Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 15/00642 en 15/00643
25 mei 2016
uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak in de zaken met kenmerken ALK 13/221 en 13/1498 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 9 juli 2015 in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hoorn,de heffingsambtenaar.
1.Ontstaan en loop van het geding
15/00642 (WOZ 2012)
1.1.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) vastgesteld voor het jaar 2012 bij beschikking van 29 februari 2012 op € 544.621, naar de waardepeildatum 1 januari 2011. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2012 bekend gemaakt.
1.1.2.
Het bezwaar tegen de vastgestelde waarde en de aanslag heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 21 december 2012 ongegrond verklaard.
15/00643 (WOZ 2013)
1.2.1.
De heffingsambtenaar heeft op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de woning vastgesteld voor het jaar 2013 bij beschikking van 28 februari 2013 op € 535.000, naar de waardepeildatum 1 januari 2012. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2013 bekend gemaakt alsmede een aanslag hondenbelasting voor één hond.
1.2.2.
Het bezwaar tegen de vastgestelde waarde en de aanslag onroerendezaakbelastingen heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 18 juli 2013 ongegrond verklaard en meegedeeld dat het bezwaar tegen de aanslag hondenbelasting wordt aangehouden in afwachting van een arrest van de Hoge Raad der Nederlanden.
(Hoger) beroep
1.3.
De rechtbank heeft de door belanghebbende ingestelde beroepen ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 augustus 2015, aangevuld bij brief van 14 september 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Op 20 maart 2016 zijn per faxbericht (en vervolgens per post) nadere stukken ontvangen van belanghebbende. Deze nadere stukken zijn in afschrift verstrekt aan de heffingsambtenaar.
1.6.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 maart 2016. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
Het Hof vindt aanleiding de feiten als volgt vast te stellen.
2.2.
De woning is een vrijstaande woonboerderij, een zogenoemde stolp, gebouwd in 1920 en met een inhoud van 1.336 m3, die staat op een perceel van 1.587 m2. Bij de woning staan twee vrijstaande bergingen/schuren van respectievelijk 52 m2 en 66 m2 en een luifel van 149 m2. De woning is op 27 maart 2002 verkocht voor € 462.856.
WOZ 2012
2.3.
De inspecteur heeft betreffende 2012 een zogenoemd taxatieformulier overgelegd. Daarbij zijn in een matrix de kenmerken van de woning en die van een aantal referentieobjecten gegeven. Als referentieobjecten zijn in de matrix genoemd:
1. [adres 2] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1960, beschikte WOZ-waarde € 433.702, verkocht op 22 november 2011 voor € 425.000.
2. [adres 3] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1920, beschikte WOZ-waarde € 656.518, verkocht op 1 september 2010 voor € 665.350.
3. [adres 4] , vrijstaande woning, bouwjaar 1900, beschikte WOZ-waarde €743.223, verkocht op 27 januari 2011 voor € 742.500.
4. [adres 5] , vrijstaande woning, bouwjaar 1976, beschikte WOZ-waarde € 558.946, verkocht op 1 december 2010 voor € 560.000.
2.4.
In de matrix zijn voorts de volgende gegevens betreffende de woning en de referentieobjecten opgenomen (waarbij “Berging/schuur vrijstaand” is weergegeven als “Berg/sch vrijst”, “vrijstaand” als “vrijst”, “Zomerhuisje/recreatiewoning” als “Zomerh/recr” en “Aanbouw woonruimte” als “Aanb woonr”):
Object
Totale grondoppervlakte
Gemiddelde grondprijs
Totale waarde grond
Inhoud
M3
M3-prijs
Waarde hoofdbouw
Bijgebouw(en)
Waarde bijgebouw
Totale waarde onderdelen
Woning
1.587
€ 110
€ 173.957
1.336
€ 245
€ 327.320
Berg/sch vrijst
Berg/sch vrijst
Luifel
Dakkapel
Dakkapel
Dakkapel
Dakkapel
€ 9.190
€ 9.190
€ 1.250
€ 2.964
€ 2.964
€ 2.964
€ 2.964
€ 544.621
[adres 2]
2.34
€ 78
€ 182.240
687
€ 200
€ 137.400
Garage vrijst
Dars
Berg/sch vrijst
€ 32.402
€ 68.700
€ 12.960
€ 433.702
[adres 3]
1.415
€ 118
€ 167.475
668
€ 470
€ 313.960
Kantoor
Berg/sch vrijst
Dakkapel
Zomerh/recr
Berg/sch vrijst
€ 14.500
€ 4.319
€ 5.929
€ 146.016
€ 4.319
€ 656.518
[adres 4]
1.385
€ 120
€ 165.525
700
€ 779
€ 545.300
Garage vrijst
€ 32.398
€ 743.223
[adres 5]
1.06
€ 136
€ 144.400
414
€ 818
€ 338.652
Garage vrijst
Garage vrijst
Aanb woonr
Dakkapel
€ 21.599
€ 21.599
€ 29.732
€ 2.964
€ 558.946
2.5.
De heffingsambtenaar heeft daarnaast in het kader van de waardering in zijn verweerschrift bij de rechtbank nog vijf andere referentieobjecten genoemd, waaronder [adres 6] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1913, met een inhoud van 809 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage, twee vrijstaande bergingen/schuren en een grondoppervlakte van 1.912 m2. Dit object is verkocht op 4 september 2012 voor € 510.000. De WOZ-waarde 2012 is per waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld op € 589.283. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 505 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 93; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.928, aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 10.800, en aan de vrijstaande bergingen/schuren een waarde van € 2.159 (10 m2) en € 4.319 (20 m2). Voor geluidsoverlast is een aftrek van € 20.000 toegepast op de WOZ-waarde.
