Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00311
8 augustus 2013
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],te [Z], belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 11/5861 van de rechtbank Haarlem (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) gedagtekend 28 februari 2011, de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] naar de waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 286.000. Tegelijkertijd is een aanslag onroerende-zaakbelastingen (eigenarenbelasting) opgelegd voor het jaar 2011 met een te betalen bedrag van € 273,50. Belanghebbende heeft tegen de beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 22 september 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 7 maart 2012 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 april 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Belanghebbende heeft op 12 juli 2013 een nader stuk ingediend. Een afschrift van dit stuk is aan de inspecteur verstrekt.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 juli 2012. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in de onderdelen 2.1 en 2.2 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“2.1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
2.2.
De woning is een tussenwoning. De inhoud van de woning is ongeveer 370 m³ en de oppervlakte van het perceel is 124 m².”
2.2.
Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat ook het Hof van die feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil de voor de woning vast te stellen waarde naar de waardepeildatum 1 januari 2010.
3.2.
Belanghebbende bepleit een waarde van € 244.500 en stelt in hoger beroep:
- dat de rechtbank onvoldoende heeft onderzocht of de vergelijkingsobjecten in het taxatierapport voldoende zijn gespecificeerd, dan wel op bouwkundige onderdelen zijn uitgesplitst;
- dat de vergelijkingsobjecten voor wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende;
- dat de rechtbank te weinig rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud aan de woning;
- dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het conflict van belanghebbende met zijn buurman geen waardedrukkende invloed op de woning heeft.
3.3.
De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep. Hij verwijst naar het door hem bij de rechtbank overgelegde taxatierapport. De heffingsambtenaar vult daarop aan dat door de taxateur onderzoek is gedaan naar de door belanghebbende genoemde overlastgevende factor. Uit dat onderzoek is volgens de heffingsambtenaar niet gebleken dat sprake is van meer dan een burenruzie. Een situatie waarin sprake is van een negatieve impact op de gehele buurt doet zich hier niet voor, aldus de heffingsambtenaar.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft als volgt overwogen:
“ 4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, omvang, staat van onderhoud en voorzieningen betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
4.3.
De taxateur heeft de woning op 8 juli 2009 inpandig opgenomen en daarbij geconstateerd dat het houtwerk slecht onderhouden is en dat de voorzieningen gedateerd zijn. Dat is in overeenstemming met hetgeen daarover uit het bouwtechnisch rapport van [B] blijkt. Ook overigens blijkt niet dat verweerder met de onderhoudstoestand van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden. In het bijzonder het vergelijkingsobject [c-straat 2] met een inhoud van 368 m³ en een perceeloppervlak van 144 m² dat op 2 juni 2009 is verkocht voor € 315.000, terwijl ten tijde van de verkoop sprake was van slecht tot achterstallig onderhoud en gedateerde voorzieningen, geeft geen aanleiding tot die gevolgtrekking. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde van € 286.000 in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
4.4.
Eiser heeft aangevoerd dat verweerder bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met een waardedrukkend effect dat uitgaat van de overlast en de intimidatie die hij ervaart van de buren die op [buurpand] wonen, waardoor zijn woongenot ernstig is verstoord. Volgens eiser maakt dit burenconflict de woning onverkoopbaar. Eiser heeft in dit verband gewezen op de uitspraak van Hof Amsterdam van 28 april 2011, LJN: BQ9844. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling en overweegt hiertoe als volgt. Anders dan in de door eiser genoemde zaak die tot voornoemde uitspraak van het Amsterdamse Hof heeft geleid, is hier geen sprake van een negatieve impact van een bepaalde bewoner op de buurt maar van een conflict tussen twee buren. Eiser heeft immers niet weersproken de stelling van verweerder dat andere omwonenden, waaronder met name de buren op [pand in a-straat], geen overlast ondervinden van de bewoners van [buurpand]. Dat eiser overlast ervaart van de buren en zich door de buurman geïntimideerd voelt hetgeen ook zijn weerslag heeft op de gezondheidstoestand van eiser is, hoe vervelend ook, een aspect dat bij de waardebepaling buiten beschouwing moet blijven. De manier waarop eiser zijn buren en hun gedrag ervaart betreft een persoonlijke beleving. Een koper kan dit heel anders waarderen. Daarom kan niet gezegd worden dat dit van invloed is op de waarde in het economische verkeer van de woning.
