Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00845
20 december 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z],
belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/2680 WOZ van de rechtbank Alkmaar in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 29 februari 2008 op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), naar de waardepeildatum 1 januari 2007 voor het jaar 2008 vastgesteld op € 829.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 16 september 2010, de waarde verminderd tot € 789.500.
1.3. Bij uitspraak van 29 september 2011 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de waarde verminderd tot € 788.750.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 november 2011. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2012.
2. Feiten
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het is een vrijstaande woning gebouwd in 1994 met een inpandige garage. Bij de woning hoort een tuinhuis.
2.2. De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 januari 2011 door [S], gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning vastgesteld op € 790.000. Het rapport bevat over de woning onder meer het volgende:
Bouwjaar ca. 1994
Woning 1022 m3 € 433 € 442.526
Grond 2990 m2 € 122 € 364.780
Bijgebouwen Tuinhuis € -
Scheuren € - 4.000
Ligging nabij kas en
bedrijfsgebouw € -13.000
Getaxeerde waarde € 790.306
Staat van onderhoud: De staat van onderhoud is goed. Er is sprake van enige lichte scheurvorming en er is op een tweetal plaatsen kleine lekkage geconstateerd.
Ligging: De woning is gelegen aan een drukke, doorgaande weg tussen de kernen [Z] en [Q] op goede stand. Aan de achterzijde van het perceel is een deel van een achter de woning liggende kas te zien en langs het perceel staat een schuur waarin kleinschalige bedrijvigheid plaatsvindt. Aan de andere zijde heeft de woning een vrij uitzicht.
2.3. In het taxatierapport zijn als vergelijkingsobjecten genoemd [b-straat] 22 te [P], [c-straat] 13 te [P], [a-straat] 47A te [Z] en [d-straat] 6A te [Z]. Ook dit betreft vrijstaande woningen. Omtrent deze vergelijkingsobjecten bevat het taxatierapport een aantal gegevens.
2.4. De bewoners van het naast de woning gelegen pand mogen langs de tegen de erfgrens staande hen toebehorende schuur over het terrein van belanghebbende lopen. Daartoe is ten behoeve van het onderhoud van de schuur een recht van erfdienstbaarheid gevestigd op grond waarvan deze bewoners recht van overpad hebben. De strook grond waarop het recht van overpad is gevestigd is circa 1,5 meter breed.
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in haar uitspraak met kenmerk 10/2680 WOZ voor zoveel van belang het volgende overwogen:
4. Het betoog van eiser dat verweerder ook in de nieuwe uitspraak op bezwaar niet ingaat op zijn bezwaargronden, vat de rechtbank op als een betoog dat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd. Daarin heeft eiser naar het oordeel van de rechtbank gelijk. Verweerder heeft van de rechtbank de opdracht gekregen in zijn nieuwe uitspraak op bezwaar een voldoende concrete en volledige onderbouwing te geven van zijn standpunt dat het uitzicht én de geluidsoverlast én de verzakking van de woning is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen dan wel dat hiermee, zijnde waardeverlagende aspecten, bij het vaststellen van de WOZ-waarde van eisers woning is rekening gehouden. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een matrix opgenomen waarin is aangegeven dat wat eisers woning betreft een aftrekpost wordt aangenomen van een bedrag van € 4.000 in verband met scheuren en een bedrag van € 13.000 in verband met de ligging nabij kas/bedrijfsgebouw.
Niet is nader onderbouwd hoe verweerder tot deze bedragen is gekomen en ook op het punt van geluidsoverlast mist nog altijd een onderbouwing anders dan slechts de constatering dat de geluidsoverlast is verdisconteerd in de verkoopprijzen. Bovendien verwijst verweerder wederom naar de woning aan de [a-straat] 47A waarover de rechtbank heeft geoordeeld dat deze niet als referentiewoning kon worden gebruikt. Daarnaast motiveert verweerder ook niet waaruit de bedragen van € 4.000 voor de scheuren en € 13.000 voor de ligging tegenover kas/bedrijfsgebouw zijn opgebouwd. Van diezelfde vermindering ging verweerder in de eerdere uitspraak op bezwaar overigens ook al uit.
Kortom, de nieuwe uitspraak op bezwaar ontbeert nog altijd een inzichtelijke onderbouwing van de door verweerder vastgestelde waarde. Derhalve ontbreekt een deugdelijke motivering in de zin van artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de uitspraak op bezwaar zal wegens strijd met artikel 7:12 van Pro de Awb worden vernietigd. De rechtbank zal onderzoeken of er aanleiding bestaat om de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak in stand te laten dan wel of er termen aanwezig zijn om zelf in de zaak te voorzien. De rechtbank zal, gelet op het uitgangspunt dat het in eerste instantie aan verweerder is om te bewijzen dat de door hem voorgestane waarde niet te hoog is, allereerst toetsen of een WOZ-waarde van € 789.500 voor de woning van eiser voor belastingjaar 2008 met als waardepeildatum 1 januari 2007 juist is.
