Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [ APPELLANT sub 1 ],
en
2. [ APPELLANT sub 2 ],
beiden wonende te [ woonplaats ,
APPELLANTEN,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
t e g e n
[ GEÏNTIMEERDE ]
wonende te [ woonplaats ],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. A.R. Oosthout te Leiden.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 Bij dagvaarding van 24 januari 2011, hersteld bij exploot van 26 januari 2011, zijn appellanten – verder te noemen: [ appellanten ] - in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 oktober 2010, gewezen onder rolnummer 454399/HA ZA 10-931, tussen hen als eisers en geïntimeerde – verder te noemen: [ geïntimeerde ] – als gedaagde.
1.2 Bij tussenarrest van 22 februari 2011 heeft het hof een comparitie van partijen gelast en mr. W.J. Noordhuizen tot raadsheer-commissaris benoemd. De comparitie heeft plaatsgevonden op 18 april 2011, waarbij [ appellanten ] een productie hebben overgelegd. Partijen zijn ter gelegenheid van de comparitie overeengekomen om tezamen een deskundige aan te wijzen, die op een door hen ter zitting opgestelde vraag antwoord diende te geven. Het bericht van de deskundige, ir. K.A.J. van Dun, van 7 juni 2011 is bij akte van 5 juli 2011 door [ appellanten ] in het geding gebracht, tezamen met drie andere producties.
1.3 De comparitie van partijen na aanbrengen is daarop voortgezet op 29 september 2011. Aan het proces-verbaal van deze comparitie is een tekening gehecht. Partijen zijn niet tot een regeling van hun geschil gekomen.
1.4 [ appellanten ] hebben bij memorie van 27 maart 2012 acht grieven voorgedragen, de eis vermeerderd, vier producties overgelegd en geconcludeerd, kort gezegd, tot:
- een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen door bedrog of onder dwaling dan wel dat het gekochte niet beantwoordt aan de koopovereenkomst;
- vermindering van de koopsom met € 38.464,30;
- veroordeling van [ geïntimeerde ] tot betaling van € 38.464,30;
en
- veroordeling van [ geïntimeerde ] in de buitengerechtelijke kosten, de kosten van het geding in beide instanties, alsmede de nakosten;
alles uitvoerbaar bij voorraad.
1.5 [ geïntimeerde ] heeft bij memorie van antwoord, tevens akte aangaande bewijslastverdeling, van 8 mei 2012 bewijs aangeboden en geconcludeerd tot – samengevat – afwijzing van de grieven, veroordeling van [ appellanten ] in de kosten van het geding en de nakosten, alles te vermeerderen met rente, en in de advocaatkosten. In de akte heeft [ geïntimeerde ] betoogd dat bij een eventuele bewijslevering de bewijslast op [ appellanten ] rust.
1.6 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten op 6 december 2012, [ appellanten ] bij monde van hun advocaat, mr. R.J.G.J. van Warmerdam, en [ geïntimeerde ] bij monde van zijn advocaat, mr. A.R. Oosthout. Beide advocaten hebben een pleitnota overgelegd. Ter gelegenheid van de pleidooien hebben [ appellanten ] bij akte producties in het geding gebracht.
1.7 Ten slotte hebben partijen om arrest gevraagd.
2. Feiten
De rechtbank heeft in haar vonnis van 20 oktober 2010 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Met grief II voeren [ appellanten ] aan dat de feitenvaststelling in rechtsoverweging 2.5 ten onrechte vermeldt dat [ appellanten ] nader onderzoek naar de scheurvorming is aanbevolen. De grief faalt. De bestreden overweging bevat een citaat uit een bouwkundig rapport. Onbetwist staat vast dat het rapport de geciteerde passage bevat. Voor zover geklaagd wordt over onvolledigheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten, zal het hof hiermee rekening houden door, waar voor de beslissing nodig, aanvullende feiten vast te stellen. Voor het overige is de vaststelling door de rechtbank niet in geschil, zodat het hof van die feiten zal uitgaan.
3. Eisvermeerdering
[ appellanten ] hebben hun eis bij memorie van grieven vermeerderd. Tegen deze eisvermeerdering is door [ geïntimeerde ] geen bezwaar gemaakt. Het hof zal recht doen op de vermeerderde eis.
4. Beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.2 [ appellanten ] hebben van [ geïntimeerde ] een woonhuis met garage, erf en tuin, gelegen aan de [ adres ] te [ plaatsnaam ] – verder te noemen: de woning – bij "Koopakte bestaande eengezinswoning" van 8 juni 2009 gekocht. De notariële akte van levering is gepasseerd op 17 juli 2009.
4.3 In de "Koopakte bestaande eengezinswoning" staat in artikel 5.1 onder meer:
"De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, ..."
en in artikel 5.3 voor zover van belang:
"De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn."
4.4 Voorafgaande aan de koop hebben partijen onderhandeld over de koopprijs. Daarbij hebben [ appellanten ] aangegeven dat zij verbouwingsplannen hadden. Daarop heeft [ geïntimeerde ] hun de bouwtekeningen van de bouw van de woning in 1958/1959 en de bouwtekeningen van 2 januari 2002 van een verbouwing van de woning getoond en gegeven. [ geïntimeerde ], die aannemer van beroep is, heeft die verbouwing in 2002 zelf uitgevoerd. De verbouwing behelsde onder meer de aanbouw van een serre.
4.5 Op 26 mei 2009 (14.27 uur) heeft de makelaar van [ geïntimeerde ], [ X ], aan de makelaar van [ appellanten ], [ Y ], een e-mail gestuurd, waarin eerstgenoemde aan laatstgenoemde onder meer schrijft:
"Bijgaand tevens ter bestudering het concept van de koopovereenkomst. Wat betreft de ontbindende voorwaarde heb ik koopsom + kosten opgenomen. Dit aangezien de extra te financieren verbouwingskosten a € 150.000,- voor ons geheel nieuw zijn. Ik kan me voorstellen dat de koper dit graag mee wil nemen in het voorbehoud echter dit is niet tijdens de onderhandelingen besproken of meegenomen in de onderhandeling."
4.6 Het hof komt thans toe aan de bespreking van de grieven.
4.7 Het hof zal de grieven III, VII en VIII gezamenlijk als eerste behandelen, omdat deze alle de vraag aan de orde stellen of [ geïntimeerde ] aan [ appellanten ] een woning met een deels ondeugdelijke fundering heeft verkocht en geleverd en zo ja, wat daarvan de gevolgen zijn.
4.8 [ appellanten ] voeren aan dat zij in januari 2010 met de verbouwing zijn begonnen. Bij het verwijderen van de vloer in de door [ geïntimeerde ] aangebouwde serre bleek volgens hen van een van de bouwtekeningen afwijkende fundering, als volgt:
- geen betonnen balken, maar een laag betonnen grindtegels met ijzeren stangen aan elkaar verbonden;
- geen poeren die reikten tot de onder het veen liggende zandlaag.
4.9 [ geïntimeerde ] heeft gemotiveerd bestreden dat de fundering ondeugdelijk zou zijn:
- de onderling verbonden betonnen grindtegels gaven dezelfde stabiliteit als de voorgeschreven balken;
- de poeren van aangelengd dan wel gestabiliseerd zand waren voldoende.
Dat afgeweken is van de bouwvergunning, is volgens [ geïntimeerde ] geoorloofd, omdat de afwijkende constructie dient te worden aangemerkt als gelijkwaardig aan die zoals opgenomen in de bouwtekening.
4.10 Partijen hebben, zoals overeengekomen naar aanleiding van de comparitie na aanbrengen, tezamen ir. K.A.J. van Dun als deskundige aangewezen, die verzocht is te antwoorden op de door partijen tezamen ter comparitie van 18 april 2011 geformuleerde vraag, luidende:
"Is sprake van een deugdelijke fundering:
- uitgaande van de bestektekening plattegrond en aanzichten d.d. 25 maart 2001, zoals overgelegd bij brief van 4 april 2011 van de zijde van mr. Kouwenberg,
- en uitgaande van de volgende omstandigheden:
a. op een diepte van 1.80 meter een blok gestabiliseerd zand van 1 meter hoog;
b. aangesloten fundering bestaande uit drie op een gestapelde beton/grindtegels van 60 bij 40 centimeter en 7 centimeter dik met daartussen cement voorzien van betonijzer van 10 millimeter dikte."
