Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROVAST REAL ESTATE FUND MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, te Amsterdam,
t e g e n
[GEÏNTIMEERDE],
domicilie gekozen hebbende te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. F. Panholzer, te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna Rovast en [geïntimeerde] genoemd.
Bij dagvaarding van 31 augustus 2010, hersteld bij exploit van 4 oktober 2010, is Rovast in hoger beroep gekomen van het vonnis van 2 juni 2010 (rolnummer 1095850 CV EXPL 09-37161) van de rechtbank te Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna ook: de kantonrechter), gewezen tussen Rovast als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Bij memorie van grieven heeft Rovast twee grieven voorgesteld, producties in het geding gebracht en bewijs aangeboden met conclusie dat het hof het vonnis van 2 juni 2010 zal vernietigen voor zover de vorderingen van Rovast zijn afgewezen en deze alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, producties in het geding gebracht, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Rovast in de kosten van, naar het hof begrijpt, het hoger beroep.
Partijen hebben op 4 april 2011 de zaak doen bepleiten, Rovast door mr. P.P. Hart, advocaat te ’s-Gravenhage en [geïntimeerde] door mr. Panholzer voornoemd, aan de hand van door beide partijen overgelegde pleitnotities. Rovast heeft bij akte een aantal op voorhand toegestuurde producties in het geding gebracht.
Desgevraagd hebben partijen ter zitting nog enige inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten vermeld. Ook het hof zal van die feiten uitgaan, nu zij in hoger beroep niet zijn betwist. Daarnaast zal het hof hieronder een aantal feiten vaststellen die enerzijds gemotiveerd zijn gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
3. Beoordeling
3.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
3.1.1 Rovast verhuurt aan [geïntimeerde] de woning aan de[adres] te [gemeente](hierna: het gehuurde). [geïntimeerde] huurt de woning sedert 1 augustus 1981.
3.1.2 De huur, die per 1 juli 2009 € 329,48 per maand bedroeg, dient volgens artikel 3 van Pro de huurovereenkomst bij vooruitbetaling te worden voldaan, vóór of op de eerste dag van de komende maand.
3.1.3 De huur over de maanden juni 2009 tot en met november 2009 heeft [geïntimeerde] niet bij vooruitbetaling voldaan maar later. Rovast heeft [geïntimeerde] hierover schriftelijk aangemaand.
3.1.4 In artikel 4 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
“Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woning (…).”
3.1.5 In artikel 6 lid 1 van Pro de huurovereenkomst is bepaald:
“Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken, terwijl hij het bovendien overeenkomstig die bestemming van de nodige stoffering en meubilering zal voorzien en voorzien zal houden.”
3.1.6 Ten tijde van de procedure in eerste aanleg was [geïntimeerde] tijdelijk uitgeschreven uit de gemeentelijke bevolkingsadministratie en stond zij in de telefoongids van de gemeente [L.] vermeld op het adres [adres]. Een op 25 september 2009 verzonden brief van de gemachtigde van Rovast aan [geïntimeerde] op het adres [adres] te [gemeente] is retour gezonden. Op de envelop staat (handgeschreven) vermeld: [adres], [postcode] [gemeente].
3.2 In eerste aanleg heeft Rovast gevorderd, voor zover in hoger beroep nog van belang, de huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure. Rovast heeft zich daarbij zowel beroepen op huurachterstand als op het niet gebruiken van de woning door [geïntimeerde].
De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Hiertegen zijn de grieven van Rovast gericht.
huurachterstand
3.3 Volgens grief I heeft de kantonrechter ten onrechte de huurovereenkomst niet ontbonden, gelet op de huurachterstand van [geïntimeerde]. Rovast stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg met haar betalingsverplichting drie maanden achterliep, waardoor ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd was.
3.3.1 Het hof verwerpt dit standpunt.
Uit het door Rovast bij gelegenheid van de in eerste aanleg gehouden comparitie van partijen overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat [geïntimeerde] in de periode juni-november 2009 gedurende enkele dagen een betalingsachterstand van drie maanden heeft gehad en voorts een achterstand van kleinere omvang.
