Uitspraak
zaaknummer 200.092.393/01
4 december 2012
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT SUB 1 ],
2. [ APPELLANTE SUB 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
APPELLANTEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
GEÏNTIMEERDEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. R.S. Ariëns te Amsterdam,
t e g e n
1. [ GEÏNTIMEERDE SUB 1 ],
2. [ GEÏNTIMEERDE SUB 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ], gemeente [ gemeente ],
GEÏNTIMEERDEN IN HET PRINCIPAAL APPEL,
APPELLANTEN IN HET INCIDENTEEL APPEL,
advocaat: mr. O. Diemel te Rosmalen.
De partijen worden hierna [ appellant ] en [ geïntimeerde ] genoemd (telkens in mannelijk enkelvoud).
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 21 juli 2011 is [ appellant ] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar van
18 mei 2011, in deze zaak onder zaak-/rolnummer
121853 / HA ZA 10-706 gewezen tussen hem als eiser en [ geïntimeerde ] als gedaagde.
1.2 Bij arrest van 18 oktober 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaatsgevonden op 21 november 2011. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt.
1.3 Bij memorie van grieven heeft [ appellant ] vier (niet correct doorgenummerde) grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, naar het hof verstaat, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis zal vernietigen voor zover daarbij de vorderingen van [ appellant ] zijn afgewezen, en alsnog (aanvullend), bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, [ geïntimeerde ] zal veroordelen tot betaling van € 22.106,34, € 1.626,73, € 1.570,80 en € 2.806,76, alles met wettelijke rente en met veroordeling van [ geïntimeerde ] in de kosten van het geding in hoger beroep.
1.4 Bij memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, heeft [ geïntimeerde ] de grieven van [ appellant ] bestreden, incidenteel appel ingesteld, twee grieven aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, naar het hof verstaat, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis, voor zover daarbij vorderingen van [ appellant ] zijn afgewezen, zal bekrachtigen, het voor het overige zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [ appellant ] ook overigens zal afwijzen, met veroordeling van [ appellant ], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het principaal appel en het incidenteel appel, met rente en nakosten.
1.5 Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft [ appellant ] de grieven van [ geïntimeerde ] bestreden en geconcludeerd, naar het hof verstaat, dat het hof het incidenteel appel zal afwijzen en [ geïntimeerde ] zal veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incidenteel appel.
1.6 Ten slotte is arrest op de stukken gevraagd.
2. Beoordeling
2.1 De rechtbank heeft in het vonnis onder rov. 2.1 tot en met 2.11 een aantal feiten vastgesteld. Die feiten zijn niet in geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan.
2.2 Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.2.1 Op 4 januari 2008 heeft [ appellant ] de woning, gelegen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ], bezichtigd. De woning was toentertijd eigendom van [ geïntimeerde ]. Tijdens die bezichtiging heeft [ appellant ] uitsluitend (een deel van) de begane-grondverdieping gezien.
2.2.2 Op 6 februari 2008 heeft [ appellant ] de woning van [ geïntimeerde ] gekocht voor een bedrag van € 293.000,-.
2.2.3 In artikel 5.1 van de koopovereenkomst staat onder meer:
"De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende (...) zichtbare en onzichtbare gebreken (...)."
2.2.4 In artikel 5.3 van de koopovereenkomst staat onder meer:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (...)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze overeenkomst."
2.2.5 In artikel 20 van Pro de overeenkomst staat:
"Ouderdomsclausule
Kopers verklaren ermee bekend te zijn dat het een woning betreft van meer dan 25 jaar oud, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."
2.2.6 Op 24 april 2008 heeft de notariële levering van de woning plaatsgevonden. Daarna is [ appellant ] begonnen met verbouwingswerkzaamheden.
2.2.7 Bij e-mailberichten van 5 en 7 juli 2008 heeft [ appellant ] zowel [ geïntimeerde ] als diens makelaar op de hoogte gesteld van zijn constatering dat onder meer de balken van de begane grondvloer verrot waren en gestut werden door houten paaltjes.
