Uitspraak
zaaknummer 200.089.440/01
23 oktober 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING STADGENOOT,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE,
advocaat: mr. W.F. Roelink te Amsterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
3. [ GEÏNTIMEERDE SUB 3 ] en
[ GEÏNTIMEERDE SUB 4 ],
4. [ GEÏNTIMEERDE SUB 5 ],
5. [ GEÏNTIMEERDE SUB 6 ],
6. [ GEÏNTIMEERDE SUB 7 ],
7. [ GEÏNTIMEERDE SUB 8 ] en [ GEÏNTIMEERDE SUB 9 ],
8. [ GEÏNTIMEERDE SUB 10 ] en [ GEÏNTIMEERDE SUB 10 ],
9. [ GEÏNTIMEERDE SUB 11 ] en [ GEÏNTIMEERDE SUB 12 ],
10. [ GEÏNTIMEERDE SUB 13 ] en
[ GEÏNTIMEERDE SUB 14 ],
11. [ GEÏNTIMEERDE SUB 15 ] en [ GEÏNTIMEERDE SUB 16 ],
12. [ GEÏNTIMEERDE SUB 17 ] en [ GEÏNTIMEERDE SUB 18 ],
13. [ GEÏNTIMEERDE SUB 19 ] en
[ GEÏNTIMEERDE SUB 20 ],
14. [ GEÏNTIMEERDE SUB 21 ] en
[ GEÏNTIMEERDE SUB 22 ],
allen wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. F.C. Borst te Amsterdam.
De partijen worden hierna Stadgenoot en [ geïntimeerden ] genoemd.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 1 juni 2011 is Stadgenoot in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 april 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer
461483 / HA ZA 10-1887 gewezen tussen [ geïntimeerden ] als eisers en Stadgenoot als gedaagde.
1.2 Bij memorie van grieven heeft Stadgenoot acht grieven tegen het vonnis aangevoerd, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog zal bepalen dat [ geïntimeerden ] bewijs dienen te leveren, met veroordeling van [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding.
1.3 Bij memorie van antwoord heeft [ geïntimeerden ] de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal bekrachtigen en Stadgenoot zal veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
1.4 Op 9 oktober 2012 hebben partijen de zaak doen bepleiten door hun advocaten. Van beide zijden zijn daarbij pleitaantekeningen overgelegd. Stadgenoot heeft een vooraf toegezonden productie in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft onder rov. 2.1 tot en met 2.9 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Tussen partijen staat het volgende vast.
2.2.1 Algemene Woningbouw Vereniging (de rechtsvoorganger van Stadgenoot en hierna eveneens Stadgenoot te noemen) heeft aan de [ adres ] in [ plaatsnaam ] een appartementencomplex met de naam [ X ] (hierna: [ X ]) ontwikkeld.
2.2.2 De ontwikkeling van [ X ] maakt deel uit van de vernieuwing van het gebied waarin het complex is gelegen. In het kader van deze vernieuwing zijn naast [ X ] zeven vergelijkbare complexen gebouwd.
2.2.3 In [ X ] zijn 71 appartementen en 5 commerciële bedrijfsruimten gevestigd. Net als bij de zeven andere complexen zijn op de begane grond van [ X ] bedrijfsruimten gevestigd en zijn de appartementen gevestigd in de daarboven gelegen verdiepingen.
2.2.4 Van oktober 2006 tot augustus 2007 heeft Stadgenoot een aantal appartementsrechten in [ X ] aan [ geïntimeerden ] verkocht en geleverd. Ten tijde van de verkoop en levering van de appartementen waren de bedrijfsruimten nog niet verhuurd.
2.2.5 De bij de appartementen behorende verkoopbrochure luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
"(...) In Stadsdeel Osdorp, één van de bekendste tuinsteden binnen Amsterdam, gonst het van de (bouw)bedrijvigheid. Veel nieuwe woningen en modern uitgevoerde appartementengebouwen verrijzen op tal van bekende plekjes. Naar [ X ] wonen in het vertrouwde Nieuw West...
(...)
Verrassend wonen
Amsterdammers zijn er in diverse soorten en maten: (...). Maar ook de nieuwe Amsterdammers, die nu nog dagelijks in de file dromen van een rustige plek om te wonen, dicht bij hun werk. Voor al die mensen ligt er in Nieuw West een verrassing op woongebied...
(...)
