Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk P10/00887
28 juli 2011
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 10/1132 van de rechtbank Haarlem in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), gedateerd 28 februari 2009, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als A-straat 0 te P (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2008, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 463.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 16 maart 2010 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank). Bij uitspraak van 17 november 2010 heeft de rechtbank – voor zover hier van belang – het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 7,60 en de hefffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht ad € 41 aan belanghebbende te vergoeden.
1.3. Het tegen deze uitspraak is bij het Hof ingekomen op 8 december 2010, aangevuld bij brief van 5 april 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juli 2011. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de woning. De woning is een geschakelde woning met ondergrond en erf, carport en inpandige garage. Het bouwjaar is circa 1974. De inhoud van de woning bedraagt circa 471 m³ en de perceelsoppervlakte bedraagt 275 m².
2.2. Tot de stukken behoort een door de heffingsambtenaar in het geding gebracht taxatierapport, opgesteld door B, opnamedatum 8 oktober 2009.
In dit rapport wordt de WOZ-waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 463.000.
De berekening hiervan luidt als volgt:
- 250 m² à € 935 = € 233.750
- 25 m² à € 550 = € 13.750
totaal grondoppervlakte € 247.500
- 471 m³ à € 453 = € 213.500
- carport € 2.000
€ 215.500
€ 463.000
2.3. In het taxatierapport zijn de verkoopprijzen van drie andere in P gelegen woningen opgenomen, alsmede specificaties van de WOZ-waarden daarvan per 1 januari 2008.
In het rapport is een en ander als volgt schematisch weergegeven:
adres C-straat 0
bouwjaar Ca. 1974
woning 471 m³ € 561 € 264.193
grond 244 m² € 935 € 228.140
WOZ-waarde per 1-1-2008 € 492.333
Verkoopprijs € 485.000
Verkoopdatum 6-07-2007
Met betrekking tot de woning C-straat 0 is in het taxatierapport onder meer vermeld: ‘garage inpandig, berging/schuur inpandig’.
adres A-straat 1
bouwjaar Ca. 1974
woning 471 m³ € 539 € 253.774
berging/schuur vrijstaand € 2.000
grond 250 m² € 935 € 233.750
grond 7 m² € 550 € 38.150
WOZ-waarde per 1-1-2008 € 493.374
Verkoopprijs € 485.000
Verkoopdatum 03-12-2007
adres C-straat 1
bouwjaar Ca. 1974
woning 471 m³ € 579 € 272.879
aanbouw woonruimte € 10.000
berging/schuur vrijstaand € 2.000
grond 250 m² € 935 € 233.750
grond 132 m² € 550 € 72.600
WOZ-waarde per 1-1-2008 € 591.229
Verkoopprijs € 590.000
Verkoopdatum 05-02-2008
2.4.1. Tot de stukken behoort een brief van 18 februari 2010 van D, Registermakelaar/ taxateur bij Makelaardij E B.V. te […] aan belanghebbende. In deze brief is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“Op uw verzoek heb ik op 30 december 2009 uw woning aan de A-straat geïnspecteerd en geconstateerd dat er een laag water in de kruipruimte staat en het vocht langs de muur optrekt waardoor meubels schimmelvorming krijgen. De reden was om te bezien of de WOZ waarde van de woning voor het tijdvak januari tot en met december 2008 groot € 417.000 niet te hoog is vastgesteld.
Bij de gemeente Heemstede is dit probleem onderkend en op 14 mei 1987 heeft de gemeente de bewoners-eigenaren hiervan middels een brief geïnformeerd.
(…)
Op 3 december 2007 is de woning A-straat 1 verkocht voor € 485.000. Deze woning wordt in het verweerschrift van 2 maart 2009 van het hoofd van Gemeentebelastingen Kennermerland Zuid […] aangehaald. Dit is een gerealiseerde verkooptransactie doch de huidige eigenaren hadden er waarschijnlijk nooit € 485.000 voor betaald als ze geweten hadden dat er vochtproblemen waren. De eigenaren van A-straat 1 hebben een jurist ingeschakeld om alsnog een vergoeding voor het wateroverlast te eisen.
