Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANTE SUB 1 ] en
2. [ APPELLANT SUB 2 ],
wonende te [ woonplaats ], [ land ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. C.F.J.M. Nelemans te Nieuw-Vennep,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ],
wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna (ook) [ appellanten ] en [ geïntimeerde ] genoemd.
Bij dagvaarding van 20 december 2011 zijn [ appellanten ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Amsterdam van 26 oktober 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 484162 / HA ZA 11-671 gewezen tussen hen als eisers in conventie, verweerders in reconventie en [ geïntimeerde ] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
Bij arrest van 17 januari 2012 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze heeft op 6 maart 2012 plaatsgevonden.
Bij memorie van grieven hebben [ appellanten ] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, hun vorderingen zal toewijzen en die van [ geïntimeerde ] zal afwijzen, met veroordeling van [ geïntimeerde ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord heeft [ geïntimeerde ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [ appellanten ] zal veroordelen, in de kosten van het hoger beroep, waaronder de nakosten.
Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.11 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Grief 1 van [ appellanten ] is tegen r.o. 2.11 van deze feitenvaststelling gericht. De grief faalt, omdat niet is betwist dat de bedoelde e-mailwisseling heeft plaatsgehad, wat er verder zij van de inhoud van de daarbij gedane mededelingen. Voor het overige bestaat over de feitenvaststelling geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1. Op 8 maart 2010 hebben [ appellanten ] (verkopers) en [ geïntimeerde ] (koopster) een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht omvattende het gebruik van de woning op de begane grond en in het souterrain van het gebouw met tuin, plaatselijk bekend [ adres ] te [ plaatsnaam ] (hierna: het appartement). De koopprijs bedroeg € 545.000,--.
2.2.2. In de verkoopbrochure werd het appartement aangeduid als “in 2004 volledig gerenoveerd dubbel benedenhuis”.
2.2.3. Voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [ geïntimeerde ] op 19 februari 2010 het appartement bezichtigd in aanwezigheid van [ A ], die als verkopend makelaar optrad (hierna: [ A ]), en heeft zij op 3 maart 2010 een bouwkundige inspectie laten verrichten door een deskundige van Perfectbouw.
2.2.4. Op 25 maart 2010 hebben [ appellanten ] en [ geïntimeerde ] een sleutelverklaring getekend die de strekking had dat [ geïntimeerde ] voorafgaande aan de levering alvast de sleutel kreeg om een aantal werkzaamheden in het appartement uit te kunnen voeren.
2.2.5. [ geïntimeerde ] is vervolgens onder meer op enkele vochtplekken in het souterrain gestuit en heeft gemerkt dat de houten ondervloer in het souterrain rot was. Op 13 april 2010 heeft [ geïntimeerde ] [ appellanten ] per aangetekende brief aansprakelijk gesteld voor deze gebreken. [ geïntimeerde ] heeft de levering die aanvankelijk was gepland op 16 april 2010 opgeschort.
2.2.6. Op 4 mei 2010 hebben partijen een depotakte (hierna: de depotakte) gesloten waarin is bepaald dat (i) [ geïntimeerde ] het appartement zou afnemen onder de voorwaarde dat de notaris een gedeelte van de koopsom, te weten € 30.000,--, in depot zou houden (hierna: het depot), (ii) partijen een deskundige zouden benoemen die (destructief) onderzoek zou gaan doen naar de oorzaak van de gebreken en een herstelmethode zou voorstellen, (iii) de kosten van de herstelwerkzaamheden zouden worden voorgeschoten uit het depot totdat rechtens vaststaat voor wiens rekening en risico deze kosten komen.
2.2.7. 0p enig moment hierna is het appartement alsnog aan [ geïntimeerde ] geleverd.
2.2.8. Partijen hebben Bureau voor Bouwpathologie (hierna: BB) aangewezen om het in de depotakte genoemde onderzoek te verrichten. BB heeft op 7 mei, 26 mei, 17 juni en 22 juni 2010 onderzoek verricht en op 7 september 2010 rapport uitgebracht. In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen over de situatie in het souterrain:
Conclusie: Feit is dat de gehele houten vloerconstructie in meer of mindere mate is aangetast door vocht en schimmels. Ook een gedeelte van de lichte scheidingswanden is door vochtinwerking aangetast. Deze aantasting is door de jaren heen ontstaan en steeds verder toegenomen, deels door permanente vochtbelasting deels door incidenten.
(…)
Geconstateerd is dat de ondervloer al heel oud is, mogelijk deels zelfs meer dan 50 jaar oud.
