Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 12/00159
14 november 2013
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X],te [Z], belanghebbende,
gemachtigde: J.A. Klaver (werkkollektief Hoorn),
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk 11/994 WOZ van de rechtbank Alkmaar (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik,
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), gedateerd 31 december 2010, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 3] te [Z] (hierna: de woning), op de waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 319.320. Belanghebbende heeft tegen deze beschikking een bezwaarschrift ingediend. Bij uitspraak van 24 februari 2011 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
1.2.
Bij uitspraak van 19 januari 2012 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de WOZ-waarde verminderd tot € 284.000.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof binnengekomen op 14 februari 2012. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 oktober 2013. De heffingsambtenaar, die voor de zitting is uitgenodigd bij aangetekende brief met dagtekening 12 september 2013, verzonden naar het postadres [postadres], is (zonder kennisgeving daarvan aan het Hof) niet verschenen. Blijkens gegevens op de website van PostNL (‘Track & Trace’) is de uitnodiging op 14 september 2013 afgeleverd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in onderdeel 1 van haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin en in de later geciteerde overwegingen van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
“1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan. Eiseres is eigenaar van de woning aan de [a-straat 3] te [Z]. Dit is een vrijstaande woning met een inhoud van 415 m³. De woning is een voormalige koolschuur en heeft de status van provinciaal monument.
Het bestreden besluit gaat over de waarde van de woning van eiseres die verweerder voor het belastingjaar 2010 heeft vastgesteld op € 319.320. Verweerder heeft eiseres op grond van die waarde aangeslagen voor de Onroerende Zaaksbelasting (OZB) als eigenaar van de woning.”
Nu partijen tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten geen grieven hebben gericht, zal ook het Hof van die feiten uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog de volgende feiten toe.
2.2.
Belanghebbende, eigenares en bewoonster van [a-straat 1], heeft in 2001 de eigendom verworven van een aangrenzend perceel, waarop onder meer de voormalige koolschuur stond. In het kader van de objectafbakening voor de WOZ is dit perceel daarna toegerekend aan [a-straat 1].
2.3.
Belanghebbende heeft de koolschuur laten verbouwen. Voor de daarbij ontstane woning is een woonvergunning verkregen en daaraan is het huisnummer [huisnummer 3] toegekend. Met ingang van het kalenderjaar 2010 neemt de gemeente de woning [a-straat 3] als afzonderlijk object in aanmerking.
2.4.
Belanghebbende is ook eigenares van de tussen [a-straat 1] en [a-straat 3] gelegen woning [a-straat 2], welke eveneens als afzonderlijk object is aangemerkt. Belanghebbende verhuurt zowel [a-straat 2] als [a-straat 3] aan derden.
2.5.
Belanghebbende heeft een deel van het in 2001 verworven perceel, dat achter de woningen [a-straat 2] en [a-straat 3] ligt, laten bestraten (hierna: het achtergelegen terrein). Via dit achtergelegen terrein kan zij ‘achterlangs’ met auto’s op haar eigen woonerf komen.
2.6.
Het door de heffingsambtenaar afgebakende object [a-straat 3] heeft een oppervlakte van 500 m², bestaande uit de ondergrond van de woning met omliggende tuin/erf alsmede het achtergelegen terrein voor zover dit achter [a-straat 3] ligt.
2.7.
In eerste aanleg heeft belanghebbende een taxatierapport van Radboud B.V. overgelegd, opgesteld op 23 mei 2011. De marktwaarde van [a-straat 3] per 20 mei 2011 wordt hierin per 20 mei 2011 getaxeerd op € 165.000. In dit taxatierapport wordt uitgegaan van een perceel van 198m.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de WOZ-waarde van de woning [a-straat 3] op de waardepeildatum van 1 januari 2009. Meer specifiek is in geschil of de heffingsambtenaar het object juist heeft afgebakend.
3.2.
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding, alsmede het verhandelde ter zitting.
3.3.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde dient te worden bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2010.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Met betrekking tot het geschil heeft de rechtbank, voor zover van belang, als volgt geoordeeld.