In het verweerschrift wordt hier uiteraard geen rekening mee gehouden omdat dat waarschijnlijk niet bekend is bij de gemeente. Met andere woorden als de huidige eigenaren op de hoogte waren van de vochtproblemen dan had de verkoopprijs waarschijnlijk een stuk lager gelegen. De referentiepanden aan de C-straat hebben geen vochtprobleem.
Ik heb inmiddels bij een aantal bouwfysica’s geïnformeerd wat er gedaan moet worden om de wateroverlast te verminderen. Als mogelijke oplossing wordt genoemd het injecteren van de muur zodat optrekkend vocht geen kans meer heeft en een laag schelpen storten van ongeveer 40 cm en of aan de onderkant van de vloer cfk vrij purschuim spuiten hetgeen ook een behaaglijker gevoel in de woonkamer geeft.
Dit alles zal eerst onderzocht moeten worden of het gezien de poreusheid van het beton mogelijk is. (…)
De prijs om de woning weer behaaglijk te maken is afhankelijk van wat er allemaal moet en kan. Voor het injecteren moet u denken aan circa € 200 per strekkende meter en voor het pur schuim aan € 100 per m2.
Conclusie; Als bij de verkochte panden rekening was gehouden met grondwateroverlast en bekend gemaakt aan de huidige eigenaren was de waarde waarschijnlijk aanzienlijk lager vastgesteld. Met de grondwateroverlast en optrekkend vocht langs de muren is geen rekening gehouden.”
2.4.2.1. Tot de stukken behoort een door belanghebbende in het geding gebracht taxatierapport van F, register makelaar en taxateur (kantoor Makelaar F Makelaardij O.G. B.V. In dit rapport is, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“verklaart op woensdag 20 januari 2010 te hebben opgenomen en getaxeerd na te noemen woning met toebehoren (…):
(…)
A-straat 0 […]
(…)
Vastgestelde waarde:
Onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer op de peildatum van 1 januari 2008 ontruimd en vrij van huur of enig ander gebruiksrecht:
€ 395.000,- (…).
Factoren van belang bij de beoordeling:
Het getaxeerde object verkeert in redelijke staat van onderhoud, doch het interieur is sinds het bouwjaar niet meer aangepast aan de moderne eisen van wooncomfort Bijv: de keuken en het sanitair zijn gedateerd, de C.V. is van 1995.
Opvallend is dat een aantal van deze woningen voor een lagere koopsom zijn verkocht terwijl deze woningen in de jaren zijn verbouwd en/of gerenoveerd.
(…)
Vergelijkbare objecten:
C-straat 2.
WOZ waarde op 1 januari 2008 € 416.000,- Koopsom op 2-09-2005. € 390.000,-
NB. 20 m2 meer grond, Veel mooiere ligging en geheel verbouwd.
A-straat 1. Naastgelegen woonhuis.
WOZ waarde op 1 januari 2008 € 489.000,-;
Koopsom op 3-12-2007 € 485.000,- verbouwing van tenminste € 125.000,- zoals garage bij woonkamer getrokken 2e badkamer met w.c. op verdieping e.d.”
2.4.2.2. Met dagtekening 1 maart 2011 heeft F het volgende verklaard:
“Na bestudering van de uitspraak van het Gerechtshof A’dam kenmerk BK/BK-09/00518 en die van de Rechtbank te Haarlem zaaknr AWB10/1132 wil ik de gronden toelichten die aan de waardebepaling van A-straat 0 te P voor waardepeildatum 1-1-2008 zijn vooraf gegaan:
a. Verschillen tussen referentiewoning A-straat 1 qua onderhoud en bouw en A-straat 0
b. Ligging in de wijk
c. Onderhoud, doch geen bouwtechnische keuring
d. Grondwaterproblematiek zoals vermeld in […]
e. Voor A-straat 1 werd op grond van de prijs/kwaliteitverhouding de transactiewaarde te hoog gesteld
f. A-straat 1 was geheel gerenoveerd
g. A-straat 0 heeft een inferieure ligging in vergelijking met de referentieobjecten aan de C-straat nr 0 en 1
h. Grootte perceel en volume gebouw en bijgebouwen.
