Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerk 13/00250
26 juni 2014
uitspraak van de negende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de erven van [X],domicilie kiezend te [Z], belanghebbenden,
gemachtigde: [Y],
tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk AWB 12/4504 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbenden
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bussum,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 januari 2012 de waarde van de onroerende zaak [a-laan] 7 te [Q] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 457.000, bij een op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) genomen beschikking voor het jaar 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 voor het jaar 2012 ter zake van de woning bekend gemaakt.
1.2.
Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 16 augustus 2012 de waardebeschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij mondelinge uitspraak van 7 maart 2013 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het hogerberoepschrift is op 17 april 2013 ter griffie van het Hof ontvangen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 15 april 2014 zijn nadere stukken ontvangen van belanghebbenden. Deze zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 mei 2014. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft in haar uitspraak, waarin belanghebbenden als eisers worden aangeduid en de heffingsambtenaar als verweerder, de volgende feiten opgenomen:
“2. Eisers zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met twee dakkapellen. De inhoud van de woning is ongeveer 364 m³ en de oppervlakte van het perceel is 245 m².”
2.2.
Nu partijen daartegen geen bezwaren hebben geuit, behalve dat de woning niet twee, maar vier dakkapellen heeft, gaat ook het Hof van deze feiten uit.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in geschil of de vastgestelde waarde van de woning overeenkomt, dan wel niet hoger is dan, de ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalde waarde. Belanghebbenden zijn van mening dat de waarde van de woning niet meer dan € 355.000 bedraagt.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Het is aan de heffingsambtenaar te bewijzen dat de vastgestelde waarde in overeenstemming is met, dan wel niet hoger is dan, deze waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011.
4.2.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning onder meer verwezen naar een door zijn taxateur opgestelde “Taxatieopbouw” waarin ter onderbouwing van de waarde aansluiting wordt gezocht bij verkoopgegevens van vijf vergelijkingsobjecten. In voornoemde taxatieopbouw worden de waarde van de woning, alsmede de - rond de waardepeildatum gerealiseerde - verkoopprijzen van de vijf vergelijkingsobjecten opgesplitst naar diverse waardebepalende factoren zoals inhoud van de opstal, perceeloppervlak en bijgebouwen.
4.3.
Belanghebbenden hebben ter ondersteuning van de door hen bepleite waarde overgelegd:
(i) een “Rapport Verkoopkeuring” van [B BV] (hierna: [B BV]) van 18 oktober 2010 waarin de bevindingen van een bouwtechnische keuring (per de genoemde datum) zijn vastgelegd. Daarin is onder meer opgenomen dat de hellende daken in een zeer slechte conditie, en de platte daken in een slechte conditie verkeren; dat het metsel- en voegwerk alsmede het buitenschilderwerk in een uitstekende conditie verkeren; en dat de buitenkozijnen in een matige conditie verkeren. Blijkens het rapport is de woning ook inpandig opgenomen en gekeurd en is alleen een ‘visuele inspectie’ uitgevoerd. In het rapport is vermeld dat de geschatte kosten van de direct uit te voeren werkzaamheden aan daken/gevels, installaties en inpandig onderhoud € 9.100 à € 10.450 bedragen;
(ii) een offerte van [C BV] van 9 februari 2012 voor renovatie van het dak en de goten van woning welke sluit op € 18.681,17 exclusief btw;
(iii) een waardebepaling van [D], makelaars te [Q], van 14 februari 2012, waarin is vermeld dat aan de woning per 1 januari 2011 een verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, in het economische verkeer wordt toegekend van € 355.000;
(iv) een taxatierapport van [E] Taxateurs ([F]) van 22 oktober 2012 waarin als doel van de taxatie is vermeld “het vaststellen van de waarde in het economische verkeer, conform artikel 17, tweede lid, Wet WOZ”, waarin vier vergelijkingsobjecten en één object “ter indicatie” zijn opgevoerd en waarin als waarde van de woning per 1 januari 2011 is vermeld: € 380.000.
4.4.
