ECLI:NL:GHAMS:2015:5384

Uitspraak

arrest

_______________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.112.920/01

zaak-/rolnummer rechtbank Haarlem: 413844 CV EXPL 09-867

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2015

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] , gemeente [gemeente] ,

appellante in principaal appel,

geïntimeerde in incidenteel appel,

advocaat: mr. E. Doornbos te Badhoevedorp,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde in principaal appel,

appellante in incidenteel appel,

advocaat: mr. A.A. Aartse Tuijn te Alkmaar.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

De partijen worden hierna wederom [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

In deze zaak is door het hof op 30 juni 2015 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Voor het verloop van het geding tot die datum wordt naar het tussenarrest verwezen.

Nadien hebben partijen de volgende stukken overgelegd:

- akte na tussenarrest aan de zijde van [appellante] , met een productie;

- antwoordakte na tussenarrest aan de zijde van [geïntimeerde] .

Ten slotte hebben partijen andermaal arrest gevraagd.

2.Verdere beoordeling van het hoger beroep

2.1

Het hof blijft bij en bouwt hierna voort op hetgeen het in het tussenarrest heeft overwogen en beslist. Daarin heeft het hof geoordeeld dat:

(i) als onvoldoende gemotiveerd bestreden vast staat dat zich in de kapsalon lekkages hebben voorgedaan (zie rov. 3.3.1);

(ii) uit het door de kantonrechter gelaste deskundigenrapport niet blijkt dat, zoals [appellante] aanvankelijk veronderstelde, de badkamer de oorzaak is van de lekkages in de kapsalon en dat tot op heden niet duidelijk is waarin de oorzaak van de lekkages dan wel is gelegen (rov 3.3.2) (iii) het hof, met inachtneming van de bevindingen van [A] , werkzaam bij Ontstoppings Dienst Nederland, de oorzaak van de lekkage door middel van een deskundigenbericht wenst te laten onderzoeken, waarbij ook de kwaliteit van de (stand)leidingen dient te worden betrokken (zie rov. 3.3.2).

2.2

In haar nadien genomen akte voert [appellante] aan dat er nieuwe problemen waren gerezen maar dat er daarna de nodige herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Aannemersbedrijf Allround heeft volgens haar geconstateerd dat de standleiding inderdaad defect was en deze (in overleg met de VvE) vervangen door een pvc-leiding. Aangezien volgens [appellante] tussen partijen vast staat dat de ontstane problemen een gevolg zijn van een defecte standleiding, behoeft het aangekondigde deskundigenonderzoek geen doorgang te vinden. Bij haar akte heeft [appellante] als productie 1 een e-mail overgelegd van [B] van Allround van 26 juli 2015 met als onderwerp “Verklaring vervanging standleiding”, waarin staat vermeld dat dit bedrijf een klein deel van de standleiding heeft vervangen, welk deel boven het plafond in de kapsalon zit. Mocht [geïntimeerde] onverhoopt de stelling innemen dat er nog altijd onduidelijkheid over de oorzaak van de lekkages zou bestaan, dan verzoekt [appellante] het hof haar in de gelegenheid te stellen een nadere schriftelijke verklaring van het aannemersbedrijf in het geding te brengen, dan wel een comparitie te gelasten, waar de bewuste medewerker van dit bedrijf kan worden gehoord. Vervolgens kan het debat dan worden gevoerd over de door haar geleden schade als gevolg van de lekkages, aldus nog steeds [appellante] .

2.3

[geïntimeerde] heeft in haar antwoordakte – samengevat – aangevoerd dat de aanspraak van [appellante] op schadevergoeding haar ontzegd behoort te worden en dat de door de kantonrechter toegepaste huurmatiging ten onrechte heeft plaatsgevonden, althans onevenredig is en alleen al daarom neerwaarts moet worden bijgesteld. [appellante] moet geacht worden te hebben erkend dat het aan de kantonrechter uitgebrachte deskundigenbericht juist is en haar aanspraak op schadevergoeding te hebben laten varen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellante] in haar akte niet alleen uitgedragen dat zij geen gebruik wenst te maken van de mogelijkheid van een deskundigenbericht maar ook dat de oorzaak van de lekkages inmiddels is ondervangen door vervanging van de gietijzeren rioolleiding door een vergelijkbare, in pvc uitgevoerde rioolleiding, welke vervanging op of omstreeks 31 augustus is afgerond. Vanaf 1 september 2014 bestaat er in ieder geval geen rechtvaardiging meer om enige vorm van korting op de huur toe te passen. De vervanging van de standleiding werd overigens eenzijdig door [appellante] opgedragen en dus niet door of vanwege de VvE. Ook was niet Allround de partij die een deel van de standleiding heeft vervangen maar Bouwbedrijf [X] B.V. Het stuk standleiding dat vervangen is had geen zodanige gebreken dat daarmee de oorzaak van de door [appellante] gepretendeerde wateroverlast verklaard zou kunnen zijn, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

