Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.166.392/01
zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/561344/HA ZA 14-300
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 december 2015
inzake
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
appellante,
advocaat: mr. B.J.K. Jongtien te Utrecht,
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde sub 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.W. Gierman te Den Haag.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna SNS Bank en [geïntimeerden] genoemd. Laatstgenoemden worden ieder afzonderlijk aangeduid als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2]
SNS Bank is bij dagvaarding van 18 februari 2015 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 19 november 2014 onder bovengenoemd zaak- en rolnummer gewezen tussen SNS Bank als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.
Partijen hebben de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
SNS Bank heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en - uitvoerbaar bij voorraad - (alsnog) toewijzing van haar in eerste aanleg ingestelde vorderingen en haar vordering tot terugbetaling van hetgeen zij uit hoofde van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] heeft voldaan, vermeerderd met rente, met beslissing over de proceskosten inclusief nakosten vermeerderd met rente.
[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten vermeerderd met rente.
Partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder rechtsoverweging 2 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en neemt derhalve ook het hof als vaststaand aan. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[geïntimeerde sub 2] is makelaar in onroerende zaken. [geïntimeerde sub 1] was in 2003 werkzaam bij [geïntimeerde sub 2] en tevens bestuurder van deze vennootschap.
2.2.
[geïntimeerde sub 2] heeft in opdracht van [X] (hierna: [X] ) op 7 maart 2003 een taxatierapport opgesteld (hierna ook: het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] ), dat betrekking heeft op een appartement aan de [adres] [nr.a] te [plaats] (hierna: het appartement). De opnamedatum was 6 maart 2003. De onderhandse verkoopwaarde van het appartement (oppervlakte circa 200 m²) vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in het rapport bepaald op € 730.000 en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 680.000.
2.3.
Op 12 juni 2003 heeft SNS Bank aan [X] en diens partner [Y] een hypothecaire lening verstrekt ter hoogte van € 850.000, met het appartement als onderpand. Ter verkrijging van deze hypothecaire lening hebben [X] en [Y] onder meer het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] aan SNS Bank verstrekt.
2.4.
[X] en [Y] schoten tekort in hun betalingsverplichtingen uit hoofde van de hypothecaire lening. SNS Bank heeft ter voorbereiding van een executoriale verkoop het appartement laten hertaxeren door IMMO-Arie van de Lee BV, die op 22 december 2006 een taxatierapport heeft opgemaakt (hierna: het taxatierapport van 22 december 2006). De opnamedatum was 21 december 2006. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik per opnamedatum is in dit rapport bepaald op € 465.000 en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 400.000.
2.5.
Het appartement heeft op de executieveiling op 13 februari 2007 een bedrag van € 402.000 opgebracht.
2.6.
De raadsman van SNS Bank heeft [geïntimeerden] bij brief van 2 oktober 2008 aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade ten gevolge van de (volgens SNS Bank onjuiste) waarden van het appartement als vermeld in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2]
2.7.
Nassau Verzekering Maatschappij N.V. heeft namens [geïntimeerden] bij brief van 3 januari 2011 aansprakelijkheid betwist.
2.8.
In opdracht van SNS Bank is op 19 november 2011 een taxatierapport uitgebracht door De Interim Makelaar (hierna: het taxatierapport van 19 november 2011). De opnamedatum was 3 november 2011 maar de waardepeildatum 6 maart 2003. De marktwaarde per 6 maart 2003 is in dit rapport bepaald op € 450.000 en de executiewaarde op € 395.000.
2.9.
SNS Bank heeft op 7 februari 2012 een klacht tegen [geïntimeerde sub 1] ingediend bij de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M. De klacht hield in dat [geïntimeerde sub 1] niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat hij in het taxatierapport met betrekking tot het appartement te hoge taxatiewaarden heeft opgenomen. De Raad van Toezicht heeft de klacht bij uitspraak van 7 februari 2013 ongegrond verklaard. In de uitspraak wordt onder meer vermeld:
“Beklaagde(hof: [geïntimeerde sub 1] )
heeft aangegeven dat er in 2003 nog weinig appartementen in dit nieuwe complex waren verkocht en dat hij zich heeft gebaseerd op de vraagprijzen van vergelijkbare appartementen. Beklaagde heeft te dien aanzien ook een aantal aanbiedingen uit die periode overgelegd waarin vraagprijzen van meer dan € 725.000,-- werden gehanteerd. De Raad heeft onderzocht of er voor 2003 reeds verkopen in het complex hebben plaatsgevonden en is tot de conclusie gekomen dat dit in 2001 reeds het geval was toen een appartement aldaar werd verkocht voor een bedrag dat boven de € 500.000,-- lag. Voorts heeft de Raad geconstateerd dat er in 2004, een jaar na de taxatie door beklaagde, nog een appartement is verkocht voor € 725.000,--.