2.2.8 Op 24 september 2008 heeft [ appellant ] een "aankoopkeuring" van de woning laten verrichten. In het naar aanleiding daarvan opgemaakte rapport staat met betrekking tot de begane grondvloer onder meer het volgende:
"Houten balklaag is op diverse plaatsen aangetast.
Balkkoppen zijn aangetast en heeft deze geen oplegging meer in metselwerk
Vloer van begane grond is deels verzakt a.g.v. aantasting balkhout.
Reparatie van balklaag is ondeugdelijk uitgevoerd (i.o.v. vorige eigenaar)
Op diverse plaatsen hout aantasting van balklaag en ondersteuning
Integraal vervangen van balklaag en vloerdelen"
2.2.9 Op verzoek van [ appellant ] heeft de rechtbank Alkmaar bij beschikking van 14 mei 2009 een voorlopig deskundigenbericht bevolen en M. von Balluseck, werkzaam voor Bouw Advies Centrum B.V. te Alkmaar, als deskundige benoemd. In zijn deskundigenbericht van 1 oktober 2009 heeft Von Balluseck met betrekking tot de begane grondvloer en de begane grondbalkenlaag onder meer het volgende gerapporteerd:
"Aan de vloerconstructie zijn de volgende gebreken geconstateerd:
• De balkkoppen van de houten vloerbalken vertonen houtrotschade in
13 van de 26 stuks.
• Vijf houten balken hebben onvoldoende oplegging (0-2 cm) in het metselwerk.
• De balkkoppen zijn ter plaatse van de oplegging in het metselwerk onbehandeld.
• De stalen profielen zijn onbehandeld en vertonen corrosie. Ter
plaatse van twee opleggingen in het metselwerk vertonen de profielen sterke corrosie.
• Ter plaatse van een oplegging van de stalen balk op het metselwerk, is het metselwerk gescheurd.
• Een aantal houten balken zijn plaatselijk besmet met huiszwam.
(...)
Er zijn in grote lijnen een zestal gebreken hersteld en/of aanpassingen gedaan aan de oorspronkelijke constructie. (...)
1) Ter plaatse van de voorgevel is de houten strijkbalk (1e balk vanaf
de voorgevel) vervangen en is een deel (over de breedte van de woning) van het vloerhout vernieuwd.
2) De tweede houten balk vanaf de voorgevel is gestut middels twee delen balkhout welke onder de balklaag is ‘geslagen’.
3) Doordat de zijgevel (zijde vaart) in de loop der jaren is gaan wijken, liggen een aantal vloerbalken niet of nauwelijks meer op in het metselwerk. Om de balklaag op te vangen is onder vijf vloerbalken een hardhouten onderslag toegepast die op vier hardhouten paaltjes rust. De paaltjes op hun beurt dragen hun krachten af aan onderliggende stoeptegels (30x30 cm) welke in het zand liggen.
4) Nabij de keuken aan de zijgevel (zijde vaart) van de woning worden een drietal vloerbalken opgevangen door een naaldhouten balk, welke als onderslag dient. Twee staanders dragen de onderslagbalk en rusten op tegels (30x30), die in het zand liggen. Eén van de twee staanders staat los.
5) De oplegging van een stalen IPE profiel in de achtergevel is onvoldoende en het stalen profiel is sterk gecorrodeerd. Ongeveer
40 cm van de achtergevel af is een poer opgemetseld om de stalen balk te ondersteunen.
6) Plaatselijk zijn renovatiekokers in de gevel geboord, om de ventilatie onder de vloer te verbeteren.
(...)