2.4

Het hof oordeelt als volgt. Zoals hiervoor onder 2.1 (i) vermeld, staat voor het hof vast dat zich in de kapsalon gedurende de periode 2006 – 2012 lekkages hebben voorgedaan, waarmee de grief 1 in het principaal appel en de grieven 1/B, 2, 3, 4 en 5 in het incidentele appel zijn verworpen. [appellante] heeft aangevoerd dat de lekkage inmiddels is hersteld. Volgens haar komt dat door de vervanging van een deel van de standleiding. [geïntimeerde] heeft die vervanging op zichzelf niet betwist. Het feit dat een deel van de standleiding is vervangen vormt, mede in het licht van de eerdergenoemde bevindingen van [A] , voor het hof een aanwijzing dat deze niet goed functioneerde. [geïntimeerde] heeft in haar akte haar standpunt niet gewijzigd dat het vervangen stuk standleiding niet zodanige gebreken vertoonde dat daarmee de gepretendeerde wateroverlast verklaard zou zijn, maar dat standpunt heeft zij verder niet concreet toegelicht en evenmin onderbouwd, bijvoorbeeld door concrete constateringen over de feitelijke toestand van de standleiding. Zij trekt in dit verband bovendien nog steeds in twijfel dat er lekkage zou zijn geweest, maar dat heeft het hof, als overwogen, reeds als vaststaand aangenomen. [geïntimeerde] heeft het betoog van [appellante] dan ook onvoldoende gemotiveerd weersproken. Door welk bedrijf het herstel is uitgevoerd en of dit al dan niet in samenwerking met de VvE is gebeurd, acht het hof zonder bijkomende omstandigheden, die zijn gesteld noch gebleken, niet relevant. Aldus passeert het hof grief 2 in het principaal appel en grief 6 in het incidenteel appel.

2.5

Hiermee is naar het oordeel van het hof gegeven dat het gehuurde vóór de vervanging van de leiding een gebrek bezat, waardoor het huurgenot van [appellante] was verminderd. Aangezien in zo’n geval recht op huurprijsvermindering bestaat (artikel 7:207 BW), heeft de kantonrechter op goede gronden, die het hof overneemt en tot de zijne maakt, de vordering van [appellante] tot tijdelijke huurvermindering toegewezen tot een bedrag van € 100,-- per maand. Wat betreft de hoogte van dat bedrag overweegt het hof in aanvulling daarop dat [appellante] - naar zij onvoldoende bestreden heeft aangevoerd - anders dan de kantonrechter aannam niet door haar inboedelverzekering is gecompenseerd, maar dat daar tegenover staat dat de problemen in de periode van 2012 tot het tijdstip van het herstel (zie hierna, ro. 2.6) zo deze zich nog hebben voorgedaan, kennelijk beperkt van aard zijn gebleven. In hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd ziet het hof verder onvoldoende concrete aanknopingspunten om tot een lager bedrag te komen. Het hof zal het door de kantonrechter vastgestelde bedrag daarom handhaven.

De hierop betrekking hebbende grieven, zowel in principaal appel (volgens [appellante] is de huurvermindering te laag, grief 4) als in incidenteel appel (volgens [geïntimeerde] is de huurvermindering te hoog, grieven 7, 8, en 9), worden derhalve verworpen.

2.6

De kantonrechter heeft zowel in conventie als in reconventie beslist dat [appellante] vanaf 1 maart 2012 een bedrag aan huur verschuldigd is van € 1.342,23 per maand (behoudens verdere contractuele huurverhogingen). Het hof volgt hierin de kantonrechter. Bij behandeling van grief 1A heeft [geïntimeerde] derhalve geen belang meer. De kantonrechter heeft verder geoordeeld, dat [appellante] daarop € 100,-- per maand in mindering mag brengen zolang het gebrek aan de riolering (…) niet is hersteld door of vanwege de VvE.

Hoewel het hof niet duidelijk is
wanneereen deel van de standleiding is vervangen – uit de akte van [appellante] en de daarbij overgelegde productie valt dit niet op te maken, terwijl [geïntimeerde] aanvoert dat de vervanging op of omstreeks 31 augustus 2014 werd afgerond – is tussen partijen niet in geschil
datdat is gebeurd. Dit betekent dat [appellante] vanaf de eerste van de maand volgend op de datum van herstel weer de volledige huur dient te betalen en niet langer gerechtigd is het genoemde bedrag van € 100,-- op de huur in mindering te brengen. Voor zover [appellante] na herstel nog bedragen op de huur in mindering heeft gebracht, dient zij deze alsnog te voldoen. Nu [geïntimeerde] geen specifiek hierop toegesneden vorderingen heeft ingesteld, zal het bestreden vonnis op het punt van de huurprijsvermindering worden bekrachtigd, zij het dat [appellante] het voorgaande in acht dient te nemen.

2.7

Aangezien [appellante] zelf aanvoert dat de lekkage inmiddels is verholpen , heeft zij geen belang meer bij haar vordering tot herstel.