De hertaxatie van A-straat 1 door collega/makelaar G bevestigt mijn overweging onder punt e.
De conclusie van collega/makelaar D van makelaardij E bevestigt het waardedrukkend effect van grondwateroverlast. Bovendien geeft hij aan welke kosten er mee gemoeid zijn om de gevolgen van deze overlast ge verhelpen.
Ik heb mijn taxatierapport nog eens geëvalueerd en ik sta achter de door mij vastgestelde waarde van € 395.000,- voor de waardepeildatum 1-1-2008.”
2.4.3.1. Voorts heeft belanghebbende overgelegd een verklaring van H, koper van het object A-straat 1 (hierna: H), waarin is vermeld:
“Dat hij nog bij het voorlopig koopcontract d.d. 2-4-2007, noch bij de levering van A-straat 1, op de hoogte werd gesteld door de eigenaar, makelaar, notaris of plaatselijke overheid over het bekende verborgen gebrek van grondwateroverlast.”
2.4.3.2. Tot de door belanghebbende in het geding gebrachte stukken behoort eveneens een kopie van een brief van 23 augustus 2010 van G (Makelaars- en taxatiekantoor G te […]) aan H. Hierin is, voor zover van belang, vermeld:
“Op 31 mei 2007 heb ik de door u aangekochte woning getaxeerd in het kader van een financieringsaanvraag.
De destijds door mij getaxeerde waarden waren als volgt:
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 485.000,--
(…)
Op 16 juni 2010 is er een bouwkundige bij u geweest om een mogelijk vochtprobleem te onderzoeken. Er is door deze bouwkundige een ernstig vochtprobleem geconstateerd. De schade wordt geschat op € 15.860,--. Vast staat dat het voor een “niet deskundige” op dit gebied onmogelijk was het vochtprobleem op te merken.
Uit alle aan de mij ter hand gestelde stukken kan ik niet anders concluderen dat de voormalige eigenaar op de hoogte was van het vochtprobleem en u dit volgens de letter van de Wet gewoon had moeten melden. Dan was zowel u als ondergetekende – die moest taxeren voor uw financiering – op de hoogte geweest van het probleem en was de aankoopsom en getaxeerde waarde lager uitgevallen.
Indien ondergetekende op 31 mei 2007 volledig op de hoogte was van het vochtprobleem, dan waren de navolgende taxatiewaarden op papier gekomen:
Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 450.000.”
2.4.4. Belanghebbende heeft voorts in het geding gebracht een brief van 14 mei 1987 van de gemeente Heemstede aan ‘De gezamelijke bewoners-eigenaren van woningen aan A-straat en C-straatzuidzijde, ter attentie van de echtgenoot van belanghebbende. In deze brief is, voor zover hier van belang, vermeld:
“Naar aanleiding van uw aan het gemeentelijk technisch bedrijf gerichte brief d.d. februari j.l. berichten wij u het volgende.
Ambtenaren van het gemeentelijk technisch bedrijf (afdeling Weg- en waterbouw en afdeling Bouw- en woningtoezicht) hebben bij een bezoek aan de woning van de heer X de door u genoemde gebreken geconstateerd. Onder de woning was op ± 80 cm. onder het vloerpeil (vermoedelijk) grondwater aanwezig. Uitgaande van het peil (± 85 cm. plus NAP) staat dit water op ± 5 cm. plus NAP. Het oppervlaktewater wordt bemalen op ongeveer 60 cm. minus NAP. Er is dus op een afstand van ± 50 meter een hoogteverschil van 65 cm. in waterstand.
Een dergelijk hoogteverschil is beslist ongewoon. Mogelijk is de weersgesteldheid in de afgelopen winter mede oorzaak van extreme afwijkingen in het normale gebeuren in het freatische vlak.
Naar onze mening is hier sprake van een bouwfysisch probleem, zoals goed is beschreven in bijgaande uitgave van de Gasunie.
Een dergelijk probleem dient door de bewoners, c.q. eigenaren van de woning zelf te worden opgelost. Wij adviseren u terzake kontakt op te nemen met een gespecialiseerd bureau op het gebied van bouwfysika dat kan adviseren welke maatregelen in dit geval het meeste effect zullen hebben om aan de overlast een einde te maken.”
