Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
MEG HOLDING B.V.,
gevestigd te Berkhout, gemeente Koggenland,
APPELLANTE,
advocaat: mr. M. Dickhoff te Diemen,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ],
wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
3. [ GEÏNTIMEERDE SUB 3 ],
wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
4. [ GEÏNTIMEERDE SUB 4 ],
wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. H.J. van der Hauw te Velsen-Zuid.
1. Het geding in hoger beroep
De partijen worden hierna (ook) MEG Holding en (alle geïntimeerden gezamenlijk) [ geïntimeerden ], (geïntimeerden sub 2 tot en met 4 gezamenlijk) [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] respectievelijk (geïntimeerden afzonderlijk) [ geïntimeerde sub 1 ], [ geïntimeerde sub 2 ], [ geïntimeerde sub 3 ] en [ geïntimeerde sub 4 ] genoemd.
Bij dagvaarding van 2 mei 2011 is MEG Holding in hoger beroep gekomen van het vonnis van de ¬rechtbank Haarlem van 9 februari 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnum¬mer 169685 / HA ZA 10-704 gewezen tussen haar als eiseres en [ geïntimeerden ] als gedaagden.
Bij memorie van grieven heeft MEG Holding zestien grieven tegen het vonnis aangevoerd, daarbij haar eis vermeerderd, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, haar gewijzigde vordering zal toewijzen, met veroordeling van [ geïntimeerde sub 1 ] in de kosten van het geding in beide instanties.
Bij memorie van antwoord hebben [ geïntimeerden ] de grieven bestreden, bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof de gevorderde eisvermeerdering zal afwijzen, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en MEG Holding zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten (waaronder de nakosten en de wettelijke rente) van het hoger beroep.
De partijen hebben de zaak op 21 februari 2012 doen bepleiten, MEG Holding door mr. S.C. de Lange, advocaat te Hoofddorp, [ geïntimeerden ] door mr. Van der Hauw voornoemd, beiden aan de hand van pleitnotities. Bij die gelegenheid zijn door MEG Holding bij akte verdere bescheiden in het geding ¬ge¬bracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Feiten
2.1 De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.8, een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aange¬merkt. De grieven 1 tot en met 4 van MEG Holding richten zich tegen deze feitenvaststelling en zullen voor zover relevant onder 2.2 in aanmerking worden genomen. Voor het overige bestaat over de feiten geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1. [ geïntimeerde sub 1 ] was eigenaresse van een woonhuis met erf en bedrijfsgebouw (bollenbedrijf) te [ plaatsnaam ] aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ], groot 14.360 m2, kadastraal bekend gemeente [ gemeente ], sectie [ sectie ] nummer [ nummer ] (hierna: het perceel). Op een gedeelte van 12.773 m2 van de grond rustte sedert 25 oktober 2005 een voorkeursrecht van de gemeente Castricum (hierna: de gemeente) op grond van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (Wvg).
2.2.2. [ geïntimeerde sub 1 ] heeft op 13 juni 2007 een notariële algemene volmacht afgegeven aan haar neef [ geïntimeerde sub 2 ]. In dat kader heeft laatstgenoemde bij overeenkomst van 23 juli 2007 aan [ A ] & [ B ] Makelaars (hierna: [ A ]) opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van het perceel. Daarbij is de vraagprijs gesteld op € 1.095.000,--.
2.2.3. [ A ] heeft [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] geadviseerd te verkopen middels een inschrijving. Er zijn twee inschrijvingen binnengekomen: van MEG Holding en [ C ]. MEG Holding is een onderneming die zich bezig houdt met beleggen in en ontwikkelen van onroerend goed. MEG Holding heeft € 1.110.000,-- geboden. [ C ] is de eigenaar en bewoner van het huis en de grond gelegen naast het perceel. [ C ] bood “… € 10.000,00 hoger dan het bod van de andere partij”. Dit bod is als ongeldig afgewezen door [ A ].
2.2.4. Bij overeenkomst van 1 augustus 2007 (hierna: de overeenkomst) heeft [ geïntimeerde sub 2 ] namens [ geïntimeerde sub 1 ] het perceel verkocht aan MEG Holding voor een koopprijs van € 1.110.000,00.