Bij e-mail van 7 juni 2011 heeft de deskundige deze vraag als volgt beantwoord:
"Toepassing van gestabiliseerd zand (zand met cement gemengd) is een gebruikelijke wijze van grondverbetering. Tot welke diepte dit moet worden uitgevoerd hangt van de plaatselijke bodemgesteldheid af. Aangenomen kan worden dat de aanlegdiepte op 1.80 meter onder maaiveld ter plaatse afdoende is.
Echter ,de wijze waarop – volgens de afgelegde verklaringen- vervolgens de voorziene "ringbalk beton 30*40 cm " is gerealiseerd is niet als deugdelijk aan te merken.
In tegenstelling tot een gewapende betonnen balk die van steunpunt naar steunpunt de bovenliggende belasting kan afdragen dankzij de constructieve samenhang tussen homogeen beton en de hechting van wapeningstaven aan de beton,vertoont de uitgevoerde sandwich van grindbetontegels en enkele staven rond 10 mm in de tussenligende specielagen geen of nagenoeg geen samenhang.
De constructie is zeer gevoelig voor zettingen en scheurvorming als consequentie.
Er is geen sprake van een goede en deugdelijke constructie."
4.11 [ geïntimeerde ] heeft gesteld dat de deskundige buiten zijn opdracht is getreden, maar hij geeft tegelijkertijd aan dat hij zelf bij het formuleren van de opdracht heeft verzaakt deze duidelijker te doen formuleren. Hij geeft bovendien aan dat de deskundige subjectief zou hebben geoordeeld, maar onderbouwt die stelling niet. Het hof verwerpt deze stellingen dan ook en maakt de bevindingen van de deskundige en diens antwoord op de door partijen tezamen geformuleerde vraag tot de zijne.
4.12 Op grond van het rapport van de deskundige oordeelt het hof dat [ geïntimeerde ] een woning verkocht en geleverd heeft aan [ appellanten ] met een fundering die niet gelijk en niet gelijkwaardig was aan de fundering die ingetekend stond op de bouwtekeningen die [ geïntimeerde ] aan [ appellanten ] heeft verstrekt. [ appellanten ] mochten, bij gebreke van een andersluidende mededeling van [ geïntimeerde ], erop vertrouwen dat de fundering overeenkomstig de bouwtekening zou zijn aangebracht en in elk geval op een wijze die daaraan gelijkwaardig was. Aldus is sprake van non-conformiteit die recht geeft op vermindering van de koopprijs. Overigens is deze tekortkoming ook aan [ geïntimeerde ] toerekenbaar, omdat hij de fundering onder de serre zelf heeft aangebracht, omdat hij als aannemer redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de aangebrachte fundering niet gelijkwaardig was aan de ingetekende fundering op de aan [ appellanten ] verstrekte bouwtekeningen, en omdat hij daarvan de kopers onkundig heeft gehouden.
4.13 [ geïntimeerde ] heeft aangevoerd dat de woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik, zoals bedoeld in artikel 7:17 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek en artikel 5.3 van de "Koopakte bestaande eengezinswoning". De juistheid van deze stelling kan in het midden blijven. Op de hiervoor in rechtsoverweging 4.12 genoemde grond is er sprake van non-conformiteit. Artikel 5.3 van de koopakte doet er niet aan af dat [ appellanten ] in dit geval mochten verwachten dat de woning niet alleen geschikt zou zijn voor bewoning, maar ook gefundeerd zou zijn op de wijze als op de bouwtekeningen staat ingetekend, althans op gelijkwaardige wijze.
4.14 [ geïntimeerde ] heeft betoogd dat [ appellanten ] een nader onderzoek naar de oorzaak van de scheurvorming hadden moeten laten uitvoeren. Hiertoe heeft [ geïntimeerde ] verwezen naar het in opdracht van [ appellanten ] opgestelde onderzoeksrapport (de aankoopkeuring) door Perfectbouw B.V. van 29 mei 2009. De rapporteur schrijft op pagina 6 van zijn rapport onder meer:
"In de gevel is diverse scheurvorming aanwezig (erker). Oorzaak zou een verz(w)akking in de bodemstructuur kunnen zijn. De scheurvorming is niet actief en is gedateerd. Bij nieuwe scheurvorming of uitbreiding van de huidige scheurvorming wordt direct nader onderzoek aanbevolen. Omdat scheurvorming altijd een risico behelst wordt, indien zekerheid gewenst is, nader onderzoek aanbevolen."