2.5. De WOZ-waarden voor de waardepeildata 1 januari 2005 en 1 januari 2007 waren bij beschikkingen vastgesteld op respectievelijk € 390.000 en € 417.000. Belanghebbende heeft tegen deze beschikkingen bezwaar gemaakt en vervolgens beroep ingesteld bij de rechtbank.
In hoger beroep zijn de uitspraken van de rechtbank en van de heffingsambtenaar vernietigd.
Bij uitspraak van 25 juni 2009, kenmerk 08/00691, heeft het Hof de WOZ-waarde per 1 januari 2005 vastgesteld op € 373.000.
Bij uitspraak van 1 december 2010, kenmerk 09/00518, heeft het Hof de WOZ-waarde per 1 januari 2007 vastgesteld op € 400.000.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarbij zij, voor zover hier van belang, heeft overwogen:
“4.3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder (Hof: de heffingsambtenaar) rust de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4. Verweerder heeft zich bij de bepaling van de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten genoemd in het taxatierapport, vermeld onder 2.3 (Hof: zie hiervoor 2.2). Deze werkwijze is in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ. De rechtbank overweegt dat de ter vergelijking gehanteerde objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten, welke enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn gerealiseerd, op goede gronden als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Voorts dient bedacht te worden dat niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning, maar dat gebruik van de objecten bedoeld is om transactiewaardes te vergelijken en dat de verkopen van zodanige vergelijkingsobjecten, mits daarbij rekening wordt gehouden met onderlinge verschillen, ter bepaling en bevestiging van de (vastgestelde) waarde kunnen dienen. Op basis van die vergelijking kan naar het oordeel van de rechtbank in beginsel niet worden gezegd dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit laat echter onverlet dat eiseres (Hof: belanghebbende) omstandigheden kan aanvoeren die aanleiding geven tot een benedenwaartse bijstelling van de vastgestelde waarde.
4.5. Eiseres heeft zich in dit kader op het standpunt gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met wateroverlast in de woning welke overlast het gevolg is van de grondwaterstand. Ter motivering van dit standpunt verwijst eiseres naar de taxatie van makelaar D, vermeld onder 2.4.1 (Hof: zie hiervoor eveneens 2.4.1). Daarnaast heeft eiseres aangevoerd dat de transactieprijs van het door verweerder ter vergelijking opgevoerde object A-straat 1 niet de waarde in het economische verkeer vertegenwoordigt. Volgens eiseres kampt ook dit object met grondwateroverlast. De huidige koper was daarvan op het moment van de koop van dit object niet op de hoogte. Eiseres verwijst in dit verband naar de verklaring vermeld onder 2.5 (Hof: zie hiervoor 2.4.3.1) . Verder heeft eiseres aangevoerd dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten C-straat 1 en C-straat 0 niet met grondwateroverlast kampen.
4.6.1. De rechtbank overweegt dat op eiseres, die stelt dat de woning kampt met een vochtprobleem, welk probleem volgens haar het gevolg is van de hoge grondwaterstand, de bewijslast rust om deze omstandigheden aannemelijk te maken. De rechtbank acht eiseres hierin niet geslaagd. De rechtbank overweegt daartoe als volgt. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst eiseres naar de taxatie van makelaar D. Makelaar D is zelf geen grondwaterdeskundige of bouwfysicus. Ook heeft hij zich tijdens de taxatie in de woning van eiseres niet bij laten staan door een grondwaterdeskundige of bouwfysicus. De bouwfysici die makelaar D heeft geconsulteerd, hebben niet zelf gesconstateerd dat sprake is van een grondwaterprobleem en zijn bij de door hen genoemde oplossingen en hiermee gemoeide kosten uitgegaan van de door makelaar D gestelde omstandigheid dát sprake is van een grondwaterprobleem. De conclusie van makelaar D dat er sprake is van een grondwaterprobleem acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd. Hieraan doet niet af de verwijzing van eiseres naar de hiervoor onder 2.6 (Hof: zie hiervoor 2.4.4) vermelde brief van de gemeente. Immers, in die brief stelt de gemeente dat de problemen niet te wijten zijn aan de grondwaterstand, maar aan de bouw van de woning. Ook de verklaring van de koper van het object A-straat 1 van 19 juni 2006 biedt geen steun voor eiseres’ stelling omdat een (cijfermatige) onderbouwing van het in deze verklaring gestelde ontbreekt. Gelet op het voorgaande is onvoldoende aannemelijk dat sprake is van vochtproblemen als gevolg van de grondwaterstand.