2.2.5. Artikel 21 van Pro de overeenkomst luidt als volgt:
“artikel 21 Eigendomsoverdracht Pro
Verkoper maakt het voorbehoud voor het verkrijgen van de toestemming tot verkoop van de Gemeente Castricum in verband met het wet Voorkeursrecht Gemeente. Indien er toestemming wordt verleend verplicht koper zich het pand binnen 3 maanden na het verkrijgen van de toestemming tot afname over te gaan.”
2.2.6. Bij brief van 21 augustus 2007 heeft [ A ] het gehele perceel namens V.R. IJzendoorn aangeboden aan de gemeente conform artikel 10 Wvg Pro. Daarop heeft de gemeente bij brief van 20 september 2007 laten weten graag over de aankoop in onderhandeling te willen treden over het met het voorkeursrecht belaste deel.
2.2.7. [ geïntimeerde sub 1 ] is een procedure gestart tegen [ A ] en MEG Holding bij de rechtbank Alkmaar (zaak- en rolnummer 104183 / HA ZA 08-631, strekkende tot ontbinding van de overeenkomst met MEG Holding en van de bemiddelingsovereenkomst met [ A ]. [ geïntimeerde sub 1 ] stelde in die procedure dat [ A ] heeft samengespannen met MEG Holding door de verkoop van het perceel met MEG Holding door te drukken, terwijl [ A ] wist dat er een aanzienlijk hoger bod van [ C ] kon worden verwacht. In die procedure heeft MEG Holding het standpunt ingenomen, dat artikel 21 van Pro de overeenkomst een opschortende voorwaarde is en dat er geen toestemming van de gemeente is, dus ook geen overeenkomst. De rechtbank heeft in haar vonnis van 4 februari 2009 geconcludeerd dat er wel een overeenkomst is, maar de gevorderde ontbinding van de overeenkomst afgewezen.
2.2.8. Bij brief van 25 maart 2009 heeft de gemeente bevestigd dat [ geïntimeerde sub 2 ] haar bij brief van 13 februari 2009 heeft gevraagd een bod te doen op de grond achter [ adres ] te [ plaatsnaam ] en dat in principe overeenstemming is bereikt over de aankoop van een perceel grond van 11.372 m2 achter [ adres ] tegen een koopprijs van € 284.300,00 k.k. Tevens heeft de gemeente bevestigd dat zij afziet van de aankoop van het restant van het met het voorkeursrecht belaste deel van het perceel, alsmede het niet met het voorkeursrecht belaste perceel, zodat [ geïntimeerde sub 1 ] vrij is die perceelsgedeelten tezamen aan een derde te vervreemden. De gemeente voegde daaraan toe dat een afzonderlijke vervreemding van de perceelsgedeelten op grond van de hiervoor genoemde wetsbepaling niet is toegestaan, aangezien de gedeelten als samenhangend geheel aan de gemeente zijn aangeboden.
2.2.9. Op 5 augustus 2009 is het perceelsgedeelte van 11.372 m2 geleverd aan de gemeente.
2.2.10. Bij brief van 21 augustus 2009 heeft mr. Van der Hauw, advocaat van [ geïntimeerden ], onder meer medegedeeld aan mr. de Lange, advocaat van MEG Holding:
“Voor de goede orde bevestig ik u hierbij dat de gemeente Castricum gebruik heeft gemaakt van haar voorkeursrecht en de grond heeft aangekocht van mevrouw [ D ]. Dit betekent dat er geen koopovereenkomst met Meg Holding tot stand is gekomen, zoals in uw visie bepleit, respectievelijk dat de overeenkomst is ontbonden.
2.2.11. Bij akte 21 augustus 2009 heeft [ geïntimeerde sub 1 ] aan [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] het gedeelte van het perceel dat niet aan de gemeente was verkocht (bestaande uit een gedeelte waarop wel, en een gedeelte waarop geen voorkeursrecht rustte), ter grootte van 2.988 m2 verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 495.000,00.
2.2.12. Bij akte van 11 december 2009 hebben [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] aan [ C ] een deel van het perceel ter grootte van 1.331 m2 met omschrijving “grond/tuin” geleverd, dat grenst aan het perceel van [ C ]. De koopprijs bedroeg € 199.650,00. In de akte staat vermeld dat het verkochte is aangewezen als gemeentelijk monument.