heeft aangegeven dat er in 2003 nog weinig appartementen in dit nieuwe complex waren verkocht en dat hij zich heeft gebaseerd op de vraagprijzen van vergelijkbare appartementen. Beklaagde heeft te dien aanzien ook een aantal aanbiedingen uit die periode overgelegd waarin vraagprijzen van meer dan € 725.000,-- werden gehanteerd. De Raad heeft onderzocht of er voor 2003 reeds verkopen in het complex hebben plaatsgevonden en is tot de conclusie gekomen dat dit in 2001 reeds het geval was toen een appartement aldaar werd verkocht voor een bedrag dat boven de € 500.000,-- lag. Voorts heeft de Raad geconstateerd dat er in 2004, een jaar na de taxatie door beklaagde, nog een appartement is verkocht voor € 725.000,--.
Op basis van de door beklaagde getoonde vraagprijzen in het jaar 2003 en de in 2001 en 2004 gerealiseerde verkoopprijzen betreffende een ander appartement in het complex, komt de Raad tot de conclusie dat de taxatie door beklaagde van het appartement [adres] [nr.a] weliswaar enigszins aan de hoge kant is geweest, doch dat niet gesteld kan worden dat zijn taxatie, uitgaande van de destijds aan hem ten dienste staande gegevens, als onjuist of onzorgvuldig dient te worden aangemerkt.”
3.Beoordeling
3.1.
SNS Bank heeft in eerste aanleg gevorderd [geïntimeerden] te veroordelen tot betaling van € 472.698,74 (schade ten gevolge van beroepsfout) vermeerderd met wettelijke rente en € 12.352,75 (buitengerechtelijke kosten), met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
De rechtbank heeft de vorderingen in het bestreden vonnis afgewezen, onder veroordeling van SNS Bank in de proceskosten inclusief nakosten en vermeerderd met rente. De grieven 1 tot en met 7 zijn gericht tegen deze afwijzing. Het hof zal de grieven hierna gezamenlijk behandelen.
3.2.
SNS Bank voert ter onderbouwing van haar vordering aan dat [geïntimeerden] ten opzichte van haar niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht, doordat zij (A) in het taxatierapport van [geïntimeerde sub 2] een te hoge onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde heeft opgenomen en ook verder onzorgvuldig is geweest bij het taxeren en opstellen van dit rapport, en (B) heeft nagelaten SNS Bank erop te wijzen dat zij in de periode van april 2000 tot en met augustus 2003 in opdracht van [X] zeven verschillende woningen/appartementen heeft getaxeerd, die [X] steeds voor eigen gebruik wilde aankopen.
[geïntimeerden] betwist dat zij een beroepsfout heeft gemaakt.
Het hof zal hierna eerst ingaan op het verwijt onder A (rechtsoverweging 3.3-3.5) en daarna op het verwijt onder B (rechtsoverweging 3.6).
3.3.
Het hof stelt bij de beoordeling van het verwijt onder A voorop dat wanneer een makelaar in opdracht van een bewoner een woonhuis taxeert, hij er rekening mee moet houden dat het rapport waarin hij de getaxeerde waarden vastlegt ook kan worden geraadpleegd door een kredietverschaffer die een hypotheek op het woonhuis wil vestigen. De makelaar dient bij het opstellen van het rapport derhalve ook rekening te houden met de belangen van mogelijke kredietverschaffers.
