Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT SUB 1 ] en
2. [ APPELLANTE SUB 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
APPELLANTEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ] en
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. S.F. Coelingh Bennink te Alkmaar.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna gezamenlijk [ appellanten ] respectievelijk [ geïntimeerden ], en afzonderlijk [ appellant sub 1 ], [ appellante sub 2 ], [ geïntimeerde sub 1 ] en [ geïntimeerde sub 2 ] genoemd.
Bij dagvaarding van 17 februari 2010 zijn [ appellanten ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Alkmaar van 9 december 2009, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 110178 / HA ZA 09-396 gewezen tussen hen als gedaagden en [ geïntimeerden ] als eisers.
Bij memorie van grieven hebben [ appellanten ] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [ geïntimeerden ] zal afwijzen, [ geïntimeerden ] zal veroordelen tot terugbetaling met rente van al hetgeen [ appellanten ] op grond van het vonnis waarvan beroep hebben voldaan, met veroordeling van [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben [ geïntimeerden ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en [ appellanten ] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van – naar het hof verstaat - het hoger beroep.
De partijen hebben de zaak op 5 juni 2012 doen bepleiten, [ appellanten ] door mr. J. de Beurs, advocaat te Den Helder, [ geïntimeerden ] door mr. Coelingh Bennink voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn van weers¬zijden bij akte verdere bescheiden in het geding ¬ge¬bracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1. Bij koopovereenkomst van 1 december 2006 hebben [ geïntimeerden ] van [ appellanten ] voor een bedrag van € 250.000,-- de woning aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] gekocht (hierna: de woning). De woning is verbonden met een erachter gelegen bedrijfspand.
2.2.2. Artikel 5 van Pro de koopovereenkomst luidt, voor zover thans van belang, als volgt:
“1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt, behoudens normale slijtage. (…)
5. Koper is voornemens het verkochte als volgt te gebruiken: woonhuis. Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee: hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan (…)”
2.2.3. Eind januari 2007 had [ appellant sub 1 ] zijn laatste werkdag bij het bedrijf dat in het achter de woning liggende bedrijfspand was gevestigd, en waar hij tot dat tijdstip werkzaam was geweest. Daarna hebben [ appellanten ] de woning verlaten.
2.2.4. [ geïntimeerden ] hebben ter verkrijging van een hypothecaire lening de woning laten taxeren. In het taxatierapport van 7 maart 2007 staat, voor zover van belang, vermeld:
“(…)
D. WAARDERING
Het object is per opnamedatum getaxeerd op:
- een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik: € 255.000,- zegge TWEEHONDERDVIJFENVIJFTIGDUIZEND EURO
(…)
K. EIGEN BEWONING EN/OF BEWONING DOOR DERDEN
(…)
2. Bijzonderheden
Bijzonderheden ten aanzien van het gebruik en de bewoning: Het onderhavige object betreft een bedrijfswoning behorend bij het achterliggende bedrijvencomplex.(…)”
2.2.5. [ appellanten ] hebben de woning bij akte van 30 maart 2007 aan [ geïntimeerden ] geleverd. Kort nadien zijn [ geïntimeerden ] in de woning gaan wonen. Op zijn beurt was [ geïntimeerde sub 1 ] toen werkzaam bij het bedrijf dat gevestigd was in het met de woning verbonden bedrijfspand.
2.2.6. Bij brief van 23 april 2008 heeft de (toenmalige) gemeente [ gemeente ] aan [ geïntimeerden], kort gezegd, te kennen gegeven dat de woning krachtens het bestemmingsplan een dienstwoning is en dat daardoor in de woning alleen personen mogen wonen die op enigerlei wijze betrokken zijn bij het achterliggende bedrijf. Verder constateerde de gemeente dat [ geïntimeerde sub 1 ] niet meer werkzaam is voor of bij dat bedrijf en deelde zij [ geïntimeerden ] mee dat zij de woning daardoor in strijd met het bestemmingsplan bewonen. Daarbij vermeldde de gemeente tevens dat geen vrijstelling kan worden verleend voor een wijziging van de huidige bestemming in de bestemming wonen (burgerwoning). De gemeente heeft [ geïntimeerden ] vervolgens verzocht om de overtreding ongedaan te maken en daarbij aangegeven dat [ geïntimeerden ] dit kunnen doen door de woning te verlaten en niet meer te bewonen.
