Uitspraak
zaaknummer 200.082.130/01 SKG
19 juli 2011
GERECHTSHOF AMSTERDAM
VIERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT ], en
2. [ APPELLANTE ],
beiden wonende te [ P ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,
t e g e n
de stichting
WONINGSTICHTING WHERESTAD,
gevestigd te Purmerend,
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. K. Mels te Purmerend.
Partijen worden hierna [ Appellanten ] en Wherestad genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 1 februari 2011 zijn [ Appellanten ] in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Haarlem, locatie Zaandam onder zaaknummer/rolnummer 493493/VV EXPL 10-139 tussen Wherestad als eiseres en hen als gedaagden gewezen en op 25 januari 2011 uitgesproken vonnis in kort geding. De dagvaarding bevat de grieven.
[ Appellanten ] hebben tegen het vonnis waarvan beroep over-eenkomstig de appeldagvaarding negen grieven aangevoerd en ge-concludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Wherestad alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Wherestad in de kosten van beide instan-ties.
Bij memorie heeft Wherestad de grieven bestreden, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd, samengevat, tot be-krachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [ Ap-pellanten ] in de kosten van – naar het hof verstaat - het ge-ding in hoger beroep.
Partijen hebben ter terechtzitting van 22 juni 2011 hun zaak door hun advocaat mondeling doen toelichten, waarbij beide ad-vocaten zich hebben bediend van aan het hof overgelegde pleit-notities. Bij die gelegenheid hebben beide partijen nog pro-ducties in het geding gebracht.
Partijen hebben arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1. De kantonrechter heeft de in het vonnis waarvan beroep on-der 4.1 tot en met 4.7 opgesomde feiten tot uitgangspunt geno-men.
2.2. De grieven 1, 2, 3, 5 en 6 klagen dat de opsomming deels onjuist, deels onvolledig en deels suggestief is. Het hof zal in het hieronderstaande rekening houden met hetgeen in de grieven is aangevoerd. Voor zover omtrent de juistheid van de opgesomde feiten geen geschil bestaat, zal ook het hof die (overige) fei-ten tot uitgangspunt nemen.
3. Beoordeling
3.1. Kort weergegeven gaat deze zaak om het volgende:
(i) [ Appellanten ] huren sinds 1 maart 1978 van Wherestad, al-thans haar rechtsvoorgangster, de woning staande en gelegen aan het [ adres ] te [ plaatsnaam ] (hierna: de woning). Wherestad heeft de status van een erkende woningcorporatie en is een “toe-gelaten instelling” in de zin van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Als zodanig is zij, op grond van artikel 12a van genoemd besluit, verplicht om bij te dragen aan de leefbaar-heid in de buurten en wijken waar haar woongelegenheden gelegen zijn.
(ii) Naar aanleiding van de verdenking van grootschalige drugs-handel vanuit de woning heeft de politie op 6 oktober 2010 in de woning een inval gedaan. Daarbij is de zoon van [ Appellanten ], [ zoon ], aangehouden. Tevens is toen een contant geldbedrag van € 16.500,- in de woning aangetroffen.
(iii) Bij brief van 3 november 2010 heeft de burgemeester van de gemeente [ gemeente ], op grond van door hem van de politie ge-kregen informatie, aan [ zoon ] het voornemen bekendgemaakt de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van een maand te zullen sluiten. [ zoon ] wordt in de brief in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze over dit voornemen naar vo-ren te brengen. Bij brief van 16 november 2010 is mede namens de ouders tegen dit voornemen bezwaar gemaakt. Bij besluit van 26 november 2010 heeft de burgemeester meegedeeld in het aangevoer-de bezwaar geen aanleiding te vinden om van zijn voornemen af te zien en heeft hij de woning op grond van artikel 13b van de Opi-umwet voor de duur van één maand gesloten, ingaande op maandag 6 december 2010 te 11:00 uur, met aanzegging dat zonodig bestuurs-dwang zal worden toegepast. [ Appellanten ] hebben de woning per genoemd tijdstip verlaten.
Bij uitspraak van 23 december 2010 heeft de voorzieningenrechter in de rechtbank Haarlem, sector bestuursrecht, het verzoek van [ Appellanten ] tot het treffen van een voorlopige voorziening af-gewezen.
