ECLI:NL:GHAMS:2013:597

• Datum uitspraak: 8 januari 2013
• Publicatiedatum: 1 mei 2013
• Zaaknummer: 200.092.806
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Huijzer; G.J. Visser; E.E. van Tuyll van Serooskerken - Röell
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toegang tot woning door verhuurder zonder toestemming huurder

In deze zaak gaat het om een geschil tussen een huurder, aangeduid als [appellant], en de verhuurster, Stichting Intermaris, over de toegang tot de huurwoning. De verhuurster heeft op 17 maart 2009 zonder toestemming van de huurder de woning betreden door het slot te verbreken, terwijl de huurovereenkomst nog van kracht was. De huurder stelt dat dit een wanprestatie van de verhuurster oplevert, maar het hof oordeelt dat er geen schending van het huisrecht heeft plaatsgevonden, omdat de huurder niet heeft bewezen dat hij schade heeft geleden door de wanprestatie. De huurder had eerder aangegeven de huurovereenkomst te willen opzeggen, maar de verhuurster heeft dit niet geaccepteerd. Het hof concludeert dat de verhuurster tekort is geschoten in haar verplichtingen, maar dat de huurder onvoldoende bewijs heeft geleverd voor de door hem gestelde schade. Het hof vernietigt het bestreden vonnis gedeeltelijk, maar bekrachtigt het voor het overige, en verwijst de huurder in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

TWAALFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

ARREST

in de zaak van:

[Appellant],

wonend te [woonplaats],

APPELLANT,

advocaat:
mr. M.J.R. Roethof te Arnhem,

t e g e n

de stichting STICHTING INTERMARISHOEKSTEEN,

gevestigd te Hoorn,

GEÏNTIMEERDE,

advocaat:
mr. J.J. de Boer te Hoorn.

De partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en Intermaris.

1. Het geding in hoger beroep

Bij dagvaarding van 22 augustus 2011 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Alkmaar, sector kanton, locatie Hoorn (hierna: de kantonrechter), van 23 mei 2011, in deze zaak onder rolnummer 355664 CV EXPL 11-72 gewezen tussen [appellant] als eiser en Intermaris als gedaagde.

[appellant] heeft overeenkomstig de appeldagvaarding in hoger beroep acht grieven geformuleerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof zijn oorspronkelijke vordering alsnog –uitvoerbaar bij voorraad- zal toewijzen met veroordeling van Intermaris in de kosten.

Intermaris heeft bij memorie geantwoord, bewijs aangeboden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.

Vervolgens hebben [appellant] en Intermaris ieder nog een akte genomen.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Intermaris verhuurde sinds 8 maart 2006 aan [appellant] de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning), ten behoeve van bewoning door hem en zijn gezin bestaande uit een vrouw en twee kinderen.

(ii) Op 22 januari 2009 hebben medewerkers van Intermaris, in verband met het vermoeden van onrechtmatige bewoning, een bezoek gebracht aan de woning. Volgens Intermaris troffen zij een zekere Banasiak aan, die vertelde in de woning te wonen. In verband hiermee heeft Intermaris [appellant] op haar kantoor uitgenodigd, waarna medewerkers van Intermaris samen met [appellant] naar de woning zijn gegaan. In de woning troffen zij, aldus Intermaris, een zeer sobere inrichting aan, die niet wees op de bewoning door een gezin.

(iii) Bij brief van 18 februari 2009 heeft Intermaris haar bevindingen aan [appellant] bevestigd en hem gesommeerd binnen acht dagen na 18 februari 2009 de huurovereenkomst schriftelijk op te zeggen. Bij brief van 17 februari 2009 heeft [appellant] geklaagd over de gang van zaken.

(iv) Op 16 maart 2009 is [appellant] bij Intermaris langsgegaan en heeft haar medegedeeld de huurovereenkomst met terugwerkende kracht te willen opzeggen per 16 februari 2009. Ook heeft hij medegedeeld dat de huurincasso betreffende maart 2009 door hem was gestorneerd. Intermaris heeft [appellant] erop gewezen dat een opzegging met terugwerkende kracht niet mogelijk is en dat de huurovereenkomst pas kan worden beëindigd minimaal 28 dagen na de dag van opzegging. Intermaris heeft aangeboden de huur op een kortere termijn te laten eindigen, maar [appellant] is hier niet mee akkoord gegaan.

( v) Op 17 maart 2009 hebben twee medewerkers van Intermaris de woning bezocht. Zij troffen niemand aan en hebben zichzelf toegang tot de woning verschaft door een slot te verbreken. Het slot is vervolgens vervangen.

