Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van dinsdag 27 december 2011 in de zaak van:
[BV1],
[BV2],
[BV3],
gevestigd te Utrecht,
APPELLANTEN,
gemachtigde: mr. J.H.P. Smeets, advocaat te Haarlem,
tegen
MR. [naam],
kandidaat-notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellanten, verder klaagsters, is bij een op 26 mei 2010 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht, hierna de kamer, van 29 april 2010, waarbij de kamer de klacht onder 3.1 sub a van klaagsters tegen geïntimeerde, verder te noemen de kandidaat-notaris, gegrond heeft verklaard, onder oplegging van de maatregel van berisping, en de klachten voor het overige ongegrond heeft verklaard.
1.2. Op 30 juli 2010 is van de zijde van de kandidaat-notaris een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Het hoger beroep is behandeld ter openbare terechtzitting van 27 januari 2011. Verschenen zijn – namens klaagster sub 2. – [naam], verder [A], de gemachtigde van klaagsters, de kandidaat-notaris en diens gemachtigde. Allen hebben het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben de juistheid van de door de kamer vastgestelde feiten niet betwist, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
4. Het standpunt van klaagsters
4.1. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris dat hij ten opzichte van klaagsters in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld, doordat hij vóór de bespreking op 31 januari 2007 op geen enkel moment contact heeft opgenomen met (één van) de klaagsters en voorafgaand aan de bespreking van 31 januari 2007 geen gelegenheid heeft geboden om van het concept van de koopovereenkomst kennis te nemen. Dit klemt temeer, nu de kandidaat-notaris tijdens de bespreking van 31 januari 2007 niet duidelijk heeft gemaakt dat de overeenkomst tot koop van de aan klaagster sub 1. in eigendom toebehorende onroerende zaken, die de kandidaat-notaris (ook) [naam], verder [B], die de klaagsters vertegenwoordigde, ter ondertekening voorlegde, voor klaagsters een beduidend ander fiscaal gevolg had dan de intentieovereenkomst van eerdere datum, die strekte tot aankoop van de aandelen in klaagster sub 1. Daarbij komt dat in de koopovereenkomst de verplichting voor de koper, [naam], verder [X], tot storting van 10% van de koopsom als waarborgsom ontbrak, terwijl deze verplichting wel in de intentieovereenkomst was opgenomen. Bovendien was in de koopovereenkomst opgenomen dat [X] voor zich handelde of voor een nader te noemen meester, terwijl dit niet in de intentieovereenkomst was vermeld.
4.2. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris tevens dat hij niet onpartijdig heeft gehandeld door de belangen van [X] als koper te laten prevaleren boven de belangen van klaagsters.
4.3. Ten slotte verwijten klaagsters de kandidaat-notaris dat de werkzaamheden die hij heeft verricht ten behoeve van klaagsters, niet van het niveau zijn geweest, zoals van een redelijk bekwaam kandidaat-notaris mag worden verwacht. De kandidaat-notaris heeft klaagsters er tijdens de bespreking van 31 januari 2007 weliswaar op attent gemaakt dat de onroerende zaak aan de [adres] niet aan klaagster sub 1. in eigendom toebehoorde – en daarom geen deel kon uitmaken van de koopovereenkomst – maar heeft de koopovereenkomst vervolgens zo onduidelijk geredigeerd dat er ruimte voor discussie kan ontstaan over de vraag of die onroerende zaak nu wel of geen deel uitmaakte van het verkochte.
5. Het standpunt van de kandidaat-notaris
5.1. De kandidaat- notaris heeft de stellingen van klaagsters betwist en heeft zich als volgt verweerd.
5.2. [naam], een adviseur van [X], had hem in een telefoongesprek op 31 januari 2007 medegedeeld dat partijen ‘er uit waren’ en gevraagd aanstonds de koopovereenkomst op te stellen. [naam] ook een van de adviseurs van [X], had de kandidaat-notaris op 30 januari 2007 verzocht het concept van de koopovereenkomst in verband met een tekstvoorstel dat door hem, [naam] was aangebracht, per e-mailbericht aan hem toe te sturen. De kandidaat-notaris heeft het concept van de koopovereenkomst – toen dat gereed was – op 31 januari om 16.06 uur aan [naam] per e-mail toegestuurd. De kandidaat-notaris heeft geen concept van de koopovereenkomst aan de verkopende partij gestuurd, mede omdat hem dit van die zijde niet was verzocht.