Weg van alle drukte
De naam [ X ] verwijst naar een oude [ geïntimeerde sub 2 ]plaats in het lommerrijke [ plaatsnaam ]. Eind achttiende eeuw toog de rijke Amsterdamse regentenfamilie [ A ] in de zomermaanden steevast naar hun [ geïntimeerde sub 2 ]verblijf om de drukke binnenstad te ontvluchten. Op [ X ] konden zij naar hartelust jagen, wandelen, vissen, spelevaren, tuinieren en feesten. Geef die beste mensen eens ongelijk... Eigenlijk is er sinds 1779 helemaal niets veranderd!
(...)"
2.2.6 Op de website [ website ] is door (onder andere) Stadgenoot informatie verstrekt voor ondernemers over de bedrijfsruimten in het gebied waarin [ X ] ligt. De website vermeldt als indicatie voor het soort onderneming dat in de aangeboden bedrijfsruimten kan worden gevestigd:
1. buurtwinkelcentrum (zoals een supermarkt, bakkerij, slagerij, groenteboer, toko en dierenspeciaalzaak),
2. branches voor doelgerichte aankopen (zoals een rijwielzaak, badkamers en sanitair en woondecoratie),
3. branches voor bijzondere aankopen (zoals hoortoestellen, foto/film, hobbyzaak en kunsthandel) en
4. commerciële dienstverlening (zoals reisbureau, makelaar, uitzendbureau, bank, videotheek, stomerij, internetcafé en apotheek).
2.2.7 Voornoemde website vermeldt verder dat de bedrijfsruimten in [ X ] de bestemming centrumvoorzieningen, sector detailhandel (non-food) in de branches huishoudelijk, woonzaken, persoonlijk en educatie hebben.
2.2.8 Stadgenoot heeft vier van de vijf bedrijfsruimten verhuurd aan twee kinderdagverblijven.
De kinderdagverblijven hebben een gezamenlijke capaciteit van 160 kinderen.
2.2.9 In het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 25 november 2010 zijn de volgende aan de zijde van
[ geïntimeerden ] afgelegde verklaringen opgenomen:
"De heer [ geïntimeerde sub1 ] verklaart:
Ik ben bewoner van de eerste woonlaag. Normaal werk ik vijf dagen per week. Als ik een vrije dag heb of ik ben een keer ziek, kan ik de deuren niet open doen. Het is geen doen om in het zonnetje te zitten door het gekrijs, gejank en geschreeuw. In de zomer gaat dat uren door. ’s Avonds in de zomer, als ik thuiskom, is het hetzelfde. Als je de deur opendoet heb je nog steeds spelende kinderen met begeleidsters. De kinderdagverblijven gaan om half acht open en sluiten om half zeven ’s avonds. In de zomer wordt er uren achter elkaar [ geïntimeerde sub 2 ] gespeeld. Dan zijn de kinderen in principe de hele dag [ geïntimeerde sub 2 ], behalve het eet en slaapuurtje. Er staat ook wel eens een gigantisch groot zwembad waar ze dan de hele dag in spelen.
De heer [ geïntimeerde sub 5 ] verklaart:
Ik zit in wisseldiensten en werk ’s nachts. Het geluid van de kinderdagverblijven houdt mij uit mijn slaap. Ik slaap er recht boven. De vloeren zijn niet geïsoleerd. Ik heb ook geluidsoverlast als de kinderen binnen zijn. De balkondeuren zet ik niet open, dan versta ik de televisie niet.
De heer [ geïntimeerde sub 9 ] verklaart:
Ik woon in de derde bouwlaag. Ik werk niet meer. Ik ben uit mijn oude woning gevlucht in verband met burenoverlast en nu heb ik hetzelfde. Het is zelfs binnen niet rustig. De kinderen maken steeds lawaai. Het zijn te veel kinderen, de onderste bouwlaag zit ermee vol. Het is niet om aan te horen. Als de deur dicht is, is het wel rustig want het is geïsoleerd. Maar je wilt ook wel eens de deur open zetten. Als de kinderen [ geïntimeerde sub 2 ] spelen is het alsof je in een speeltuin zit.
Mevrouw [ geïntimeerde sub 7 ] verklaart:
Bepaalde woningen hebben alleen kamers aan de achterzijde. Dan kun je je niet terugtrekken. Ze hebben juist alles op de achterkant gericht omdat daar geen geluidsoverlast zou zijn. Als deuren en ramen dicht zijn, ervaar ik nog steeds overlast.
Mevrouw [ geïntimeerde sub 2 ] verklaart:
Ik woon er precies boven. Als ik mijn deur dichtdoe, heb ik er nog steeds last van. Ik word mijn bed uitgegild, dat komt mijn medische toestand niet ten goede. Ik ben daardoor bij mijn ouders gaan logeren. Als ik ga bellen, loop ik het appartement uit en ga ik aan de voorkant op straat staan. Het zijn niet alleen de kinderen. Leidsters kunnen soms ook hard schreeuwen."