De rechtbank heeft omtrent het geschil in haar uitspraak het volgende overwogen (de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatieopbouw wordt daarin als ‘taxatierapport’ aangeduid):
“6. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. Zo heeft verweerder in verband met de staat van onderhoud en de noodzakelijke modernisering van de woning circa € 45.000 op de aan de opstal toegerekende waarde in mindering gebracht. Dat een hogere aftrek geëigend is, kan niet worden ontleend aan het door eiser overgelegde rapport van de [B BV] of aan de offerte van [C BV]. Daarbij heeft de rechtbank mede in aanmerking genomen dat niet iedere renovatieinvestering één op één in de waarde zichtbaar is en dat het uitvoeren van de begrote werkzaamheden er tevens toe leidt dat bij de waardering van de woning moet worden uitgegaan van een bovengemiddelde staat van onderhoud, terwijl de taxateur van eisers de staat van de constructie en van het buitenonderhoud op dit moment reeds als ‘redelijk’ aanmerkt. Het binnenonderhoud wordt door [hem] als ‘matig’ gekwalificeerd in verband met de noodzakelijke modernisering. Onder deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Evenmin is aannemelijk geworden dat verweerder de waarde heeft berekend op basis van gegevens die uitsluitend zijn ontleend aan ‘het topsegment van de markt’, zoals eisers hebben betoogd. De door partijen ter zitting gegeven toelichting op de ligging van de woning en die van de vergeleken objecten biedt daarvoor geen aanknopingspunten.
8. [het Hof leest: 7] De verlaging van de vraagprijs waarvoor eisers de woning thans te koop aanbieden doet evenmin afbreuk aan de juistheid van de vastgestelde waarde. Daargelaten het feit dat vraagprijzen – reeds vanwege het ontbreken van een concreet transactiecijfer – volgens vaste jurisprudentie geen rol kunnen spelen bij een WOZ-waardering, stelt de rechtbank vast dat op de waardepeildatum nog een vraagprijs werd gehanteerd die boven de vastgestelde waarde lag.”
4.5.1.
Gelet op de ligging, het type woning en de overige gegevens zoals inhoud van de woningen en oppervlakte van de percelen, volgt het Hof de rechtbank in haar oordeel dat de objecten genoemd in de in 4.2 bedoelde taxatieopbouw en de woning in zodanige mate vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning van belanghebbenden.
4.5.2.
Wel dient vervolgens de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de verkochte woningen en de woning van belanghebbenden. Belanghebbenden hebben in dit verband onder meer betwist dat de taxateur bij het vergelijkingsobject [a-laan] 6 van de juiste oppervlakte- en inhoudsmaten is uitgegaan.
4.5.3.
De heffingsambtenaar heeft in reactie hierop verklaard dat partijen in een bespreking op 30 mei 2013 (alwaar de gemachtigde vergezeld was van zijn makelaar [D]) hebben geconcludeerd dat de woning [a-laan] 6 het beste vergelijkingsobject was, maar dat bij die vergelijking de door de gemeente gehanteerde m3-vergelijking moest worden vervangen door een vergelijking op basis van m2 bruikbaar vloeroppervlak en dat de door de gemeente gehanteerde grondwaarde niet juist was. Partijen zijn vervolgens overeengekomen dat de woning en het object [a-laan] 6 met inachtneming van het voorgaande opnieuw zouden worden vergeleken. De taxateur van de gemeente heeft daarop de woning aan de [a-laan] 6 volgens de toepasselijke NEN-normen ingemeten vanaf de bouwtekening. Daaruit is als resultaat gekomen dat de woningen nr. 6 en nr. 7 even groot zijn: beide woningen hebben een bruikbaar vloeroppervlak van 115 m2, waarvan 15 m2 aan de zolder moet worden toegerekend. De woning nr. 6 (het vergelijkingsobject) heeft op die zolder een vierde slaapkamer, met als toegang een vaste trap; de woning nr. 7 (van belanghebbenden) heeft als toegang een vlizotrap, terwijl de zolder als opslagruimte althans niet als slaapkamer wordt gebruikt. Aldus (nog steeds) de heffingsambtenaar.