Hij heeft verder aangevoerd dat hem uit zijn onderzoek bij de Kamer van Koophandel was gebleken dat [B] volledig bevoegd was om klaagster sub 1. te binden door namens haar overeenkomsten aan te gaan. Hij wist dat partijen twee maanden in onderhandeling waren geweest en dat zij eerst na veel gesprekken overeenstemming hadden bereikt. Op 31 januari 2007 heeft de kandidaat-notaris de zakelijke inhoud van de conceptovereenkomst met partijen besproken, waarbij hij ook de implicaties daarvan met hen heeft doorgenomen. Naar de overtuiging van de kandidaat-notaris was er tussen twee professionele partijen een geldige koopovereenkomst tot stand gekomen.
De intentieovereenkomst die de kandidaat-notaris eerder had ontvangen was slechts gedeeltelijk ingevuld en had, in de visie van de kandidaat-notaris, een vrijblijvend karakter. Hij heeft [X] en diens adviseur [naam] geïnformeerd over de verschillende fiscale gevolgen van een overdracht van de aandelen en van een overdracht van de onroerende zaken. Naar [X] hem liet weten, wilde deze alleen de onroerende zaken in eigendom verkrijgen.
5.3. Ten aanzien van het verwijt van klaagsters – niet onpartijdig handelen van de kandidaat-notaris – betwist de kandidaat-notaris dat hij slechts de belangen van [X] heeft gediend en niet onpartijdig heeft opgetreden. De kandidaat-notaris stelt dat de strakke tijdsplanning op 31 januari 2007 niet zijn idee was, maar dat hij hiermee uitsluitend gehoor heeft gegeven aan de wens van alle partijen om snel tot actie over te gaan. Tevens was het de wens van [X] en [B] om de overeenkomst nog diezelfde dag te ondertekenen. Na een uitvoerige bespreking van meer dan anderhalf uur mocht de kandidaat-notaris er vanuit gaan dat alle partijen – derhalve ook [B] – zich ervan bewust waren dat het een verkoop van onroerende zaken betrof en geen verkoop van aandelen.
De stelling van klaagsters dat de kandidaat-notaris het concept van de koopovereenkomst voorafgaand aan de bespreking niet aan klaagsters heeft toegestuurd is op zich juist, de kandidaat-notaris heeft klaagsters hiermee echter niet benadeeld. Een adviseur van de wederpartij – [naam] – heeft het concept slechts 54 minuten voor aanvang van de bespreking via de mail toegezonden gekregen.
5.4. De kandidaat-notaris heeft als verweer met betrekking tot de klacht dat zijn werkzaamheden van onvoldoende kwaliteit zijn geweest, aangevoerd dat hij duidelijk met partijen heeft besproken dat klaagster het pand aan de [adres] niet kon leveren. De omstandigheid dat niet zeker was of het desbetreffende pand al dan niet tot het gekochte behoorde, was volgens de kandidaat-notaris noch voor de verkoper, noch voor de koper van doorslaggevende betekenis. Partijen hadden tijdens de bespreking immers aangegeven dat het al dan niet deel uitmaken van de koop van het pand in de [adres] in geen geval van invloed zou zijn op de hoogte van de koopprijs. De kandidaat-notaris had dit punt in de koopovereenkomst in het midden gelaten opdat partijen daarover nog konden overleggen.
6. De beoordeling
Ontvankelijkheid
6.1. Het hof zal, voorafgaand aan de beoordeling van de klacht(onderdelen), eerst het preliminaire verweer dat door de gemachtigde namens de kandidaat-notaris naar voren is gebracht, behandelen. Volgens de gemachtigde zijn klaagsters niet ontvankelijk in hun klacht, nu die eerst op 1 februari 2010, dus te laat, is inkomen bij de kamer.
