ECLI:NL:GHAMS:2014:1721

• Datum uitspraak: 6 mei 2014
• Publicatiedatum: 13 mei 2014
• Zaaknummer: 200.145.838-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Huijzer; C.C. Meijer; E.M. Polak
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake huurgeschil tussen broer en zus en verhuurder over ontruiming en verrekening van huur

In deze zaak gaat het om een hoger beroep dat is ingesteld door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] tegen een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam. De appellanten, broer en zus, huurden een appartement van [geïntimeerde] en hebben in oktober 2012 een verzoek ingediend bij de huurcommissie om de huurprijs te splitsen. Na een schikking met de huurcommissie hebben zij hun huurbetalingen vanaf 1 mei 2013 volledig gestaakt, met als argument dat zij kosten voor opknapwerkzaamheden wilden verrekenen met de huur. De verhuurder, [geïntimeerde], heeft daarop ontruiming van de kamers gevorderd en betaling van achterstallige huur. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen en de vorderingen van de appellanten afgewezen, wat heeft geleid tot het hoger beroep.

In het hoger beroep hebben de appellanten zes grieven ingediend, maar het hof oordeelt dat de voorzieningenrechter terecht heeft geoordeeld dat de door de appellanten gestelde kosten voor herstelwerkzaamheden niet voor verrekening in aanmerking komen. Het hof stelt vast dat de appellanten niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij daadwerkelijk kosten hebben gemaakt die verband houden met de gemaakte afspraken met [geïntimeerde]. Bovendien is het hof van mening dat de appellanten niet gerechtigd waren om hun huurbetalingen volledig te staken, aangezien er een verrekenafspraak was gemaakt. Het hof bekrachtigt daarom het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeelt de appellanten in de kosten van het hoger beroep.

De uitspraak van het hof benadrukt het belang van het voldoen aan huurbetalingen en de noodzaak voor huurders om hun claims goed te onderbouwen. De beslissing om de ontruiming toe te staan, ondanks het verzoek van de appellanten om een termijn voor vrijwillige ontruiming, toont aan dat het hof de belangen van de verhuurder zwaar laat wegen, vooral gezien de betalingsachterstand van de appellanten.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.145.838/01 SKG

zaak-/rolnummer rechtbank : C/13/560642 / KG ZA 14-304

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 april 2014

inzake

[APPELLANT SUB 1],

[APPELLANTE SUB 2] ,

beiden wonend te [woonplaats],

appellanten

advocaat:
mr. E. Swart te Amsterdam,

tegen:

[GEÏNTIMEERDE] ,

wonend te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat:
mr. L. Keukens te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De appellanten worden omwille van de duidelijkheid [appellant sub 1] en [appellante sub 2] genoemd en geïntimeerde [geïntimeerde].

1.1

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn bij dagvaarding van 24 april 2014 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de voorzieningen-rechter in de rechtbank Amsterdam van 11 april 2014, gewezen tussen [appellant sub 1] en [appellante sub 2] als eisers in conventie/verweerders in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie/eiser in reconventie (hierna: het vonnis). De dagvaarding bevat de grieven.

1.2

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben bij dagvaarding een incidentele vordering tot schorsing van de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis geformuleerd, maar die vordering hebben zij, buiten bezwaar van de wederpartij, ter zitting van 28 april 2014 ingetrokken. Het hof zal deze vordering daarom buiten beschouwing laten.

1.3

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben zes grieven geformuleerd en producties overgelegd, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en hun vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten.

1.4

[geïntimeerde] heeft ter zitting van 28 april 2014 geantwoord met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de kosten.

1.5

Partijen hebben voorts de zaak ter zitting van 28 april 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

1.6

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten opgesomd die hij tot uitgangspunt heeft genomen.
Grief I houdt in dat deze feitenopsomming onvolledig is. De grief kan niet slagen, omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] miskennen dat ingevolge artikel 230 lid 1 sub e Rv de rechter niet meer feiten in zijn vonnis behoeft te vermelden dan waarop zijn beslissing rust. De feitenopsomming is in hoger beroep verder niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) [geïntimeerde] is rechthebbende op het appartementsrecht met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres], omvattende drie kamers op de derde etage en een zolderkamer op de vierde etage.

(ii) [appellant sub 1] en [appellante sub 2] zijn broer en zus. Zij zijn respectievelijk 24 en 22 jaar oud.