4.5.4.
Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, zodat aannemelijk is dat de taxateur, bij vergelijking van de woning van belanghebbenden met de vergelijkingsobjecten, uiteindelijk (niet alleen bij de overige vergelijkingsobjecten maar) ook bij de [a-laan] 6 de juiste oppervlakte- en inhoudsmaten heeft gebruikt. De gemachtigde heeft dit punt ter zitting ook niet voldoende gemotiveerd betwist. De omstandigheid dat het gebruik van de zolder van de onderhavige woning een andere is dan van de zolder van het vergelijkingsobject nr. 6, doet niet eraan af dat de bruikbare vloeroppervlakken even groot zijn. De stelling van belanghebbenden dat het bruikbare oppervlak van de woning slechts 100 m2 bedraagt, wordt dus verworpen. Wel dient bij de waardering van de woning ermee rekening te worden gehouden dat een vaste zoldertrap ontbreekt en dat de staat van de zolder een andere is dan die van het vergelijkingsobject.
4.6.1.
Belanghebbenden hebben in dit verband gesteld dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met deze en overige verschillen tussen de woning en vergelijkingsobject [a-laan] 6. Deze laatste woning heeft volgens belanghebbenden niet alleen een vierde slaapkamer maar ook een stenen garage.
4.6.2.
Het Hof stelt voorop dat bij de vergelijkingsmethode niet van belang is dat de vergelijkingsobjecten (nagenoeg) identiek zijn aan de woning van belanghebbenden, maar dat deze woningen in een voldoende mate vergelijkbaar zijn en dat vervolgens de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt dat hij bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met deze verschillen. Ook in dit opzicht verenigt het Hof zich met de overwegingen van de rechtbank sub 6 van haar uitspraak dat, kort gezegd, gelet op al deze verschillen en op de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen, de heffingsambtenaar is geslaagd in het door hem te leveren bewijs dat met die verschillen voldoende rekening is gehouden. Het Hof leidt dit, met de rechtbank, af uit de matrix waarin de waardeopbouw van de woning en de vergelijkingsobjecten wordt uitgesplitst naar de verschillende waardebepalende factoren, zoals perceeloppervlak en inhoud van de woning. In die matrix valt af te lezen hoe de verschillen in die factoren zijn verwerkt in de waardebepaling. Voorts valt af te leiden dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening heeft gehouden met de mindere staat van onderhoud van de woning, alsmede met de omstandigheid dat de voorzieningen in de woning, zoals keuken en badkamer gedateerd zijn; hij heeft terzake een aftrek toegepast op de kubieke-meterprijs van de opstal.
4.6.3.
De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift in hoger beroep een nieuwe vergelijking van (de waardeopbouw van) de woningen [a-laan] nr. 6 en [a-laan] nr. 7 overgelegd, die is opgemaakt naar aanleiding van de in 4.5.3 bedoelde (inpandige) hertaxatie van de woning. Uit die waardeopbouw blijkt dat rekening is gehouden met de omstandigheden dat nr. 6 twee dakkapellen heeft en een garage, en nr. 7 vier dakkapellen en geen garage, zodat ook in zoverre voldoende rekening is gehouden met de tussen dit vergelijkingsobject en de woning bestaande verschillen.
Uit de waardeopbouw na hertaxatie blijkt voorts dat vanwege onderhoudstoestand en wooneisen ten tijde van de verkoop van nr. 6 in totaal een aftrek is toegepast van € 40.542 en voor nr. 7 een aftrek van € 44.954. De waarde van de onderhavige woning komt in die hertaxatie uit op € 495.000.
4.6.4.