WOZ 2013
2.6.
De inspecteur heeft betreffende 2013 een taxatieformulier overgelegd. Daarbij zijn in een matrix de kenmerken van de woning en die van een aantal referentieobjecten gegeven. Als referentieobjecten zijn in de matrix genoemd:
1. [adres 2] , vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1960, beschikte WOZ-waarde € 424.000, verkocht op 22 november 2011 voor € 425.000.
2. [adres 4] , vrijstaande woning, bouwjaar 1900, beschikte WOZ-waarde € 731.000, verkocht op 27 januari 2011 voor € 742.500.
3. [adres 7] , vrijstaande woning, bouwjaar 1910, beschikte WOZ-waarde €386.000, verkocht op 2 april 2012 voor € 367.500.
2.4.
In de matrix zijn voorts de volgende gegevens betreffende de woning en de referentieobjecten opgenomen:
Object
Totale grondoppervlakte
Gemiddelde grondprijs
Totale waarde grond
Inhoud
M3
M3-prijs
Waarde hoofdbouw
Bijgebouw(en)
Waarde bijgebouw
Totale waarde onderdelen
Woning
1.587
€ 110
€ 173.957
1.336
€ 240
€ 320.640
Berg/sch vrijst
Berg/sch vrijst
Luifel
Dakkapel
Dakkapel
Dakkapel
Dakkapel
€ 14.363
€ 14.363
€ 1.250
€ 2.816
€ 2.816
€ 2.816
€ 2.816
€ 535.837
[adres 2]
2.34
€ 78
€ 182.240
687
€ 195
€ 133.965
Garage vrijst
Dars
Berg/sch vrijst
€ 30.782
€ 65.265
€ 12.312
€ 424.564
[adres 4]
1.385
€ 120
€ 165.525
700
€ 765
€ 535.500
Garage vrijst
€ 30.778
€ 731.803
[adres 7]
1.235
€ 126
€ 155.775
380
€ 508
€ 193.040
Loods
€ 20.000
€ 368.815
2.5.
De heffingsambtenaar heeft daarnaast in het kader van de waardering in zijn verweerschrift bij de rechtbank nog drie andere referentieobjecten genoemd, namelijk:
2.5.1.
[adres 8] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1900, met een inhoud van 1.075 m3, met een dakkapel en een grondoppervlakte van 1.804 m2. Dit object is verkocht op 21 maart 2013 voor € 362.500. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 383.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 210 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 85; aan de dakkapel is een waarde toegekend van € 5.632. Aan de inpandige garage is een waarde van nihil toegekend.
2.5.2.
[adres 6] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1913, met een inhoud van 809 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage, twee vrijstaande bergingen/schuren en een grondoppervlakte van 1.912 m2. Dit object is verkocht op 4 september 2012 voor € 510.000. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 519.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 420 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 93; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.632, aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 10.260, en aan de vrijstaande bergingen/schuren een waarde van € 2.051(10 m2) en € 4.103 (20 m2). Voor geluidsoverlast is een aftrek van
€ 20.000 toegepast op de WOZ-waarde.
2.5.3.
[adres 9] . Dit object betreft een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1930, met een inhoud van 1.011 m3, met twee dakkapellen, een vrijstaande garage en een grondoppervlakte van 2.370 m2. Dit object is verkocht op 17 december 2012 voor € 850.000. De WOZ-waarde 2013 is per waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 875.000. Daarbij is de prijs per kubieke meter voor de woning gesteld op € 666 en voor de grond de prijs per vierkante meter gesteld op € 77; aan elk van de dakkapellen is een waarde toegekend van € 5.633 en aan de vrijstaande garage (35 m2) een waarde van € 13.680.
3.Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil of de heffingsambtenaar de waarde van de woning in de jaren 2012 en 2013 te hoog heeft vastgesteld. Met betrekking tot het jaar 2013 is voorts de aanslag hondenbelasting in geschil.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
De rechtbank heeft bij de beoordeling onder meer het volgende overwogen (belanghebbende is aangeduid als “eiser” en de heffingsambtenaar als “verweerder”):
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
(…)
8. Voor zover eiser wijst op de slechte economische omstandigheden en de dalende huizenprijzen overweegt de rechtbank dat verweerder, door uit te gaan van de prijzen van rond de waardepeildatum daadwerkelijk verkochte woningen, met die omstandigheden rekening heeft gehouden. Er is dus geen reden om bij de waardebepaling van de woning uit te gaan van algemene cijfers over de waardedaling van woningen in plaats van feitelijke verkoopprijzen van in de directe omgeving verkochte, vergelijkbare woningen. Dat zou ook niet passen in het systeem van waardebepaling volgens de Wet WOZ.”
4.2.
Het Hof verenigt zich met deze oordelen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne. Het Hof voegt hieraan toe dat de stukken van het geding en hetgeen belanghebbende daaraan heeft toegevoegd ter zitting onvoldoende feitelijke grond bieden voor de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de selectie van vergelijkingsobjecten op willekeurige wijze te werk is gegaan door daarvoor dure panden te selecteren en dat hij goedkopere (vergelijkbare) panden buiten aanmerking heeft gelaten.