2.3 [ geïntimeerden ] hebben, samengevat weergegeven, betaling gevorderd van (a) € 253.330,00 in totaal, gespecificeerd per eiser, met rente, (b) een schadebedrag wegens derving van woongenot, op te maken bij staat, en (c) bedragen wegens [ geïntimeerde sub 2 ]gerechtelijke kosten, kosten van een deskundige en proceskosten. Subsidiair hebben zij gevorderd dat de gesloten overeenkomsten hiertoe gedeeltelijk zullen worden ontbonden en meer subsidiair dat zij zullen worden gewijzigd. Aan deze vorderingen hebben zij ten grondslag gelegd, samengevat weergegeven, dat er sprake is van non-conformiteit en van dwaling. [ geïntimeerden ] mochten verwachten dat de appartementen de eigenschap zouden hebben dat er geen geluidsoverlast zou zijn, althans zij behoefden geen rekening te houden met de structurele geluidsoverlast die zij thans van de kinderdagverblijven ondervinden. Bij een juiste voorstelling van zaken omtrent het gebruik van de bedrijfsruimten hadden zij de overeenkomsten niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden, aldus [ geïntimeerden ].
2.4 De rechtbank heeft een tussenvonnis gewezen en tussentijds appel opengesteld. Zij heeft voorshands bewezen geacht dat de geluidsbelasting die de kinderdagverblijven veroorzaken, zo hoog is dat de appartementsrechten niet beantwoorden aan de koopovereenkomsten.
Tegen dit oordeel van de rechtbank zijn de grieven I, II, IV, V en VI (mede) gericht. Zij lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
2.5 De appartementsrechten beantwoorden niet aan de overeenkomsten indien de appartementen, mede gelet op de aard daarvan en de mededelingen die door of namens de verkoper daarover zijn gedaan, niet de eigenschappen bezitten die de kopers op grond van de overeenkomsten mochten verwachten.
2.6 De hiervoor in rov. 2.2.5 weergegeven passages uit de verkoopbrochure zijn aan te merken als algemene aanprijzingen van de locatie waar de appartementen zouden worden gebouwd. Het is een feit van algemene bekendheid dat de locatie zich bevindt in stedelijk gebied. Voor zover [ geïntimeerden ] dat niet wisten, hadden zij het redelijkerwijs moeten weten, nu dat niet alleen is af te leiden uit de mededeling in de brochure dat sprake is van een tuinstad "binnen Amsterdam" waar het "gonst van de (bouw)bedrijvigheid", maar het ook had kunnen worden afgeleid uit een bezoek ter plaatse. Ook voordat het appartementencomplex [ X ] was gebouwd, was kenbaar dat het zou worden gebouwd in stedelijk gebied. Gelet hierop mochten gegadigden uit de hiervoor bedoelde algemene aanprijzingen niets concreets afleiden met betrekking tot het geluidsniveau dat in de directe omgeving van de appartementen zou worden geproduceerd.
2.7 De hiervoor in rov. 2.2.6 en 2.2.7 bedoelde website is kennelijk bedoeld voor gegadigden voor de bedrijfsruimten. De website vermeldt uitdrukkelijk dat hetgeen is opgesomd als soorten ondernemingen die in de bedrijfsruimten kunnen worden gevestigd, een "indicatie" is. De bedoeling van die indicatie is kennelijk dat gegadigden voor de bedrijfsruimten zich een beeld kunnen vormen met betrekking tot de vraag of hun onderneming ter plaatse kan worden gevestigd. Datzelfde is kennelijk ook de bedoeling van de hiervoor in rov. 2.2.7 bedoelde aanduiding. Niet is gesteld dat de website iets concreets vermeldt over het te produceren geluidsniveau. Niet is gesteld dat de website mede is bedoeld om gegadigden voor de woonappartementen te informeren. Uit de enkele gestelde omstandigheid dat [ geïntimeerden ] door een of meer vertegenwoordigers van het verkopende makelaarskantoor [ U ] naar de website zijn verwezen, mochten [ geïntimeerden ] redelijkerwijs niet afleiden dat de op de website gegeven informatie over de soorten ondernemingen die in de bedrijfsruimten zouden worden gevestigd, zou gelden als een eigenschap van de te kopen woonappartementen, laat staan dat die informatie zou gelden als een eigenschap van de woonappartementen die betrekking had op het in de directe omgeving van de woonappartementen te produceren geluidsniveau. Indien de op de website genoemde soorten ondernemingen in het algemeen een veel lager geluidsniveau produceren dan twee kinderdagverblijven met een gezamenlijke capaciteit van 160 kinderen, doet dat niet af aan voornoemd oordeel. Gelet op het voorgaande mochten [ geïntimeerden ] ook uit de website niets concreets afleiden met betrekking tot het geluidsniveau dat in de directe omgeving van de appartementen zou worden geproduceerd.