(…)
HERSTELADVIES
Het herstel heeft betrekking op het minimaal noodzakelijke herstel van de houten vloerafwerking van de vloer van het souterrain (…) Uitgangspunt voor het door ondergetekende opgenomen herstel is, een gelijkwaardig souterrain als gekocht met een goede deugdelijke vloer. (…)
Gebleken is dat de houten vloerconstructie dusdanig is aangetast dat deze niet meer is te behouden. De gehele ondervloer dient te worden verwijderd. Dit betekent dat ook de vloer van de badkamer en het toilet moeten worden verwijderd. Al het aangetaste hout moet worden afgevoerd. Doordat ook de wand tussen de slaapkamer aan de voorzijde en de badkamer aan de onderzijde in ernstige mate is aangetast door vocht, moet ook deze geheel worden verwijderd (…).
2.2.9. [ geïntimeerde ] heeft drie offertes aangevraagd voor het verrichten van de door BB genoemde herstelwerkzaamheden en de opdracht daartoe verstrekt aan Bouwbedrijf Landsmeer B.V. (hierna: de aannemer), die de laagste offerte had ingediend. De aannemer heeft de herstelwerkzaamheden tussen 11 oktober 2010 en 5 januari 2011 uitgevoerd.
2.2.10. De notaris heeft uit het depot voor een bedrag van in totaal € 29.507,-- betalingen gedaan aan de aannemer, leveranciers van materialen en [ geïntimeerde ]. De notaris heeft een bedrag van € 714,-- aan kosten ingehouden en een rentevergoeding van € 221,- bijgeboekt, waarmee de stand van het depot nihil is.
3. Beoordeling
3.1 [ appellanten ] hebben in dit geding – samengevat – veroordeling van [ geïntimeerde ] gevorderd tot betaling van (i) een bedrag van € 33.694,49 en (ii) schadevergoeding op te maken bij staat, met rente en kosten. [ geïntimeerde ] heeft daarop in reconventie – samengevat – gevorderd dat [ appellanten ] worden veroordeeld tot betaling aan haar van een bedrag van € 24.534,61, met rente en kosten. De rechtbank heeft de vorderingen van [ appellanten ] afgewezen en de vordering van [ geïntimeerde ] tot een bedrag van € 3.383,56 toegewezen, met veroordeling van [ appellanten ] in de kosten (inclusief de nakosten) van de procedure. Tegen de afwijzing van de vorderingen van [ appellanten ] en de – gedeeltelijke - toewijzing van de tegenvordering van [ geïntimeerde ] richt zich hun hoger beroep. [ geïntimeerde ] is niet in (incidenteel) hoger beroep gekomen van de gedeeltelijke afwijzing van haar vorderingen.
3.2 Met grief 2 richten [ appellanten ] zich tegen r.o. 4.1 van het vonnis, waarin de rechtbank overweegt dat in deze zaak beslissend is of het appartement al dan niet aan de overeenkomst beantwoordt (art 7:17 BW Pro). In de toelichting op deze grief betogen [ appellanten ], naar het hof begrijpt, dat artikel 7:17 BW Pro slechts aanvullend op de koopovereenkomst van toepassing is gezien het bepaalde in artikel 3 van Pro de koopovereenkomst, en dat op grond van laatstgenoemd artikel naar de in het verkeer geldende opvattingen van [ geïntimeerde ] nader onderzoek verlangd mocht worden naar de staat van de houten vloer in het souterrain. Met grief 3 voeren [ appellanten ] in de kern aan dat ondanks mededelingen door of namens de verkoper, de koper onder omstandigheden toch gehouden is nader onderzoek te doen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.3 Volgens artikel 7:17 lid 2 BW Pro beantwoordt een geleverde zaak niet aan een overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
3.3.1. [ appellanten ] hebben het appartement in de verkoopbrochure aangeduid als een “in 2004 volledig gerenoveerd dubbel benedenhuis”. [ F ] heeft verder tijdens de comparitie van partijen op 9 september 2011 verklaard dat zij voorafgaande aan de koop tegen [ A ], [ geïntimeerde ] en de moeder van [ geïntimeerde ] heeft gezegd dat alles nieuw was, dat het appartement te vergelijken viel met nieuwbouw. Nu uit het onderzoek van BB is gebleken dat de ondervloer al heel oud is (mogelijk deels meer dan 50 jaar) zijn deze mededelingen achteraf bezien onjuist gebleken. Het beroep dat [ appellanten ] in dat verband op artikel 3 van Pro de koopovereenkomst doen, kan hen niet baten. Dat artikel betreft de omvang van de mededelingsplicht van de verkoper, maar in de onderhavige zaak gaat het daar niet om, maar om de vraag naar de gevolgen van onjuist gebleken mededelingen. In zoverre brengt artikel 3 dus Pro geen wijziging in de krachtens artikel 7:17 BW Pro bestaande verplichting voor [ appellanten ] om een appartement te leveren dat voldoet aan hetgeen [ geïntimeerde ], mede gelet op de mededelingen van [ appellanten ], mocht verwachten.
