek van het bestaan van het opstalrecht. Ook tijdens de bezichtiging is het opstalrecht met [X] besproken. De notaris heeft de mededelingen van de hand gewezen en zich op het standpunt gesteld dat verkopers de volle eigendom aan [X] hebben verkocht terwijl uit de gegevens van het kadaster blijkt van het bestaan van een opstalrecht. De notaris heeft verkopers voorgehouden dat, indien niet de volle eigendom zou worden geleverd, sprake zou zijn van wanprestatie aan de zijde van verkopers.
3.3 Klagers leggen aan de klacht ten grondslag dat de notaris onvoldoende oog heeft gehad voor hun belangen. De notaris is zonder enige reserve uitgegaan van de voorstelling van zaken zoals door [X] geschetst. Door de opstelling van de notaris hebben verkopers zich onder druk gezet gevoeld. De notaris heeft zich als eenzijdige belangenbehartiger van [X] gemanifesteerd en heeft, door zo te handelen, artikel 17 lid 1 van Pro de Wna in ernstige mate geschonden.
3.4 De notaris heeft als partijadviseur van [X] gehandeld. Opmerkelijk is dat in een e-mail afkomstig van het kantoor van de notaris wordt geschreven dat aan [X] de volle eigendom is verkocht. Gezien het feit dat er sprake was van een niet aanstonds overbrugbaar conflict had hij zich terug dienen te trekken als instrumenterend notaris. Door dit niet te doen heeft hij artikel 22 lid 1 van Pro de Verordening Beroeps- en Gedragsregels geschonden.
4. Het standpunt van de notaris
4.1 De notaris voert aan dat, voor zover de klachten zijn ingediend door [klager sub 4], [klager sub 3] en
Van Bladeren, klagers niet-ontvankelijkheid in hun klacht dienen te worden verklaard.
4.2 Van de notaris wordt verlangd dat hij actief en zorgvuldig partijen voorafgaand aan het verlijden van een akte wijst op gevolgen die daar voor partijen uit voortvloeien (de zogenaamde belehrungspflicht). De notaris voert aan dat zijn handelwijze in overeenstemming is met de door artikel 43 van Pro de Wet op het notarisambt en artikel 4 van Pro de Verordening Beroeps- en Gedragsregels vereiste taakvervulling bij de notariële afwikkeling van de koopakte.
4.3 Na kadastrale recherche door medewerkers van het notariskantoor bleek het pand aan [adres 1] niet op naam van [klagers sub 1 en 2] te staan. Na ontvangst van de koopakte (zonder bijlagen) van koper, bleek de omschrijving van het verkochte af te wijken van het kadastraal uittreksel. Uit de gegevens afkomstig van het kadaster bleek dat de gemeente [ ] eigenaar is van het kadastrale perceel gemeente [ ] sectie [ ] zodat [klagers sub 1 en 2] slechts gerechtigd zijn tot een van het eigendomsrecht afgeleid recht van opstal.
4.4 Nadat hij kennis van het recht van opstal (alsmede de daaruit voortvloeiende bezwarende voorwaarden) had gekregen heeft mr. [B] contact opgenomen met koper. Koper heeft kenbaar gemaakt niet bekend te zijn met de bezwarende voorwaarden van het recht van opstal en deze niet te willen accepteren. Koper heeft voorts kenbaar gemaakt dat hij bij het aangaan van de koop niet op de hoogte was van een actief’ recht van opstal en dat hij evenmin op de hoogte was van de voor de opstalhouder bezwarende voorwaarden van het recht van opstal. Aan koper was volgens zijn zeggen bij de bezichtiging slechts melding gemaakt van een niet actief opstalrecht’. Wat onder een niet actief opstalrecht moet worden verstaan blijft onduidelijk.
4.5 De notaris ging er van uit dat de koopakte zorgvuldig door [klager sub 3] was opgesteld en dat daarin de wilsovereenstemming tussen partijen is vastgelegd. Niet uit te sluiten viel immers dat partijen een regeling hadden getroffen omtrent de beëindiging van het opstalrecht.
