Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 1 februari 2011 in de zaak onder nummer 200.066.591/01 NOT van:
[klager],
wonende te [ ],
APPELLANT,
t e g e n
[de notaris],
notaris te [ ],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellant, hierna klager, is bij een op 25 mei 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift, aangevuld met een op 2 juli 2010 ter griffie van het hof binnengekomen verzoekschrift – met bijlagen – hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht, hierna de kamer, van 26 april 2010, waarbij de kamer de klachten van klager tegen geïntimeerde, hierna de notaris, onder 4.1 en 4.2 ongegrond heeft verklaard en de klacht onder 4.3 gegrond heeft verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 30 augustus 2010 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klager is op 9 december 2010 nog een aanvullend stuk ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 23 december 2010. Klager en de notaris zijn verschenen en hebben het woord gevoerd aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar wat de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft gesignaleerd dat er een groot verschil was tussen het aantal vierkante meters dat in de akte van levering van 26 oktober 2006 was opgenomen en het feitelijk geleverde aantal vierkante meters.
4.2. Voorts wordt de notaris verweten dat hij niet heeft geconstateerd dat in de akte van levering een GIW-nummer staat van een GIW-garantie die niet bestaat.
4.3. Ten slotte verwijt klager de notaris dat hij de akte van verbetering zonder enige vorm van overleg of informatie heeft afgehandeld.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
6. De beoordeling
6.1. Evenals de kamer is het hof van oordeel dat de notaris voor het verlijden en het opstellen van de akte van levering van 26 oktober 2006 af mocht gaan op hetgeen partijen waren overeen gekomen.
Artikel 3 lid 1 van Pro de Verordening beroeps – en gedragsregels luidt, voor zover van belang:
“Bij de levering van registergoederen en de vestiging daarop van beperkte rechten stelt de notaris een zodanig onderzoek in dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat., Hij vermeldt de gegevens die voor de rechtstoestand van belang zijn in de akte. “
Gesteld noch gebleken is dat de notaris aan het bepaalde in voormeld artikel niet heeft voldaan. Het verweer van de notaris dat in een later stadium is vast komen te staan dat het feitelijk geleverde aantal vierkante meters [beduidend] minder was dan het tussen partijen overeengekomen aantal vierkante meters, slaagt.
Dat geldt te meer nu klager tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep naar voren heeft gebracht dat het hele bouwblok verplaatst is en verkeerd is uitgezet door de aannemer. Niet aannemelijk is geworden dat de notaris van deze verandering op de hoogte diende te zijn. Pas na uitmeting door het Kadaster is de juiste rechtstoestand gebleken en heeft de notaris op verzoek van het Kadaster een akte van verbetering gepasseerd. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.2. Het klachtonderdeel met betrekking tot het GWI-nummer faalt eveneens. De notaris kan niet anticiperen op gegevens die hem niet bekend zijn. De notaris heeft gesteld en dit is niet, althans onvoldoende betwist dat hij pas na het passeren van de akte gewaar werd dat de Stichting Garantie Instituut Woningbouw het GWI-nummer had herzien en een nieuw nummer had toegekend aan het bouwplan. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.3. Het klachtonderdeel met betrekking tot de akte van verbetering - dat tweeledig is - treft deels wel doel. Onweersproken staat vast dat klager op 8 april 2008 op het kantoor van de notaris aanwezig is geweest en dat daar een gesprek heeft plaatsgevonden met de toenmalige kandidaat-notaris mr. [X], dat betrekking had op de inhoud van de akte van verbetering. In zoverre is de klacht ongegrond.
Het hof heeft evenwel niet vast kunnen stellen dat klager op enigerlei wijze kennis heeft kunnen nemen van het concept van de akte van verbetering. In zoverre acht het hof dit klachtonderdeel gegrond. Mocht het al zo zijn dat aan klager een concept is overhandigd op 8 april 2008 tijdens de bespreking in verband met de akte van verbetering, dan acht het hof de termijn voor klager om hierop te reageren te kort.
Artikel 43 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt luidt - voor zover van belang -:
“De partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen krijgen tijdig tevoren de gelegenheid om van de inhoud van de akte kennis te nemen.”
Nu gelet op het vorengaande hieraan niet is voldaan, is het klachtonderdeel op dit punt gegrond. Het hof overweegt voorts dat de notaris slechts gebruik kon maken van de volmacht van 19 oktober 2006 voor het tekenen van de akte van verbetering ná verkregen instemming van de klager,
7. Het hof acht geen termen aanwezig tot een andere beslissing te komen dan de kamer.
8. De beslissing
Het hof:
- bekrachtigt de bestreden beslissing onder verbetering van de gronden.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.M.D.R. Boumans, S. Clement en J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 1 februari 2011 door de rolraadsheer.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET
ARRONDISSEMENT MAASTRICHT
De kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen voormeld heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van:
[KLAGER],
wonende te [ ],
hierna te noemen: klager,
tegen:
[DE NOTARIS],
notaris te [ ],
hierna te noemen: de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Op verzoek van klager heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie bij brief van 16 november 2009 het klachtschrijven van 9 november 2009, met bijlagen, dat gericht is tegen de notaris, ter behandeling aan de kamer toegezonden.
Bij brief van 16 december 2009, met bijlagen, heeft de notaris gereageerd op de klacht.
Op 4 maart 2010 heeft de kamer de klacht behandeld in aanwezigheid van klager en de notaris.