6.2. Ingevolge artikel 99 lid 12 Wet Pro op het Notarisambt, verder Wna, kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen.
De klacht van klaagsters is op 28 januari 2010 bij de kamer ingekomen, zo is door de kamer zelf vastgesteld. De klacht heeft betrekking op het handelen van de kandidaat-notaris bij het opstellen van de koopovereenkomst van 31 januari 2007. [B] was als vertegenwoordiger van klaagsters bij de bespreking van de concept-koopovereenkomst aanwezig en heeft toen zelf van het handelen van de kandidaat-notaris kennis genomen. De hiervoor genoemde termijn van drie jaren is derhalve aangevangen op 1 februari 2007. Zelfs al zou de klacht eerst op 1 februari 2010 zijn binnengekomen, dan zou dit nog op tijd zijn, reeds omdat 1 februari 2010 op een maandag viel. Het beroep van de kandidaat-notaris op niet ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding van klaagsters in hun klacht wordt afgewezen.
Inhoudelijke beoordeling
6.3. Aan het oordeel van het hof is thans onderworpen de vraag of de kandidaat-notaris heeft gehandeld in strijd met zijn zorgplicht. Naar het hof begrijpt valt deze klacht in een vijftal onderdelen uiteen.
6.3.1. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris allereerst dat hij heeft verzuimd om vóór de bespreking van 31 januari 2007 contact met klaagsters op te nemen.
Door de kandidaat-notaris is gesteld – en door klaagsters niet weersproken – dat hij op 25 januari 2007 voorafgaand aan de bespreking van 31 januari 2007 per e-mail een concept-intentieovereenkomst toegestuurd heeft gekregen van één van de adviseurs van [X], met het verzoek om dit concept te beoordelen. Naar het hof begrijpt, was deze intentieovereenkomst opgesteld door de toenmalige raadsman van klaagsters. Partijen waren toen nog steeds in onderhandeling. Daags voor de bespreking heeft [X] de kandidaat-notaris telefonisch laten weten dat partijen bijna overeenstemming hadden bereikt, waarop de andere adviseur van [X], [naam] de kandidaat-notaris per e-mail een tekstvoorstel heeft gestuurd. Op 31 januari 2007 ontving de kandidaat-notaris aan het eind van de ochtend de mededeling dat partijen er definitief uit waren en dat er zo snel mogelijk getekend diende te worden. Toen er dus klaarblijkelijk een koopovereenkomst tot stand was gekomen, heeft de kandidaat-notaris nog diezelfde dag beide partijen – verkoper en koper – uitgenodigd voor een bespreking op die dag op zijn kantoor om de ten behoeve van die bespreking door de kandidaat-notaris opgestelde concept-koopovereenkomst te bespreken en met partijen door te nemen. Onder die omstandigheden is het hof van oordeel dat de kandidaat-notaris niet onzorgvuldig heeft gehandeld door eerst op 31 januari 2007 met verkopers in contact te treden.
6.3.2. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris voorts dat hij heeft verzuimd een conceptovereenkomst naar klaagsters te sturen voorafgaand aan de bespreking.