2.8 [ geïntimeerden ] hebben gesteld dat vanwege het makelaarskantoor [ U ] aan alle eisers is medegedeeld dat in de bedrijfsruimten ofwel kantoren ofwel kleinschalige detailhandel, niet zijnde horeca, zou(den) worden gevestigd en dat vanwege het makelaarskantoor op specifieke vragen van enkele eisers is geantwoord dat de [ geïntimeerde sub 2 ]ruimte achter de bedrijfsruimten hoogstens zou worden aangewend "om een rookpauze te houden" of "om een vuilniszak te stallen".
2.9 Niet is gesteld dat eisers specifiek hebben gevraagd naar het geluidsniveau dat in de directe omgeving van de appartementen zou worden geproduceerd. In het algemeen is een verkoper van woonappartementen niet verantwoordelijk voor het geluidsniveau dat derden in de directe omgeving van de appartementen produceren. [ geïntimeerden ] mochten daarom uit de enkele gestelde mededelingen vanwege het makelaarskantoor niet afleiden dat Stadgenoot maatregelen zou treffen om te verzekeren dat de [ geïntimeerde sub 2 ]ruimte hoogstens voor de geschetste doeleinden zou worden aangewend. Zij mochten evenmin uit de gestelde mededelingen afleiden dat het aan Stadgenoot als verkoper van de appartementsrechten toerekenbaar zou zijn als een tekortkoming, indien de [ geïntimeerde sub 2 ]ruimte zou worden aangewend op een wijze die gepaard gaat met een (veel) hoger geluidsniveau.
2.10 Ook indien de verkoopbrochure, de website en de gestelde mededelingen vanwege het makelaarskantoor in samenhang worden beschouwd, is dat onvoldoende om de vestiging van de twee kinderdagverblijven aan te merken als een aan Stadgenoot als verkoper toerekenbare tekortkoming, ongeacht de vraag hoeveel geluid die kinderdagverblijven produceren. Hieraan doet niet af dat Stadgenoot niet alleen verkoper is, maar tevens verhuurder van de door de kinderdagverblijven gehuurde bedrijfsappartementen.
2.11 Voor zover de grieven op het voorgaande zijn gericht slagen zij. Voor het overige behoeven zij geen bespreking. Het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. Het hof zal zelf op de hoofdzaak beslissen.
2.12 De stellingen van Stadgenoot kunnen niet tot toewijzing van de vorderingen op de grondslag van non-conformiteit leiden. Zij kunnen evenmin tot toewijzing van de vorderingen op de grondslag van dwaling leiden, aangezien de (gestelde) dwaling ten aanzien van het in de directe omgeving van de appartementen te produceren geluidsniveau, gelet op voorgaande overwegingen, voor rekening van [ geïntimeerden ] dient te komen. Het hof zal de vorderingen van [ geïntimeerden ] daarom afwijzen. Hiertoe is het hof bevoegd, ook al strekt de conclusie van Stadgenoot in hoger beroep kennelijk tot terugwijzing naar de rechtbank en niet tot afwijzing van de vordering zonder [ geïntimeerden ] in de gelegenheid te stellen tot bewijslevering. In eerste aanleg heeft Stadgenoot immers wel tot directe afwijzing van de vordering geconcludeerd. Bewijslevering door [ geïntimeerden ] komt niet aan de orde, omdat - ingevolge hetgeen hiervóór is overwogen -
[ geïntimeerden ] niet voldoende concrete feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot toewijzing van een of meer van hun vorderingen zouden kunnen leiden.
2.13 [ geïntimeerden ] worden in het ongelijk gesteld en zullen dus worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties. In eerste aanleg heeft Stadgenoot tot veroordeling van [ geïntimeerden ] in de proceskosten geconcludeerd.
3. Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis;
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [ geïntimeerden ] af;
veroordeelt [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding in eerste aanleg en begroot die kosten, voor zover aan de zijde van Stadgenoot gevallen, op € 4.951,00 aan verschotten en € 4.000,00 aan salaris van de advocaat;
veroordeelt [ geïntimeerden ] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de zijde van Stadgenoot gevallen, op € 4.803,81 aan verschotten en € 9.789,00 aan salaris van de advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin,
W.J. Noordhuizen en A. Bockwinkel, en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 23 oktober 2012.