Het Hof is voorts van oordeel dat vraagprijzen van vergelijkbare woningen geen goede maatstaf vormen voor het bepalen van de WOZ-waarde. Uit het door de rechtbank in onderdeel 5 van haar uitspraak weergegeven toetsingskader volgt dat de waarde in het economische verkeer van de woning het beste kan worden bepaald op basis van gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Het andersluidende betoog van belanghebbende faalt. Anders dan belanghebbende voorts meent, staat het de heffingsambtenaar vrij in elke fase van het geding nieuwe referentieobjecten naar voren te brengen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde.
4.3.
Het Hof zal hierna de WOZ beschikkingen 2012 en 2013 elk afzonderlijk beoordelen.
WOZ 2012
4.4.
De rechtbank heeft met betrekking tot de WOZ-beschikking 2012 in de onderdelen 6 tot en met 9 van haar uitspraak omtrent het geschil voorts het volgende geoordeeld:
“6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen een aantal van de door verweerder genoemde vergelijkingsobjecten niet worden gebruikt voor de waardebepaling van eisers woning. Daarbij hoort [adres 10] , waarvan alleen een vraagprijs is genoemd. [adres 7] en [adres 5] zijn geen woonboerderijen en daarom niet goed vergelijkbaar met de woning. Bovendien zijn ze aanzienlijk kleiner dan de woning. [adres 9] en [adres 8] zijn te ver na de waardepeildatum verkocht.
De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] kunnen wel dienen voor de waardebepaling van de woning. De rechtbank erkent dat [adres 3] en [adres 2] een aanzienlijk kleinere inhoud hebben dan de woning, maar verweerder heeft verklaard dat het aantal transacties van grote woonboerderijen als de woning zeer beperkt is. Eiser heeft dit niet weersproken en daarom mocht verweerder met behulp van deze vergelijkingsobjecten de waarde van de woning bepalen. Van doorslaggevend belang vindt de rechtbank dat deze vergelijkingsobjecten, net als de woning, vrijstaande woonboerderijen zijn, nabijgelegen aan dezelfde straat. Uit het verweerschrift en de daarin opgenomen specificatie van de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten, blijkt dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen. Dit is weliswaar slechts een hulpmiddel, maar de rechtbank ziet hierin een adequate onderbouwing van de waardebepaling. Uit het verweerschrift blijkt dat [adres 3] aanzienlijk kleiner is dan de woning en dat [adres 2] bij de verkoop zeer gedateerd was en in zeer matige staat van onderhoud verkeerde. Gelet hierop ziet de rechtbank in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een adequate onderbouwing van de waarde van de woning en geen reden om te oordelen dat die laatste te hoog is vastgesteld.
Het vergelijkingsobject [adres 4] is qua ligging en uitstraling minder goed vergelijkbaar met de woning, maar de rechtbank ziet in de verkoopprijs ervan wel een indicatie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. [adres 6] is een jaar en negen maanden en dus behoorlijk ver na de waardepeildatum verkocht en is ook kleiner dan de woning, maar ook in de verkoopprijs van dit vergelijkingsobject ziet de rechtbank een indicatie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder al met al voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
7. Het vorenstaande laat onverlet dat eiser feiten en omstandigheden kan aanvoeren die leiden tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank echter niet aannemelijk dat er sprake is van zodanig waardedrukkende factoren dat zo’n benedenwaartse bijstelling in dit geval gerechtvaardigd is. Hij heeft op de slechte staat van zijn woning en perceel gewezen en daarvan ook foto’s overgelegd. Deze punten voert hij al vele jaren aan, maar hij weigert een taxateur van verweerder tot zijn perceel en woning toe te laten om deze factoren te waarderen. Dat mag hij doen, maar de rechtbank ziet in deze omstandigheden mede aanleiding om te concluderen dat eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met waardedrukkende factoren. Uit het verweerschrift blijkt namelijk dat verweerder voor de woning een relevant lagere kubieke meterprijs hanteert dan voor de meeste vergelijkingsobjecten. Verder is de ligging van de vergelijkingsobjecten en de woning voldoende vergelijkbaar.
(…)
9. Ook hetgeen eiser verder heeft aangevoerd geeft de rechtbank geen reden om te oordelen dat verweerder de waarde van de woning voor 2012 te hoog heeft vastgesteld.“
4.5.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar op de vraag welke referentieobjecten dienen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde, geantwoord dat hij zich voegt naar de in de uitspraak van de rechtbank als goede referentieobjecten aangemerkte woningen. Het Hof begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde 2012 de objecten [adres 10] , [adres 7] , [adres 5] , [adres 9] en [adres 8] , buiten aanmerking laat. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en verenigt zich daartoe met het in onderdeel 6 van de rechtbankuitspraak gegeven oordelen en de gronden waarop deze oordelen berusten.
4.6.
Het Hof verenigt zich - met uitzondering van de in de waardering betrokken objecten [adres 6] en [adres 4] (zie hierna) - ook voor het overige met de in de onderdelen 6 tot en met 9 van de rechtbankuitspraak gegeven beslissingen en met de gronden waarop deze beslissingen berusten. Het Hof is – evenals de rechtbank – van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof voegt aan de overwegingen van de rechtbank - mede naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd - het volgende toe.
4.7.
Met betrekking tot het door de heffingsambtenaar genoemde referentieobject [adres 6] , is het Hof van oordeel dat de verkoopdatum 4 september 2012 - evenals is geoordeeld met betrekking tot [adres 9] , die op 17 december 2012 is verkocht - te ver na de waardepeildatum 1 januari 2011 is gelegen. Ook [adres 6] dient daarom in het kader van de waardering dan ook buiten beschouwing te blijven.