(...)
6. Nu het gaat om een bepaling van de waarde op 1 januari 2007, is de waardestijging ten opzichte van de voor het vorige belastingjaar vastgestelde waarde op zichzelf niet relevant. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.
7.De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat, behalve de woning aan de [a-straat] 47A, de hierboven genoemde referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning, omdat deze referentiewoningen in ongeveer dezelfde periode zijn gebouwd of gerenoveerd, in een zelfde soort buurt zijn gelegen en van hetzelfde type zijn. De verkoopprijzen daarvan kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
8. Na het opnieuw instellen van beroep komt verweerder op 19 januari 2011 met een verweerschrift en taxatierapport, waarin hij wel ingaat op de aan de orde zijnde waardeverlagende aspecten. Er wordt gemotiveerd toegelicht, met verwijzing naar een taxatierapport van [S] d.d. 6 januari 2011, in hoeverre met verschillen in ligging, overlast door de nabijgelegen nieuwe woonwijk en de overige aangevoerde aspecten moet worden rekening gehouden. Eiser heeft in beroep aangevoerd dat verweerder een te hoge waarde voor zijn tuinhuis heeft opgenomen. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat de taxateur een waarde van € 790.000 heeft geadviseerd waarbij geen waarde aan het tuinhuis is toegekend.
9. Blijkens het verweerschrift en het taxatierapport heeft verweerder correcties toegepast op de navolgende aspecten. Voor het verschil in ligging tussen eisers woning en de referentiewoningen gaat verweerder uit van een waardevermindering van € 13.000. Deze aftrek heeft betrekking op de ligging van eisers woning ten opzichte van de kas en de schuren. Het feit dat de woning van eiser geen vrij uitzicht heeft zit in de waarde verdisconteerd aangezien de referentiewoningen ook zijn omringd door bebouwing. Verweerder gaat uit van een waardevermindering van € 4.000 voor het cosmetisch dichten van de aanwezige scheuren in de gevel. Volgens verweerder zijn de scheuren, gezien de locatie van de scheuren, niet te wijten aan verzakkingen maar aan trillingen. Ook heeft verweerder toegelicht dat niet aannemelijk is dat overlast vanwege de uitrit van de woonwijk ervaren wordt. De uitrit is immers op circa 100 meter gelegen van de entree van eisers woning. Eiser kan wellicht in het donker koplampen zien maar niet is duidelijk waarom dit een waardevermindering met zich zou meebrengen. Ter zitting is verweerder ingegaan op de op eisers perceel rustende erfdienstbaarheid. Verweerder heeft erkend dat hiermee in de waardebepaling rekening moet worden gehouden. Verweerder heeft hierover toegelicht dat een erfdienstbaarheid van vrije toegang en overpad van 1,5 meter een waardevermindering van maximaal € 750 met zich zou brengen. De schuur waarlangs de erfdienstbaarheid loopt is immers 25 meter lang en als over die lengte de prijs per m² (€ 45) gehalveerd wordt levert dit een korting op van 25 x € 22,50 = € 562,50. Er dient nog een bedrag bij op geteld worden voor de zijkant van de schuur maar in aanmerking nemende dat eiser een aanzienlijke tuin heeft van 2.990 m² en de erfdienstbaarheid slechts langs de schuur van de buren loopt zal de totale correctie niet meer dan € 750 bedragen. Gelet hierop heeft verweerder ter zitting aangegeven dat de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 789.500 met laatstgenoemde correctie van € 750 moet worden verlaagd.
10. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank nu voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde van eisers woning is bepaald. De rechtbank is van oordeel dat verweerder, indien een extra correctie van € 750 voor de erfdienstbaarheid wordt aangenomen, in voldoende mate heeft rekening gehouden met de waardeverminderende aspecten van de woning van eiser. Eiser heeft zijn stellingen dat er overlast van de uitrit wordt ervaren en dat er sprake is van verzakkingen waardoor een waardevermindering moet volgen niet nader onderbouwd en derhalve heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat de woning een lagere WOZ-waarde zou hebben. Ook is niet nader onderbouwd waarom de aanwezigheid van de erfdienstbaarheid een waardevermindering van €30.000/€40.000 zou opleveren.
Vaststaat dat tegen de uitspraak van 16 september 2010 geen hoger beroep is ingesteld. Deze uitspraak heeft daarmee gezag van gewijsde. De rechtbank verwijst dan ook naar deze uitspraak waar al is geoordeeld dat het ontbreken van een kabel ten behoeve van TV-, radio- en computeraansluiting geen waardeverminderende factor is en ook dat de toestand van de bermen, het wegdek en de sloten bij de woning van eiser niet tot een waardevermindering kunnen leiden.