4.6 De notaris betwist dat hij in strijd met artikel 17 van Pro de Wna heeft gehandeld. Voor handelen in strijd met dit artikel, is vereist dat de notaris verweten kan worden dat hij aantoonbaar of ogenschijnlijk niet heeft gehandeld in onafhankelijkheid enlof dat hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen niet met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd. In het onderhavige geval hebben verkopers zich laten vertegenwoordigen door makelaar [klager sub 3] en [klager sub 4]. Naar aanleiding van de onzorgvuldige uitvoering van de aan de makelaar(s) opgedragen taak is een verschil van mening tussen koper en verkoper ontstaan. Om partijen te behoeden voor de fouten van de makelaars heeft de notaris (ofwel mr. [B]) partijen actief geïnformeerd over de juridische kwalificatie van het perceel van verkoper.
4.7 De notaris heeft overeenkomstig artikel 43 Wna Pro en artikel 4 van Pro de Verordening beroeps- en gedragsregels gehandeld door actief titelrecherche en onderzoek te doen naar de wilsovereenstemming met betrekking tot de titel van levering. Hierbij heeft de notaris gepoogd evenwichtig te bemiddelen nadat hem was gebleken van het verschil van mening tussen partijen. De notaris betreurt dat bij klagers het beeld is ontstaan dat hij eenzijdig de belangen van [X] heeft behartigd. Hij heeft zich ingespannen om tussen partijen een minnelijke regeling te bewerkstelligen. Op 8juni 2009 heeft in dat kader een overleg plaatsgevonden waarbij alle betrokkenen aanwezig waren. Die bespreking verliep vriendelijk en respectvol.
4.8 Hij ontkent dat hij als partijadviseur van [X] heeft gehandeld zodat geen sprake kan zijn van schending van artikel 22 lid 1 van Pro de Verordening Beroeps- en Gedragsregels.
4.9 De opgeworpen klachten dienen ongegrond te worden verklaard.
5. De beoordeling
5.1 Partijen zijn allereerst verdeeld over het antwoord op de vraag of [klager sub 4], [klager sub 3] en Van Bladeren als belanghebbende moeten worden aangemerkt. Een hoge drempel wordt ter zake van de ontvankelijkheid niet opgeworpen. In beginsel zal moeten gelden dat het optreden van de notaris klagers op enigerlei wijze persoonlijk aangaat. [klager sub 4] en [klager sub 3] zijn weliswaar geen partij bij de koopovereenkomst maar zijn als adviseurs direct betrokken geweest bij de totstandkoming ervan en kunnen worden geconfronteerd met (eventuele) daaruit voortvloeiende schade. [klager sub 4] en [klager sub 3] worden (naast [klagers sub 1 en 2]) als belanghebbende ontvankelijk in hun klacht te worden verklaard. De Kamer is van oordeel dat Van Bladeren onvoldoende bij het gewraakte doen of nalaten van de notaris betrokken is geweest om als belanghebbende bij een uitspraak over de klacht te kunnen worden aangemerkt. Van Bladeren is niet ontvankelijk in zijn klacht.
5.2 De Kamer dient in de onderhavige zaak vervolgens de vraag te beantwoorden of de notaris tuchtrechteljk laakbaar heeft gehandeld. De Kamer overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.
5.3 Ingevolge artikel 98 lid 1 van Pro de Wna zijn (kandidaat-)notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat-)notaris niet betaamt. De Kamer dient te onderzoeken of de
handelwijze van de notaris zoals door klagers beschreven een verwijtbare handeling in de zin van dit artikel oplevert.
5.4 Klagers leggen aan de klacht ten grondslag dat de notaris onvoldoende oog heeft gehad voor hun belangen, waardoor artikel 17 lid 1 van Pro de Wna is geschonden. Ingevolge artikel 17 Wna Pro oefent de notaris zijn ambt uit in onafhankelijkheid en behartigt hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
5.5 De notaris heeft zich naar het oordeel van de Kamer onvoldoende van deze taak gekweten. Hij heeft [klagers sub 1 en 2] zonder enig overleg gewezen op hun verplichting de volledige eigendom te leveren, terwijl hem bekend was dat bij het tot stand komen van de koopovereenkomst (ten tijde van de beichtiging) met [X] over een opstalrecht was gesproken.