Met betrekking tot dit punt heeft de kandidaat-notaris gesteld dat hij – gelet op het feit dat hij pas op de ochtend van 31 januari 2007 het bericht kreeg dat ‘partijen eruit waren’ en het feit dat hij niet over een e-mailadres of faxnummer van klaagsters beschikte – niet de gelegenheid had om voorafgaand aan de bespreking die dag aan alle partijen concepten toe te sturen. Dat aan [naam] 54 minuten voor de bespreking wel een concept was toegestuurd, hing samen met het feit dat [naam] op 30 januari 2007 een tekstvoorstel voor een in de koopovereenkomst op te nemen bepaling had gedaan. Bovendien zou hij reeds 54 minuten later [B] op zijn kantoor ontvangen om de inhoud van het concept met hem door te nemen. Indien [B] de inhoud van het concept dat ten tijde van de bespreking ter tafel kwam nader had willen bespreken met zijn compagnon of zich nog anderszins had willen beraden, dan had het hem uiteraard vrijgestaan om zich terug te trekken voor beraad en de overeenkomst niet te tekenen. Hoewel hem dat vrijstond, heeft [B] geen gebruik gemaakt van die mogelijkheden. Bij die stand van zaken – in het bijzonder de korte tijdspanne tussen de totstandkoming van de overeenkomst en de nog die zelfde dag geplande bespreking waarbij de overeenkomst op schrift zou worden gesteld – acht het hof het niet verwijtbaar dat voorafgaand aan die bespreking het concept van de overeenkomst niet aan klaagsters is toegezonden. Klaagsters hebben – naar oordeel van het hof terecht – gesteld dat àls de kandidaat-notaris inderdaad niet over een e-mailadres of faxnummer van klaagsters beschikte, het voor de hand had gelegen om de – aan de kandidaat-notaris bekende – advocaat van klaagsters het concept toe te sturen, maar dit enkele feit acht het hof onvoldoende om de kandidaat-notaris dienaangaande een tuchtrechtelijk verwijt te maken. De concept-overeenkomst was bovendien slechts aan – de niet bij de bespreking aanwezige – [naam] toegezonden en niet aan één van de bij de bespreking aanwezige personen.
6.3.3. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris verder dat hij heeft verzuimd de fiscale consequenties van de koopovereenkomst – die van geheel andere aard zijn dan de fiscale consequenties van de intentieovereenkomst – aan klaagsters duidelijk te maken. Tijdens de mondelinge behandeling ter terechtzitting in hoger beroep heeft de kandidaat-notaris – daar naar gevraagd – als verweer gevoerd dat hij tijdens de bespreking in algemene zin de fiscale gevolgen van de verkoop van de onroerende zaken heeft besproken en klaagsters tevens het advies heeft gegeven dienaangaande een adviseur te raadplegen. Nu dit verweer niet, althans onvoldoende door klaagsters is weersproken en nu klaagsters kennelijk niet jegens de kandidaat-notaris hebben aangegeven, de ondertekening van de koopakte te willen uitstellen teneinde nader advies in te winnen, oordeelt het hof dat de kandidaat-notaris op dit punt niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
6.3.4. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris voorts dat hij heeft verzuimd in de koopovereenkomst de verplichting voor [X] tot het storten van een waarborgsom van 10% van de koopsom op te nemen. In het verweerschrift in hoger beroep (onder 3.10) heeft de kandidaat-notaris naar voren gebracht dat hij partijen had gevraagd of zij wilden afspreken dat [X] een waarborgsom – als te doen gebruikelijk – onder hem zou storten. Daarop hebben [B] en [X] geantwoord dat zij dat niet waren overeengekomen. Daarom heeft de kandidaat-notaris conform de wens van partijen de tekst van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst als volgt ingevuld: ‘Koper is niet verplicht een waarborgsom bij de notaris te storten.’ Nu dit niet – althans onvoldoende gemotiveerd – door klaagsters is weersproken, acht het hof ook dit verwijt ongegrond.
6.3.5. Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris verder dat hij – zonder overleg met klaagsters – in artikel 14 van Pro de koopovereenkomst heeft opgenomen dat [X] voor zich handelde of voor nader te noemen meester, terwijl deze bepaling niet in de intentieovereenkomst was opgenomen. In het verweerschrift in hoger beroep (onder 3.12) heeft de kandidaat-notaris gesteld dat hij artikel 14 tijdens Pro de bespreking aan partijen heeft voorgelezen en dat hij na voorlezing van de tekst van dat artikel nader heeft uitgelegd dat als [X] op de in het artikel voorgeschreven wijze een andere partij als koper zou aanwijzen, die andere partij zou worden gebonden aan alle rechten en verplichtingen, voortvloeiende uit de koopovereenkomst. Het hof heeft niet kunnen vaststellen dat de lezing van de kandidaat-notaris op dit punt onjuist is. Om die reden acht het hof ook dit verwijt ongegrond.