Voorts geldt bij de beoordeling het uitgangspunt dat het enkele (substantiële) afwijken van de door een makelaar getaxeerde waarde van een woonhuis van andere taxaties of van de uiteindelijke verkoopprijs op een veiling, nog niet met zich brengt dat deze hierdoor onrechtmatig handelt jegens een hypotheekverschaffer als SNS Bank. Over de waarde kan immers op goede gronden verschil van mening bestaan en ook op een veiling is de opbrengst van verschillende (deels niet te voorspellen) factoren afhankelijk, zoals de marktomstandigheden op dat moment en het aantal potentiële belangstellenden op de veiling. Het gaat er vooral om of de makelaar al dan niet onzorgvuldig is geweest bij het taxeren en het opstellen van het rapport.
3.4.
SNS Bank verwijt [geïntimeerden] allereerst dat de in het taxatierapport opgenomen onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van € 730.000 en de executiewaarde bij eigen gebruik van € 680.000, onjuist want te hoog zijn. SNS Bank voert daartoe aan dat het appartement in 2000 door [X] was gekocht voor € 403.864 en in februari 2007 executoriaal is verkocht voor € 402.000, terwijl de onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde volgens het taxatierapport van 22 december 2006 respectievelijk € 465.000 en € 400.000 bedroegen en volgens het taxatierapport van 19 november 2011 op 6 maart 2003 respectievelijk € 450.000 en € 395.000. De door [geïntimeerde sub 1] getaxeerde waarden wijken van deze - consistente - lijn af, aldus SNS Bank. Deze afwijking wordt onvoldoende verklaard door de gemiddelde waardestijging van woningen in [plaats] van het eerste kwartaal 2000 tot en met het eerste kwartaal 2003 van 26,9%, en de gemiddelde waardestijging van woningen in Flevoland tussen maart 2003 en de executieveiling in februari 2007 van 11,4%. Integendeel, zo vervolgt SNS Bank, deze gemiddelde waardestijgingen bevestigen dat de door [geïntimeerden] getaxeerde waarden niet kloppen.
Hoewel SNS Bank moet worden toegegeven dat de verkoopprijs in 2000 en de bevindingen van de latere taxateurs lijken te dissoneren met de door [geïntimeerde sub 2] getaxeerde waarden, bestaan voor een dergelijke conclusie naar het oordeel van het hof ook (sterke) contra-indicaties. Zo voert [geïntimeerden] aan dat ten tijde van de taxatie door [geïntimeerde sub 2] in omvang vergelijkbare appartementen aan de [adres] [nr.b] (200 m²), 87 (210 m²) en 143 (200 m²) werden aangeboden voor de prijzen van respectievelijk € 769.000, € 739.000 en € 745.000. Bovendien was de [adres] [nr.b] in 2001 nog verkocht voor € 527.588 en wordt in de uitspraak van de Raad van Toezicht vermeld dat in 2004 nog een appartement is verkocht voor € 725.000, zo vervolgt [geïntimeerden] SNS Bank heeft deze stellingen niet weersproken. Dat het appartement van [X] vanwege de ligging (1e etage met uitzicht op de dijk) een minder aantrekkelijk aspect had is aannemelijk, maar dat dit tot een veel lagere prijs leidde is door [geïntimeerden] gezien de gunstige ligging van het gehele complex weersproken en is door SNS Bank niet nader toegelicht. Daarbij heeft [geïntimeerden] onder verwijzing naar haar taxatierapport gesteld dat de staat van onderhoud van het appartement zeer goed was, en dat de latere taxateurs dit gegeven niet hebben meegewogen nu zij geveltaxaties hebben uitgevoerd. Dat [geïntimeerden] zich heeft gebaseerd op recente vraagprijzen in plaats van verkoopprijzen, kan haar naar het oordeel van het hof niet worden verweten daar destijds recent geen appartementen waren verkocht. Ditzelfde geldt voor latere verkoopprijzen van de appartementen, die wél beschikbaar waren voor de latere taxateurs maar niet voor [geïntimeerde sub 2] Tot slot heeft SNS Bank de stelling van [geïntimeerden] dat de opbrengst van een woning bij een executoriale verkoop erg kan tegenvallen, niet weersproken. Uit het voorgaande volgt dat niet geconcludeerd kan worden dat [geïntimeerden] in haar taxatierapport zodanig hoge waarden heeft opgenomen, dat zij hierdoor jegens SNS Bank onrechtmatig heeft gehandeld.