De burgemeester heeft het door [ Appellanten ] tegen het besluit van 26 november 2010 ingestelde bezwaar, ondanks het advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften om de bezwaren van [ Appellanten ] gegrond te verklaren en het besluit te herroepen, bij beslissing van 7 februari 2011 ongegrond verklaard. [ Appel-lanten ] hebben op 21 maart 2011 tegen dit besluit beroep inge-steld bij de rechtbank Haarlem, sector bestuursrecht, en hebben daartoe bij brief van 20 april 2011 de gronden aangevoerd.
(iv) Bij brief van 6 december 2010 heeft Wherestad de huurover-eenkomst met [ Appellanten ] op grond van artikel 7:231, lid 2, BW ontbonden, waarbij [ Appellanten ] werden gesommeerd de wo-ning binnen zes dagen te ontruimen en te verlaten.
(v) Na afloop van de periode dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet gesloten is geweest, hebben [ Appellanten ] de wo-ning wederom betrokken.
(vi) Wherestad vordert in dit kort geding dat [ Appellanten ] worden veroordeeld de woning binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van Wherestad te stellen, met machtiging aan Wherestad om de ontrui-ming zelf te (doen) bewerkstelligen. Daartoe beroept Wherestad zich primair op de buitengerechtelijke ontbinding van 6 december 2010, subsidiair en meer subsidiair betoogt zij dat vooruitgelo-pen mag worden op de in een bodemprocedure uit te spreken ont-binding en ontruiming op grond van wanprestatie wegens de handel in drugs vanuit het gehuurde dan wel omdat de woning, in strijd met de huurvoorwaarden, niet of nauwelijks nog door [ Appellan-ten ] zelf wordt bewoond maar in gebruik is gegeven aan [ zoon ].
(vii) In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter de vordering op de primaire grondslag toegewezen, met veroordeling van [ Appellanten ] in de kosten van het geding, daartoe overwe-gende dat het, mede gezien de geringe kans dat het bevel tot sluiting door de bestuursrechter vernietigd zal worden, zo waar-schijnlijk is dat de geldigheid van de buitengerechtelijke ont-binding in een bodemprocedure stand zal houden dat daarop in kort geding vooruitgelopen mag worden.
3.2. Het hof zal het eerst grief 4 behandelen, waarin [ Appel-lanten ] aanvoeren dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft overwogen dat Wherestad de huurovereenkomst mocht ont-binden op de enkele grond van het besluit tot sluiting van de woning ex artikel 13b Opiumwet en dat daarvoor niet nodig is dat Wherestad daarnaast aantoont dat sprake is geweest van ge-dragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet.
3.3. De grief treft geen doel, reeds omdat in een besluit als bedoeld in artikel 13b Opiumwet, zoals ook in dit geval, be-sloten ligt dat in het desbetreffende gebouw in strijd met ar-tikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld. Bovendien is in de onderhavige zaak voldoende aannemelijk dat, doordat [ zoon ] in de woning telefonisch veelvuldig afspraken heeft gemaakt om elders drugs af te leveren, in de woning verkoophandelingen in de zin van artikel 2 of 3 Opiumwet zijn verricht.
3.4. Grief 8 strekt ten betoge dat de kantonrechter de ontbin-ding, althans de vordering tot ontruiming, ten onrechte niet als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar heeft aangemerkt. Voor de beoordeling van deze grief acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang:
- de in artikel 7:231, lid 2, BW aan de verhuurder gegeven be-voegdheid grijpt zeer diep in in de woonrechten van de huur-der. Het tweede lid vormt immers een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplich-tingen, slechts door de rechter kan geschieden;
- de bevoegdheid van de verhuurder is gekoppeld aan een (en-kel) besluit van de burgemeester op de voet van artikel 13b Opiumwet, waarbij de tegen dit besluit aan te wenden bestuurs-rechtelijke rechtsmiddelen door de verhuurder niet behoeven te worden afgewacht;
- de door de wetgever voorziene impasse dat de huurder tijdens de sluiting zijn huur niet zal betalen en de verhuurder om die reden de mogelijkheid moet hebben de huurovereenkomst te be-eindigen, doet zich in deze zaak niet voor;
- de aan de verhuurder toekomende bevoegdheid tot buitenge-rechtelijke ontbinding dient in overeenstemming met de rede-lijkheid en billijkheid te worden uitgeoefend;