6.4. Voorts is aan de orde de vraag of de kandidaat-notaris niet onpartijdig heeft gehandeld doordat hij de belangen van [X] zou hebben laten prevaleren boven de belangen van klaagsters, zoals door klaagsters gesteld. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet worden aangenomen dat daarvan geen sprake is geweest bij de totstandkoming en vastlegging van de definitieve koopovereenkomst. Het enkele feit dat de kandidaat-notaris aan een adviseur van [X] – 54 minuten – voorafgaand aan de bespreking een conceptovereenkomst heeft gemaild, is onvoldoende voor een ander oordeel. Dit geldt te meer nu deze adviseur niet zelf bij de bespreking aanwezig kon zijn en – naar moet worden aangenomen – de inhoud van het concept bij die bespreking door de kandidaat-notaris met beide partijen uitvoerig is besproken. Derhalve is ook deze klacht ongegrond.
6.5. Dat geldt evenzeer voor de klacht betreffende de kwaliteit van de werkzaamheden van de kandidaat-notaris. Dat de kandidaat-notaris in het onderhavige geval de mogelijke verkoop van de [adres] in de koopovereenkomst vermeldde – ondanks het feit dat klaagster sub 1. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst geen eigenaresse van genoemd pand was – maakt niet dat de kwaliteit van de door hem te dezer zake verrichte werkzaamheden onvoldoende moet worden geacht. Uit de processtukken en het verhandelende ter terechtzitting in hoger beroep, blijkt dat de kandidaat-notaris de verkoop van de [adres] – als onderdeel van de koopovereenkomst – tijdens de bespreking van 31 januari 2007 aan de orde heeft gesteld. De kandidaat-notaris stelt dat hij daarbij op verzoek van [B] op pag. 3 en in artikel 13 van Pro de koopovereenkomst heeft opgenomen dat de [adres] onderdeel van de koopovereenkomst zou uitmaken, indien dat naar aanleiding van nader overleg tussen partijen zou worden besloten (zie 6.6 van het verweerschrift in hoger beroep en de tekst op beide genoemde plaatsen in de koopovereenkomst). De stelling namens klaagsters ter zitting in hoger beroep dat omtrent dit pand zou worden volstaan met een zogenaamde intentieverklaring werpt niet een zodanig ander licht op deze kwestie dat de kandidaat-notaris hiervoor een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken. Door dit punt op voormelde wijze in de koopovereenkomst op te nemen heeft de kandidaat-notaris uitvoering gegeven aan de wens van beide partijen, die conform de uit de wet voortvloeiende contractsvrijheid in beginsel kunnen overeenkomen zoals door hen gewenst.
6.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.7. Nu het hof alle klachten ongegrond acht, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven. Het hof zal de beslissing van de kamer vernietigen en opnieuw rechtdoen als na te melden.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing waarvan beroep, en in zoverre opnieuw rechtdoende:
- verklaart alle klachten ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. L. Verheij, M.W.E. Koopmann en A.H.N. Stollenwerck en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 27 december 2011 door de rolraadsheer.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
[BV1], gevestigd te [plaats],
[BV2] gevestigd te [plaats], en
[BV3] gevestigd te [plaats]
klaagsters,
gemachtigde: mr. J.H.P. Smeets,
-t e g e n-
mr. [naam], kandidaat-notaris te [plaats],
beklaagde,
hierna: de kandidaat-notaris.
De procedure
Op 28 januari 2010 heeft mr. Smeets namens klaagsters enige klachten ingediend tegen de kandidaat-notaris. Bij de klachten waren enige bijlagen gevoegd.
De kandidaat-notaris heeft bij brief van 26 februari 2010 op de klachten gereageerd. Ook daarbij waren enige bijlagen gevoegd.
De klachten zijn op 18 maart 2010 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- de heer [B], (middellijk) aandeelhouder en (middellijk mede-)directeur van klaagster sub 1 en sub 3, vergezeld van mr. Smeets voornoemd;
- de kandidaat-notaris, vergezeld van notaris mevrouw mr. [naam].
Mr. Smeets heeft de klachten toegelicht.
De kandidaat- notaris heeft daarop zijn standpunt uiteengezet.
Na voortgezet debat, waarbij ook de heer [B] en notaris mevrouw mr. [naam] enige inlichtingen hebben verschaft, heeft de Kamer de uitspraak bepaald op heden.
