Uitspraak
zaaknummer 200.080.583/01
25 september 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT SUB 2],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam,
t e g e n
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET FLATGEBOUW
[X]-[X]-[X] TE [plaatsnaam],
gevestigd te [vestigingsplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam.
De partijen worden hierna [appellant sub 1], [appellant sub 2] en de VVE genoemd. Appellanten worden gezamenlijk [appellanten] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 10 januari 2011 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 3 november 2010, in deze zaak onder
zaak-/rolnummer 435735/HA ZA 09-2601 gewezen tussen de VVE als eiseres en [appellanten] als gedaagden.
1.2 Bij memorie van grieven hebben [appellanten] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, de vordering van de VVE zal afwijzen, met veroordeling van de VVE in de kosten van het geding in beide instanties.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft de VVE de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en [appellanten] zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.10 een aantal feiten vastgesteld. De grieven strekken zich blijkens de toelichting daarop kennelijk ook uit tegen de vaststelling onder rov. 2.6 van het bestreden vonnis. Het hof zal daarmee rekening houden. Voor het overige zijn de door de rechtbank vastgestelde feiten niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Tussen partijen staat het volgende vast.
2.2.1. [appellanten] zijn sinds 14 september 2007 rechthebbenden op het appartementsrecht behorende bij het appartement gelegen aan het [adres] te [plaatsnaam](hierna: het appartement). Uit dien hoofde zijn
[appellanten] lid van de VvE en dienen zij zich onder meer te houden aan de bepalingen van het huishoudelijk reglement van de VVE. Het appartement betreft een bedrijfsruimte.
2.2.2. Artikel 4 van Pro het huishoudelijk reglement luidt als volgt:
"Artikel 4: Gevels Pro
Iedere verandering aan gevels, balkons, buitendeuren, ramen en buitenmuren alsmede het aanbrengen van naamborden, reclame-aanduidingen, vlaggen, bloembakken, schijnwerpers en andere uitstekende voorwerpen is verboden, tenzij de vergadering van eigenaren toestemming heeft gegeven, eventueel onder door haar te stellen voorwaarden."
2.2.3. Artikel 20 lid 1 van Pro het huishoudelijk reglement luidt, na wijziging bij besluit van de algemene ledenvergadering van de VVE van 28 november 2006, als volgt:
"Artikel 20: Airconditioning Pro- en andere luchtverversingsinstallaties
1. Het gebruiken c.q. vervangen van airconditioning-installaties is
uitsluitend toegestaan ingeval daarvoor specifiek toestemming is
verleend door de vergadering van eigenaren, en onder de door de
vergadering van eigenaren vast te stellen voorwaarden. Zie
bijlage 1."
2.2.4 Naar aanleiding van voornoemde wijziging van het huishoudelijk reglement is een bijlage bij het huishoudelijk reglement gemaakt. In die bijlage is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"Bijlage 1 bij het huishoudelijk reglement (betreffende artikel 20,
lid 1)
De voorwaarden vermeld in artikel 20 lid 1 van Pro het huishoudelijk reglement luiden als volgt.
1. Het apparaat dient geheel inpandig te zijn.
2. Het inpandige apparaat dient bij maximale werking niet hoorbaar te
zijn in de omliggende appartementen. (...)"
2.2.5 [appellanten] hebben het appartementsrecht gekocht van de Woningstichting Rochdale (hierna: Rochdale). In de leveringsakte, gedateerd 14 september 2007, (hierna: de leveringakte) is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
"Airconditioning
In verband met de verwijdering vóór de levering van de airconditioning in het verkochte zijn partijen een verlaging van de koopprijs met vijfentwintigduizend euro (€ 25.000,00) overeengekomen.
Koper zal voor zijn rekening en in overleg met verkoper een nieuwe airconditioning doen installeren.
Op basis van nacalculatie zal tussen partijen alsnog worden verrekend hetgeen deze installatie meer of minder dan vijfentwintigduizend euro
(€ 25.000,00) zal gaan kosten."
2.3 Op vordering van de VVE heeft de rechtbank, zakelijk en enigszins geparafraseerd weergegeven, voor recht verklaard dat [appellanten] in strijd met artikel 20 van Pro het huishoudelijk reglement hebben gehandeld door zonder toestemming van de VVE de airconditioningsinstallatie in de tuinkast van het appartement te gebruiken c.q. te vervangen en in strijd hebben gehandeld met artikel 4 van Pro het huishoudelijk reglement door zonder toestemming van de VVE roosters te plaatsen in de kastdeur van de tuinkast van het appartement. Zij heeft [appellanten] veroordeeld om de airconditioningsinstallatie en de roosters te verwijderen en de tuinkast en de kastdeur in oude staat te herstellen, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen. Hiertegen is het hoger beroep gericht.
