Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00110
26 juni 2014
uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te [Z], belanghebbende,
en
het incidentele hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de gemeente Bloemendaal, de heffingsambtenaar.
tegen
de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4735 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank), in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) bij beschikking van 29 februari 2012 voor het jaar 2012 de waarde van de onroerende zaak[a-astraat 1] te[Z] (hierna: de woning), vastgesteld op € 733.000.
1.2.
Het tegen de waardevaststelling gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij uitspraak van 27 september 2012 ongegrond verklaard.
1.3.
Het tegen deze uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank gegrond verklaard in haar uitspraak van 4 februari 2013; de rechtbank heeft daarbij de waarde van de woning verminderd tot € 695.000.
1.4.
Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is op 12 februari 2013 bij het Hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarbij incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft geen gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid het incidenteel hoger beroep te beantwoorden.
1.5.
Op 12 mei 2014 is een door belanghebbende ingezonden ‘pleitnota’ ontvangen. Een afschrift daarvan is naar de wederpartij gezonden.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak de navolgende feiten vastgesteld. Belanghebbende wordt daarin aangeduid als ‘eiseres’, de heffingsambtenaar als ‘verweerder’.
Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.
De woning is een hoekwoning met berging. De inhoud van de woning is ongeveer 500 m³ en de oppervlakte van het perceel is 481 m².
2.2.
Het Hof voegt hieraan nog de volgende feiten toe, welke het ontleent aan de bij de rechtbank ingebrachte stukken.
2.3.
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag Woningen ingebracht. In dit verslag is onder meer het volgende opgenomen:
adres
type woning
bouwjr.
m3
m2
vastgest.waarde
€
waardepeildatum
[a-astraat 1]
hoekw.
1925
500
481
733
1 januari 2011
verkoopprijs
verkoopdatum
[a-atraat]14
rij-w.
1924
430
178
574
09-03-2010
[a-atraat]90
rij-w.
1924
455
164
542.5
30-11-2010
[a-atraat]156
rij-w.
1925
490
155
575
01-09-2010
2.4.
Belanghebbende heeft een taxatierapport ingebracht, opgemaakt door A.J. Westerhoven RMT, (Westerhoven Makelaardij). In dit rapport is onder meer het volgende opgenomen:
adres
type woning
m3
m2
vastgest.waarde €
getaxeerde waarde €
[a-astraat 1]
hoekw.
500
481
733
580
verkoopprijs €
verkoopdatum
[b-straat]7
2-1kap
750
273
500
23-02-2011
[b-straat]21
hoekw.
800
272
487.5
09-02-2011
[c-straat] 2
hoekw.
555
366
520
25-03-2011
Blijkens een bij dit rapport gevoegde kaart van de [a-atraat] heeft de kavel van nr. [1]de vorm van een driehoek, waarvan één zijde wordt begrensd door de kavel van de buren en de twee andere zijden door de openbare weg.
3.Geschil in hoger beroep
3.1.
In het incidenteel hoger beroep is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde ad € 733.000 niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet woz te bepalen waarde.
3.2.
Indien de heffingsambtenaar niet slaagt in het door hem te leveren bewijs is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning, zoals die door de rechtbank is verminderd tot 695.000, niet hoger is dan de ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet woz te bepalen waarde.
3.3.
Indien de hiervoor vermelde vragen ontkennend worden beantwoord is in geschil of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar bepleite waarde van € 580.000 niet lager is dan de ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet woz te bepalen waarde.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak over het onder 3.1 omschreven geschilpunt als volgt overwogen:
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Blijkens het verhandelde ter zitting is tussen partijen enkel nog in geschil de waarde die aan de bij de woning behorende grond dient te worden toegekend. Eiseres stelt zich op het standpunt dat nu aan de opstal een waarde van € 245.000 is toegekend door verweerder voor de grond een waarde van € 335.000 resteert. Verweerder heeft aan de grond een waarde van € 488.000 toegekend.
De woning en de door verweerder gehanteerde referentieobjecten zijn gelegen aan de [a-atraat] te [Z] De referentieobjecten betreffen rijwoningen die over 303 tot 326 m² minder grond beschikken dan de woning. Gelet daarop zijn de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar. Verweerder heeft door het gebruik van die referentieobjecten derhalve niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.2.1.
Het Hof stelt voorop dat de waarde van de onroerende zaak in het kader van de waardering op de voet van artikel 17, lid 2 van de Wet woz, geen optelsom is van aan diverse onderdelen van die onroerende zaak toe te kennen waarden. Het Hof deelt dan ook niet, althans niet zonder meer, het gemeenschappelijke uitgangspunt van partijen dat slechts de waarde van de grond in het geding is. Dit te minder nu beide partijen zich beroepen op vergelijkingstransacties die de verkoop/levering van percelen met opstallen betreffen.
4.2.2.