De feiten
a. Klaagster sub 1., hierna: [naam], exploiteert een onderneming die panden aankoopt, verbouwt en opknapt en geschikt maakt voor de verhuur van kamers. De heer [A], middellijk aandeelhouder en mededirecteur, behartigt de zakelijke kant van de onderneming en de heer [B], eveneens middellijk aandeelhouder en mededirecteur, is belast met het onderhoud van de panden. Eind 2006 had de onderneming 26 panden in eigendom met een verkoopwaarde van € 5.550.000,00. Die panden stonden op de balans voor een bedrag van € 400.000,00.
b. De heren [A] en [B] hebben gesproken met de heer [X] die de aandelen in [naam] wilde verwerven voor zijn zoon. Op of omstreeks 25 januari 2007 hebben partijen overeenstemming over een koopsom bereikt (€ 5.550.000,00). [A] en [B] hebben op die dag ook een door hun toenmalige raadsman opgesteld concept van een “Intentieovereenkomst overname van aandelen” aan de heer [X] ter hand gesteld. [X] heeft dit stuk door tussenkomst van [naam], verbonden aan Stichting [naam], aan de kandidaat-notaris ter beoordeling daarvan doen toekomen. De heer [naam] heeft de kandidaat-notaris op 31 januari 2007 telefonisch ervan op de hoogte gesteld dat partijen overeenstemming hadden bereikt.
c. De heer [X] heeft, eveneens op 31 januari 2007, een afspraak gemaakt met de kandidaat-notaris voor een bespreking op die dag. De heren [A] en [B] werd gevraagd daarbij aanwezig te zijn. De heer [B] heeft daaraan gevolg gegeven. De heer [A] was wegens verblijf in het buitenland verhinderd. Tijdens die bijeenkomst heeft de kandidaat-notaris een door hem, op verzoek van [X], op schrift gestelde koopovereenkomst besproken betreffende de overdracht van 27 panden te [plaats] door klaagster [naam] B.V. als verkoopster en [X], handelend voor zichzelf of voor een nader te noemen meester, als koper. Alstoen heeft de kandidaat-notaris opgemerkt dat hem bij controle was gebleken dat het pand [adres] geen eigendom was van [naam] B.V. en dus geen deel kon uitmaken van de koopovereenkomst. Naar de mededeling van [X] bracht die constatering overigens geen wijziging in de overeenkomst. Vervolgens heeft de kandidaat-notaris de koopakte met [X] en [B] doorgenomen en is aansluitend de koopakte door [X] en [B] ook getekend.
De klacht, het verweer en de beoordeling daarvan
3.1 Klaagsters hebben de navolgende klachten geformuleerd:
a. de kandidaat-notaris heeft jegens klaagsters in strijd met zijn zorgplicht gehandeld;
b. de kandidaat-notaris heeft partijdig gehandeld;
c. de werkzaamheden die kandidaat-notaris heeft verricht zijn van onvoldoende kwaliteit.
M.b.t. de klacht onder 3.1 sub a. en sub b.
3.2 Klaagsters hebben met betrekking tot deze klacht aangevoerd dat de kandidaat-notaris vóór de bespreking op 31 januari 2007 over de koopovereenkomst op geen enkel moment contact heeft opgenomen met (één van) klaagsters. Klaagsters hebben van de kandidaat-notaris voorafgaand aan de bespreking ook geen concept van de koopovereenkomst toegestuurd gekregen. Bovendien heeft de kandidaat-notaris niet duidelijk gemaakt dat de overeenkomst tot koop van de aan [naam] B.V. in eigendom toebehorende onroerende goederen die de kandidaat-notaris (ook) [B] ter ondertekening voorlegde voor klaagsters een wezenlijk ander fiscaal gevolg zou hebben dan de intentie-overeenkomst die strekte tot aankoop van de aandelen in [naam] B.V. In de door de kandidaat-notaris opgemaakte koopovereenkomst ontbrak bovendien de verplichting voor de koper om 10% van de koopsom als waarborgsom te storten waarin de intentie-overeenkomst wel voorzag terwijl, eveneens in afwijking van de intentie-overeenkomst, in de ter ondertekening voorgelegde overeenkomst de koper handelde voor zich of voor een nader te noemen meester. Klaagsters zijn van oordeel dat de kandidaat-notaris in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld en dat bij hem het belang van [X] voorop heeft gestaan.
