ECLI:NL:GHAMS:2014:3064

• Datum uitspraak: 1 april 2014
• Publicatiedatum: 1 augustus 2014
• Zaaknummer: 200.118.726-01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; J.H. Huijzer; R.H.C. van Harmelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep afwijzing vorderingen huurder na ontruiming sociale huurwoning

De zaak betreft een hoger beroep van een huurder tegen de verhuurder De Key, na ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de sociale huurwoning. De huurder vordert onder meer toewijzing van vervangende woonruimte, huurvermindering wegens overlast en vergoeding van immateriële schade.

De kantonrechter had deze vorderingen reeds afgewezen. Het hof stelt vast dat de huurder na ontruiming passende woonruimte heeft betrokken bij zijn echtgenote en zich daar heeft ingeschreven, waardoor hij geen belang meer heeft bij toewijzing van een andere sociale huurwoning of vergoeding van verhuiskosten.

Ten aanzien van de huurvermindering wijst het hof op het gezag van gewijsde van eerdere uitspraken waarin geen overlast werd vastgesteld tot eind oktober 2007. De huurder heeft geen tijdig beroep gedaan op overlast na die datum, waardoor zijn vordering vervalt op grond van artikel 7:257 lid 1 BW.

De vordering tot immateriële schadevergoeding faalt omdat geen concreet nadeel is gesteld of onderbouwd. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en wijst alle in hoger beroep geformuleerde vorderingen af, met veroordeling van de appellant in de proceskosten.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt het vonnis en wijst alle vorderingen van de huurder af.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team II

zaaknummer gerechtshof : 200.118.726/01

zaak-/rolnummer rechtbank : 1312511 CV EXPL 11-44453

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 april 2014

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats],

appellant,

advocaat:
mr. R.A.M. Koolen te Amsterdam,

tegen:

de stichting
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY ,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat:
mr. E. van der Hoeden te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1.1

[appellant] is bij dagvaarding van 5 november 2012 in hoger beroep gekomen van het vonnis met bovengenoemd zaak-/rolnummer van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 7 augustus 2012, gewezen tussen [appellant] als eiser en De Key als gedaagde (hierna: het vonnis).

1.2

[appellant] heeft bij memorie vijf grieven geformuleerd, producties overgelegd en bewijs aangeboden, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal vernietigen en alsnog De Key zal:

A. opdragen zorg te dragen voor vervangende woonruimte binnen de sociale woonvoorraad, althans daarin te bemiddelen met een passende vergoeding voor de verhuiskosten;

B. veroordelen tot teruggave van een deel van de huursom vanaf datum aangaan overeenkomst, waarbij aansluiting wordt gezocht bij categorie c gebreken van de huurcommissie, zijnde 40 %;

C. veroordelen tot vergoeding van immateriële schade van een hoogte nader bij akte te bepalen;

een en ander met veroordeling van De Key in de kosten.

1.3

Daarop heeft De Key geantwoord en een productie overgelegd, met conclusie, kort gezegd, dat het hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de kosten.

1.4

Partijen hebben de zaak ter zitting van 13 februari 2014 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ter zitting heeft De Key bezwaar gemaakt tegen (a) de door [appellant] ter rolle van 24 september 2013 genomen akte aanvulling dagvaarding/memorie van grieven wijziging van eis en (b) de op 30 januari 2014 ingezonden producties. Het hof heeft de akte (a) alsnog geweigerd, omdat deze in strijd met de twee-conclusie-regel is genomen, maar de producties (b) aanvaard. Deze maken derhalve deel uit van de processtukken

1.5

Ten slotte is arrest gevraagd.

2. Beoordeling

2.1

De kantonrechter heeft in het vonnis onder 1.1 tot en met 1.5 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feitenvaststelling is in hoger beroep niet in geschil, zodat deze het hof tot uitgangspunt dient.

2.2

Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende.

( i) De Key heeft met ingang van 4 november 2002 aan [appellant] verhuurd de woning gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg bij het aangaan van de huurovereenkomst € 318,01 per maand.

(ii) [appellant] heeft nagenoeg vanaf de aanvang van de huurovereenkomst bij De Key geklaagd over overlast die hij van buren en omwonenden zou ondervinden.

(iii) [appellant] heeft over de door hem ondervonden overlast voorts geklaagd bij de Geschillencommissie van De Key. Deze commissie heeft onder meer overwogen dat het volledig misplaatst is De Key een verwijt te maken en heeft daarom op 26 oktober 2005 [appellant]’ klacht ongegrond verklaard.

(iv) Bij vonnis van 31 oktober 2007 heeft de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam overwogen dat [appellant] de door hem gestelde overlast niet aannemelijk heeft kunnen maken, en heeft de op overlast gebaseerde vorderingen van [appellant] integraal afgewezen.