4.5.
Eiser heeft tot slot aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd omdat verweerder het bouwtechnisch rapport van [B] buiten beschouwing heeft gelaten. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het bouwtechnisch rapport gaat over de staat van onderhoud van de woning. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder overwogen dat het pand medio 2009 inpandig is opgenomen en dat er bij de waardering van de woning vanuit is gegaan dat de inpandige staat niet is verbeterd sinds de opname. Nu verweerder, zij het summier, is ingegaan op de onderhoudstoestand van de woning is de uitspraak op bezwaar afdoende gemotiveerd. Dat het rapport niet met zoveel woorden wordt genoemd doet daar niet aan af.
4.6.
Gelet op al het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”
4.2.
Het Hof komt op grond van dezelfde overwegingen tot hetzelfde oordeel als de rechtbank. Mede naar aanleiding van hetgeen in hoger beroep nog door partijen naar voren is gebracht, voegt het Hof daar nog het volgende aan toe.
4.3.
Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallige onderhoud aan de woning van belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. In zijn verweerschrift voor het Hof heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd gesteld dat in het door hem overgelegde taxatierapport is onderkend dat sprake is van een matige tot redelijke staat van de woning en dat bij de vergelijkingsobjecten sprake was van het nodige achterstallige onderhoud. In het taxatierapport zijn de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten alsmede de woz-waarde van de woning uitgesplitst naar onder meer een waarde per kubieke meter. Het Hof kan belanghebbende daarom ook niet volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten onvoldoende heeft gespecificeerd. Ook de stelling dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, wordt door het Hof verworpen. Het is namelijk niet zo dat de vergelijkingsobjecten (nagenoeg) identiek dienen te zijn aan de woning. Bij de waardebepaling gaat het erom dat de vergelijkingsobjecten wat betreft de kenmerkende factoren voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de heffingsambtenaar de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning (zoals het verschil in staat van onderhoud) inzichtelijk maakt en die verschillen tot uitdrukking brengt in de aan de woning toe te kennen waarde.
In aanmerking nemende dat aan de woning van belanghebbende de laagste prijs per kubieke meter is toegekend, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt dat rekening is gehouden met de matige tot redelijke staat van onderhoud waarin de woning zich bevindt. De door belanghebbende begrote kosten voor het plegen van achterstallige onderhoudswerkzaamheden brengen het Hof - wat er overigens zij van die begroting - niet tot een ander oordeel. Omdat gemaakte onderhoudskosten niet één op één leiden tot een waardestijging van een object, kunnen begrote kosten van achterstallig onderhoud niet één op één als waardeverminderende post in aanmerking worden genomen.
4.4.
Ook het door belanghebbende in hoger beroep aangevoerde omtrent de overlast van de bewoners van het buurpand brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Het Hof begrijpt dat de door belanghebbende ervaren overlast voor hem leidt tot een daling van zijn persoonlijke woongenot, maar het gedrag van zijn buren heeft, voorzover het Hof dit uit de stukken van het geding weet af te leiden, geen negatieve invloed op het door andere buurtbewoners ervaren woongenot. De gestelde waardedrukkende factor is derhalve van persoonlijke aard en kan niet leiden tot een objectieve waardedaling van de waarde van de woning. De verwijzing door belanghebbende naar de uitspraak van het Hof van 28 april 2011, (nr. 09/00808, LJN BQ9844) maakt het oordeel niet anders. In de desbetreffende casus was sprake van een andere situatie, aangezien daar aannemelijk werd geacht dat het gedrag van de buren zodanige impact had op overige bewoners, dat sprake was van een objectieve waardedrukkende factor. In het geval van belanghebbende volgt uit diens eigen stellingen in eerste aanleg en hoger beroep slechts dat sprake is van een hem persoonlijk betreffende omstandigheid die, hoe betreurenswaardig ook, geen invloed heeft op de naar objectieve maatstaven vast te stellen waarde van zijn woning.
4.5.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 8 augustus 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.