Oordeel over herstel van de gebreken:
1) De werkzaamheden die zijn uitgevoerd nabij de voorgevel aan de strijkbalk en het vloerhout voldoen aan redelijk te stellen eisen. Wel kunnen de volgende kanttekeningen worden gemaakt:
- De raveelbalken, die tegen de vernieuwde draagbalk zijn gemonteerd, zijn slechts geschroefd tegen de dragende balk en niet voorzien van raveeldragers. De functionaliteit kon niet worden vastgesteld.
- De koppen van de vernieuwde strijkbalk zijn behandeld met menie, maar vertonen nu reeds een verhoogd vochtgehalte. Beter is het om de balk bijvoorbeeld in de pakken met lood/dpc-folie.
2) De wijze waarop de tweede houten balk vanaf de voorgevel is gestut is niet deugdelijk.
3) De onderslagbalk met paaltjes kan dienen als een tijdelijke ondersteuning. Echter voor een permanente ondersteuning, waarbij de balken normaliter afsteunen op de gemetselde fundering is een professionele aanpak benodigd. De bestaande balklaag inclusief de onderslag constructie dient vervangen te worden door houten vloerbalken met voldoende lengte die opliggen in de zijgevels.
4) De constructie van de naaldhouten onderslagbalk onder de keuken, langs de zijgevel (zijde vaart) is niet deugdelijk. De constructie dient verwijderd te worden en de bestaande vloerbalken dienen vervangen te worden. De nieuwe balken dienen voldoende oplegging op de gemetselde fundering te hebben.
5) De gemetselde poer 40 cm vanaf de achtergevel staat scheef en is vermoedelijk onvoldoende gefundeerd. De uitvoering is onvakkundig. Het is beter om de stalen onderslagbalk te vervangen.
6) De toegepaste ventilatieroosters zijn open en functioneel. Ondanks de toepassing van renovatieroosters heerst er een vochtig klimaat in
de kruipruimte. De balkkoppen van de strijkbalk nabij de voorgevel
zijn met menie behandeld, maar vertonen ook een verhoogd
vochtgehalte. De gemeten RV-waarde in het kruipluik bedraagt 67%.
Dit is een momentopname, echter de waarnemingen doen vermoeden dat
het doorgaans veel vochtiger is.
(...)"
2.2.10 Over het herstel van gebreken heeft Von Balluseck gerapporteerd:
"Er zijn mogelijkheden om de balkopleggingen plaatselijk te herstellen, zonder de vloer gedeeltelijk te slopen, echter deze herstelwerkzaamheden zijn dusdanig onpraktisch en weinig kostenbesparend, omdat er de kruipruimte beperkte werkruimte biedt, waardoor de uitvoering inefficiënt is. Verder zijn de gebreken dusdanig omvangrijk, dat Bouw Advies Centrum het nodig acht de complete begane grond vloer inclusief balkenlaag te verwijderen en te vernieuwen."
2.2.11 De met het herstel gemoeide kosten schat deskundige Von Balluseck op € 13.260,- inclusief btw.
2.3 [ appellant ] heeft primair non-conformiteit en subsidiair dwaling aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd.
De rechtbank heeft voor recht verklaard dat [ geïntimeerde ] is tekortgeschoten en hem veroordeeld tot betaling van
€ 12.154,00. Het principaal appel is erop gericht dat [ geïntimeerde ] wordt veroordeeld tot betaling van een hoger totaalbedrag. Het incidenteel appel is erop gericht dat de vorderingen van [ appellant ] alsnog geheel worden afgewezen.
2.4 Het hof zal eerst het incidenteel appel behandelen.
De twee grieven van [ geïntimeerde ] lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Zij zijn gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [ geïntimeerde ] (kennelijk: toerekenbaar) is tekortgeschoten, waarbij de rechtbank de verweren van [ geïntimeerde ] heeft verworpen dat geen sprake is van gebreken die aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dat de gebreken kenbaar waren voor [ appellant ], dat [ appellant ] onvoldoende onderzoek heeft gedaan en dat de gebreken vallen onder de ouderdomsclausule.