4.6.2. Gelet op hetgeen hiervoor in 4.6.1 is overwogen kunnen de oplossingen die zijn genoemd door de door makelaar D geraadpleegde bouwfysici en de met die oplossingen gemoeide kosten niet dienen ter onderbouwing van de door eiseres verdedigde waarde van de woning.
4.6.3. Wel acht de rechtbank, gelet op de stukken van het geding en verhandelde ter zitting, aannemelijk dat de woning van eiseres kampt met vochtproblemen, hetgeen verweerder niet ontkent, en welke problemen zich in de maanden november en december manifesteren. Uit de matrix bij het door verweerder overgelegde taxatierapport volgt dat verweerder zowel de bouwkundige kwaliteit als de staat van onderhoud van de woning heeft gekwalificeerd als slecht (cijfer 2). Verweerder heeft de bouwkundige kwaliteit van de vergelijkingsobjecten C-straat 0, A-straat 1 en C-straat 1 gekwalificeerd als voldoende (cijfer 3) en de staat van onderhoud als goed (cijfer 4). Gelet hierop en gelet op de veel lagere prijs per m³ van de woning (€ 453) ten opzichte van de prijs per m³ van C-straat 0 (€ 561), A-straat 1 (€ 539) en C-straat 1 (€ 579) heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de in de woning aanwezige vochtproblemen. Eiseres heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder in verband met het vochtprobleem de prijs per m³ van de woning op een nog lager bedrag had vast moeten stellen. Deze grief van eiseres slaagt niet.
4.7. Voorts stelt eiseres dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld gelet op de door haar in het geding ingebrachte taxatie van makelaar F. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Het taxatierapport van F is naar het oordeel van de rechtbank minder bruikbaar voor de hier aan de orde zijnde waardering dan het taxatierapport van verweerder. Aan dit oordeel ligt in de eerste plaats ten grondslag dat de waarde van de woning in het taxatierapport van eiseres is gebaseerd op de transactieprijs van het object C-straat 2 (€ 416.000). Dit object is verkocht op 9 september 2005. Deze verkoopdatum is naar het oordeel van de rechtbank te ver verwijderd van de waardepeildatum 1 januari 2008. Dit object kan daarom niet als onderbouwing dienen voor de door makelaar F getaxeerde waarde. In de tweede plaats heeft makelaar F de woning vergeleken met het object A-straat 1. De transactiesom voor dit object is € 485.000. In het licht van deze verkoopprijs valt niet te verklaren hoe F, die overigens de staat van onderhoud van de woning van eiseres als redelijk heeft gekwalificeerd, aan de door hem getaxeerde waarde van € 395.000 komt. Deze grief van eiseres slaagt niet.
4.8. Verder stelt eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat de vergelijkingsobjecten C-straat 1 en C-straat 0 hoekwoningen zijn, waarbij geldt dat C-straat 1 qua inhoud (500 m³ inclusief aanbouw) en oppervlakte (382 m²) groter is dan de woning (471 m³, 275 m²). Eiseres verwijst in dit verband naar de verkoopspecificatie op funda.nl van C-straat 1. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. De woning van eiseres kan vergeleken worden met hoekwoningen, mits rekening wordt gehouden met de verschillen tussen de woning en de hoekwoningen. Ter zitting is gebleken dat het verschil in inhoud van het object C-straat 1 (funda.nl gaat uit van 500 m³ en verweerder van 471 m³) wordt veroorzaakt door de aanbouw van C-straat 1. Op Funda is de aanbouw meegeteld bij de totale inhoud van de woning, terwijl in het taxatierapport de aanbouw en de inhoud daarvan apart zijn vermeld. Het verschil wordt dus veroorzaakt door een andere wijze van presenteren van de aanbouw en niet door het in acht nemen van de verkeerde uitgangspunten door verweerder. Daarnaast blijkt uit de door verweerder overgelegde foto’s bij het taxatierapport dat genoemde hoekwoningen qua type en uitstraling niet noemenswaardig verschillen van de woning. Gelet hierop mocht verweerder de transactieprijzen van genoemde vergelijkingsobjecten gebruiken ter onderbouwing van de waarde van de woning. De klacht van eiseres slaagt derhalve niet.
