Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 11/00626
27 december 2012
uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 10/2387 WOZ van de rechtbank Alkmaar in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Langedijk, de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 1.110.000.
In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerende-zaakbelastingen (hierna: OZB) voor het jaar 2010 bekendgemaakt, berekend naar een waarde van € 1.110.000.
1.2. Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 13 augustus 2010, de beschikking en aanslag gehandhaafd.
1.3. Bij uitspraak van 30 juni 2011 heeft de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraken op bezwaar vernietigd, de waarde vastgesteld op € 1.025.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
1.4. Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 5 augustus 2011 en nadien gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 30 augustus 2012 heeft belanghebbende nadere stukken ingediend.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2. Feiten
In hoger beroep zijn de volgende feiten komen vast te staan.
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak (hierna: de woning) betreft een aan het water gelegen perceel grond met een oppervlakte van 3.310 m² en daarop een vrijstaande villa met rieten kap, gebouwd in 1992, met een inhoud van circa 930 m³ en twee dakkapellen, een inpandige garage, vrijstaande berging met rieten kap en een botenhuis. De woning is gelegen op ongeveer 170 meter afstand van de N242.
2.2. Op 17 oktober 2007 hebben bestuurders van zestien betrokken partijen het zogenoemde Regioakkoord vastgesteld, waarin afspraken zijn opgenomen over het tracé van de nieuw aan te leggen N23. Het tracé sluit aan op de N242 en is in de besluitvorming op 23 mei 2007 voorgesteld als één van de mogelijke tracés. Het verkeer op de N242 en de geluidsbelasting zal als gevolg van de aanleg van de N23 toenemen. Ook is er sprake van een autonome toename van het verkeer en de geluidsbelasting.
2.3. De onroerende zaak [a-straat 5] is op 3 september 2007 verkregen voor € 965.000 en betreft een aan het water gelegen perceel grond met een oppervlakte van 1.450 m² en daarop een vrijstaande villa, gebouwd in 1991, met een inhoud van circa 1.003 m³ en twee dakkapellen, een inpandige garage, vrijstaande berging en een botenhuis.
2.4. De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd van 29 oktober 2010 van [S], als gediplomeerd WOZ-taxateur werkzaam bij [T], waarin de waarde van de woning naar waardepeildatum 1 januari 2009 wordt getaxeerd op € 1.130.000. In het taxatierapport is de waarde van de woning onder meer onderbouwd met het verkoopcijfer van het object [a-straat 5] en zijn aan de onderdelen van dat object en de woning de volgende waarden toegekend:
[a-straat 1] € 1.130.910
Bouwjaar m2 m3 m2 / m³ prijs
Woning hoofdgebouw 1992 930 € 709 € 659.370
Grond 3310 € 134 € 443.540
Dakkapel (2) 1992 € 8.000
Botenhuis 30 € 333 € 10.000
Berging vrijstaand met rieten kap 16 € 10.000
[a-straat 5] € 979.475
Bouwjaar m2 m3 m2 / m³ prijs
Woning hoofdgebouw 1991 820 € 769 € 630.475
Grond 1450 € 231 € 335.000
Dakkapel 1991 € 4.000
Botenhuis 1991 10 € 7.500
Berging vrijstaand…………….. 1991 5 € 2.500
3. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft in beroep het volgende overwogen:
7. Het is volgens vaste rechtspraak aan verweerder om te bewijzen dat hij de WOZ waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van eisers woning heeft bepaald volgens de hiervoor genoemde en voorgeschreven vergelijkingsmethode. Verder is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiewoning [a-straat 5] goed vergelijkbaar is met eisers woning en bij uitstek geschikt is als om als referentiewoning voor eisers woning te dienen. Eisers woning en de referentiewoning [a-straat 5] hebben een vergelijkbare ligging. De overige door verweerder gehanteerde referentiewoningen [b-straat] 28, [c-straat] 14 en [c-straat] 8 acht de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar met eisers woning vanwege de verschillen in ligging. Deze drie referentiewoningen zal de rechtbank daarom buiten beschouwing laten. De rechtbank zal uitsluitend de verkoopprijs van referentiewoning [a-straat 5] in haar beoordeling betrekken. De verkoopprijs van deze referentiewoning, die niet te ver van de waardepeildatum is gelegen, kon verweerder dus gebruiken als onderbouwing van de WOZ-waarde van eisers woning.
9. Vervolgens dient de rechtbank te beoordelen of verweerder bij de waardebepaling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoning [a-straat 5].