2.2.7. [ geïntimeerden ] hebben de koopovereenkomst met [ appellanten ] bij brief van 8 april 2009 ontbonden. Daarbij hebben zij [ appellanten ] onder meer gesommeerd om mee te werken aan de teruglevering van de woning en om de koopsom terug te betalen. Daaraan hebben [ appellanten ] niet voldaan.
3. Beoordeling
3.1 [ geïntimeerden ] vorderen in dit geding – samengevat – een verklaring voor recht dat zij de koopovereenkomst op goede gronden hebben ontbonden alsmede hoofdelijke veroordeling van [ appellanten ] tot terugbetaling van de volledige koopsom, tot betaling van € 40.447,25 aan schadevergoeding, met wettelijke rente en tot teruglevering van de woning (op straffe van verbeurte van een dwangsom), met hoofdelijke veroordeling van [ appellanten ] in de kosten van het geding, waaronder de beslagkosten. De rechtbank heeft de vorderingen grotendeels toegewezen (de gevorderde schadevergoeding tot een bedrag van € 17.523,13). Daartoe heeft zij – samengevat - overwogen dat [ appellanten ] als verkopers niet hebben voldaan aan hun verplichtingen uit hoofde van artikel 7:15 BW Pro om de woning vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren, van welke bepaling partijen niet contractueel zijn afgeweken, en dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Tegen de beslissing van de rechtbank en de gronden waarop die berust is het hoger beroep van [ appellanten ] gericht.
3.2 Het hof ziet aanleiding allereerst grief 2 van [ appellanten ] te bespreken. Daarmee voeren zij aan dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de bestemming “dienstwoning” is te beschouwen als een bijzondere last in de zin van artikel 7:15 lid 1 BW Pro en dat zij de uit dat artikel voortvloeiende verplichting hebben geschonden.
3.2.1. Artikel 7:15 lid 1 BW Pro verplicht de verkoper van een verkochte zaak de eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard. Ter beantwoording ligt de vraag voor of het feit dat de woning in het geldende bestemmingsplan als dienstwoning is aangemerkt als een dergelijke bijzondere last of beperking kwalificeert. De bestemming als dienstwoning leidt ertoe, dat slechts diegenen die verbonden zijn aan het achterliggende bedrijf, in de woning mogen wonen.
3.2.2. Ook publiekrechtelijke lasten en beperkingen kunnen onder artikel 7:15 lid 1 BW Pro vallen, wanneer deze geen algemeen karakter hebben, maar op het betreffende goed in het bijzonder rusten (HR 27 februari 2004, LJN AN9072, NJ 2004/635). In het onderhavige geval is daarvan sprake: krachtens het bestemmingsplan betreft de bestemming tot dienstwoning (en daarmee de beperking die deze bestemming met betrekking tot de bewoning meebrengt) specifiek de woning. Dat brengt mee dat op de woning een bijzondere beperking als bedoeld in artikel 7:15 lid 1 BW Pro rust en [ appellanten ] in beginsel verplicht waren de woning zonder deze beperking te leveren. Indien in het plangebied op alle bij bedrijven gelegen woningen de beperking “dienstwoning” ligt, doet dat niet aan het voorgaande af. Die beperking geldt immers alleen voor gebouwen waarin gewoond wordt en ter zake van die gebouwen geldt telkens alleen de bijzondere, specifieke binding met het nabijgelegen bedrijf. In dat verband is niet van belang dat de gevolgen van deze beperking zich op het tijdstip van levering van de woning nog niet voordeden, omdat [ geïntimeerde sub 1 ] toen wel werkzaam was bij het bedrijf dat in het achter de woning gelegen bedrijfspand gevestigd was. De afwezigheid van de gevolgen doet immers niet af aan de aanwezigheid van de beperking. Grief 2 faalt.