2.5 [ geïntimeerde ] heeft aangevoerd dat Von Balluseck in zijn rapportage niet heeft vermeld op welke termijn moet worden overgegaan tot verwijdering en vernieuwing van de vloer op de begane grond en de balkenlaag. Het hof begrijpt de hiervoor onder rov. 2.2.10 weergegeven tekst van de rapportage aldus dat de deskundige het aangewezen acht dat de daar omschreven maatregelen op korte termijn worden uitgevoerd. Het betreft een onvoldoende ondersteunde vloer. Een dergelijk gebrek kan een gevaarlijke situatie opleveren. Als de deskundige van mening was geweest dat de maatregelen slechts op den duur, in de loop van jaren, dienen plaats te vinden, zoals [ geïntimeerde ] het heeft geformuleerd, dan had het voor de hand gelegen dat de deskundige dat uitdrukkelijk zou hebben vermeld. In het licht van de aldus begrepen bevinding van de deskundige acht het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat de gebreken aan de vloer en de balkenlaag zo ernstig zijn dat dit aan normaal gebruik van het gekochte als woonhuis in de weg staat en dat het gekochte dus niet beantwoordt aan artikel 5.1 van de koopovereenkomst.
2.6 Gelet op de laatste volzin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst, geldt voor gebreken die aan normaal gebruik van het gekochte als woonhuis in de weg staan, maar die voor de koper kenbaar waren, dat de verkoper "niet ervoor instaat". Dit betekent niet dat dit soort gebreken zonder meer voor risico van de koper komen, maar slechts dat zij niet zonder meer voor risico van de verkoper komen, anders gezegd: dat bij de aanwezigheid van dit soort gebreken moet worden beoordeeld of de tekortkoming die zij opleveren, aan de verkoper toerekenbaar is.
2.7 [ appellant ] heeft gesteld dat zzp-er [ A ] aan [ geïntimeerde ] heeft medegedeeld dat de vloerbalken verrot waren, maar dat [ geïntimeerde ] vanwege de hoge kosten heeft afgezien van herstel daarvan en opdracht heeft gegeven tot het louter stutten van de tweede vloerbalk. [ geïntimeerde ] heeft die gang van zaken onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het hof die als vaststaand aanneemt. Onder die omstandigheden mocht [ geïntimeerde ] niet volstaan met de mededeling aan [ appellant ] dat deze gerust onder de vloer mocht kijken met gebruikmaking van het luik in de hal. [ geïntimeerde ] had nadere mededelingen moeten doen over de wijze waarop de vloer werd gestut. De omstandigheden dat [ appellant ] niet onder de vloer heeft gekeken, de woning maar kort heeft bezichtigd, niet voorafgaand aan de koop de woning bouwkundig heeft laten keuren en kenbaar heeft gemaakt voornemens te zijn om het een en ander in de woning te verbouwen, doen hieraan niet af. De door de deskundige
Von Balluseck vastgestelde gebreken leveren daarom een tekortkoming op die aan [ geïntimeerde ] toerekenbaar is.
2.8 De ouderdomsclausule houdt ten aanzien van de daarin omschreven eigenschappen ook slechts in dat de verkoper "niet ervoor instaat". De clausule doet er niet aan af dat het gekochte niet beantwoordt aan artikel 5.1 van de koopovereenkomst. Beide partijen wisten dat het een woning van meer dan 25 jaar oud betrof. Deze omstandigheid doet er niet aan af dat [ geïntimeerde ] niet mocht volstaan met de hiervoor in rov. 2.7 omschreven mededeling en dat de vastgestelde gebreken dus een aan [ geïntimeerde ] toerekenbare tekortkoming opleveren.