3.5.
SNS Bank verwijt [geïntimeerden] voorts dat zij ook verder onzorgvuldig is geweest bij het opstellen van het rapport van [geïntimeerde sub 2] Uit het rapport blijkt immers niet hoe [geïntimeerden] tot de door haar getaxeerde waarden is gekomen, met name niet welke vierkante meterprijs is gehanteerd, met welke appartementen het desbetreffende appartement is vergeleken en welke marktomstandigheden een rol hebben gespeeld. Verder wordt in het rapport geen aandacht besteed aan de (ongunstige) ligging van het appartement in het complex en aan het gegeven dat het in 2000 is gekocht voor een bedrag van € 403.864, aldus SNS Bank. Dit alles klemt te meer daar het
“Normblad taxatierapport financiering woonruimte 2002”voorschrijft dat een rapport als het onderhavige een onderbouwing van de waardering - in de regel aan de hand van objectvergelijking - moet bevatten, zo stelt SNS Bank.
“Normblad taxatierapport financiering woonruimte 2002”voorschrijft dat een rapport als het onderhavige een onderbouwing van de waardering - in de regel aan de hand van objectvergelijking - moet bevatten, zo stelt SNS Bank.
Naar het oordeel van het hof gaan deze verwijten niet op. [geïntimeerden] heeft, zoals hiervoor gemeld, de taxatie mede gedaan door vergelijking met andere appartementen aan de [adres] . Het rapport bevat voorts de nodige informatie over het appartement zelf (onder meer: riant terras, luxe keuken, luxe sanitair), de staat van onderhoud en de omgeving (gelegen aan haventje met restaurant), alsmede enkele foto’s. Dat het rapport uitvoeriger gemotiveerd had kunnen worden, met name door een objectvergelijking op te nemen, laat onverlet dat het ontbreken van de door SNS Bank opgesomde informatie het rapport niet onrechtmatig maakt. Dit wordt niet anders doordat [geïntimeerden] , zoals SNS Bank heeft gesteld en [geïntimeerden] heeft weersproken, een verouderd model voor het taxatierapport zou hebben gebruikt. [geïntimeerden] was naar het oordeel van het hof ook niet gehouden in het rapport te vermelden dat de getaxeerde waarden mede waren gebaseerd op de verwachting dat het appartement meer dan andere woonruimten in [plaats] in waarde zou stijgen, nu het zich in een achtergelegen gebied bevond dat verder ontwikkeld zou worde
3.6.
SNS Bank voert tot slot aan dat [geïntimeerden] een beroepsfout heeft gemaakt doordat zij heeft nagelaten haar erop te wijzen dat zij in de periode van april 2000 tot en met augustus 2003 in opdracht van [X] zeven verschillende woningen/appartementen heeft getaxeerd, die [X] steeds voor eigen gebruik wilde aankopen. Naar het oordeel van het hof had [geïntimeerden] dat niet behoeven te zeggen. Het enkele feit dat niet voor de hand lag dat [X] zelf in zeven verschillende woningen/appartementen ging wonen, is hiertoe onvoldoende. Dit geldt te meer nu SNS Bank ook zelf had kunnen nagaan of [X] ten tijde van de hypotheekverstrekking ook al andere hypothecaire leningen was aangegaan.
3.7.
Wanneer de hierboven behandelde gronden in onderling verband en onderlinge samenhang worden beschouwd, kan evenmin worden geconcludeerd dat [geïntimeerden] jegens SNS Bank onrechtmatig heeft gehandeld. Grief 2 die opkomt tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerden] een beroep toekomt op het exoneratiebeding in het taxatierapport behoeft geen bespreking meer.
Het bovenstaande brengt met zich dat de rechtbank de vorderingen van SNS Bank terecht heeft afgewezen.
3.8.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven tevergeefs zijn voorgesteld, zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. SNS Bank zal als de in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis van de rechtbank Amsterdam van de 19 november 2014;
veroordeelt SNS Bank in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] worden begroot op € 1.615 aan verschotten voor [geïntimeerde sub 1] en € 5.160 aan verschotten voor [geïntimeerde sub 2] en op € 3.895 aan salaris advocaat; en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. Oranje, W.A.H. Melissen en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 december 2015.