(vi) Bij brief van 18 maart 2009 heeft Intermaris aan [appellant] medegedeeld dat de huurovereenkomst per 13 april 2009 zal eindigen, dat is geconstateerd dat de woning op 17 maart 2009 volledig leeg was en dat [appellant] contact kan opnemen met Intermaris indien hij in de woning nog werkzaamheden wil uitvoeren.

(vii) Bij e-mailbericht van 23 maart 2009 heeft [appellant] Intermaris verzocht hem toegang te verlenen tot de woning tot het moment dat de huurovereenkomst eindigt. Verder heeft [appellant] geprotesteerd tegen het handelen van Intermaris, in het bijzonder op 17 maart 2009.

(viii) Na correspondentie tussen de gemachtigde van [appellant] en Intermaris heeft [appellant] op 7 april 2009 de sleutels van de woning opgehaald. Op 14 april heeft de gemachtigde van [appellant] meegedeeld niet akkoord te gaan met het houden van een eindcontrole op 14 april 2009 omdat [appellant] meer tijd nodig zou hebben de woning in ordelijke staat te brengen. De eindcontrole van de woning heeft plaatsgevonden op 14 april 2009, buiten aanwezigheid van [appellant].

(ix) Bij brief van 1 juli 2009 heeft de gemachtigde van [appellant] Intermaris medegedeeld dat er zaken van [appellant] uit de woning zijn verdwenen in de periode tussen 17 maart en 7 april 2009. Het zou gaan om twee luchtbedden, twee dekbedden, vier kussens, een vloerkleed en een tas met daarin € 4.500,- aan contanten. Op 14 april 2009 heeft [appellant] aangifte gedaan van diefstal uit het gehuurde.

( x) In eerste aanleg heeft [appellant] gevorderd:

- een verklaring voor recht dat Intermaris toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat Intermaris deswege aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;

- een verklaring voor recht dat Intermaris onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van [appellant] en dat Intermaris deswege aansprakelijk is voor de daaruit voortvloeiende schade;

- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 4.500,- zijnde geld dat [appellant] in zijn tas bewaarde, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 17 maart 2007 tot de dag van voldoening;

- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 250,- zijnde de waarde van de ontbrekende spullen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 17 maart 2007 tot de dag van voldoening;

- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 2.100,-, zijnde gemaakte extra woonkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 7 juli 2009 tot de dag van voldoening;
- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 210,- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 7 juli 2009 tot de dag van voldoening;

- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 132,- wegens kosten van het voorlopig getuigenverhoor, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf een door de kantonrechter te bepalen dag tot de dag van voldoening;
- veroordeling van Intermaris tot betaling van een bedrag van € 1.000,- wegens door [appellant] geleden immateriële schade, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf een door de kantonrechter te bepalen dag tot de dag van voldoening;
- veroordeling van Intermaris in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente daarover.

(xi) Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter het gevorderde afgewezen en [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld in de kosten van de procedure.

2.2

Vast staat dat op 17 maart 2009 twee medewerkers van Intermaris zich zonder toestemming van [appellant] toegang hebben verschaft tot de woning door verbreking van het slot. Volgens [appellant] is Intermaris daardoor jegens hem tekort geschoten althans heeft onrechtmatig jegens hem gehandeld.

De hoofdverplichting van de verhuurder is de verhuurde zaak ter beschikking te stellen en te houden van de huurder, zodat deze daarvan het gebruik, waaronder begrepen het rustig (ongestoord) genot, kan hebben. Voor het binnentreden van een woning door de verhuurder is, uitzonderlijke omstandigheden daargelaten, de toestemming van de bewoner nodig.

Ter verantwoording van haar handelen verwijst Intermaris naar het bezoek van haar medewerkers op 22 januari 2009 waarbij Banasiak werd aangetroffen die meedeelde in het gehuurde te wonen, het gezamenlijk bezoek met [appellant] aan het gehuurde op 16 februari 2009 waarbij een sober ingerichte woning werd aangetroffen, de mededeling van [appellant] op 16 maart 2009 dat hij de huurovereenkomst vanaf 16 februari 2009 wilde opzeggen en het storneren van de huurincasso betreffende maart 2009 door [appellant]. Intermaris meende op grond van een en ander dat [appellant] de woning niet langer zelf in gebruik had en vond het onverantwoord de woning onbeheerd en leeg achter te laten.