Belanghebbenden hebben in hoger beroep hun stelling herhaald, dat ook bij de hertaxatie en vergelijking met het object [a-laan] 6 onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning omdat de kosten in verband met de werkzaamheden die nog aan de woning moeten worden uitgevoerd, hoger zijn dan die voor het vergelijkingsobject [a-laan] 6. Belanghebbenden begroten die kosten op basis van het rapport van [B BV] (en de inmiddels aan het dak verrichte werkzaamheden die circa € 23.000 (inclusief btw) hebben gekost) op circa € 100.000.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de taxateur van de gemeente meent dat de door hem gehanteerde aftrek wegens achterstallig onderhoud ad circa € 45.000 voldoende is omdat met een investering van € 70.000 à € 80.000 de woning in een gemiddelde staat zal kunnen worden gebracht. Met een investering van € 100.000 zou de staat van de woning bovengemiddeld zijn en bij de waardebepaling van de opstal wordt altijd een gemiddelde staat als uitgangspunt genomen. Ook kunnen de kosten van onderhoud niet één op één bij de waarde van de woning opgeteld worden; onderhoudsinvesteringen leveren ongeveer de helft, en soms iets meer, van hun kosten aan waardevermeerdering op, aldus (nog steeds) de heffingsambtenaar.
4.6.4.
Het Hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat aan de woning [a-laan] 6 voor circa € 60.000 aan onderhoud/verbouwing/renovatie is besteed. Voor die woning is bij de hertaxatie rekening gehouden met een ‘onderhoudsaftrek’ ad circa € 40.000. Ook indien bij de waardeopbouw van de onderhavige woning rekening zou worden gehouden met een bedrag van € 100.000 aan kosten van onderhoud/verbouwing/renovatie (de heffingsambtenaar heeft niet duidelijk gemaakt hoe dit bedrag zich verhoudt tot de genoemde € 60.000 voor het vergelijkingsobject [a-laan] 6) en met een vergelijkbare ‘onderhoudsaftrek’ van 2/3 daarvan (derhalve € 67.000 in plaats van € 45.000), dan nog zou de alsdan resulterende waarde ad € 473.000 (€ 495.000 na hertaxatie minus een extra ‘onderhoudsaftrek’ van € 22.000) hoger uitvallen dan de vastgestelde waarde van € 457.000. Ook in deze, door belanghebbenden bepleite visie is de vastgestelde waarde van de woning dus niet hoger dan de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde.
4.7.1.
Belanghebbenden stellen tot slot dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld omdat de woning al enige jaren te koop staat, de vraagprijs daarbij elk half jaar is verlaagd en de woning desondanks nog steeds niet verkocht is. Gelet hierop en gelet op de huidige vraagprijs van rond de € 350.000, kan volgens belanghebbenden de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde niet de waarde zijn als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ.
4.7.2.
Het Hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de markt voor woningen als die van belanghebbenden stagneert. Dit neemt echter niet weg dat er woningen, zoals de vergelijkingsobjecten, worden verkocht voor een bepaalde verkoopprijs. Deze verkooptransacties tezamen vormen het waardeniveau van de markt voor woningen als die van belanghebbenden. Gelet op dit waardeniveau kan naar het oordeel van het Hof niet worden gezegd dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De stelling dat de woning [a-laan] 6 tegen een te hoge prijs is verkocht omdat de kopers die woning “heel graag” wilden hebben, leidt niet tot een ander oordeel. Kennelijk waren die kopers bereid om die woning te kopen tegen die prijs en waren zij ‘de meest-biedende gegadigde’ als bedoeld in onderdeel 4.1 van deze uitspraak en daarmee degene die de marktprijs bepaalt. Dit is pas anders als de prijs tot stand is gekomen tussen niet-onafhankelijke derden of wanneer de kopers niet van alle omstandigheden op de hoogte waren en moet worden aangenomen dat, wanneer zij wel van die omstandigheden op de hoogte zouden zijn geweest, zij een lagere prijs zouden hebben geboden. Dat zulks in casu het geval is geweest, is gesteld noch gebleken.
Slotsom
4.8.
De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor de veroordeling van een partij in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De uitspraak is gedaan door mr. E.F. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. B.J.E. Lodder, als griffier. De beslissing is op 26 juni 2014 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1.. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.