4.8.
Aan de verkoop van [adres 4] gaat het Hof eveneens voorbij, nu deze woning geen woonboerderij is en bovendien – zo is niet betwist door de heffingsambtenaar - qua ligging niet goed vergelijkbaar is met de woning. Met belanghebbende gaat het Hof ervan uit dat deze woning niet goed kan worden vergeleken met een stolpboerderij. Hoewel de heffingsambtenaar terecht ervan uitgaat dat met dit verschil bij de waardering rekening kan worden gehouden, ziet het Hof in de beschikbaarheid van verkoopgegevens van twee goed vergelijkbare stolpboerderijen (zie hierna) reden hiervan in het onderhavige geval af te zien.
4.9.
Gelet op het voorgaande resteren ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde de gerealiseerde verkoopprijzen van de referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] . Anders dan belanghebbende meent, is de waarde niet afgeleid uit de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden, maar uit de met deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen. De verkoopprijzen van deze objecten zijn naar het oordeel van het Hof voldoende kort voor respectievelijk na de waardepeildatum 1 januari 2011 gerealiseerd. Het Hof acht deze referentieobjecten voorts goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende nu het evenals de woning van belanghebbende stolpboerderijen betreffen en deze objecten in dezelfde straat als de woning van belanghebbende zijn gelegen. Hieraan doet niet af dat er verschillen zijn tussen de woning van belanghebbende en de referentieobjecten. Verschillen in oppervlakte en/of inhoud staan niet in de weg aan een vergelijking, zolang wordt onderbouwd dat met de relevante verschillen rekening is gehouden. Hetzelfde geldt voor de overige door belanghebbende naar voren gebrachte verschillen, zoals verschillen qua ligging, onderhoud, indeling/doelmatigheid (bruikbare kubieke meters en oppervlakte) en aanwezigheid van andere (bij)gebouwen.
4.10.
Belanghebbende stelt dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van zijn woning en bijgebouwen in vergelijking met de onderhoudstoestand van de referentieobjecten. Bij zijn nader stuk heeft belanghebbende ter onderbouwing van deze stelling een door hemzelf opgemaakte “Waardebepaling [adres 1] ” overgelegd, met foto’s en een beschrijving van de onderhoudstoestand van de woning. Belanghebbende betoogt voorts dat geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van veel loze en/of onbruikbare ruimte in de woning. Een echte stolpboerderij heeft volgens belanghebbende veel onbruikbare kubieke meters. Het midden van de boerderij en de kap bevatten volgens belanghebbende geen woonruimte. In zijn woning is de benedenverdieping ingericht als woonruimte en op de eerste verdieping zijn een aantal ruimten gemaakt. Daarboven zit de kap met veel loze ruimte en ook in het midden van de eerste verdieping is loze ruimte.
4.11.
Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn stellingen dat onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand en de indeling van de woning. De heffingsambtenaar is, zo heeft hij ter zitting nader toegelicht, bij de waardering van de woning uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand van de woning. Verder heeft hij naar voren gebracht dat voor de waardering van de woning van belanghebbende rekening is gehouden met de bruikbare vierkante meters. Belanghebbende heeft de heffingsambtenaar geen toestemming gegeven om zijn woning inpandig te laten taxeren. De door belanghebbende overgelegde foto’s betreffen nagenoeg uitsluitend de buitenzijde van de woning en geven nauwelijks een beeld van de toestand binnenshuis. Deze foto’s en hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht in de door hemzelf opgestelde waardebepaling brengen het Hof niet het oordeel dat van een onderhoudstoestand moet worden uitgegaan die beneden het gemiddelde ligt. Nu de referentieobjecten ook stolpboerderijen betreffen, kan er vanuit worden gegaan dat deze qua indeling vergelijkbaar zijn met de woning op de door belanghebbende genoemde punten, zodat in beginsel ervan uit moet worden gegaan dat de door belanghebbende gestelde loze/onbruikbare ruimte in de waardering is betrokken. Nu de woning van belanghebbende in 2003 is verbouwd, is het Hof bovendien met de heffingsambtenaar van oordeel dat de voor de woning gehanteerde kubieke meterprijs eerder te laag dan te hoog is. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde tot dusverre voldoende onderbouwd.
4.12.
Belanghebbende stelt voorts dat rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van asbest in de bij de woning behorende schuren. De kosten van sanering bedragen volgens belanghebbende circa € 20.000 en daarnaast dient er volgens belanghebbende rekening mee te worden gehouden dat na sanering de muren van de schuren en het dak weer moeten worden hersteld voor € 30.000. De heffingsambtenaar betwist dat deze omstandigheid leidt tot een lagere waarde en heeft gewezen op de mogelijkheid dat ook in de bijgebouwen van de referentieobjecten asbest aanwezig is. Tot in de jaren ’80 van de twintigste eeuw werd asbest vanwege de nuttige eigenschappen zeer veel gebruikt in gebouwen en woningen. Bij het pand [adres 11] is ook asbest aangetroffen, zo heeft de heffingsambtenaar in dit verband naar voren gebracht.
4.13.