Het Hof onderschrijft evenwel het oordeel van de rechtbank voor zover dat inhoudt dat de rijwoningen waarop de heffingsambtenaar zich beroept onvoldoende geschikt zijn als ijkpunt voor de waardebepaling van de hoekwoning van belanghebbende. Het Hof neemt daarbij de veel grotere oppervlakte en de afwijkende vorm van het perceel van die hoekwoning in aanmerking en is voorts van oordeel dat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat met die verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling. Nu de heffingsambtenaar geen andere verkopen ter onderbouwing van de waarde heeft ingebracht brengt dit oordeel mee dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet hoger is dan de in artikel 17, lid 2, van de Wet woz bedoelde waarde. Het incidenteel hoger beroep is dan ook ongegrond.
4.2.3.
Het Hof voegt daar nog aan toe dat de eerst ter zitting in hoger beroep aangevoerde verkoop van de woning [d-straat 1]buiten beschouwing wordt gelaten. Het Hof acht daarvoor redengevend dat het geschil betrekking heeft op de waardevaststelling op 1 januari 2011 en dat gesteld noch gebleken is dat deze gegevens niet eerder dan op 21 mei 2014 hadden kunnen worden ingebracht. Bovendien weegt het Hof mee dat belanghebbende in reactie op het inbrengen van deze gegevens heeft opgemerkt niet te weten waar deze woning precies ligt. Het Hof ziet ook onvoldoende reden voor een heropening van het vooronderzoek teneinde belanghebbende in de gelegenheid te stellen hier nader onderzoek naar te doen.
4.3.
De rechtbank is ‘in goede justitie’ tot een waarde van € 695.000 gekomen. Zij heeft daartoe als volgt overwogen:
Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. In het door haar overgelegde taxatierapport wordt wel aangegeven welke referentieobjecten door de taxateur zijn gebruikt en dat rekening is gehouden met diverse factoren die bij de waardebepaling van invloed kunnen zijn, maar in hoeverre de woning en de referentieobjecten met elkaar verschillen is slechts voor een beperkt aantal van de door de taxateur genoemde factoren aangegeven en voorts is niet inzichtelijk gemaakt hoe met die verschillen rekening is gehouden om tot de in dat taxatierapport vastgestelde waarde van de woning te komen.
Nu verweerder noch eiseres de door hen voorgestane waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen naar voren hebben gebracht en de tussen partijen niet in geschil zijnde waarde van de opstal, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum vast op € 695.000.
4.4.1.
Het Hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat belanghebbende van haar kant de door haar bepleite waarde niet (voldoende) aannemelijk heeft gemaakt. Het voegt daar nog aan toe dat de heffingsambtenaar ter zitting in hoger beroep heeft opgemerkt dat de [b-straat] een ventweg is langs ‘de randweg’, een drukke op een viaduct gelegen doorgaande weg, en daarmee qua ligging niet dan wel minder geschikt is voor een onderbouwing van de waarde van woningen aan de rustige [a-atraat]. Belanghebbende heeft daartegenover gesteld dat langs de randweg geluidsschermen zijn aangebracht en dat het verkeersgeluid van de randweg ook in haar tuin hoorbaar is.
Hoewel het Hof geen reden heeft voor twijfel aan deze stellingen van belanghebbende is dit onvoldoende om aannemelijk te achten dat woningen aan de [b-straat] en woningen aan de [a-atraat] qua ligging in zodanige mate vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen van eerstgenoemde woningen een onderbouwing vormen voor de door belanghebbende bepleite waarde van haar woning aan de [a-atraat].
4.4.2.
Resteert de door de taxateur van belanghebbende genoemde verkoop van de woning [c-straat] 2, waarvan de heffingsambtenaar ter zitting onweersproken heeft opgemerkt dat deze woning ligt op de hoek van de[e-straat] en de [c-straat], welke laan in het verlengde ligt van de [a-atraat]. Nu uit de stukken blijkt dat de[e-straat] een drukke weg is, de doorgaande weg naar [S], acht het Hof ook die woning qua ligging minder geschikt voor de onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende.
4.5.
Nu geen der partijen de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, komt (ook) het Hof tot een waardevaststelling in goede justitie. Met inaanmerkingneming van al hetgeen partijen in eerste aanleg en in hoger beroep hebben aangevoerd, is het Hof van oordeel dat aan de wederzijdse taxaties een ongeveer even zwaar gewicht kan worden toegekend. Het Hof vindt daarin aanleiding de waarde van de onroerende zaak in goede justitie te bepalen op € 660.000.
Slotsom
4.6.
De slotsom is dat het hoger beroep gegrond is en het incidenteel hoger beroep ongegrond.
5.Kosten
Nu het door belanghebbende ingestelde hogere beroep gegrond is acht het Hof termen aanwezig voor een kostenveroordeling op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel c vermelde reiskosten. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, van het Besluit wordt het bedrag van deze kosten vastgesteld op de voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting gemaakte reiskosten per openbaar vervoer tweede klasse, Overveen-Amsterdam v.v. ad € 10.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank, behoudens de beslissing inzake de proceskosten en het griffierecht,
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak op bezwaar,
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 660.000,
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende tot een bedrag van € 10 en
- gelast de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 118 aan haar te vergoeden
De uitspraak is gedaan door mr. J. den Boer, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op 26 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.