2.9 De grieven in het incidentaal appel falen derhalve.
2.10 Het hof komt thans toe aan behandeling van het principaal appel.
2.11 Grief 1 is erop gericht dat de schade wordt begroot op een hoger bedrag dan de rechtbank heeft gedaan.
[ appellant ] heeft de schade begroot op € 31.388,34, met een beroep op het rapport van Von Balluseck, een in eerste aanleg overgelegd rapport van Krachtwerk B.V. te Monnickendam van 19 april 2010 en een in hoger beroep overgelegd rapport van Cunningham Lindsay Nederland B.V. te Amsterdam van 19 september 2011. De begroting van het bedrag is gebaseerd op de volgende stellingen. De vloer op de begane grond en de balklaag moeten worden vervangen. Het meubiliair moet worden verpakt, afgevoerd, elders opgeslagen en teruggeplaatst. De marmoleum vloerbedekking moet worden verwijderd, afgevoerd en vervangen. De trapspil moet tijdelijk worden ondersteund. De keuken moet worden gedemonteerd, afgevoerd, opgeslagen, aangevoerd, geplaatst en gesteld. Het tegelwerk in de keuken moet worden vervangen. De scheidingswand tussen keuken en woonkamer moet worden gesloopt, afgevoerd, vervangen en voorzien van stuc- en schilderwerk. De plinten bij de voorzetwanden aan de binnenzijde van de buitenmuren moeten worden vervangen. De voorzetwanden moeten worden hersteld en geschilderd. Het plafond in de keuken en een deel van het plafond in de woonkamer moeten worden vervangen. Om de benodigde werkzaamheden te kunnen uitvoeren, kan de woning gedurende ten minste één maand niet bewoond worden en is tijdelijke huisvesting noodzakelijk.
2.12 [ geïntimeerde ] heeft gespecificeerd en gemotiveerd betwist dat het vervangen van de vloer op de begane grond en de balklaag gepaard moet gaan met de maatregelen die [ appellant ] noemt. Het hof kan uit het rapport van Von Balluseck niet met voldoende zekerheid opmaken in hoeverre deze deskundige die maatregelen noodzakelijk acht. Ook overigens kan het hof thans niet met voldoende zekerheid vaststellen in hoeverre die maatregelen noodzakelijk zijn als gevolg van de toerekenbare tekortkoming. Het hof acht voor de beoordeling van dit verweer een aanvullend of nieuw deskundigenbericht noodzakelijk. Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen om partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over het aantal en de persoon/personen van de te benoemen deskundige(n), de te stellen vragen en het voorschot. Het hof geeft partijen in overweging naar eenstemmigheid te streven, in elk geval wat de persoon/personen van de deskundige(n) betreft. Te overwegen valt om Von Balluseck opnieuw te benoemen.
2.13 Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat een nieuw-voor-oud-aftrek moet worden toegepast.
Anders dan [ appellant ] heeft aangevoerd, is de toepassing van een dergelijke aftrek niet gebaseerd op art. 6:100 BW Pro, maar op het uitgangspunt dat de schadevergoeding hem moet brengen in een situatie die zo veel mogelijk overeenstemt met de hypothetische situatie waarin de toerekenbare tekortkoming wordt weggedacht. In die situatie had [ appellant ] geen nieuwe vloer in de gekochte woning gehad, maar (slechts) een vloer in een zodanige staat dat deze niet op korte termijn zou moeten worden vervangen. Voor het overige houdt het hof ieder oordeel hierover aan. Desgewenst kunnen hierover vragen worden gesteld aan de te benoemen deskundige(n).
2.14 Grief 3 heeft betrekking op de kosten van het onderzoek van Von Balluseck. Hierover houdt het hof ieder oordeel aan.
2.15 Grief 4 ontbreekt.
2.16 Grief 5 heeft betrekking op de buitengerechtelijke kosten. Ook hierover houdt het hof ieder oordeel aan.
3. Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2013 voor een akte aan de zijde van [ appellant ] (zie rov. 2.12 en 2.13);
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, G.C.C. Lewin en A.L.M. Keirse en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 4 december 2012.