Het Hof oordeelt over de aanwezigheid van asbest in de schuren als volgt. Blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix is aan elk van de schuren zowel absoluut gezien als in verhouding tot de totale waarde van de woning, een zeer bescheiden waarde toegekend. Met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in de schuren stelt het Hof voorts vast dat niet is gesteld of gebleken dat er in onderhavige jaren een waardedrukkende verplichting bestond om over te gaan tot sanering. Eventuele verbouwingskosten leiden bovendien tot verbetering en waardevermeerdering van de schuren, zodat ook in dat opzicht geen waardedrukkende invloed uitgaat van een eventuele toekomstige sanering. Voorts acht het Hof met de heffingsambtenaar het geenszins ondenkbaar dat ook in de schuren van de referentieobjecten asbest aanwezig is en dat de kopers hiermee rekening hebben gehouden. Bovendien blijkt uit de door belanghebbende overgelegde uitdraai met verkoopgegevens van [adres 2] op Funda.nl met aanmelddatum 6 maart 2008, dat in het dak asbest zit. Gelet hierop kan ervan uit worden gegaan de aanwezigheid van asbest tot uitdrukking is gekomen in de voor de waardering gehanteerde verkoopprijs van dit referentieobject. Gelet op dit een en ander en gelet op de (relatief en absoluut bezien) bescheiden omvang van de in aanmerking genomen waarde van de schuren bij de woning van belanghebbende, acht het Hof niet aannemelijk dat voor de aanwezigheid van asbest in de schuren afzonderlijk een waardedrukkende invloed in aanmerking moet worden genomen ten opzichte van de referentieobjecten.
4.14.
Voorzover belanghebbende betoogt dat de referentieobjecten de status hebben van een gemeentemonument en de woning van belanghebbende niet en dat dit in de waardering tot uitdrukking moet worden gebracht, oordeelt het Hof als volgt. Belanghebbende meent dat een monument een hogere waarde heeft. De heffingsambtenaar heeft daartegen ingebracht dat bij een monument rekening moet worden gehouden met hogere kosten in verband met onderhoud. Het Hof is van oordeel dat de status van gemeentelijk monumentenpand zowel een waardeverhogende als een waardedrukkende factor kan zijn en dat dit sterk heeft te maken met de persoonlijke smaak van potentiële kopers, terwijl de Wet WOZ een objectieve waardering voorstaat. Aannemelijk is voorts dat een dergelijke status extra onderhoudskosten met zich meebrengt. Gelet op dit een en ander ziet het Hof in het ontbreken van een monumentenstatus op zichzelf bezien onvoldoende aanleiding een waardedrukkende invloed in aanmerking te nemen voor de woning ten opzichte van de referentieobjecten.
4.15.
Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning ten opzichte van de referentieobjecten een mindere uitstraling heeft die moet leiden tot een verlaging van de waarde. Belanghebbende heeft er in dit verband op gewezen dat de referentieobjecten historische stolpen betreffen en dat [adres 3] een uniek pittoresk woonobject betreft waarvan niet alleen de stolp rietgedekt is, maar ook alle bijgebouwen. Zonder nadere onderbouwing leiden deze stellingen niet tot de conclusie dat de woning van belanghebbende een mindere uitstraling heeft of dat de woning van belanghebbende in dat opzicht een mindere waarde heeft. In dit verband acht het Hof ook van belang dat belanghebbende geen taxatie van zijn woning heeft toegestaan en zelf evenmin een taxatierapport heeft laten opmaken om zijn stellingen nader te onderbouwen en van cijfermatige conclusies te voorzien. De door belanghebbende bij zijn waardeverklaring ingebrachte foto’s geven evenmin een indruk van de uitstraling van de woning. Het al dan niet bedekt zijn met riet is ook sterk afhankelijk van de persoonlijke voorkeuren van potentiële kopers, zodat niet kan worden vastgesteld dat het ontbreken hiervan van invloed is op de waarde van de woning.
4.16.
Voor zover belanghebbende betoogt dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en de aanwezigheid van verkeersoverlast, stelt het Hof voorop dat de gehanteerde referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] in dezelfde straat zijn gelegen. Voorts heeft de heffingsambtenaar – niet dan wel onvoldoende weersproken – naar voren gebracht dat de woning van belanghebbende is gelegen in het mooiste stuk van Hoorn, dat het deel van de [straat] waar belanghebbende woont het meest populaire stuk van de [straat] is, dat het is afgesloten, dat aldaar slechts sprake is van bestemmingsverkeer en dat de door belanghebbende genoemde verkeersoverlast ook speelt bij de gehanteerde referentieobjecten. In het licht van deze stellingen van de heffingsambtenaar heeft belanghebbende de door hem gestelde verkeersoverlast onvoldoende aannemelijk gemaakt. Zo al zou moeten worden aangenomen dat bij zijn woning sprake is van verkeersoverlast, dan moet worden aangenomen dat dit evenzeer het geval is voor de gehanteerde referentieobjecten, zodat hiermee bij de waardering rekening is gehouden.
4.17.