- dit laatste klemt te meer in een situatie als de onderhavi-ge, waarin [ Appellanten ] de woning al 33 jaar huren en gedu-rende die zeer lange periode nooit eerder sprake is geweest van enige klacht omtrent de wijze van gebruik van het gehuur-de;
- hoewel zeker niet valt uit te sluiten dat het besluit van de burgemeester in de bestuursrechtelijke beroepsprocedure in stand zal blijven, kent het hof betekenis toe aan het gegeven dat de Adviescommissie voor bezwaarschriften, na een - gelet op het van de zitting van 13 december 2010 gemaakte verslag: - uitgebreid onderzoek, tot het oordeel is gekomen dat de door de [ Appellanten ] aangevoerde bezwaren gegrond zijn en dat het besluit dient te worden herroepen;
- ondanks het feit dat de woning in de verboden activiteiten van [ zoon ] een niet weg te cijferen rol speelt, moet worden geconstateerd dat in de woning geen drugs zijn aangetroffen en dat geen voldoende concrete aanwijzingen bestaan dat de woning ook heeft gediend als afleveringsplaats van de drugs. Indien de woning al als een “drugspand” aangemerkt zou moeten worden, is het dan wel een “drugspand” in een (zeer) lichte vorm. Het in de woning aangetroffen bedrag van € 16.500, -, dat doet vermoeden dat het geld uit de verboden activiteiten van [ zoon ] is verkregen ([ Appellanten ] hebben daarvoor ook geen goede andere verklaring gegeven), doet daaraan niet af;
- hoewel [ Appellanten ] voor het onbehoorlijke gebruik van de woning door [ zoon ] aansprakelijk zijn, acht het hof wel van belang dat niet [ Appellanten ] (als huurders) zelf maar een meerderjarige zoon van hen de verboden activiteiten heeft ge-pleegd. Uit hetgeen [ Appellanten ] ter zitting in hoger be-roep hebben verklaard maakt het hof op dat de kans dat zich een herhaling zal voordoen op nihil te stellen is;
- van groot belang acht het hof dat uit het grote aantal ver-klaringen van omwonenden blijkt dat zij nimmer iets van drugs-activiteiten hebben gemerkt, laat staan daarvan enige overlast hebben ondervonden. Het hof maakt uit deze verklaringen op dat de omwonenden het streven van [ Appellanten ] om in de woning te mogen blijven wonen, van harte ondersteunen.
3.5. Naar het oordeel van het hof moet, hoezeer ook van belang is hetgeen in artikel 12a van het BBSH is bepaald en hoezeer ook te begrijpen is dat Wherestad het in dat kader als haar taak heeft gezien handelend op te treden, serieus rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat de bodemrechter het beroep van Wherestad op de buitengerechtelijke ontbindings van artikel 7:231, lid 2, BW, in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. De door Wherestad gevorderde ontruiming is gelet hier-op niet toewijsbaar.
3.6. Grief 8 treft derhalve doel. Bij de bespreking van de overige grieven hebben [ Appellanten ] geen belang.
3.7. Wherestad heeft haar vordering tot ontruiming mede ge-grond op een vooruitlopen op een ontbinding van de huurover-eenkomst wegens het tekortschieten door [ Appellanten ] van hun contractuele verplichting om het gehuurde zelf te bewonen. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat [ Appellanten ] het grootste gedeelte van het jaar in Marokko verblijven. De ge-stelde afwezigheid van [ Appellanten ] is door [ Appellanten ] gemotiveerd bestreden, waarna Wherestad haar stelling niet na-der heeft onderbouwd. Er is aldus onvoldoende grond om waar-schijnlijk te achten dat in de bodemprocedure de huurovereen-komst om vermelde reden ontbonden zal worden.
3.8. Het vorenoverwogene leidt ertoe dat de kantonrechter de vordering van Wherestad ten onrechte heeft toegewezen. Het vonnis waarvan beroep zal daarom worden vernietigd. De vorde-ring zal alsnog worden afgewezen. Wherestad zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de beide instanties worden veroordeeld.
4. Beslissing
Het hof:
- vernietigt het vonnis waarvan beroep, en opnieuw rechtdoen-de:
- wijst de vordering van Wherestad af;
- veroordeelt Wherestad in de kosten van het geding in beide instanties, tot deze uitspraak aan de zijde van [ Appellan-ten ] in eerste aanleg begroot op € 400,- aan salaris en in hoger beroep op € 360,31 aan verschotten en op € 1.896,- aan salaris;
- verklaart dit arrest wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mrs. E.E. van Tuyll van Serooskerken-Röell, G.J. Visser en N. van Lingen en in het openbaar door de rol-raadsheer uitgesproken op de terechtzitting van 19 juli 2011.