Na afloop van de behandeling heeft de voorzitter partijen medegedeeld dat zij zo spoedig mogelijk de beslissing van de kamer tegemoet kunnen zien.
2. De vaststaande feiten
Op 10 september 2006 hebben klager, koper, en [G] B.V., verkoper, een koopovereenkomst gesloten betreffende de bouwkavel van circa 284 m² , kadastraal bekend als gemeente [ ] sectie [ ] nummer [ ] gedeeltelijk, en een onverdeeld aandeel in het tot mandelige eigendom te bestemmen achtergelegen pad.
Op 26 oktober 2006 heeft de notaris de akte van levering verleden van genoemde bouwkavel en genoemd onverdeeld aandeel.
In die overeenkomst is opgenomen artikel 8: “Over- of ondermaat van het registergoed zal aan geen der partijen enig recht verlenen”.
Nadat uit de kadastrale kaarten was gebleken dat er een verschil was tussen het aantal vierkante meters dat in de akte van levering was opgenomen en het feitelijk geleverde aantal vierkante meters en dat de kavel niet alleen een gedeelte van het kadastrale perceel [ ] sectie [ ] nummer [ ] besloeg maar ook een gedeelte van het perceel nummer [ ] heeft op verzoek van het kadaster van 12 maart 2008 bij akte van verbetering d.d. 8 april 2008 een correctie plaatsgevonden .
3. De inhoud van de klacht en de reactie van de notaris daarop
3.1 De klacht houdt - zakelijk weergegeven - in dat de notaris niet heeft gesignaleerd dat er een groot verschil was tussen het aantal vierkante meters dat in de akte van levering van 26 oktober 2006 was opgenomen en het feitelijk geleverde aantal vierkante meters.
Ook verwijt klager de notaris dat hij niet heeft geconstateerd dat in de akte van levering een GIW-nummer staat van een GIW-garantie die niet bestaat
Tot slot verwijt klager de notaris dat hij de akte van verbetering zonder enige vorm van overleg of informatie heeft afgehandeld.
3.2 De notaris heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd, welk verweer hierna bij de beoordeling van de klacht aan de orde komt.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft gesignaleerd dat er een groot verschil was tussen het aantal vierkante meters dat in de akte van levering van 26 oktober 2006 was opgenomen en het feitelijk geleverde aantal vierkante meters.
Op 10 september 2006 heeft klager met de verkoper een koopovereenkomst gesloten waarbij klager het volgende heeft gekocht:
“Een bouwkavel ter grootte van 284 m2, op de bijgevoegde situatietekening aangeduid met kavelnummer [ ] (woning 2), gelegen aan het [ ] in het bestemmingsplan [ ] te [ ], kadastraal bekend als gemeente [ ] sectie [ ] nr. [ ] gedeeltelijk, alsmede een onverdeeld aandeel in het tot mandelige eigendom te bestemmen achtergelegen pad, zoals met streeparcering aangegeven op de aangehechte situatietekening.”
De notaris stelt dat hij voor het opstellen en verlijden van de akte van levering van 27 oktober 2006 mocht afgaan op hetgeen partijen waren overeengekomen. Dat in een later stadium is komen vast te staan dat het feitelijk geleverde aantal vierkante meters (beduidend) minder was dan het tussen partijen overeengekomen aantal vierkante meters is niet verwijtbaar aan de notaris.
De kamer volgt de notaris in dat verweer.
4.2 Voorts verwijt klager de notaris dat hij niet heeft geconstateerd dat in de akte van levering een GIW-nummer staat van een GIW-garantie die niet bestaat.
De kamer overweegt hieromtrent dat er geen regel is die voorschrijft dat een GIW-nummer in de akte van levering dient te zijn opgenomen. Nu de notaris desondanks een GIW-nummer in de akte heeft opgenomen kan de notaris enige onzorgvuldigheid worden verweten omdat hij een onjuist GIW-nummer in de akte heeft opgenomen, welke onzorgvuldigheid echter niet zodanig is dat zulks tuchtrechtelijk verwijtbaar is.
4.3 Tot slot verwijt klager de notaris dat hij de akte van verbetering zonder enige vorm van overleg of informatie heeft afgehandeld.
Hier is artikel 43 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt van toepassing dat voorschrijft:
“De partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere partijen krijgen tijdig tevoren de gelegenheid om van de inhoud van de akte kennis te nemen. enz.”
Desgevraagd heeft de notaris erkend dat de conceptakte van verbetering niet tevoren aan klager is toegezonden. Nu de notaris door dit na te laten in strijd heeft gehandeld met het dwingende voorschrift van artikel 43 Wna Pro is de kamer van oordeel dat dit klacht onderdeel gegrond is en oplegging van de maatregel van waarschuwing aangewezen is.
5. De beslissing
De kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht:
- verklaart de klachten zoals weergegeven onder 4.1 en 4.2 ongegrond
- verklaart de klacht zoals weergegeven onder 4.3 gegrond
- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.
- bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat deze beslissing in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, zal worden ten uitvoer gelegd op een nader te bepalen vergadering van de kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.
Aldus gegeven te Maastricht op 26 april 2010 door mr. R.C.A.M. Philippart, voorzitter, mr. R.H.J. Otto, kroonlid, en mr. G.M.H.M. Pooters, plaatsvervangend kroonlid, mr. R.L.G.M. Steegmans, notarislid en mr. A. Romijn, plaatsvervangend notarislid, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.Chr.H.M. Geurts, secretaris.