11. Gezien het voorgaande concludeert de rechtbank dat verweerder afdoende heeft bewezen dat een WOZ-waarde van € 788.750 ( van € 789.500 minus € 750 ) van eisers woning voor het belastingjaar 2008 niet te hoog is.
12. Nu, zoals onder nummer 4 is overwogen, het beroep gegrond wordt verklaard en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd, ziet de rechtbank aanleiding met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf in de zaak te voorzien door de waarde van de woning zelf vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2008, uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2007, in goede justitie vast op € 788.750. De rechtbank bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
13.Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding nu niet is gebleken dat eiser daarvoor in aanmerking komende kosten heeft gemaakt. Wel dient verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
4. Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2007.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen in hoger beroep wordt verwezen naar de gedingstukken.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Voorop staat dat het aan de heffingsambtenaar is de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met de onder 2.3 genoemde vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers bekend zijn. De vergelijkingsobjecten [b-straat] 22, [c-straat] 13 en [d-straat] 6A zijn naar het oordeel van het Hof geschikt om de waarde te onderbouwen. Deze objecten zijn qua type, bouwaard en ligging voldoende vergelijkbaar. Het vergelijkingobject [a-straat] 47A acht het Hof niet geschikt omdat dit object is verkocht ruim een jaar na de waardepeildatum.
6.2. Met de vergelijkingsobjecten [b-straat] 22, [c-straat] 13 en [d-straat] 6A heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof de door hem voorgestane waarde, zoals deze door de rechtbank is verminderd, in beginsel aannemelijk gemaakt. Met de verschillen in inhoud, kavelgrootte, ouderdom, kwaliteit, uitvoering en uitstraling is op passende wijze rekening gehouden.
6.3. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling van de woning de inpandige garage afzonderlijk van de woning had moeten waarderen. Het Hof is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat een garage die inpandig is geen onderdeel vormt van de woning. Aldus mocht de taxatie inclusief de garage plaatsvinden. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat bij de taxatie is uitgegaan van een lagere kubieke meter prijs dan de prijs die voor de vergelijkingsobjecten die geen inpandige garage hebben, in aanmerking is genomen. Hiermee heeft hij mede tot uitdrukking willen brengen dat een garage niet dezelfde waarde vertegenwoordigt als reguliere woonruimte. Het Hof acht dit juist. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd kan niet leiden tot een waardevermindering.
6.4. Belanghebbende stelt voorts dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met verschillen tussen het onderhavige object en het object [a-straat] 47A te [Z]. Nu het Hof dit vergelijkingsobject gelet op hetgeen onder 6.1 is overwogen, niet geschikt acht ter onderbouwing van de waarde op de waardepeildatum, kan behandeling van deze grief buiten beschouwing blijven.
6.5. In geschil is verder of de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de last van de erfdienstbaarheid. De rechtbank heeft het waardedrukkend effect van de erfdienstbaarheid in aanmerking genomen en geoordeeld dat dit tot een waardevermindering leidt van € 750. De heffingsambtenaar stemt in met dit oordeel van de rechtbank en geeft daarbij aan dat het hier gaat om gemeenschappelijk gebruik van een klein gedeelte van het perceel. Belanghebbende heeft daartegenover niet onderbouwd dat van de erfdienstbaarheid een hoger waardedrukkend effect uitgaat, te minder nu het gaat om een smalle strook aan de rand van het relatief grote perceel en het recht is gevestigd teneinde het onderhoud van de schuur aan de zijde van belanghebbendes tuin mogelijk te maken. Aannemelijk is dat slechts incidenteel van het recht gebruik zal worden gemaakt. Het Hof is van oordeel dat gelet op de aard van de erfdienstbaarheid de rechtbank het waardedrukkend effect daarvan terecht op € 750 heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit recht zou moeten leiden tot een verdere vermindering van de waarde.
Gelet op het voorgaande ziet het Hof geen aanleiding een deskundige te benoemen voor het instellen van een nader onderzoek naar het waardedrukkend effect van het gebruiksrecht.
6.6. Belanghebbende heeft nog melding gemaakt van lekkage en scheurvorming in de woning. Uit de stukken blijkt dat de taxateur bij zijn bezoek op locatie de uitwendige staat van de woning heeft beoordeeld. De taxateur heeft, zo blijkt uit het taxatierapport, bij de waardevaststelling rekening gehouden met deze gebreken door een vermindering van de waarde met € 4.000. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de scheurvorming of de lekkage van de woning zou moeten leiden tot een verdere waardevermindering. Ook hier geldt dat belanghebbende zijn stelling dat hiermee een waardevermindering is gemoeid van € 20.000 niet nader heeft onderbouwd.
6.7. Gelet op het vorenoverwogene heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde zoals deze door de rechtbank is verminderd, aannemelijk gemaakt. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, kan niet leiden tot vermindering van die waarde.
Slotsom
De slotsom luidt dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
7. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
8. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter van de belastingkamer, J.P. Kruimel en P.B.M.J. Van der Beek-Gillesen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 20 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.