3.3 De kandidaat-notaris heeft als verweer aangevoerd dat hem bekend was dat partijen lang in gesprek zijn geweest over de koopovereenkomst. [X] had hem in het telefoongesprek op 31 januari 2007 gevraagd aanstonds de koopovereenkomst op te stellen en een concept daarvan per e-mailbericht toe te sturen aan de heer [naam] een van zijn adviseurs, zo heeft de kandidaat-notaris verklaard. De kandidaat-notaris heeft geen concept van de koopovereenkomst aan de verkopende partij gestuurd omdat hem van die zijde daarom niet was verzocht. Hij heeft verder aangevoerd dat hem uit zijn onderzoek bij de Kamer van Koophandel was gebleken dat [B] volledig bevoegd was om [naam] B.V. te binden door namens haar overeenkomsten aan te gaan. Hij wist dat partijen twee maanden in onderhandeling waren geweest en dat zij eerst na veel gesprekken overeenstemming hadden bereikt. Op 31 januari 2007 heeft de kandidaat-notaris de zakelijke inhoud van de conceptovereenkomst met partijen besproken, waarbij hij ook de implicaties daarvan heeft verwoord. Naar de overtuiging van de kandidaat-notaris was een geldige overeenkomst tussen twee professionele partijen tot stand gekomen. De intentieverklaring die de kandidaat-notaris daarvoor had ontvangen was slechts gedeeltelijk ingevuld en had, naar het oordeel van de kandidaat-notaris, een vrijblijvend karakter. Hij heeft [X] en zijn adviseur [naam] geïnformeerd over de verschillende fiscale gevolgen van de overdracht van de aandelen en van de onroerende goederen. Naar [X] hem liet weten wilde deze alleen het onroerend goed verkrijgen.
3.4 In de eerste plaats oordeelt de Kamer dat de door de kandidaat-notaris opgestelde koopovereenkomst op wezenlijke punten afwijkt van het concept van de intentie-overeenkomst die eerder door de raadsman van [naam] B.V. was opgesteld. Niet de aandelen in [naam] B.V. waren onderwerp van de overeenkomst, zoals [naam] B.V. beoogde, maar het haar in eigendom toebehorend onroerend goed. Ook ontbreekt in de door de kandidaat-notaris opgestelde koopovereenkomst de verplichting voor de koper om 10% van de koopsom als waarborgsom te storten, zoals die was voorzien in de intentie-overeenkomst, terwijl in de door de kandidaat-notaris geredigeerde overeenkomst ook geen bepaling is opgenomen dat de koper, in het geval hij een nadere meester noemt, zich voor deze sterk maakt, zoals niet ongebruikelijk is. Gelet op deze omstandigheden en nu de door de kandidaat-notaris opgestelde koopovereenkomst zo wezenlijk afweek van het concept van de intentie-overeenkomst, had het in de rede gelegen dat de kandidaat-notaris ruim voor de dag waarop de overeenkomst zou worden getekend een concept van de door hem geconcipieerde koopovereenkomst aan [naam] B.V. zou hebben toegezonden ter beoordeling daarvan. Zulks temeer daar hij uitsluitend contact heeft gehad met [X] of diens adviseurs. Nu de kandidaat-notaris dat niet heeft gedaan had het, naar het oordeel van de Kamer, minst genomen op de weg van de notaris gelegen [naam] B.V. op 31 januari 2007 bedenktijd te gunnen om de verschillen in de gevolgen bij het aangaan van deze nadere overeenkomst met de mede-aandeelhouder en mededirecteur [A] te bespreken danwel voor te stellen in de koopovereenkomst een opschortende voorwaarde van goedkeuring van [A] op te nemen, van wiens goedkeuring niet is gebleken. De kandidaat-notaris heeft dat evenwel niet gedaan. In plaats daarvan heeft hij [X] gevolgd in diens wens om nog die dag de koopovereenkomst te (doen) tekenen terwijl van de noodzaak voor een onmiddellijke ondertekening van de overeenkomst niet is gebleken en dat is evenmin anderszins aannemelijk is geworden. Bovendien is onvoldoende aannemelijk geworden dat de kandidaat-notaris genoegzaam de wijziging van het onderwerp van de overeenkomst en de fiscale gevolgen daarvan heeft besproken. Naar het oordeel van de Kamer heeft de kandidaat-notaris daarmee niet zorgvuldig genoeg jegens [naam] B.V. gehandeld. De Kamer bevindt de hiervoor onder 3.1 sub a. weergegeven klacht dan ook gegrond.