4.15 Het hof verwerpt dit betoog. [ appellanten ] hebben aan hun onderzoeksplicht voldaan door de bouwkundige staat van de woning te laten onderzoeken door Perfectbouw. Uit de conclusie van de rapporteur dat er sprake is van scheurvorming die "... niet actief en ... gedateerd ..." is, mochten [ appellanten ] afleiden dat nader onderzoek niet geboden was, temeer niet omdat [ geïntimeerde ], die als aannemer/bewoner geacht wordt te hebben geweten van deze scheurvorming, [ appellanten ] niet op de vermoedelijke oorzaak van die scheurvorming, namelijk de wijze van fundering, gewezen heeft. Bovendien zou nader onderzoek destructief moeten zijn en zover reikt de onderzoeksplicht van [ appellanten ] niet.
4.16 [ geïntimeerde ] heeft betoogd dat ook bij een betere fundering van de serre de fundering in verband met de aan te leggen vloerverwarming had moeten worden vervangen. Als reden geeft [ geïntimeerde ] op dat bij de plaatsing van een grote latei machines noodzakelijk zouden zijn ter ondersteuning van de achtergevel en dat die machines alleen toegang tot de achtergevel hadden als de gehele fundering was verwijderd. [ appellanten ] hebben dit ter gelegenheid van de pleidooien weersproken en gesteld dat er niet met machines, maar met stempels is gewerkt. Hierop is [ geïntimeerde ] niet teruggekomen. Evenmin heeft hij bewijs van zijn stelling aangeboden. Het hof verwerpt dit betoog daarom.
4.17 Aldus slagen de grieven III, VII en VIII.
4.18 [ geïntimeerde ] heeft in eerste aanleg aangeboden zichzelf en zijn echtgenote als getuigen te doen horen over de totstandkoming van de koopovereenkomst en omtrent de verbouwing. Hij heeft dit bewijsaanbod in hoger beroep niet herhaald, maar wel in algemene termen bewijs aangeboden. Het hof zal dit bewijsaanbod passeren, omdat het, wat de te bewijzen feitelijke stellingen betreft, te vaag is.
5. Slotsom
5.1 Nu de grieven III, VII en VIII slagen, zal het hof het vonnis waarvan beroep vernietigen. Er bestaat geen belang bij de behandeling van de overige grieven.
5.2 Het onder a gevorderde, de verklaring voor recht, is niet voor toewijzing vatbaar, omdat [ appellanten ] daarbij geen zelfstandig belang hebben nu het hof heeft geoordeeld dat de koopprijs zal worden verminderd en dat [ geïntimeerde ] een bedrag van € 37.301,67 aan [ appellanten ] zal moeten terugbetalen. Hetgeen onder b t/m f wordt gevorderd, zal het hof toewijzen als nader in het dictum te bepalen. De hoogte van het gevorderde bedrag voor de koopprijsvermindering ad € 37.301,67 is door [ geïntimeerde ] als reëel erkend en komt ook het hof reëel voor. De onder e gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn, voor zover die de kosten van het onderzoek van A.G. te Duits ad € 1.162,63 betreffen, niet betwist door [ geïntimeerde ] en als buitengerechtelijke kosten voor toewijzing vatbaar. Voor het overige wijst het hof de gevorderde buitengerechtelijke kosten als onvoldoende gespecificeerd af. [ geïntimeerde ] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van beide instanties worden veroordeeld.
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en opnieuw rechtdoende:
A. vermindert de koopsom zoals bedoeld in de overeenkomst van koop en verkoop van 8 juni 2009 met een bedrag van € 37.301,67;
B. veroordeelt [ geïntimeerde ] om aan [ appellanten ] een bedrag van € 37.301,67 te betalen;
C. veroordeelt [ geïntimeerde ] tot betaling van de kosten van het rapport van Te Duits ad € 1.162,63;
D. veroordeelt [ geïntimeerde ] in de kosten van de procedure en begroot die tot op heden aan de zijde van [ appellanten ], in eerste aanleg, op € 932,93 aan verschotten en € 1.158,00 voor salaris en in hoger beroep, op € 739,81 aan verschotten en € 4.632,00 voor salaris;
E. veroordeelt [ geïntimeerde ] in de nakosten, te stellen op € 131,00 en vermeerderd met € 68,00 in geval van betekening en met € 258,00 in geval van beslaglegging;
F. verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, W.J. Noordhuizen en E.J. Rotshuizen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 2 april 2013.