3.3.2. Voor de onder 3.3.1 weergegeven mededelingen van [ F ] (c.s.) geldt, naar ’s hofs oordeel, dat [ geïntimeerde ] als koper in beginsel op de juistheid daarvan mocht afgaan en ter zake geen onderzoeksplicht meer had, bijzondere omstandigheden daargelaten.
3.3.3. [ appellanten ] stellen dat er sprake is van dergelijke bijzondere omstandigheden. Allereerst voeren zij aan dat alles wat [ F ] over het pand heeft verklaard, uit de tweede hand is omdat zij zelf het pand niet hebben verbouwd en dat het appartement niet nieuw was omdat zij het ruim zes jaar in gebruik hadden. Voor de vraag of [ appellanten ] als verkopers aan hun mededelingen gehouden kunnen worden, acht het hof niet van belang dat – zoals zij stellen - [ appellanten ] hun mededelingen niet op eigen onderzoek hebben gebaseerd. Kennelijk heeft het ontbreken van eigen onderzoek [ appellanten ] er niet van weerhouden stellige mededelingen aan [ geïntimeerde ] te doen over de staat van het pand. Dat het appartement al enkele jaren in gebruik is doet evenmin ter zake, nu de onjuist gebleken mededelingen daar ook niet op zagen, maar op de volledigheid van de renovatie en de vergelijkbaarheid met nieuwbouw.
3.3.4. Volgens [ appellanten ] staan de eigenschappen van het appartement die [ geïntimeerde ] mocht verwachten verder in nauw verband met hetgeen uit onderzoek bekend had kunnen zijn. Zo was [ geïntimeerde ] bekend met verende planken in het souterrain en waren volgens [ appellanten ] scheurvorming en sporen van verzakking zichtbaar; zij wijzen in dat verband op een naad tussen wand en vloer in de badkamer, een verticale scheur achter een sierradiator en gescheurde wandtegels achter het toilet. Deze aanwijzingen deden op zijn minst het vermoeden moeten doen postvatten dat de vloer mogelijk verrot was; het door Perfectbouw uitgevoerde onderzoek was naar verkeers-opvattingen onvoldoende, aldus [ appellanten ]
3.3.5. Hetgeen [ appellanten ] over de volgens hen in het appartement waarneembare gebreken hebben gesteld is naar ’s hofs oordeel evenwel, ook indien juist, niet zodanig zwaarwegend dat [ geïntimeerde ] de onder 3.3.1 genoemde mededelingen van [ appellanten ] in twijfel had moeten trekken. Daar komt nog bij dat tussen partijen vast staat dat de woning uit 1915 dateert en na renovatie gedurende zes jaar door [ appellanten ] was gebruikt, zodat enige scheurvorming redelijkerwijs te verwachten is.
3.3.6. Het hof volgt [ appellanten ] ten slotte niet in hun opvatting, dat van [ geïntimeerde ] naar verkeersopvattingen een grondiger onderzoek mocht worden verwacht dan het door Perfectbouw uitgevoerde onderzoek. Voor wat betreft de gebreken aan de vloer geldt dat deze niet zijn gebleken bij de door Perfectbouw uitgevoerde visuele inspectie, maar eerst bij een destructieve inspectie. Dat van kopers van woningen in zijn algemeenheid destructief onderzoek kan worden gevergd, zoals [ appellanten ] kennelijk bepleiten, kan niet worden aangenomen. De grieven 2 en 3 falen.
3.4 Met grief 4 voeren [ appellanten ] aan dat – samengevat – [ geïntimeerde ] de herstelkosten van de vloer moet verhalen op de rechtsvoorgangers van [ appellanten ] De grief faalt. Dat [ appellanten ] hun aanspraken op hun rechtsvoorgangers hebben overgedragen aan [ geïntimeerde ] staat (ook indien juist – [ geïntimeerde ] betwist het) [ geïntimeerde ] niet in de weg om een vordering uit overeenkomst op haar contractspartij [ appellanten ] te in te stellen. [ appellanten ] hebben voorts onvoldoende aangevoerd ten betoge dat de redelijkheid en billijkheid zouden meebrengen dat [ geïntimeerde ] haar aanspraken (uitsluitend) jegens die rechtsvoorgangers te gelde moet maken, en dat is ook niet gebleken.
3.5 Grief 5 bouwt voort op de voorgaande grieven en deelt daarvan het lot.
3.6 Hetgeen [ appellanten ] meer of anders hebben aangevoerd kan niet tot ander oordelen leiden.
4. Slotsom en kosten
Nu de grieven falen zal dit worden bekrachtigd. [ appellanten ] zullen, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;
verwijst [ appellanten ] in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de kant van [ geïntimeerde ] gevallen, op 666,-- voor verschotten, op € 2.316,-- voor salaris van de advocaat en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, G.C.C. Lewin en J.H. Huijzer en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 4 september 2012 door de rolraadsheer.