( v) Per 1 januari 2012 is de Woonstichting Rochdale (hierna: Rochdale) De Key opgevolgd als verhuurder van de woning.

(vi) Op vordering van Rochdale heeft de kantonrechter te Amsterdam bij vonnis 23 mei 2013 de huurovereenkomst met [appellant] ontbonden en deze veroordeeld tot ontruiming van de woning. [appellant] heeft gevolg gegeven aan deze veroordeling.

2.3

In de onderhavige zaak heeft [appellant] in eerste aanleg onder meer vorderingen ingesteld die min of meer gelijkluidend zijn aan zijn huidige vorderingen onder 1.2 sub A en B. De kantonrechter heeft die vorderingen afgewezen.

2.4

Het hof zal het hoger beroep van [appellant] bespreken aan de hand van de door hem thans geformuleerde vorderingen.

2.4.1

ad A

Nadat [appellant] de woning had ontruimd heeft hij zijn intrek genomen bij zijn echtgenote en hun baby in de door haar gehuurde woning in Amsterdam Buitenveldert en hij heeft zich ook op dat adres ingeschreven, zo is ter zitting gebleken. [appellant] heeft meegedeeld daar niet de overlast te ondervinden die hij wel ondervond in de woning. Zijn bezwaar is enkel nog dat hij zijn huidige woning niet heeft kunnen uitkiezen.

Uit niets blijkt dat de huidige woning die [appellant] met zijn gezin bewoont, niet passend zou zijn voor hem en zijn gezin. [appellant] heeft er daarom geen belang meer bij dat De Key hem een andere woning aanbiedt of bemiddelt bij het vinden van een andere woning, gesteld al dat zij aan die vordering zou kunnen voldoen. Voor vergoeding van verhuiskosten is dan geen plaats. De vordering onder A zal daarom worden afgewezen.

2.4.2

ad B

De vordering tot huurvermindering van [appellant] is erop gebaseerd dat hij vanaf 2002 overlast heeft ondervonden en dat De Key weigerachtig is gebleven daar tegen op te treden. [appellant] heeft geen grondslag geformuleerd voor deze vordering maar kennelijk doelt hij op de gebrekenregeling van artikel 7:204 jo 207 BW.

Bij uitspraak van 26 oktober 2005 heeft de Geschillencommissie van De Key de klacht van [appellant] met betrekking tot overlast ongegrond verklaard. Ter zitting is onbestreden meegedeeld dat deze uitspraak een bindend advies is. Nu [appellant] daarvan geen vernietiging heeft gevraagd, staat vast dat er tot de datum van deze uitspraak geen overlast is komen vast te staan.

Eenzelfde uitspraak heeft de kantonrechter gedaan in zijn vonnis van 31 oktober 2007. [appellant] heeft geen beroep ingesteld tegen dit vonnis, dat derhalve per ultimo januari 2008 kracht van gewijsde heeft gekregen. De Key heeft een beroep gedaan op het gezag van gewijsde. Dat beroep slaagt, zodat ook vast staat dat tot eind oktober 2007 geen overlast is komen vast te staan.

De onderhavige zaak kan dus alleen nog gaan over eventuele overlast die [appellant] in de periode 31 oktober 2007 tot 1 januari 2012 (de datum waarop Rochdale De Key is opgevolgd als verhuurder) zou hebben ondervonden. Het lag op de weg van [appellant] om indien hij na 31 oktober 2007 overlast ondervond, De Key daarvan in kennis te stellen en binnen zes maanden daarna een vordering ter zake in te dienen. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] aan dat laatste heeft voldaan, zodat zijn vorderingsrecht op grond van artikel 7:257 lid BW is vervallen. Ook vordering B moet dus worden afgewezen.

2.4.3

ad C

Vordering C treft eenzelfde lot omdat [appellant] op geen enkele manier heeft gesteld en onderbouwd welk ander nadeel dan vermogensschade hij zou hebben geleden en op welke wijze De Key daarvan een verwijt valt te maken, zodat deze vordering, wat daar verder van zij, reeds daarom niet toewijsbaar is.

2.5

Bij deze stand van zaken behoeven de grieven geen afzonderlijke bespreking, omdat een eventueel slagen daarvan niet tot toewijzing van een van de vorderingen kan leiden. Het hof passeert het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake doend. Het vonnis zal worden bekrachtigd. De in hoger beroep geformuleerde vorderingen zullen worden afgewezen. [appellant] zal worden verwezen in de proceskosten.

3. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis;

wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is gevorderd dan in eerste aanleg;

verwijst [appellant] in de kosten, tot op heden aan de kant van De Key begroot op € 666,-- voor verschotten en € 2.682,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door mr. C.C. Meijer, mr. J.H. Huijzer, en mr. R.H.C. van Harmelen, en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 april 2014.