3.3 [ appellanten ] betogen voorts met grief 1 dat de toepasselijkheid van 7:15 lid 1 BW door artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst terzijde is gesteld.
3.3.1. De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding tussen partijen is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van de overeenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan een beding mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die de bewoordingen van de bepalingen, gelezen in de context van de overeenkomst als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van een geschrift vaak wel van groot belang. Dat geldt ook in de onderhavige situatie. [ appellanten ] en [ geïntimeerden ], die bevriend waren, hebben zonder enige bijstand van derden de koopovereenkomst gesloten. Naar bij gelegenheid van het pleidooi naar voren is gebracht, hebben zij zich de tekst van de koopovereenkomst verschaft door deze van het internet te downloaden en hebben zij deze tekst samen doorgenomen, ingevuld en vervolgens ondertekend. Gesteld noch gebleken is dat zij daarbij bijzondere aandacht hebben besteed aan artikel 5 lid 1 en Pro dat zij aan dat artikel een andere dan de taalkundige betekenis hebben willen hechten.
3.3.2. Voor wat de taalkundige betekenis betreft duidt naar ’s hofs oordeel het feit dat artikel 5 lid 1 spreekt Pro over de “feitelijke levering” van de woning, en afsluit met “behoudens normale slijtage”, erop dat het bij de “staat waarin de woning zich bevindt” als in dat artikellid genoemd gaat om de feitelijke staat van de woning, niet om de juridische staat. De context van het gehele artikel 5 ten Pro opzichte van artikel 5 lid 1 doet Pro daaraan niet af. In het licht daarvan geldt dat de stelling van [ appellanten ] dat partijen met artikel 5 lid 1 hebben Pro bedoeld af te zien van het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW Pro, hetgeen [ geïntimeerden ] hebben betwist, onvoldoende is toegelicht, zodat die stelling wordt gepasseerd. De grief faalt daarom.
3.4 Het voorgaande brengt mee dat de verplichting van artikel 7:15 lid 1 BW Pro niet door artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst terzijde is gesteld. Dat artikel 5.5 van de koopovereenkomst bepaalt dat het de verkopers niet bekend was of het voorgenomen gebruik als woonhuis op publiekrechtelijke gronden toegestaan zou zijn, waar [ appellanten ] met grief 3 op wijzen, doet aan deze verplichting evenmin af. Het bepaalde in artikel 7:15 lid 1 BW Pro kent immers geen uitzondering voor bijzondere lasten of beperkingen waarmee de verkoper niet bekend was. Dergelijke lasten en beperkingen liggen in de risicosfeer van de verkoper. Het betoog van [ appellanten ] dat [ geïntimeerden ] er gezien artikel 5 lid 5 van Pro de koopovereenkomst niet op mochten vertrouwen dat er geen publiekrechtelijke last zou zijn, treft evenmin doel. Bij de toepassing van artikel 7:15 lid 1 BW Pro gaat het er immers om, dat [ geïntimeerden ] slechts die bijzondere lasten en beperkingen behoefden te verwachten die zij uitdrukkelijk hebben aanvaard.
3.4.1. Hetgeen [ appellanten ] in grief 3 over de onderzoeksplicht van [ geïntimeerden ] stellen is vergeefs voorgesteld, nu zij daarmee miskennen dat de verplichting van de verkoper uit hoofde van artikel 7:15 lid 1 BW Pro zo fundamenteel is dat geen uitzondering wordt gemaakt voor lasten die de koper had kunnen kennen (TM Parl. Gesch. InvW 7, p. 113).