2.8

De kantonrechter heeft de vordering van [appellante] tot schadevergoeding afgewezen. Daartoe heeft hij geoordeeld dat voor een veroordeling van schade als gevolg van tijdens de huur ontstane gebreken alleen plaats is als deze aan de verhuurder zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld door achterstallig of verkeerd uitgevoerd onderhoud aan die onderdelen van het gehuurde die de verhuurder moet onderhouden en vervangen. Nu daarvan geen sprake is, behoeven de vragen naar de omvang van de gestelde schade, de gevolgschade en het causaal verband niet meer aan de orde te komen. Ook de vraag of hij [appellante] ten laste van [geïntimeerde] huurvermindering op de voet van artikel 7:207 BW kan toestaan, staat los van de vraag of [geïntimeerde] veroordeeld kan worden tot vergoeding van schade ten gevolge van het gebrek, aldus de kantonrechter.

2.8.1

In haar daartegen gerichte grief 3 voert [appellante] aan dat de kantonrechter hiermee een onjuiste toepassing heeft gegeven van de maatstaf waaraan getoetst dient te worden. Zij huurt een ruimte van [geïntimeerde] en er is sprake van een gebrek. Voor zover de wet en de huurovereenkomst het gebrek niet al aan [geïntimeerde] toerekenen, doen zeker de verkeerssopvattingen dit. [geïntimeerde] is dus gehouden de door [appellante] geleden schade te vergoeden. [appellante] vordert een bedrag van € 13.863,63 waartoe zij verwijst naar het als productie ten behoeve van de comparitie na aanbrengen ingediende schadeoverzicht. In eerste aanleg is tussen partijen nader gedebatteerd over de omvang van de schade en het causaal verband, welk debat thans door het hof moet worden beoordeeld, aldus [appellante] .

2.8.2

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de vordering tot schadevergoeding moet worden afgewezen. Afgezien van het feit dat bij gebrek aan nader deskundigenonderzoek de oorzaak van de lekkages niet ondubbelzinnig is komen vast te staan, is ook anderszins onvoldoende gesteld of gebleken dat deze lekkages veroorzaakt zijn door achterstallig of verkeerd uitgevoerd onderhoud door [geïntimeerde] , of op andere gronden aan [geïntimeerde] zijn toe te rekenen, zoals artikel 7:208 BW vergt. Dat het gehuurde een gebrek heeft dat aanleiding geeft tot huurvermindering, betekent immers nog niet dat daarmee ook de verplichting van de verhuurder tot vergoeding van de schade ten gevolge van dat gebrek is gegeven. De grief faalt.

2.9

De kantonrechter heeft de kosten van het door hem gelaste deskundigenrapport, die partijen ieder voor de helft hebben voorgeschoten, ook (uiteindelijk) voor rekening van beide partijen gelaten. Daartoe heeft hij overwogen dat het deskundigenonderzoek weliswaar noodzakelijk is geworden door de eigen aanwijzing van [appellante] van de badkamer als de oorzaak, maar dat dit verkeerde vermoeden van de oorzaak van de lekkage gezien de plaats waar deze zich voordeed, nogal voor de hand liggend was.

2.9.1

Tegen deze kostenveroordeling heeft [geïntimeerde] een (tiende) incidentele grief gericht en van [appellante] betaling gevorderd van een bedrag van € 1.935,06 zijnde het door haar voorgeschoten bedrag ter zake het door de kantonrechter opgedragen deskundigenbericht. Volgens [geïntimeerde] had zij voor genoemd bedrag tenminste gecompenseerd mogen worden, nu het deskundigenbericht haar oorzaak vond in de processuele houding van [appellante] en feitelijk nodeloos plaatsvond.

2.9.2

Het hof wijst de vordering tot betaling af en volgt de kantonrechter in zijn oordeel dat partijen ieder voor de helft dienen bij te dragen aan de kosten van het deskundigenbericht. Uit het feit dat na het door de kantonrechter gelaste deskundigenbericht nogmaals (op verzoek en op kosten van [appellante] ) onderzoek is verricht naar de lekkage (zie rov. 3.1.9 tussenarrest) en vervolgens in aanwezigheid van de kantonrechter en de deskundige een descente heeft plaatsgevonden (zie rov. 3.1.10 tussenarrest) is naar het oordeel van het hof genoegzaam gebleken dat de oorzaak van de lekkage niet eenduidig en eenvoudig was vast te stellen. Onder die omstandigheden, mede gelet op de huur-/verhuurrelatie van partijen, heeft de kantonrechter met juistheid beslist dat de kosten van het deskundigenbericht door partijen ieder voor de helft gedragen moeten worden. De grief faalt.

2.1

De conclusie is dat zowel in het principaal als in het incidenteel appel de grieven niet tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep kunnen leiden, zodat deze zullen worden bekrachtigd, met inachtneming van het onder 2.5 overwogene. Het door [appellante] in beroep meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

[appellante] zal daarom worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel, [geïntimeerde] zal op haar beurt in de kosten van het incidenteel appel worden veroordeeld.

3.Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel appel:

bekrachtigt het bestreden vonnis van 19 juli 2012, zowel in conventie als in reconventie gewezen, alsmede de daaraan voorafgaande tussenvonnissen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het principaal appel, tot op heden begroot op € 666,-- aan verschotten en € 2.682,-- voor salaris;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel appel, tot op heden begroot op 1.341,-- voor salaris;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, E.M. Polak en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.