(iii) [geïntimeerde] heeft met ingang van 1 maart 2012 de zolderkamer aan [appellant sub 1] verhuurd op basis van een zogenaamd campuscontract, waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“(…) De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst tweehonderd euro (200,= euro) per maand inclusief de bijkomende leveringen en diensten. Een korting van 100,= per maand is overeengekomen voor de eerste acht maanden ivm. professionele opknapbeurt van wanden, plafond, schilderen houtwerk en stoffering door huurder.(…)”

(iv) Per 6 juli 2012 heeft [geïntimeerde] de zolderkamer en een kamer op de derde verdieping verhuurd aan [appellant sub 1] op basis van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Per gelijke datum heeft hij de andere twee kamers op de derde verdieping verhuurd aan [appellante sub 2]. De overeengekomen prijs bedraagt voor ieder van hen € 500,-- per maand, inclusief bijkomende leveringen en diensten. Tussen [geïntimeerde] en [appellante sub 2] is voorts op die datum schriftelijk overeengekomen dat:

“(…) de kamers worden opgeknapt dmv. stucadoren van het plafond van de grote woonkamer, verven van wanden, leggen van vloerbedekking, ophangen van rolgordijn in kleine raam, voor een totaal maximumbedrag ad € 2.000,-- dat per € 100,-- telkenmale zal worden ingehouden op de huur tot dat maximum. Ook hiermee in verband vangt de eerste huurbetaling aan op 1 augustus 2012 (…)”.

( v) [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in oktober 2012 de huurcommissie verzocht de all-in prijs te splitsen. Ter zitting van de huurcommissie hebben partijen een schikking getroffen die is neergelegd in de uitspraak van de huurcommissie van 19 april 2013, kort en zakelijk samengevat inhoudend dat zowel [appellant sub 1] als [appellante sub 2] vanaf 6 juli 2012 tot 1 november 2012 € 250,-- als kale huurprijs en € 100,-- voorschot servicekosten per maand verschuldigd zijn en vanaf 1 november 2012 tot en met de maand waarin de gebreken aan de woning zijn opgeheven € 200,-- als kale huurprijs en € 100,-- voorschot servicekosten per maand.

(vi) [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben vanaf 1 mei 2013 hun betalingen aan [geïntimeerde] geheel gestaakt.

2.3

In eerste aanleg vorderden [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in conventie, kort gezegd, [geïntimeerde] te verbieden om de gehuurde kamers te betreden en om anders dan via een advocaat contact met hen op te nemen. [geïntimeerde] vorderde in reconventie, ook kort gezegd, ontruiming van de kamers en betaling door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] van respectievelijk € 1.500,-- en € 2.000,-- aan achterstallige huur en voorschot servicekosten. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben in reconventie een beroep gedaan op verrekening.

2.4

De voorzieningenrechter heeft dienaangaande overwogen dat de door [appellant sub 1] en [appellante sub 2] gestelde kosten voor herstelwerkzaamheden voorshands niet voor verrekening met de huurverplichtingen in aanmerking komen. Gelet op de forse betalingsachterstand die [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben laten ontstaan, van bijna een jaar, heeft de voorzieningenrechter de reconventionele vorderingen toegewezen. Voorts heeft hij de conventionele vorderingen wegens gebrek aan belang afgewezen.

Nadat [geïntimeerde] het vonnis op 16 april 2014 had doen betekenen, hebben [appellant sub 1] en [appellante sub 2] € 4.480,23 aan de deurwaarder voldaan.

2.5

De
grieven II, III en IV lenen zich voor gezamenlijk behandeling, omdat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] daarmee betogen dat zij gerechtigd waren hun toekomende bedragen te verrekenen met hetgeen zij aan [geïntimeerde] verschuldigd waren, zodat de voorzieningenrechter hen ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling en tot ontruiming van de kamers.

2.6

[geïntimeerde] erkent dat hij met [appellant sub 1] is overeengekomen dat deze voor € 800,-- de door hem gehuurde zolderkamer mocht opknappen en met [appellante sub 2] dat zij voor € 2.000,-- de door haar gehuurde kamers mocht opknappen. Hij bestrijdt dat hij met [appellant sub 1] een verdergaande afspraak heeft gemaakt en voorts dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] daadwerkelijk de kosten hebben gemaakt die zij wensen te verrekenen. Verder bestrijdt [geïntimeerde] dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] de betalingen geheel mochten staken ter verrekening van door hen geclaimde bedragen.

2.7

Dat [appellant sub 1] voor een groter bedrag dan € 800,-- herstelwerkzaamheden mocht laten uitvoeren is wel gesteld, maar op geen andere wijze toegelicht anders dan dat zulks voor de hand ligt nu hij in plaats van één twee kamers is gaan huren. Dat is, ook in het kader van een kort geding, een te summiere toelichting om hetgeen [appellant sub 1] heeft gesteld aannemelijk te achten. Het hof gaat daarom uit van de door [geïntimeerde] erkende bedragen.