3.4.2. [ appellanten ] zouden wel zijn ontslagen van hun verplichting om vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen te leveren, wanneer [ geïntimeerden ] de bestemming “dienstwoning” uitdrukkelijk zouden hebben aanvaard. [ appellanten ] betogen dat laatste ook. Hetgeen zij ter onderbouwing van hun betoog aanvoeren, kan die conclusie, ook indien bewezen, evenwel niet dragen. Ook indien, zoals zij stellen, [ geïntimeerden ] de verbondenheid van de woning met het achterliggende bedrijfspand goed kenden, zij bekend waren met de bestemming “dienstwoning” zoals genoemd in het – overigens pas na de ondertekening van de koopovereenkomst opgemaakte - taxatierapport dat [ geïntimeerden ] zelf hebben laten opmaken, en de beperking in de koopprijs was verdisconteerd, is daarmee nog niet gesteld of toegelicht dat [ geïntimeerden ] ook bekend waren met de juridische beperking met betrekking tot de bewoning die de bestemming meebrengt, laat staan dat zij daarmee ook uitdrukkelijk hebben ingestemd zoals artikel 7:15 lid 1 BW Pro eist. In dat verband wijst het hof erop dat de in het oorspronkelijke ontwerp van dit wetsartikel voorkomende woorden “of stilzwijgend” uiteindelijk zijn geschrapt teneinde aan de eisen van de praktijk tegemoet te komen (Parl. Gesch. InvV M.v.a. II, onder 1, p. 115). [ geïntimeerden ] hebben ook voldoende betwist van de juridische beperking op de hoogte te zijn geweest en in dat verband aangevoerd, dat zij ook na kennisname van het taxatierapport niet van die ruimtelijke- ordeningsrechtelijke bewoningsbeperking op de hoogte zijn geraakt, maar de aanduiding “bedrijfswoning” vooral hebben opgevat als een beschrijving van de feitelijke situatie ter plaatse. [ appellanten ] hebben daarom niet aan hun stelplicht voldaan met betrekking tot hun betoog dat [ geïntimeerden ] die beperking uitdrukkelijk hebben aanvaard.
3.5 [ appellanten ] betogen met grief 3 verder nog dat de eisen van de redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat [ geïntimeerden ] zich met succes op 7:15 lid 1 BW beroepen. Gelet op hetgeen hiervoor in verband met het doel en de strekking van artikel 7:15 lid 1 BW Pro is overwogen brengen de door [ appellanten ] gestelde feiten en omstandigheden niet mee dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [ geïntimeerden ] zich op die bepaling beroepen. Grief 3 faalt.
3.6 [ appellanten ] kunnen ten slotte niet worden gevolgd in hun met grief 5 betrokken stelling dat hun tekortkoming onvoldoende ernstig is om de ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Dat de gemeente heeft beslist om gedurende enige tijd niet op te treden tegen de bewoning door [ geïntimeerden ], neemt niet weg dat de gemeente in beginsel verplicht is tot handhaving, zodat ernstig rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid dat dit slechts een tijdelijke situatie betreft. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente bereid dan wel in staat zou zijn om definitief van handhaving af te zien, dan wel dat een bestemmingsplan-wijziging redelijkerwijs te verwachten is. De consequentie daarvan is dat [ geïntimeerden ] de woning op enig moment zullen moeten verlaten en deze dan in beginsel slechts zullen kunnen verkopen aan de beperkte kring van personen die verbonden zijn aan de in het bedrijfspand gevestigde onderneming. Dit heeft consequenties voor de waarde van de woning. Daarom kan niet gezegd worden dat de tekortkoming van [ appellanten ] niet voldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen. Dat wordt niet anders indien, zoals zij stellen, ook [ appellanten ] zelf de woning niet zullen mogen bewonen en zij niet in staat zijn de koopprijs terug te betalen. Grief 5 faalt.
3.7 De grieven 4 en 6 bouwen voort op de overige grieven en delen daarvan het lot.
3.8 Aan het bewijsaanbod van [ appellanten ] komt geen betekenis toe voor de beslissing van de zaak, zodat dit aanbod, als niet ter zake dienend en ook overigens als te vaag, wordt gepasseerd.
4. Slotsom en kosten
Nu de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [ appellanten ] zullen, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van rechtbank Alkmaar van 9 december 2009 met zaak/rolnummer 110178 / HA ZA 09-396;
veroordeelt [ appellanten ] tot betaling van de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [ geïntimeerden ] gevallen, op € 1.188,-- wegens verschotten en € 4.893,-- aan salaris advocaat;
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, C.C. Meijer en G.C.C. Lewin en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 17 juli 2012 door de rolraadsheer.