“2. Eiseres heeft aangevoerd dat de waarde van haar woning te hoog is vastgesteld. Hiertoe heeft zij gesteld dat verweerder teveel grond bij de woning heeft gewaardeerd. Bij haar woning hoort slechts een pad van 2 meter bij een halve meter. De rest van de grond is volgens eiseres parkeergelegenheid behorend bij de woning aan de [a-straat 1]. Voorts is door eiseres gesteld dat de referentiewoningen niet kunnen worden vergeleken met haar woning, omdat deze woningen geen monumentale woningen zijn, een andere uitstraling hebben en een groter perceel hebben. Verder is door eiseres gesteld dat van de monumentale status van haar woning een waardedrukkend effect uitgaat, omdat door deze status de buitenkant van het pand niet mag worden gewijzigd. Eiseres heeft ter onderbouwing van de lagere waarde die zij voor haar woning voorstaat gewezen op het taxatierapport van Radboud B.V. waaruit blijkt dat de waarde van haar woning € 165.000 is. Tot slot is door eiseres gesteld dat verweerder de waarde van de woning aan de [a-straat 1] had moeten verminderen met de waarde van haar woning en de daartoe behorende grond. Nu verweerder dit niet heeft gedaan is eiseres van mening dat zij erop mocht vertrouwen dat zij voor de woning aan de [a-straat 3] geen aanslag OZB opgelegd zou krijgen. Eiseres is van mening dat zij ten onrechte dubbel is aangeslagen voor het eigendom van de koolschuur
3. Verweerder heeft gesteld dat de ondergrond bij de woning van eiseres is berekend aan de hand van een bij het verweerschrift gevoegde kadastrale foto. Hieruit blijkt volgens verweerder dat 500 m² grond bij de woning van eiseres behoort. Voorts heeft verweerder gesteld dat hij overeenkomstig de Wet WOZ de woning van eiseres heeft gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode, dat hij rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de woning van eiseres en de referentiewoningen en dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. In dit verband is door verweerder gesteld dat voor een juiste waardering de woning van eiseres onder meer is vergeleken met de karakteristieke referentiewoning aan de [b-straat 1] te [Q]. Volgens verweerder blijkt voorts uit de permanente marktanalyse dat er geen waardedrukkend effect uitgaat van monumentale of karakteristieke panden, zodat de woning van eiseres ook met niet-monumentale panden kan worden vergeleken. Voor zover er sprake is van een waardedrukkend effect van een monumentale status zal de woning [b-straat 1] te [Q] dezelfde nadelen ervaren als de woning van eiseres, zodat het door eiseres gestelde waardedrukkend effect in zoverre is verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoning.
Ten slotte is door verweerder gesteld dat de waarde van de woning van eiseres en de daartoe behorende grond niet meegenomen zijn in de waardering van [a-straat 1].
4. Op grond van het bepaalde in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ wordt voor toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom of van gedeelten daarvan die blijkens de indeling zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheid beoordeeld, bij elkaar behoren.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de woning van eiseres en de daarbij behorende grond juist heeft afgebakend. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat eiseres zowel [a-straat 1] als [a-straat 3] in eigendom heeft. Tussen [a-straat 1] en [huisnummer 3] ligt [a-straat 2], welke woning in gebruik is bij een ander. Voorheen werden [a-straat 1], de koolschuur en de grond als samenstel gezien. Na de verbouwing van de koolschuur tot woning en de toekenning van een eigen huisnummer is [a-straat 3] als afzonderlijk object aangemerkt. Eiseres heeft niet weersproken dat nu de voormalige koolschuur volgens het bestemmingsplan mag worden gebruikt en na verbouwing ook te gebruiken is als woning, deze woning als afzonderlijk object is aan te merken.
Ten aanzien van de aan de woning ([a-straat 3]) van eiseres toegerekende grond heeft verweerder toegelicht dat op basis van de kadastrale kaart is gemeten vanaf de achterzijde van de woning tot aan de grens van de bestrating en het open veld, waarbij aldus 500 m² is toegerekend aan de woning van eiseres en het open veld is toegerekend aan de woning [a-straat 1]. Volgens verweerder wordt het bestrate deel achter de woning gebruikt bij [a-straat 3]. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat het perceel van 500 m², uitgaande van de grond aan weerszijden van de woning en het bestrate deel achter de woning, naar de omstandigheden beoordeeld bij de woning [a-straat 3] behoort. Niet aannemelijk is dat bij een woning slechts een pad van 2 bij een halve meter wordt gebruikt. Voorts is er tussen het verharde deel achter [a-straat 3] en [a-straat 1] nog een andere woning met grond gelegen. Daar waar de grond achter [a-straat 3] direct grenst aan de grond achter [a-straat 1] (het open veld) is de grond wel toegerekend aan [a-straat 1]. Eiseres heeft haar standpunt dat bij haar woning minder grond is gelegen, dan wel naar de omstandigheden beoordeeld bij haar woning behoort dan door verweerder is vastgesteld niet nader onderbouwd.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank met verweerder van oordeel dat het totaal van
500 m² grond gelegen bij de woning van eiseres naar de omstandigheden beoordeeld tot deze woning behoort als bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ.
500 m² grond gelegen bij de woning van eiseres naar de omstandigheden beoordeeld tot deze woning behoort als bedoeld in artikel 16, onder d, van de Wet WOZ.
6. Daarbij overweegt de rechtbank dat verweerder, mede gelet op het ter zitting overgelegde taxatieverslag dat betrekking heeft op [a-straat 1] en de daarbij gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de voormalige koolschuur, noch de thans aan de woning van eiseres toegerekende grond is meegenomen in de WOZ-waarde van de woning aan de [a-straat 1] voor het betreffende belastingjaar.”