5.6 In dec-mail van 13 mei 2009 - gericht aan de verkopende makelaar - neemt de notaris immers de tekst van de koopovereenkomst onverkort als uitgangspunt.
‘(...) Van belang bij de akte van levering is dat aan [X] B. V. de volle eigendom van de in de koopakte vermelde percelen is verkocht. Uit het kadaster blijkt echter dat het perceel [ ] geen volle eigendom betreft, maar een opstalrecht (...) Indien verkoper voorafgaand aan de levering geen eigenaar wordt van de blote eigendom van dat perceel, zal dat betekenen dat de verkoper gedeeltelijk niet zal kunnen voldoen aan haar uit de koopovereenkomst voortvloeiende leveringsverplichting. (...)‘
5.7 Naar het oordeel van de Kamer had het, gezien het feit dat de tekst van de overeenkomst niet in overeenstemming was met de gegevens in het kadaster en de notaris wist dat daarover met [X] was gesproken, in de rede gelegen om allereerst vast te stellen of hetgeen in de koopovereenkomst was vastgelegd al dan niet correspondeerde met de wil van partijen. Uit hetgeen door partijen te berde is gebracht blijkt dat de notaris deze relevante voorvraag niet op onpartijdige en zorgvuldige wijze onder de aandacht van beide partijen heeft gebracht.
5.8 Door zich niet te verdiepen in hetgeen kennelijk tussen partijen in geschil, althans onduidelijk was heeft hij de consequenties van de onzorgvuldig geformuleerde koopovereenkomst aanstonds geheel op het bord van verkopers gelegd. Hierdoor is een klimaat geschapen waarin verkopers zich gedwongen hebben gevoeld om ‘water bij de wijn” te doen. Dat verkopers zich door professionele adviseurs ([klager sub 3] en [klager sub 4]) bij hebben laten staan ontslaat de notaris niet van zijn verplichting om de juridische context van het gerezen geschil nauwgezet in volle omvang bij partijen onder de aandacht te brengen. Door dit na te laten handelde de notaris in strijd met de in artikel 7 Wna Pro verankerde onafhankelijkheid en zorgvuldigheid.
5.9 In aanmerking genomen hetgeen hiervoor is overwogen komt de Kamer tot het oordeel dat de geconstateerde tekortkomingen van de notaris het opleggen van een tuchtrechtelijke maatregel wettigen. Door nalatig handelen van de notaris zijn klagers in hun belangen geschaad. De handelwijze van de notaris is zodanig laakbaar dat de maatregel van een berisping op zijn plaats is.
5.10 Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als in deze procedure niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Groningen:
verklaart Van Bladeren niet ontvankelijk in zijn klacht,
verklaart de klachten van [klagers sub 1 en 2], [klager sub 3] en [klager sub 4] gegrond, legt aan de notaris de tuchtmaatregel van een berisping op,
bepaalt de dag en het uur waarop de maatregel zal worden uitgesproken nadat de vaststelling heeft plaatsgevonden dat tegen de onderhavige beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat.
De notaris zal hiervoor bij aangetekende brief worden opgeroepen.
Deze beslissing is gegeven door mr. R.B.M. Keurentjes, voorzitter, mrs. G.R. van Baak-Klijnsma, F. Bergman, C.M. Reijntjes en J.NG.J. Kuin, leden, bijgestaan door mr. R. Huisman, secretaris, en op 6 april 2 1 ui esproken door mr. R.B.M. Keurentjes.
De beslissing is verzonden op
Binnen dertig dagen na de dag van verzending van de aangetekende brief waarin van bovenstaande beslissing wordt kennisgegeven, kan hoger beroep tegen deze beslissing worden ingesteld. Dit dient te geschieden door middel van een verzoekschrift bij de griffie van het Gerechtshof te Amsterdam, Prinsengracht 436, correspondentieadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.