2.4 Grief 1 is gericht tegen de vaststelling van de rechtbank dat vóór de levering van het appartementsrecht aan [appellanten], de voordien aanwezige airconditioningsinstallatie is verwijderd. Grief 2 klaagt over het oordeel van de rechtbank dat [appellanten] in strijd hebben gehandeld met artikel 20 van Pro het huishoudelijk reglement. Grief 3 verwijt de rechtbank geen rekening ermee te hebben gehouden dat een airconditioningsinstallatie ook een inpandig gedeelte heeft en dat het inpandige gedeelte van de onderhavige airconditioningsinstallatie reeds aanwezig was vóór de levering van het appartementsrecht en sindsdien ongewijzigd is gebleven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
2.5 Het hof begrijpt het feitelijke relaas van [appellanten], mede gelet op de getuigenverklaring van [appellant sub 1], aldus dat zij stellen dat voorafgaand aan de koop van het appartementsrecht midden in de tuin een compressor en een condensator/ventilator stonden, deel uitmakende van de airconditioningsinstallatie van het appartement. Vóór de levering van het appartementsrecht heeft Rochdale de condensator uit de tuin laten verwijderen om die te laten reviseren. Ten tijde van de levering was de condensator nog niet teruggeplaatst. Na de levering is gebleken dat onderdelen van de condensator overbodig waren of niet in overeenstemming waren met nieuwe regelgeving of vervangen konden worden door kleinere onderdelen. [appellanten] hebben vervolgens, zonder toestemming van de VVE te hebben gevraagd of verkregen, een gereviseerde condensator/ventilator, bestaande uit minder en/of kleinere onderdelen dan voorheen, en een compressor in één van de twee tuinkasten doen plaatsen. Voor het overige is niets aan de airconditioningsinstallatie gewijzigd, aldus
[appellanten]
2.6 Bij de uitleg van de woorden "het vervangen van airconditioning-installaties" in artikel 20 van Pro het huishoudelijk reglement is de naar objectieve maatstaven aannemelijke strekking van de bepaling een relevant gezichtspunt. Deze strekking is het tegengaan van hinder voor de andere appartementseigenaars en gebruikers. Deze hinder zal in de regel met name optreden door wijzigingen aan het uitpandige gedeelte van een airconditioningsinstallatie. In de regel zijn die wijzigingen immers het meest zichtbaar en het meest hoorbaar voor bewoners van de andere appartementen. Daarbij valt ook een stenen tuinkast onder het begrip "uitpandig", omdat een tuinkast zich bevindt aan de buitenkant van het bijbehorende pand. Hieraan doet niet af dat in een tuinkast geplaatste onderdelen in de regel minder zichtbaar en minder hoorbaar zullen zijn dan elders geplaatste onderdelen. Het voorgaande geldt ook indien niet uitdrukkelijk is bepaald of de tuinkast als uitpandig wordt beschouwd.
Op grond van dit een en ander moet worden aangenomen dat
[appellanten], ook indien wordt uitgegaan van de juistheid van het door hen gestelde feitelijke relaas, in strijd met artikel 20 van Pro het huishoudelijk reglement hebben gehandeld door een condensator/ventilator en een compressor van een airconditioningsinstallatie in een tuinkast te doen plaatsen. De grieven 1 tot en met 3 hebben in zoverre dan ook geen succes.
2.7 Grief 4 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat erop neerkomt dat [appellanten] in strijd met artikel 4 van Pro het huishoudelijk reglement hebben gehandeld door, zonder toestemming van de VVE te hebben gevraagd en verkregen, roosters te plaatsen in de kastdeur van de tuinkast.
2.8 [appellanten] stellen dat zij bovenin de tuinkast een rooster hebben doen aanbrengen, die geverfd is in dezelfde kleur als de houten kastdeur. Zij betwisten niet dat zij hiervoor geen toestemming van de VVE hebben gevraagd of verkregen.
2.9 Ook bij de uitleg van artikel 4 van Pro het huishoudelijk reglement is de naar objectieve maatstaven aannemelijke strekking van de bepaling een relevant gezichtspunt. Die strekking is het tegengaan van veranderingen aan het uiterlijk van het pand. Bij het aanbrengen van een rooster in de houten kastdeur van een stenen tuinkast verandert het uiterlijk van het pand, ook indien die verandering wordt verminderd door het rooster te schilderen. Daarom is de handelwijze van [appellanten] in strijd met deze bepaling. Hieraan doet niet af dat het aanbrengen van het rooster niet valt onder enig onderdeel van de in artikel 4 gegeven Pro opsomming, indien die onderdelen strikt taalkundig zouden worden uitgelegd. Grief 4 mist daarom in zoverre doel.
2.10 De grieven houden mede het betoog in dat de door
[appellant sub 1] tot stand gebrachte situatie geen hinder oplevert en in elk geval veel minder hinder dan de oorspronkelijke situatie waarin midden in de tuin een compressor en een condensator/ventilator stonden.
2.11 De rechtsverhouding tussen de VVE en [appellanten] wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Weliswaar komt het minder redelijk voor dat de VVE bezwaar maakt tegen een oplossing die niet of nauwelijks hinder lijkt op te leveren, ook indien er een wat langere periode is geweest waarin de installatie in het geheel niet heeft gefunctioneerd en waarin er geen uitpandige onderdelen aanwezig waren. Niettemin faalt het betoog van [appellanten] De reden hiervoor is gelegen in de omstandigheid dat
[appellanten] de door hen gekozen oplossing hebben gerealiseerd zonder toestemming te vragen aan de VVE en dus zonder met de VVE de discussie aan te gaan over de voor- en nadelen van die oplossing en over de vraag hoe de oude situatie was en welke rol die speelt. Daarom kunnen zij zich niet rechtens met succes ertegen verzetten dat de VVE "op haar strepen is gaan staan".
2.12 Grief 5 heeft betrekking op de opgelegde dwangsommen. Voor zover deze grief al zelfstandige betekenis heeft, faalt de grief op de grond dat het hof zich verenigt met de beslissing van de rechtbank over de noodzaak van het opleggen van dwangsommen en de door de rechtbank gekozen modaliteiten daarvan.
2.13 De grieven falen. Het bestreden vonnis dient te worden bekrachtigd. [appellanten] worden in het ongelijk gesteld en dienen mitsdien de kosten van het hoger beroep te dragen.
3. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VVE gevallen, op € 894,00 aan verschotten en € 649,00 aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen,
C.C. Meijer en G.C.C. Lewin en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 25 september 2012.