4.2.
Het Hof komt met betrekking tot de objectafbakening tot een ander oordeel dan de rechtbank. Het Hof overweegt hierbij als volgt.
4.3.
Vast staat dat belanghebbende eigenares is van de woningen [a-straat 1], [a-straat 2] en [a-straat 3] en van alle daarbij behorende percelen grond. Tussen partijen is niet in geschil dat [a-straat 1] en [a-straat 3] ieder voor zich zijn aan te merken als een gebouwd eigendom in de zin van artikel 16, onderdeel a, van de Wet WOZ.
4.4.
Bij de afbakening van het object [a-straat 3] heeft de heffingsambtenaar het achter de opstal gelegen verharde terrein mede in aanmerking genomen.
4.5.
Met betrekking tot dit achtergelegen terrein heeft belanghebbende gesteld dat dit ten onrechte is meegenomen bij de objectafbakening van [a-straat 3]. Belanghebbende voert in dit verband aan dat het achtergelegen terrein sinds de aankoop daarvan heeft behoord tot de door haarzelf bewoonde woning [a-straat 1] en dat het in gebruik is als parkeerterrein voor bewoners en bezoekers van [a-straat 1], [huisnummer 2] en [huisnummer 3]. Naast de ondergrond van de woning van 150 m² behoort tot [a-straat 3] volgens belanghebbende slechts een stukje tuin van 48 m² en niet het achtergelegen verharde terrein, groot 302 m².
4.6.
De heffingsambtenaar heeft deze stellingen, waarin ligt besloten dat het achtergelegen terrein uitsluitend krachtens gedogen – mede – ter beschikking staat van de huurder van [a-straat 3], naar ’s Hofs oordeel onvoldoende gemotiveerd betwist.
4.7.
Uit al het voorgaande volgt dat het achtergelegen terrein, overeenkomstig de stelling van belanghebbende, dient te worden toegerekend aan het gebouwde eigendom [a-straat 1], en niet aan [a-straat 3]. Het Hof volgt in zoverre het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport, waarin aan [a-straat 3] in totaal een oppervlakte van 198 m² is toegerekend. Uitgaande van deze oppervlakte en de op zichzelf niet betwiste grondwaarde van € 300 per m², kan aan de tot het object [a-straat 3] behorende grond een waarde van rond € 60.000 worden toegerekend.
4.8.
De heffingsambtenaar heeft zich in hoger beroep niet gekeerd tegen het oordeel van de rechtbank dat de waarde van de opstal van [a-straat 3] dient te worden berekend op basis van een prijs van € 359 per m³. Ook belanghebbende heeft dit element van de uitspraak, op zichzelf genomen, niet betwist. Hieruit volgt een opstalwaarde van rond € 150.000 (415 x € 359).
4.9.
Op basis van het voorgaande, is het Hof van oordeel dat de waarde van [a-straat 3] om en nabij € 210.000 ligt. Dit is lager dan de heffingsambtenaar verdedigt, en hoger dan belanghebbende voorstaat. Nu de heffingsambtenaar, zoals uit het vorenoverwogene blijkt, van onjuiste uitgangspunten is uitgegaan, en het taxatierapport van belanghebbende naar ’s Hofs oordeel onvoldoende is onderbouwd om de daarin voorgestane waarde van € 165.000 te kunnen waarmaken – nog daargelaten dat het van een andere peildatum uitgaat – stelt het Hof de waarde van [a-straat 3] naar de waardepeildatum 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 210.000.
4.10.
De rechtbank heeft verzuimd bij haar proceskostenveroordeling, naast een vergoeding van de kosten in beroep, ook een bedrag voor de kosten van de bezwaarprocedure toe te kennen. Ook om deze reden is het hoger beroep gegrond.
Slotsom
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden vernietigd, behoudens de beslissing omtrent de proceskostenveroordeling en het griffierecht. Doende wat de rechtbank had behoren te doen, zal het Hof het beroep gegrond verklaren, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigen en de WOZ-waarde verminderen tot € 210.000. Het Hof zal de proceskostenveroordeling van de rechtbank aanvullen met het bedrag dat de rechtbank destijds had behoren toe te kennen voor de kosten van het bezwaar (€ 218).
5.Kosten
De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 2 [hoger beroepschrift en verschijnen zitting Hof] x € 472 x 1 (wegingsfactor) = € 944. De tezamen met de alsnog toe te kennen vergoeding van € 218 voor de kosten van bezwaar, komt de vergoeding daarmee uit op € 1.162.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank behoudens de beslissing omtrent de proceskostenveroordeling en het griffierecht;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 210.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.162;
- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht ad € 115 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 14 november 2013 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.