2.2.13. Bij akte van 19 februari 2010 hebben [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] aan [ C ] het laatste resterende deel van het perceel ter grootte van 1.657 m2 met omschrijving “woonhuis” geleverd. De koopprijs bedroeg € 400.000,00. In de akte staat vermeld dat het verkochte is aangewezen als gemeentelijk monument.
2.2.14. Bij vonnis van 7 juli 2010 heeft de rechtbank Alkmaar in de zaak van [ geïntimeerde sub 1 ] tegen [ A ] over de gevraagde ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst, de vorderingen van [ geïntimeerde sub 1 ] afgewezen. De rechtbank constateerde onder meer dat de gemeente Castricum inmiddels gebruik had gemaakt van haar voorkeursrecht op een deel van het perceel van [ geïntimeerde sub 1 ], en overwoog in dat verband:
“3.2 (…) De voorwaarde in de koopovereenkomst met Meg is immers in werking getreden, waardoor die overeenkomst van de baan is.”
3. Beoordeling
3.1 MEG Holding heeft in het geding in eerste aanleg gevorderd dat [ geïntimeerden ] worden veroordeeld tot betaling van € 104.650,00 met rente en kosten. Zij heeft daartoe aangevoerd dat de overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde van toestemming van de gemeente. Deze toestemming is gedeeltelijk verkregen, namelijk voor een gedeelte van 2.988 m2, zodat voor dat deel een perfecte overeenkomst tot stand is gekomen. [ geïntimeerde sub 1 ] heeft nagelaten dit gedeelte te leveren en aldus wanprestatie gepleegd. [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] hebben op hun beurt van deze wanprestatie geprofiteerd door het restant aan zich te laten leveren en dit met een winst van € 104.650,00 door te verkopen, en aldus onrechtmatig gehandeld jegens MEG Holding. MEG Holding heeft gesteld dat haar schade minimaal de transactiewinst van [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] van € 104.650,00 betreft. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen omdat, samengevat, artikel 21 van Pro de overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat indien de gemeente haar voorkeursrecht volledig dan wel ten dele zou uitoefenen, er geen toestemming is gegeven en daarmee de gehele overeenkomst van de baan is. Tegen dit oordeel en de gronden waarop het berust richt zich het hoger beroep van MEG Holding.
3.2 MEG Holding heeft in hoger beroep haar eis vermeerderd. Thans vordert zij, samengevat en naar het hof begrijpt:
- primair dat [ geïntimeerde sub 1 ] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.935.997,40 minus € 104.650,00, dan wel schadevergoeding op te maken bij staat, en [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] tot betaling van € 104.650,00, met wettelijke rente;
- subsidiair dat [ geïntimeerde sub 1 ] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 608.200,00 minus € 104.650,00, dan wel schadevergoeding op te maken bij staat, en [ geïntimeerden sub 2 t/m 4 ] tot betaling van € 104.650,00, met wettelijke rente;
- nog meer subsidiair dat [ geïntimeerden ] worden veroordeeld tot betaling van € 104.650,00, met wettelijke rente
- veroordeling van [ geïntimeerde sub 1 ] in de proceskosten van beide instanties.
3.3 [ geïntimeerden ] hebben tegen deze eisvermeerdering bezwaar gemaakt, stellende dat het, gelet op de aard en de omvang van de vermeerdering, onaanvaardbaar is indien zij van een instantie worden beroofd voor het voeren van verweer. Bovendien mist MEG Holding procesbelang, nu zij ook heeft aangegeven voor vergoeding van haar schade eerst de gemeente te willen aanspreken.
3.4 Het hof acht de eisvermeerdering toelaatbaar. MEG Holding heeft de vermeerderde vordering tijdig ingesteld. In het hoger beroep mogen voorts (uitzonderingen daargelaten, die zich hier niet voordoen) voor het eerst nieuwe stellingen naar voren worden gebracht of vorderingen worden ingesteld. Dat dat kan meebrengen dat op onderdelen slechts van één feitelijke instantie sprake is, is inherent aan het hoger beroep en op zichzelf (anders dan [ geïntimeerden ] menen) niet strijdig met de goede procesorde. Dat het thans gevorderde bedrag aan schadevergoeding de vordering in eerste aanleg aanmerkelijk overschrijdt, volstaat op zichzelf gesproken niet om de eisvermeerdering in strijd met een goede procesorde te achten. Van een onredelijke vertraging of bemoeilijking van het geding vanwege de eisvermeerdering is niet gebleken. Dat MEG Holding heeft aangekondigd ook andere personen aansprakelijk te zullen stellen doet er ten slotte niet aan af, dat zij er belang bij heeft in dit geding haar eis te vermeerderen. Het hof zal daarom hierna uitgaan van de vermeerderde eis van MEG Holding.