Aangaande de door klaagsters gestelde partijdigheid is de Kamer van oordeel dat, hoewel de klacht tegen de notaris gegrond wordt bevonden, niet is komen vast te staan dat de notaris aldus heeft gehandeld met als doel de belangen van slechts [X] te dienen zodat niet gezegd kan worden dat de kandidaat-notaris partijdig heeft gehandeld. De Kamer bevindt de klacht onder 3.1 sub b. dan ook ongegrond.
M.b.t. de klacht onder 3.1 sub c.
3.5 Klaagsters verwijten de kandidaat-notaris ook dat de kwaliteit van zijn werkzaamheden niet van een zodanig niveau is geweest als van een redelijk bekwaam kandidaat-notaris mag worden verwacht. Daartoe hebben zij gesteld dat op 31 januari 2007 ten tijde van het bespreken van de koopovereenkomst uit onderzoek door de kandidaat-notaris wel vast stond dat het pand [adres] niet aan [naam] B.V. in eigendom toebehoorde en geen eigendom kon uitmaken van de koopovereenkomst. Niettemin heeft de kandidaat-notaris bij het redigeren van de bepaling omtrent dat pand in de koopovereenkomst ruimte gelaten voor discussie over de vraag of het desbetreffende onroerend goed wel of niet deel uitmaakte van de overeenkomst, zo hebben klagers betoogd.
De kandidaat-notaris heeft als verweer met betrekking tot deze klacht aangevoerd dat hij duidelijk met partijen heeft besproken dat [naam] B.V. het desbetreffende pand niet zelf kon leveren. Nu de omstandigheid dat niet zeker was of het desbetreffende pand al of niet tot het gekochte zou behoren noch voor de verkoper, noch voor de koper van doorslaggevende betekenis was, heeft de kandidaat-notaris het antwoord op die vraag laten afhangen van de uitkomst van nader overleg tussen partijen.
3.7 Hieromtrent is de Kamer van oordeel dat de notaris de kwestie met betrekking tot het
pand in de [adres] in de koopakte duidelijker zou
hebben kunnen verwoorden. De desbetreffende bepaling is echter niet zo onduidelijk dat
dit moet leiden tot gegrondverklaring van de klacht.
3.8 Nu de Kamer de klacht onder 3.1 sub a. gegrond bevindt staat de vraag ter beantwoording
of aan de kandidaat-notaris een maatregel moet worden opgelegd.
De Kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij acht het verzuim van de kandidaat-
notaris en de gevolgen daarvan voor klaagsters zodanig ernstig dat het opleggen van de
maatregel van berisping gepast en geboden is.
Op grond van het vorenstaande wordt als volgt beslist.
De beslissing
De Kamer verklaart de klacht onder 3.1 sub a. gegrond.
Legt de kandidaat-notaris terzake de maatregel van berisping op.
Verklaart de overige klachten ongegrond.
Gegeven te Utrecht door mr. H.M.M. Steenberghe, plv. voorzitter, mr. E.J.M. Kerpen, mr. G.H. Beens, mr. A.R. Creutzberg en mr. H. Hilberts, leden, bijgestaan door mr. L. Heij, secretaris, en uitgesproken op 29 april 2010.
De secretaris De plv. voorzitter
Tegen deze beslissing voorzover deze betrekking heeft op de aanvullende klacht, kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: 29 april 2010