10.1. In verweerders taxatierapport staat vermeld dat eisers woning een inhoud heeft van 930 m³ en dat de inhoud van de referentiewoning [a-straat 5] 820 m³ bedraagt. Ter zitting heeft gemachtigde van verweerder verklaard dat in het taxatierapport een onjuiste inhoudsmaat van de referentiewoning [a-straat 5] is opgenomen. Een nieuwe meting heeft uitgewezen dat de woning [a-straat 5] een inhoud van 1003 m³ heeft. Dit houdt in dat eisers woning 73 m³ kleiner is dan de referentiewoning [a-straat 5]. Daarentegen heeft eisers woning wel 1860 m² meer grondoppervlakte dan de referentiewoning [a-straat 5]. Gelet op de verschillen in inhoud en grondoppervlakte tussen eisers woning en de referentiewoning [a-straat 5] acht de rechtbank het logisch dat de WOZ-waarde van eisers woning hoger ligt dan de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5]. De rechtbank is echter van oordeel dat een verschil van € 145.000 tussen de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde en de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5] niet verklaarbaar is op basis van de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5]. Uitgaande van de door verweerder reëel geachte kubieke en vierkante meterprijzen, zoals vermeld in het taxatierapport van [T], oordeelt de rechtbank dat een verschil van € 60.000 tussen de voor eisers woning vastgestelde WOZ waarde en de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5] in de rede ligt.
10.2. Ten aanzien van eisers beroepsgrond dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanleg van de N23 Westfrisiaweg overweegt de rechtbank als volgt. De referentiewoning [a-straat 5] is verkocht op 3 september 2007. Het regioakkoord N23 Westfrisiaweg is gesloten op 17 oktober 2007. Hoewel de sluiting van het regioakkoord is gelegen na de verkoopdatum van de referentiewoning [a-straat 5], acht de rechtbank het aannemelijk dat enige tijd vóór het sluiten van het regioakkoord de plannen voor de mogelijke aanleg van de N23 Westfrisiaweg in de nabijheid van eisers woning en de referentiewoning [a-straat 5] reeds bekend waren. Er bestaat daarom geen aanleiding om de vastgestelde WOZ-waarde voor eisers woning neerwaarts bij te stellen vanwege de mogelijke aanleg van de N23 Westfrisiaweg, omdat deze omstandigheid reeds in de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5] wordt geacht te zijn verdisconteerd.
10.3. Voorts is de rechtbank van oordeel dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld omdat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een overschrijding van de geluidsnormen door de N242. De rechtbank overweegt hiertoe dat uit de door verweerder bij het verweerschrift overgelegde kaart, in tegenstelling tot de kaart die eiser heeft overgelegd, duidelijk blijkt dat ter hoogte van eisers woning geen sprake is van overschrijding van de geluidsnorm van 65 Db door de N242.
11. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen onder rechtsoverweging 10.1 komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet heeft bewezen dat hij de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2010 niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de uitspraak op bezwaar van 13 augustus 2010 moet worden vernietigd.
12. Door eiser wordt geen concrete waarde voor zijn woning voorgestaan. De rechtbank komt daarom niet toe aan beantwoording van de vraag of de door eiser voorgestane waarde juist is.
13. Om te komen tot een finale beslechting van het geschil, ziet de rechtbank aanleiding om de WOZ-waarde van eisers woning met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb zelf vast te stellen. In rechtsoverweging 10.1 heeft de rechtbank geoordeeld dat veen verschil van € 60.000 tussen de voor eisers woning vastgestelde WOZ-waarde en de verkoopprijs van de referentiewoning [a-straat 5] in de rede ligt. Daarom stelt de rechtbank de WOZ-waarde van eisers woning voor het belastingjaar 2010, uitgaande van de waardepeildatum 1 januari 2009, vast op € 1.025.000 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar. Verweerder hoeft dus geen nieuwe uitspraak op bezwaar te doen.
14. Nu niet is gebleken dat eiser kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, ziet de rechtbank geen reden voor een proceskostenveroordeling. Wel dient verweerder het door eiser betaalde griffierecht te vergoeden.
4. Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning op een lager bedrag dan € 1.025.000 moet worden vastgesteld.
5. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. In hoger beroep voert belanghebbende aan dat de rechtbank de waarde van de woning terecht heeft afgeleid uit de van het object [a-straat 5] voorhanden zijnde gegevens, maar dat uit die vergelijking zou moeten voortvloeien dat de waarde van zijn woning € 987.690 is. De waarde van de woning moet vervolgens nog verder worden verlaagd tot € 900.000 omdat de geluidsoverlast van de toekomstige N23 hierin nog niet is verdisconteerd en ook sprake is van een bestaande overschrijding van de normen en toename van de geluidsbelasting van de N242. Het standpunt van de heffingsambtenaar is dat de uitspraak van de rechtbank moet worden gevolgd en dat met de bestaande overschrijding en toename van de geluidsbelasting reeds voldoende rekening is gehouden, omdat daarvan ook sprake is bij het object [a-straat 5].