3.5 [ geïntimeerden ] hebben zich op het standpunt gesteld dat MEG Holding geen vordering meer toekomt, omdat de rechtbank Alkmaar in haar vonnis van 7 juli 2010 reeds heeft geoordeeld dat de overeenkomst van de baan is omdat de voorwaarde is vervuld. Dit betoog faalt. Voor zover [ geïntimeerden ] bedoelen te betogen dat het vonnis van 7 juli 2010 gezag van gewijsde heeft (artikel 236 Rv Pro), hetgeen zich tevens uitstrekt tot de (dragende) overwegingen in dat vonnis, miskennen zij, dat dat vonnis niet tussen dezelfde partijen als in dit geding is gewezen, maar is gewezen in een geding tussen [ geïntimeerde sub 1 ] en [ A ]. Reeds op die grond strandt het beroep op het gezag van gewijsde en staan de overwegingen in het vonnis van 7 juli 2010 van de rechtbank Alkmaar er mitsdien niet aan in de weg om in dit geding ter zake van de overeenkomst tot een andere conclusie te komen.
3.6 [ geïntimeerde sub 1 ] betogen verder dat MEG Holding in de onder 2.2.7 bedoelde procedure heeft gesteld, dat door het inroepen van het voorkeursrecht van de gemeente de overeenkomst van de baan is en dat die uitlating als gerechtelijke erkentenis kan worden aangemerkt. Daarover overweegt het hof dat, indien in die procedure vast zou staan dat die uitlating is gedaan, deze gelet op het bepaalde in artikel 154 Rv Pro. slechts in diezelfde procedure als gerechtelijke erkentenis kan gelden en niet in de onderhavige procedure. De uitlating is hoe dan ook niet in de onderhavige procedure gedaan, zodat van een gerechtelijke erkentenis in deze procedure geen sprake is.
3.7 MEG Holding neemt thans in hoger beroep de stelling in, dat zij aanspraak kan maken op de schade die zij heeft geleden omdat het gehele perceel ter grootte van 14.360 m2 niet aan haar is geleverd. Zij voert daartoe aan dat [ geïntimeerden ], gezien het bepaalde in artikel 6:21 e.v. BW, het nodige hadden moeten doen om de toestemming van de gemeente te verkrijgen om 14.360 m2 aan MEG Holding te verkopen, hetgeen zij hebben nagelaten. In het bijzonder verwijt MEG Holding [ geïntimeerden ], dat zij het oorspronkelijke aanbod aan de gemeente om het volledige perceel van 14.360 m2 te kopen hebben ingetrokken en in plaats daarvan de gemeente op 13 februari 2009 11.372 m2 (een deel van hetgeen met het voorkeursrecht was belast) hebben aangeboden. Daardoor is het aanbod voor de gemeente aantrekkelijker geworden en heeft de gemeente voor een gedeelte van 11.372 m2 haar voorkeursrecht willen inroepen en – derhalve – toestemming geweigerd.