Belanghebbende heeft in dit verband nog erop gewezen dat zijn woning is gelegen aan een drukke busbaan. De afstand van de busbaan tot zijn woning is ongeveer 12 meter, zo stelt belanghebbende. Hoewel vrachtverkeer verboden is, is busverkeer vergelijkbaar met vrachtverkeer en zorgt voor trillingen in de hele woning en voor geluidsoverlast. In de busbaan is een piramide gemaakt waardoor de bus 2 à 3 minuten moet wachten met ronkende motor totdat de bus mag door rijden, hetgeen ook zorgt voor overlast. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de bussen waarvan belanghebbende stelt geluids- en trillingsoverlast te hebben kleine bussen zijn die alleen tijdens de spits - naar het Hof verstaat - vier maal per uur langskomen en voor het overige tweemaal per uur. Verder wijst hij erop dat tussen de woning en de busbaan een gedeelte tuin, een voetpad en een fietspad zijn gelegen en dat de invloed van de aanwezigheid van de bussen beperkt zal zijn. Veel woningen in Hoorn staan volgens de heffingsambtenaar dichter bij de busbaan. Hij wijst er ook op dat de bussen aldaar zijn gebonden aan een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur, dat er geen bushalte is bij de woning van belanghebbende en dat belanghebbende het bestaan van geluids- en trillingsoverlast niet met bewijzen heeft onderbouwd. Voorts heeft de heffingsambtenaar gewezen op de mogelijk positieve waardering van een busbaan in verband met de bereikbaarheid van de woning.
4.18.
Het Hof ziet gelet op hetgeen partijen dienaangaande over en weer hebben aangevoerd, geen reden om aan te nemen dat de aanwezigheid van de busbaan van invloed is op de waarde van de woning van belanghebbende. Het Hof acht de door belanghebbende gestelde overlast niet van dien aard dat hiermee in het kader van de waardering rekening te houden. De heffingsambtenaar behoefde deze factor niet afzonderlijk in de waardering tot uitdrukking te brengen.
4.19.
Belanghebbende heeft voorts gesteld dat de vastgestelde waarde moet worden verlaagd, omdat de bomen in de nabije omgeving overlast veroorzaken. In dit verband heeft de heffingsambtenaar gewezen op de afstand tussen de bomen en de woning. Voorts wijst hij erop dat de aanwezigheid van gezonde beeldbepalende bomen over het algemeen een meerwaarde voor het omgevingsbeeld hebben en het groene karakter van de wijk bepalen. Dit zal door zeer veel potentiele kopers als positief worden gewaardeerd. De betreffende bomen staan op ruime afstand van de woning zodat het zonlichttoetreding naar het perceel toe maar beperkt wordt beïnvloed. De overlast van bladuitval is een natuurlijk verschijnsel dat niet van invloed kan zijn op de waarde, zo stelt de heffingsambtenaar. Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn stellingen. Gelet hierop acht het Hof het niet aannemelijk dat de nabije aanwezigheid bij de woning van bomen een waardedrukkend effect heeft en behoefde hiermee geen rekening te worden gehouden in het kader van de waardering van de woning.
4.20.
Belanghebbende betoogt verder dat het terrein achter zijn woning bestaat uit asfalt en beton en dat er zich een oude gierkelder bevindt van 40 m2 waar geen auto’s overheen kunnen rijden. Verder stelt belanghebbende dat er vermoedelijk sprake is van bodemverontreiniging op zijn perceel. Ter adstructie heeft belanghebbende foto’s van het perceel overgelegd bij de door hemzelf opgestelde waardeverklaring. Met de heffingsambtenaar vermag het Hof niet in te zien dat de aanwezigheid van bestrating op het perceel van belanghebbende een waardedrukkende invloed heeft. Met betrekking tot de aanwezigheid van een oude gierkelder acht het Hof - evenals de heffingsambtenaar - niet aannemelijk dat dit zodanige beperkingen aan het gebruik van de woning en het bijbehorende perceel met zich brengt dat dit van invloed is op de waarde van de woning. De omstandigheid dat er geen auto’s overheen kunnen rijden brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Een noodzaak of een verplichting tot verwijdering van de gierkelder is gesteld noch gebleken. Niet aannemelijk is geworden dat dienaangaande kosten zullen moeten worden gemaakt waarmee in het kader van de waardering rekening moet worden gehouden. Belanghebbende heeft zijn stelling dat sprake is van waardevermindering als gevolg van bodemverontreiniging onvoldoende onderbouwd, zodat het Hof deze stelling eveneens verwerpt.
4.21.
Belanghebbende voert verder aan dat de mogelijkheden met betrekking tot bouw op het perceel en verbouwing van de woning beperkt zijn door het bestemmingsplan genaamd Risdam 2004 en het zogenoemde Beeldkwaliteitsplan De Linten en dat de korte poot van de L-vormige kavel bij de woning door gemeentelijke regels nergens voor geschikt is. De door belanghebbende genoemde beperkingen zijn te algemeen van aard om daaraan gevolgtrekkingen te verbinden voor de woning van belanghebbende. De beperkingen die belanghebbende noemt hebben bovendien voornamelijk betrekking op stolpboerderijgen. Nu de referentiewoningen eveneens stolpboerderijgen betreffen en in dezelfde straat zijn gelegen als de woning van belanghebbende, dient ervan uit te worden gegaan dat de door belanghebbende genoemde invloed van de regelgeving ter plaatse in de verkoopprijzen van de referentieobjecten is verdisconteerd en dus ook in de waardering van de woning tot uitdrukking is gekomen.
4.22.
Meer specifiek met betrekking tot het referentieobject [adres 2] stelt belanghebbende dat het perceel veel groter is dan dat van belanghebbende, dat er een vrijstaande stenen berging is en een vrijstaande stenen garage voor 4 auto’s. Ook heeft het pand een zolder terwijl die niet in de woning van belanghebbende aanwezig is. [adres 2] is op 22 november 2011 verkocht voor € 425.000. Belanghebbende stelt dat het verschil tussen deze verkoopprijs en de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde ad € 544.621 onverklaarbaar groot is.