6.2. Het Hof stelt voorop dat op de heffingsambtenaar de bewijslast rust dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft ter zitting samen met partijen vastgesteld dat in het taxatierapport is uitgegaan van een onjuiste inhoud van [a-straat 5] en geoordeeld dat de overige in het taxatierapport opgenomen woningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De conclusie van de rechtbank is dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast.
Deze oordelen zijn in hoger beroep niet bestreden en acht het Hof juist.
6.3. Zowel in hoger beroep als beroep is niet in geschil dat [a-straat 5], wat ligging, geluidsniveau en hinder betreft, goed vergelijkbaar is met de woning van belanghebbende. De rechtbank heeft in haar uitspraak geoordeeld dat een verschil van € 60.000 tussen de waarde van de woning en de verkoopprijs van [a-straat 5] in de rede ligt en is hierbij uitgegaan van de door de heffingsambtenaar reëel geachte kubieke en vierkante meterprijzen, zoals vermeld in het taxatierapport van [T]. De rechtbank is dus uitgegaan van de in het taxatierapport opgenomen kubieke meterprijs van de woning, terwijl een onderbouwing daarvan ontbreekt, gelet op hetgeen in 6.2 is overwogen. Voor zover het hoger beroep zich hiertegen richt, slaagt het.
6.4. Partijen waren het in beroep niet eens over de exacte verschillen tussen de woning van belanghebbende en [a-straat 5] en de rechtbank heeft deze verder in het midden gelaten. Belanghebbende heeft ter zitting bij de rechtbank gemotiveerd gesteld dat [a-straat 5] twee dakkapellen heeft, dat het botenhuis en de berging niet onder doen voor de zijne, dat [a-straat 5] duurzamer en degelijker is gebouwd en dat een kubieke meterprijs van [a-straat 5] die € 60 hoger is, zoals in het taxatierapport van [S] was opgenomen, hiermee in overeenstemming is. De heffingsambtenaar heeft dit in algemene bewoordingen betwist, maar een overtuigende onderbouwing ontbreekt. Uitgaande van de juiste inhoud van [a-straat 5] komt het Hof tot een waarde die overeenkomt met de door belanghebbende berekende waarde en de onderstaande onderbouwing .
[a-straat 1] € 987.690
Bouwjaar m2 m³ m2 / m3 prijs
Woning hoofdgebouw 1992 930 € 555 € 516.150
Grond 3310 € 134 € 443.540
Dakkapel (2) 1992 € 8.000
Botenhuis 30 € 333 € 10.000
Berging vrijstaand met rieten kap 16 € 10.000
[a-straat 5] € 979.475
Bouwjaar m2 m³ m2 / m3 prijs
Woning hoofdgebouw 1991 1003 (afgerond) € 615 € 616.475
Grond 1450 € 231 € 335.000
Dakkapel (2) 1991 € 8.000
Botenhuis 1991 10 € 10.000
Berging vrijstaand…………….. 1991 5 € 10.000
Het gelijk op dit punt is aan belanghebbende.
6.5. Met betrekking tot de geluidsoverlast van de toekomstige N23 en de bestaande overschrijding en toename van de geluidsbelasting van de N242 is tussen partijen uiteindelijk niet in geschil dat het gekozen tracé ten tijde van de koop van [a-straat 5] is voorgesteld als één van de mogelijke tracés. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat met deze waardedrukkende omstandigheden voldoende rekening is gehouden. Het Hof acht het aannemelijk dat een koper bij zijn beslissing om een woning te kopen er rekening mee zal houden dat uiteindelijk het voor hem of haar meest nadelige tracé wordt gekozen en dat ervan kan worden uitgegaan dat deze omstandigheid is verdisconteerd in de verkoopprijs van [a-straat 5].
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank wordt vernietigd.
7. Kosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten.
Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van de reiskosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, [Z]-Amsterdam v.v. die het Hof begroot op € 20.
8. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 987.690;
- vermindert de aanslag OZB 2010 tot een berekend naar een waarde van € 987.690;
- gelast de heffingsambtenaar belanghebbende het door hem betaalde griffierecht van in totaal € 153 (in eerste aanleg € 41 en in hoger beroep € 112) te vergoeden; en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 20.
De uitspraak is gedaan door mrs. J.P.A. Boersma, voorzitter van de belastingkamer, J.P. Kruimel en P.B.M.J. Van der Beek-Gillesen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J. Couperus als griffier. De beslissing is op 27 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.