3.8 [ geïntimeerden ] hebben in dit verband aangevoerd dat na het vonnis van 4 februari 2009 in de procedure als onder 2.2.7 vermeld, de onderhandelingen met de gemeente zijn versneld. Het perceel is getaxeerd door een in opdracht van de gemeente, maar in overleg met [ geïntimeerden ] benoemde, taxateur. Deze heeft het perceel op € 755.000,00 gewaardeerd. Omdat de gemeente niet wilde afzien van haar voorkeursrecht (maar het haar daarbij vooral te doen was om de - ontwikkeling van de - achter de woning gelegen grond), [ geïntimeerde sub 4 ] de woning zelf wilde gaan bewonen en [ geïntimeerde sub 1 ] geld nodig had om een hoge aanslag inkomstenbelasting (in verband met het staken van haar onderneming) te kunnen voldoen, is verkoop van een gedeelte van het perceel aan de orde gekomen en daarover is met de gemeente overeenstemming bereikt. Aldus [ geïntimeerden ]
3.9 Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen staat als niet bestreden vast, dat [ geïntimeerde sub 1 ] gerechtigd was om het gehele perceel aan de gemeente aan te bieden, hoewel het voorkeursrecht niet op het gehele perceel rustte maar op een (groot) deel daarvan. Dat de gemeente uiteindelijk slechts belangstelling heeft getoond voor een gedeelte van het haar aangeboden perceel, en zelfs een kleiner gedeelte dan waarop het wettelijk voorkeursrecht rustte, kan [ geïntimeerde sub 1 ] niet verweten worden. Evenmin kan [ geïntimeerde sub 1 ] een verwijt worden gemaakt van het feit dat zij, in de onderhandelingen met de gemeente, zich ook bereid heeft getoond een dergelijk kleiner gedeelte aan de gemeente te verkopen. [ geïntimeerde sub 1 ] mocht in redelijkheid met de gemeente tot overeenstemming proberen te geraken over dat gedeelte van het perceel waar de gemeente belangstelling voor had.
3.10 De stelling van MEG Holding dat [ geïntimeerde sub 1 ] krachtens artikel 6:21 e.v. BW jegens haar verplicht zou zijn geweest om aan haar oorspronkelijke aanbod vast te houden en daarmee te bewerkstelligen dat de gemeente het aanbod afwijst en vervolgens toestemming geeft om aan MEG Holding te verkopen (zo [ geïntimeerden ] dit resultaat al zouden hebben kunnen bereiken, hetgeen MEG Holding stelt maar [ geïntimeerden ] gemotiveerd betwisten), vindt in zijn algemeenheid geen steun in het recht. Ook jegens de gemeente, die handelt ter uitvoering van haar wettelijke voorkeursrecht, zullen [ geïntimeerden ] zich als verkopers immers redelijk dienen op te stellen en zich geen handelwijze kunnen veroorloven die uitsluitend tot doel heeft de uitoefening door de gemeente van haar wettelijke voorkeursrecht te frustreren. Redenen waarom onder de specifieke omstandigheden van het onderhavige geval daarover anders geoordeeld moet worden, zijn onvoldoende aangevoerd of gebleken.
3.11 Het vorenstaande brengt mede dat de vorderingen van MEG Holding, voor zover gebaseerd op niet-nakoming van een perfecte overeenkomst, niet kunnen worden toegewezen. De hierop betrekking hebbende grieven 6, 7, 8a, 8b, 9 en 15 falen. Ook grief 8c faalt, nu de rechtbank de rol van verkopend makelaar [ A ] hierbij terecht in het midden heeft gelaten.
3.12 Thans dient de stelling van MEG Holding te worden beoordeeld, dat de overeenkomst ertoe strekte dat indien de gemeente voor een gedeelte toestemming zou verlenen (hetgeen zich daadwerkelijk heeft voorgedaan, namelijk voor een gedeelte van 2.988 m2,), [ geïntimeerden ] dat gedeelte aan MEG Holding hadden moeten aanbieden.
3.13 Bij de beoordeling van deze stelling dient het volgende voorop te staan. Bij het sluiten van de overeenkomst rustte het wettelijk voorkeursrecht van de gemeente niet op het gehele maar slechts op een gedeelte van het perceel. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht omtrent de gang van zaken bij het aangaan van de overeenkomst, kan het hof echter niet afleiden, dat het scenario dat de gemeente haar voorkeursrecht slechts met betrekking tot een deel van het perceel zou uitoefenen, en dus slechts voor een deel van het perceel toestemming tot verkoop zou verlenen, toen door partijen onder ogen was gezien, laat staan dat zij daarvoor in de overeenkomst een expliciete voorziening hebben getroffen. Artikel 21 van Pro de overeenkomst (het enige artikel in de overeenkomst dat over het voorkeursrecht rept) spreekt uitsluitend in algemene termen over een “voorbehoud voor het verkrijgen van de toestemming tot verkoop van de Gemeente Castricum in verband met het wet Voorkeursrecht Gemeente”.