Het hof is van oordeel dat deze omstandigheden tezamen niet kunnen rechtvaardigen dat medewerkers van Intermaris op 17 maart 2009 zonder [appellant] voorafgaand om toestemming te vragen de woning zijn binnengetreden en de sloten hebben vervangen. Het hof begrijpt dat Intermaris twijfels had over het gebruik van de woning, doch deze twijfels zijn onvoldoende om te handelen als zij heeft gedaan zonder dat de huurovereenkomst was beëindigd. Intermaris is derhalve jegens [appellant] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Dat Intermaris het huisrecht van [appellant] heeft geschonden, zoals laatstgenoemde betoogt, is niet juist. In het licht van hetgeen Intermaris hiervoor naar voren heeft gebracht en de omstandigheid dat medewerkers op 17 maart 2009 niemand in de woning aantroffen, heeft [appellant] onvoldoende gesteld om de conclusie te wettigen dat hij, al dan niet met zijn gezin, nog woonachtig was in de woning. Het overleggen van op zijn naam gestelde facturen voor energie en water en een uittreksel van de Kamer van Koophandel is daartoe niet voldoende reeds omdat daaruit niet volgt dat [appellant] nog daadwerkelijk in de woning verblijf hield. Daarom kan niet worden gesproken van een inbreuk op het huisrecht.

2.3

De vervolgvraag die moet worden beantwoord is of [appellant] schade heeft geleden doordat Intermaris is tekort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurder.

[appellant] stelt dat goederen die op 17 maart 2009 nog in de woning aanwezig waren, verdwenen waren op het moment dat hij - op 7 april 2009 - weer in staat werd gesteld door Intermaris om de woning te betreden. Het betreft, aldus [appellant], twee luchtbedden, twee dekbedden, vier kussens, een vloerkleed en een herentas met daarin een bedrag van € 4.500,-. Hiervan heeft [appellant] op 14 april 2009 aangifte gedaan. Daarnaast zegt [appellant] op stel en sprong woonruimte voor hemzelf en zijn gezin te hebben moeten zoeken. Deze woonruimte heeft hij gevonden, met een huurprijs van € 100,- per dag, resulterend in € 2.100,- extra woonkosten. Voorts stelt [appellant] nog schade te hebben geleden omdat hij twee dagen niet heeft kunnen werken, hij advocaatkosten en kosten voor het voorlopig getuigenverhoor heeft moeten maken. Ten slotte vordert [appellant] immateriële schadevergoeding.

Uit hetgeen hiervoor is overwogen met betrekking tot de vraag of [appellant] woonachtig was in de woning volgt reeds dat de door [appellant] gevorderde extra woonkosten, vergoeding ter zake van gederfd inkomen en immateriële schade niet toewijsbaar zijn.

Met betrekking tot de gevorderde schadevergoeding ter zake van vermiste spullen en kosten voor het voorlopig getuigenverhoor overweegt het hof als volgt.

Gelet op de betwisting door Intermaris dient [appellant], op wie de bewijslast rust, bewijs bij te brengen van zijn stelling dat medewerkers van Intermaris voornoemde zaken hebben ontvreemd.

Op 26 februari 2010 heeft op verzoek van [appellant] voor de kantonrechter te Hoorn een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden. Deze heeft [getuige 1], de broer van [appellant], [getuige 2] en [getuige 3], medewerkers van Intermaris als getuigen gehoord. De kantonrechter is in het vonnis op grond van die verklaringen en de overige overgelegde bewijsstukken, tot de conclusie gekomen dat [appellant] het van hem verlangde bewijs niet heeft geleverd. Het hof acht deze conclusie juist en maakt deze tot de zijne. In hoger beroep heeft [appellant] aangeboden [getuige 4] als getuige te doen horen. Doch nu hij niet heeft aangeduid wat [getuige4], die volgens hem in maart 2009 niet meer in de woning aanwezig was, zou kunnen verklaren over de volgens [appellant] ontvreemde zaken, passeert het hof het bewijsaanbod als niet ter zake dienend.

[appellant] heeft niet bewezen dat medewerkers van Intermaris bedoelde zaken hebben weggenomen, zodat er ook geen grond is om Intermaris te veroordelen de door [appellant] gestelde schade, wat daar verder van zij, te vergoeden.

Bij de gevorderde verklaring voor recht dat Intermaris onrechtmatig heeft gehandeld ten opzichte van [appellant] bestaat in het licht van het voren gaande geen belang.

3. Slotsom en kosten

Met het voorgaande zijn de grieven 1 tot en met 6 besproken. Grief 3 slaagt gedeeltelijk, de overige grieven falen. Met deze uitkomst kan grief 8, betreffende proceskosten, eveneens niet slagen. Grief 7, ten slotte, heeft geen zelfstandig belang. Het bestreden vonnis zal gedeeltelijk worden vernietigd. Nu [appellant] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld dienen de kosten van het hoger beroep voor zijn rekening te komen.

4. De beslissing

Het hof:

verklaart voor recht dat Intermaris toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en vernietigt het bestreden vonnis in zoverre;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

verwijst [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in hoger beroep en begroot die kosten voor zover tot heden aan de kant van Intermaris gevallen op € 649,- aan verschotten en € 948,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Huijzer, G.J. Visser en E.E. van Tuyll van Serooskerken - Röell en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2013.