4.9. Eiseres stelt ook dat de vergelijkingsobjecten C-straat 1 en C-straat 0 beter gelegen zijn dan de woning, namelijk aan het water (open verbinding naar de […]) en op het zuiden/zuidwesten. Verder is er volgens eiseres in de buurt van de vergelijkingsobjecten geen doorgangsverkeer, zijn de vergelijkingsobjecten goed onderhouden en is de inpandige garage (35 m³) volledig betrokken bij de woonruimte van de vergelijkingsobjecten. Met betrekking tot het object A-straat 1 heeft eiseres aangevoerd dat dit object medio jaren 90 een structurele verandering onderging door een verbouwing. Zo is ook hier de inpandige garage (35 m³) betrokken bij de huiskamer en werd op de tweede verdieping een tweede badkamer en toilet geconstrueerd. Voorts is vóór de verkoop in 2007 alle sanitair vervangen en een andere keuken aangebracht. De woning van eiseres heeft nog de oorspronkelijke voorzieningen uit de jaren ’70. Verder hebben de vergelijkingsobjecten volgens eiseres niet te maken met lichtinval door autoverkeer, is er geen hondenuitlaatplaats en geen overlast van (brom)fietsen. De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Naast de objecten C-straat 0 en C-straat 1 is de woning van eiseres vergeleken met het object A-straat 1. Een eventueel waardedrukkend effect dat uitgaat van de betere ligging van de objecten C-straat 1 en C-straat 0 is dan ook verdisconteerd in de verkoopprijs van het object A-straat 1. Wat betreft eiseres’ overige klachten is de rechtbank van oordeel dat, voor zover van deze klachten al een waardedrukkende werking uitgaat, verweerder hier voldoende rekening mee heeft gehouden gelet op de vastgestelde prijs per m³ van de woning (€ 453) ten opzichte van de gemiddelde prijs per m³ van de vergelijkingsobjecten (€ 560). Gelet op het voorgaande slagen de grieven van eiseres niet.
4.10. Tot slot stelt eiseres dat de met haar woning vergelijkbare (zelfde volume, zelfde staat van onderhoud) objecten C-straat 3 en 4 lager zijn gewaardeerd dan de woning, te weten respectievelijk € 434.000 en € 393.000. Maar ook het object C-straat 5, waarbij de inpandige garage door verbouwing betrokken is bij de woonruimte en welk object voor 1 januari 2008 gerenoveerd is, is lager gewaardeerd dan de woning, te weten op € 457.000. De rechtbank vat dit standpunt van eiseres op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel en overweegt dienaangaande als volgt. Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is reeds geen sprake omdat niet aannemelijk is geworden dat één of meer van de hiervoor bedoelde objecten door de heffingsambtenaar zijn gewaardeerd op een lagere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Ook indien dit anders zou zijn faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het is niet gesteld – en ook niet gebleken – dat de heffingsambtenaar het oogmerk heeft gehad één of meer andere belastingplichtigen te begunstigen, en een beleid waaruit een te lage waardering van één of meer andere objecten voortvloeide is evenmin aannemelijk geworden. Evenmin is aannemelijk geworden dat – anders dan op grond van een gevoerd beleid – in het merendeel van de met eiseres vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven.”
4. Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2008.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Voor het verhandelde ter zitting wordt verwezen naar het proces-verbaal van zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Naar het oordeel van het Hof is hetgeen de rechtbank in de onderdelen 4.3 en 4.4, alsmede 4.7 tot en met 4.10 van haar uitspraak heeft overwogen, juist. Belanghebbende heeft in hoger beroep geen nieuw of ander licht geworpen op hetgeen in die rechtsoverwegingen aan de orde is gesteld. Het Hof maakt deze overwegingen dan ook tot de zijne.