3.14 De vraag wat rechtens heeft te gelden nu de gemeente slechts voor een gedeelte toestemming tot verkoop heeft verleend, kan tegen die achtergrond dan ook niet door uitleg van de overeenkomst worden beantwoord, maar moet worden beoordeeld aan de hand van de eisen van redelijkheid en billijkheid die contractspartijen jegens elkaar in acht behoren te nemen. Bij de beoordeling van de vraag die voorligt, namelijk of de redelijkheid en billijkheid in dit geval meebrachten dat [ geïntimeerden ] het restant van het perceel aan MEG Holding hadden moeten aanbieden, moeten de relevante omstandigheden van het geval worden betrokken. Daarbij neemt het hof het volgende in ogenschouw.
3.14.1. MEG Holding is een professionele ontwikkelaar van onroerend goed. MEG Holding heeft een bod uitgebracht op het gehele perceel. Noch bij het aangaan van de overeenkomst noch in de periode nadien (de periode waarin [ geïntimeerde sub 1 ] in rechte ontbinding van de overeenkomst met MEG Holding vorderde, in welke zaak ook het voorkeursrecht van de gemeente aan de orde is geweest) heeft MEG Holding aangegeven eventueel ook belangstelling te hebben voor een gedeelte van het perceel. Tijdens de pleidooien in hoger beroep heeft de eigenaar/bestuurder van MEG Holding ook erkend, geen uitlatingen te hebben gedaan waardoor [ geïntimeerden ] hadden kunnen begrijpen dat MEG Holding in de aankoop van een deel van het perceel geïnteresseerd was. Daarbij komt dat op een van de gedeelten die de gemeente uiteindelijk toestond te verkopen, een woonhuis staat dat, naar [ geïntimeerden ] stellen en MEG Holding onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, een gemeentelijk monument is en dus niet gesloopt mag worden. Ontwikkeling van dat gedeelte van het perceel is daarom niet mogelijk. Het enige gedeelte van het perceel dat mogelijk nog ontwikkeld zou kunnen worden betreft een strook grond van ca. 1.331 m2 (zie 2.2.12); minder dan 10% van het perceel. Volgens MEG Holding kan de strook grond als landgoed ontwikkeld worden. [ geïntimeerden ] stellen echter dat ontwikkeling van deze strook grond niet mogelijk is, omdat uit het streekplan blijkt dat de grond is bestemd als groene buffer.
3.14.2. Genoemde omstandigheden brengen het hof tot het oordeel, dat [ geïntimeerde sub 1 ] in redelijkheid ervan uit mocht gaan, dat zij het resterende gedeelte van het perceel niet aan MEG Holding hoefde aan te bieden en dat het haar vrijstond dat aan derden te verkopen. Dat gedeelte week qua omvang en mogelijke ontwikkelingsmogelijkheden dermate fundamenteel af van het perceel dat het voorwerp van de overeenkomst vormde, dat [ geïntimeerde sub 1 ], in redelijkheid er niet op bedacht had hoeven zijn dat MEG Holding daar, als professionele ontwikkelaar van onroerend goed, nog belangstelling voor zou hebben.
3.14.3. Dat brengt mede dat de grieven 10 tot en met 14, die op dit onderdeel betrekking hebben, falen. Grief 16 mist zelfstandige betekenis en faalt eveneens. Hetgeen MEG Holding meer of anders heeft aangevoerd kan ten slotte niet tot andere oordelen leiden. De ook de (meer en meest) subsidiaire vorderingen van MEG Holding dienen te worden afgewezen. De overige grieven behoeven geen bespreking.
4. Slotsom en kosten
Nu de grieven falen en ook overigens geen grond bestaat voor vernietiging van het bestreden vonnis, zal dit worden bekrachtigd. MEG Holding zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.
5. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis van rechtbank Haarlem waarvan beroep;
verwijst – uitvoerbaar bij voorraad – MEG Holding in de proceskosten van het hoger beroep en begroot die kosten, voor zover aan de kant van [ geïntimeerden ] gevallen, op € 1.475,00 voor verschotten, op € 7.896,00 voor salaris van de advocaat en op € 131,- voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris van de advocaat en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling(en) en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, met wettelijke rente vanaf veertien dagen na de betekening van dit arrest.
Dit arrest is gewezen door mrs. R.H. de Bock, C.C. Meijer en H.J.M. Boukema en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 15 mei 2012 door de rolraadsheer.