Naar [geïntimeerde] heeft aangevoerd en door Rovast niet is betwist, lag de oorzaak daarvan in problemen bij de ING in verband met het ombouwen van haar incasso systeem bij de overgang van Postbank naar ING. De automatische overschrijving van de maandelijkse huur die [geïntimeerde] via deze bank laat lopen, is daardoor gedurende vijf maanden niet correct uitgevoerd.
Ook los van deze problemen bij de ING rechtvaardigt deze betalingsachterstand die geconcentreerd was in een relatief korte periode geen ontbinding van de huurovereenkomst. Immers, niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] sinds het sluiten van de huurovereenkomst in 1981, derhalve gedurende bijna dertig jaar, meer dan eenmalig een betalingsachterstand van een dergelijke omvang heeft gehad.
De grief faalt.
niet-gebruik van de woning
3.4 Grief II strekt ten betoge dat [geïntimeerde] door geen gebruik van de woning te maken, zich niet als goed huurder gedraagt en derhalve in strijd handelt met het bepaalde in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst. De kantonrechter had derhalve de huurovereenkomst moeten ontbinden, aldus Rovast.
3.4.1 Het hof stelt voorop dat op grond van het bepaalde in artikel 6 lid 1 juncto Pro artikel 4 lid 1 van Pro de huurovereenkomst [geïntimeerde] verplicht is het gehuurde als een goed huisvader te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming als woning. Dit betekent dat van [geïntimeerde] in haar contractuele verhouding tot Rovast in beginsel verwacht mag worden dat zij de woning ook feitelijk gebruikt.
3.4.2 Naar tussen partijen niet in geschil is, is [geïntimeerde] in ieder geval vanaf 2001 weinig in de woning geweest. Als verklaring heeft [geïntimeerde] daartoe aangevoerd dat zij jaarlijks, al dan niet met haar echtgenoot die zij medio jaren negentig heeft leren kennen, ruim twee maanden in Spanje verbleef. Voorts heeft zij haar echtgenoot die niet bij haar woonde tot diens overlijden in 2007 verpleegd in zijn woning in [gemeente]. In verband met haar revalidatie na een heupoperatie en het bezoeken van haar zieke moeder is [geïntimeerde] ook na 2007 in de woning in [gemeente] blijven wonen, in afwachting van de verkoop ervan. Tijdens het pleidooi heeft [geïntimeerde] desgevraagd verklaard dat zij tot 1 september 2011 in de woning in [gemeente] kan blijven wonen.
3.4.3 De vraag is of Rovast als gevolge van het feit dat [geïntimeerde] sedert 2001 de woning nauwelijks heeft gebruikt, met welke situatie Rovast bekend was (Productie 1, MvA), zodanig tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Naar ’s hofs oordeel is dat niet het geval.
Rovast heeft, tegenover de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde], onvoldoende feiten gesteld waaruit blijkt dat de woning door het incidentele gebruik ervan zodanig achteruit is gegaan dat dit tot onacceptabel nadeel voor Rovast heeft geleid. Het (enige) concrete verwijt dat Rovast in dat verband aanvoert, betreft het door [geïntimeerde] niet melden van een lekkage op zolder. Afgezien van het feit dat naar tussen partijen vaststaat de lekkage gemeld is door - hetgeen naar ’s hofs oordeel in dit geval ook het meest voor de hand lag - de huurster van de eerste verdieping, die haar slaapkamer op de zolderverdieping heeft en aldus dagelijks op de zolder komt, heeft Rovast desgevraagd de kosten van vertraagde melding van de lekkage, althans de lekkage niet kunnen specificeren.
3.4.4 Daar staat tegenover dat [geïntimeerde] belang heeft bij instandlating van de huurovereenkomst: na verkoop van de woning in [gemeente], waar zij in beginsel tot 1 september 2011 kan verblijven, beschikt zij niet over andere woonruimte dan die aan de [adres] waarvoor zij altijd huur heeft betaald.
3.4.5 Op grond van het vorenstaande komt het hof tot de conclusie dat, voor zover er aan de zijde van [geïntimeerde] al sprake is van een tekortkoming, deze niet dermate ernstig is dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Ook deze grief kan dus niet slagen.
4. Slotsom
De grieven leiden niet tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Rovast zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 2 juni 2010;
veroordeelt Rovast in kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 280,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris;
Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, G.B.C.M. van der Reep, en D.J. Oranje en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 17 mei 2011.