2.8

Gelet op het verweer van [geïntimeerde] lag het op de weg van [appellant sub 1] en [appellante sub 2] aannemelijk te maken dat daadwerkelijk werkzaamheden zijn verricht tot de door hen geclaimde bedragen. Daartoe hadden zij allereerst een opstelling kunnen verstrekken van de werkzaamheden die zijn verricht en een becijfering van de kosten daarvan. Daarnaast hadden zij die becijfering kunnen onderbouwen met facturen voor de gemaakte kosten. Zij hebben er echter mee volstaan naast enkele -weinig zeggende foto’s en een ongeordende hoeveelheid bonnetjes in het geding te brengen, waarvan niet duidelijk is welk verband deze hebben met de door hen gestelde werkzaamheden en welke bovendien deels zijn gericht aan een bedrijf dat geen partij is in deze procedure. Zij zijn er derhalve niet in geslaagd ook maar enigszins aannemelijk te maken dat de kosten die zij willen verrekenen door of ten behoeve van hen zijn gemaakt en verband houden met de met [geïntimeerde] gemaakte afspraak

2.9

Daarnaast acht het hof van belang dat partijen een verrekenafspraak hebben gemaakt. Zowel voor [appellant sub 1] als voor [appellante sub 2] geldt dat zij de gemaakte kosten met een bedrag van € 100,-- per maand in mindering mochten brengen op de verschuldigde huur, hetgeen in de weg staat aan een volledige staking van de betalingen. Voor de huurpenningen die zij teveel hebben betaald op grond van de bij de huurcommissie gesloten regeling, is dat wellicht anders, maar dat kan niet leiden tot een volledig staken van de betalingen als [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben gedaan. Dat is te minder het geval aangezien [geïntimeerde], onbestreden, voor zijn levensonderhoud afhankelijk is van de ontvangst daarvan.

2.1

Nu het [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet vrijstond vanaf 1 mei 2013 geheel niets meer te betalen, kon de geldvordering van [geïntimeerde] worden toegewezen. Bovendien is hun wanbetaling een zo ernstige tekortkoming dat een veroordeling tot ontruiming van de kamers in kort geding gerechtvaardigd was. Voldoende aannemelijk is immers, gelet op al het voorgaande, dat de kantonrechter in de bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomsten zal uitspreken, terwijl van [geïntimeerde] niet kan worden verlangd dat hij in afwachting van een einduitspraak in de bodemprocedure verstoken zou blijven van inkomsten uit de kamers. Nu [appellant sub 1] en [appellante sub 2] niet hebben gesteld dat zij ingeval van een ontruiming geen ander onderdak zullen kunnen vinden, valt ook een verdergaande belangenafweging in hun nadeel uit.

Dat zij na betekening van het vonnis alsnog aan hun betalingsverplichtingen jegens [geïntimeerde] hebben voldaan doet aan het voorgaande niet af. De tweede tot en met de vierde grief zijn dus tevergeefs opgeworpen.

2.11

[appellant sub 1] en [appellante sub 2] hebben ter zitting nog verzocht hun een terme de grâce te verlenen ten aanzien van de ontruiming, opdat zij alsnog vrijwillig aan het vonnis kunnen voldoen. Het hof acht daarvoor geen termen aanwezig. Niet bestreden is dat [geïntimeerde] al datgene heeft gedaan dat nodig is om ontruiming op 29 april 2014 te realiseren. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] hadden vóór die datum kunnen ontruimen, maar hebben gekozen om in turbo spoedappel op te komen tegen het vonnis, daarmee de kwade kans aanvaardend dat bij niet slagen van het appel onvrijwillig zou worden ontruimd.

2.12

Juist is, zoals de voorzieningenrechter ook heeft overwogen, dat [appellant sub 1] en [appellante sub 2] bij deze uitkomst geen belang hebben bij hun conventionele vorderingen, zodat
grief V evenmin slaagt.

2.13

De voorzieningenrechter heeft [appellant sub 1] en [appellante sub 2] op goede grond in de kosten veroordeeld, zodat
grief VI het lot van de andere grieven deelt. Het hof zal het vonnis bekrachtigen. [appellant sub 1] en [appellante sub 2] dienen als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep te dragen.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis in kort geding van 11 april 2014;

veroordeelt [appellant sub 1] en [appellante sub 2] in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 308,-- voor verschotten en € 1.788,-- voor salaris;

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Huijzer, mr. C.C. Meijer en mr. E.M. Polak, en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2014.