6.2. Het voorgaande houdt in dat de heffingsambtenaar met de door hem in het geding gebrachte taxatierapport voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat, behoudens door belanghebbende aan te voeren bijzondere waardedrukkende omstandigheden, de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
6.3. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de door de gemeente getaxeerde waarde niet juist is, omdat er bij haar woning en bij het pand A-straat 1 sprake is van wateroverlast. Ter ondersteuning van haar standpunt verwijst belanghebbende onder meer naar de hiervoor onder 2.4.3.1 en 2.4.3.2 vermelde verklaring en brief, naar het onder 2.4.2.1 vermelde taxatierapport en naar de onder 2.4.2.2 opgenomen verklaring van F.
6.4. Dienaangaande is het Hof, in afwijking van hetgeen is overwogen in de onderdelen 4.6.1 en 4.6.3 van de uitspraak van de rechtbank, van oordeel dat belanghebbende voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van wateroverlast. Het Hof neemt hierbij in ogenschouw dat in de hiervoor onder 2.5 vermelde uitspraken rekening is gehouden met de wateroverlast. De heffingsambtenaar, hoewel daartoe door belanghebbende uitgenodigd, heeft nadien geen inpandige opname gedaan om zich te vergewissen van de aanwezigheid en de mate van de wateroverlast. Ook overigens heeft geen van beide partijen bewijs bijgebracht dat duidelijkheid schept over de oorzaak van de wateroverlast en de invloed ervan op de waarde van de woning. Deze voortdurende onduidelijkheid komt, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, mede voor rekening van de heffingsambtenaar.
Het voorgaande brengt mee dat slechts in goede justitie rekening kan worden gehouden met de hoogte van de invloed van de wateroverlast. Gelet op de in genoemde uitspraken van het Hof toegepaste vermindering van € 17.000 en de in de onder 2.4.3.2 vermelde brief genoemde bedragen kent het Hof in goede justitie een waardedrukkende invloed van € 20.000 toe aan de wateroverlast. Dit houdt in dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld op € 443.000.
6.4. De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is.
7. Proceskosten
7.1. Nu het beroep gegrond is, ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Met inachtneming van het bepaalde in artikel 1, aanhef en onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht jo. artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 bepaalt het Hof deze vergoeding op de kosten openbaar vervoer tweede klas, ofwel op een retour […], verhoogd met [overige] kosten openbaar vervoer [..], zijnde in totaal € 12,50.
7.2. Met betrekking tot de door belanghebbende gevraagde vergoeding voor het door F opgestelde taxatierapport geldt het volgende. Naar het oordeel van het Hof is de in dit rapport vermelde waarde onaannemelijk laag, waarbij komt dat een vergelijkingspand wordt gehanteerd dat lange tijd vóór de waardepeildatum is verkocht. Het andere vergelijkingspand is het pand A-straat 1 met betrekking tot welk pand geen gegevens worden verstrekt waaruit de verhouding van de door F getaxeerde waarde van de woning en de verkoopprijs van A-straat 1 kan worden afgeleid. De verklaring van 1 maart 2011 werpt ook geen ander licht op dit rapport.
Het Hof heeft dit taxatierapport dan ook niet gebruikt ter bepaling van zijn oordeel en is van oordeel dat belanghebbende de kosten voor dit rapport niet in redelijkheid heeft gemaakt omdat het – mede in het licht van de reeds gedane in 2.5 vermelde uitspraken – niets relevants toevoegt aan de reeds voorhanden bewijsmiddelen. Dit oordeel had anders kunnen luiden indien het rapport van F op gemotiveerde wijze zou zijn ingegaan op oorzaak en gevolgen van de wateroverlast.
8. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens voor zover deze betreft de niet-ontvankelijkverklaring, de veroordeling in de proceskosten en de vergoeding van het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;
- verklaart het bezwaar gegrond;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 443.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 12,50;
- gelast dat de gemeente Heemstede aan belanghebbende vergoedt het door deze voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ad € 111.
Aldus gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. V.M. Maat als griffier. De beslissing is op 28 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.