4.23.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [adres 2] . Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix volgt dat de bijgebouwen afzonderlijk in de waardering zijn betrokken en dat rekening is gehouden met verschillen qua inhoud en oppervlakte tussen de woning en [adres 2] .
4.24.
Ter verklaring van het verschil tussen de voor [straat] gerealiseerde verkoopprijs en de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar gewezen op de lagere kubieke meterprijs van [adres 2] . Deze lagere kubieke meterprijs wordt verklaard doordat de [adres 2] bij verkoop zeer gedateerd was en in een zeer matige staat van onderhoud verkeerde. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat [adres 2] een verwaarloosde tuin heeft en een dars in de stolp waardoor een beperkt functioneel gebruik van de boerderij (begane grond) mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft zijn stellingen onderbouwd met een afschrift van de “vastgoedkaart woningen” van [adres 2] . Het Hof acht de door de heffingsambtenaar gegeven verklaringen voor het verschil in kubieke meterprijs aannemelijk en ziet geen aanleiding te twijfelen aan de gegevens die zijn vermeld op de vastgoedkaart. Belanghebbende heeft in dit verband, onder verwijzing naar een uitdraai van Funda.nl waarbij [adres 2] te koop is aangeboden, naar voren gebracht dat zich een alarminstallatie in [adres 2] bevond en een Bosch HR ketel van 2008. Daarnaast heeft belanghebbende gesteld dat de dars in zijn woning niet is ingetimmerd en dat hij niet weet hoe de dars van de [adres 2] wordt gebruikt. Deze tegenwerpingen acht het Hof onvoldoende om de heffingsambtenaar niet te volgen in zijn verklaringen voor de lagere kubieke meterprijs van het hoofdgebouw [adres 2] . Ter zitting is voorts komen vast te staan dat bij de verbouwing van de woning van belanghebbende in 2003 de dars is verbouwd tot entree van de woning. Deze dars maakt deel uit van de woning en is als zodanig ingericht, zo heeft belanghebbende ter zitting erkend. Ook dit vormt een verklaring voor de hogere kubieke meterprijs ten opzichte van [adres 2] .
4.25.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar ook aannemelijk heeft gemaakt dat bij de waardering voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en [adres 3] . Met betrekking tot [adres 3] stelt belanghebbende meer specifiek dat het bestaat uit twee volwaardige woningen die ook als zodanig worden bewoond en dat hiermee bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden.
4.26.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog omtrent [adres 3] . Blijkens de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix betreffende 2012, betreft dit een zogenoemd bijgebouw en is het aangemerkt als een zomerhuisje/recreatiewoning. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar nader toegelicht dat deze vaststellingen volgen uit de bevindingen van de taxateur. Hieruit maakt het Hof op dat dit bijgebouw door de taxateur is opgenomen en als gevolg daarvan als zomerhuisje/recreatiewoning is gekwalificeerd en gewaardeerd. Gesteld noch gebleken is dat dit bijgebouw afzonderlijk als woning kan worden verkocht. Met hetgeen belanghebbende met betrekking tot dit bijgebouw naar voren heeft gebracht, alsmede de door hem ter zitting getoonde luchtfoto’s van dit object, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat dit bijgebouw als volwaardige woning moet worden gewaardeerd en dat de aan dit bijgebouw toegekende waarde te laag is. Niet kan worden gezegd dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met de aanwezigheid van dit bijgebouw.
4.27.
Belanghebbende stelt zich ten slotte nog op het standpunt dat de rechtbank niet is ingegaan op de door hem genoemde referentieobjecten. Het Hof begrijpt uit de stukken dat belanghebbende hierbij doelt op de referentieobjecten die aanvankelijk ook door de heffingsambtenaar werden aangevoerd ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde. Deze objecten zijn zoals hierboven in onderdeel 4.5 geoordeeld terecht door de rechtbank buiten beschouwing gelaten voor de bepaling van de WOZ-waarde 2012. Voor zover belanghebbende betoogt dat de rechtbank ten onrechte niet is ingegaan op deze referentieobjecten, faalt zijn betoog. Naar het Hof begrijpt doelt belanghebbende in dit verband voorts op het object [adres 12] . Nu dit object niet is gelegen in de gemeente Hoorn kan het reeds om die reden niet dienen ter onderbouwing van zijn standpunt.
WOZ 2013
4.28.
De rechtbank heeft met betrekking tot de WOZ-beschikking 2013 in de onderdelen 14 en 15 van haar uitspraak omtrent het geschil inzake de WOZ-waarde voorts het volgende geoordeeld:
“14. Verweerder dient ook hier aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank kan [adres 7] niet worden gebruikt voor de waardebepaling van eisers woning. Dit vergelijkingsobject is geen woonboerderij en daarom niet goed vergelijkbaar met de woning en is bovendien aanzienlijk kleiner dan de woning.
De vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 8] en [adres 6] kunnen wel dienen voor de waardebepaling van de woning. De rechtbank erkent dat [adres 3] [
het Hof begrijpt dat dit moet zijn [adres 2]] en ook [adres 6] een aanzienlijk kleinere inhoud hebben dan de woning, maar ook hier geldt dat onweersproken is dat het aantal transacties van grote woonboerderijen als de woning zeer beperkt is geweest. Daarom mocht verweerder met behulp van deze vergelijkingsobjecten de waarde van de woning bepalen. Van belang is dat deze vergelijkingsobjecten, net als de woning, vrijstaande woonboerderijen zijn die niet te ver van de woning liggen. Ook hier blijkt uit het verweerschrift en de daarin opgenomen specificatie van de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten, dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen. En ook hier ziet de rechtbank hierin een adequate onderbouwing van de waardebepaling. Uit het verweerschrift blijkt dat [adres 2] bij de verkoop zeer gedateerd was en in zeer matige staat van onderhoud verkeerde, dat [adres 8] kleiner is en geen bijgebouwen heeft en dat [adres 6] aanzienlijk kleiner is dan de woning. Gelet hierop ziet de rechtbank in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een adequate onderbouwing van de waarde van de woning en geen reden om te oordelen dat die laatste te hoog is vastgesteld.
het Hof begrijpt dat dit moet zijn [adres 2]] en ook [adres 6] een aanzienlijk kleinere inhoud hebben dan de woning, maar ook hier geldt dat onweersproken is dat het aantal transacties van grote woonboerderijen als de woning zeer beperkt is geweest. Daarom mocht verweerder met behulp van deze vergelijkingsobjecten de waarde van de woning bepalen. Van belang is dat deze vergelijkingsobjecten, net als de woning, vrijstaande woonboerderijen zijn die niet te ver van de woning liggen. Ook hier blijkt uit het verweerschrift en de daarin opgenomen specificatie van de waarden van de woning en de vergelijkingsobjecten, dat verweerder de waarde van de woning heeft bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking. Daarbij heeft hij gebruik gemaakt van kubieke meterprijzen en vierkante meterprijzen. En ook hier ziet de rechtbank hierin een adequate onderbouwing van de waardebepaling. Uit het verweerschrift blijkt dat [adres 2] bij de verkoop zeer gedateerd was en in zeer matige staat van onderhoud verkeerde, dat [adres 8] kleiner is en geen bijgebouwen heeft en dat [adres 6] aanzienlijk kleiner is dan de woning. Gelet hierop ziet de rechtbank in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten een adequate onderbouwing van de waarde van de woning en geen reden om te oordelen dat die laatste te hoog is vastgesteld.
De vergelijkingsobjecten [adres 9] en [adres 4] zijn qua ligging en [adres 4] ook qua uitstraling minder goed vergelijkbaar met de woning, maar de rechtbank ziet in de verkoopprijzen ervan wel weer een indicatie dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
15. Voor hetgeen eiser heeft aangevoerd over de waardedrukkende factoren die gelden voor de woning en over de slechte economische omstandigheden en de dalende huizenprijzen verwijst de rechtbank naar wat zij hiervoor onder 7 en 8 heeft overwogen. Die overwegingen zijn ook voor dit geschil van toepassing.
Ook hetgeen eiser verder heeft aangevoerd geeft de rechtbank geen reden om te oordelen dat verweerder de waarde van de woning voor 2013 te hoog heeft vastgesteld.”
4.29.
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar op de vraag welke referentieobjecten dienen ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde, geantwoord dat hij zich voegt naar de in uitspraak van de rechtbank als goede referentieobjecten aangemerkte woningen. Het Hof begrijpt hieruit dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van zijn standpunt betreffende de WOZ-waarde 2013 het object [adres 7] buiten aanmerking laat. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin en verenigt zich daartoe met het in onderdeel 14 van de rechtbankuitspraak gegeven oordeel en de gronden waarop dit oordeel berust.
Het Hof verenigt zich - met uitzondering van het in de waardering betrekken van [adres 9] en [adres 4] (zie hierna) – ook met de overige in de onderdelen 14 en 15 van de rechtbankuitspraak gegeven beslissingen en met de gronden waarop deze beslissingen berusten. Het Hof is – evenals de rechtbank – van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het Hof voegt aan de overwegingen van de rechtbank - mede naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd - het volgende toe.
4.30.
Aan de verkoop van [adres 4] gaat het Hof voorbij, nu deze woning een vrijstaande woning betreft en geen woonboerderij en bovendien – zo is niet betwist door de heffingsambtenaar - qua ligging minder goed vergelijkbaar is met de woning. Met belanghebbende gaat het Hof ervan uit dat deze woning niet goed kan worden vergeleken met een stolpboerderij. Hoewel de heffingsambtenaar terecht ervan uitgaat dat met dit verschil bij de waardering rekening kan worden gehouden, ziet het Hof in de beschikbaarheid van verkoopgegevens van twee goed vergelijkbare stolpboerderijen en een voldoende vergelijkbare woonboerderij (zie hierna) reden hiervan in het onderhavige geval af te zien.
4.31.
Aan de verkoopgegevens van [adres 9] gaat het Hof voorbij, nu deze woning niet alleen qua ligging minder goed vergelijkbaar is met de woning, maar ook overigens – in het licht van hetgeen belanghebbende hierover in eerste aanleg bij de rechtbank in zijn pleitnota heeft aangevoerd over de kenmerken van deze woning en de beduidend hogere prijs per kubieke meter van deze woning (zie hierboven onderdeel 2.5.3) – de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit object voldoende vergelijkbaar is met de woning. Met belanghebbende gaat het Hof ervan uit dat deze woning niet goed kan worden vergeleken met een stolpboerderij. Hoewel de heffingsambtenaar terecht ervan uitgaat dat met dit verschil bij de waardering rekening kan worden gehouden, ziet het Hof in de beschikbaarheid van verkoopgegevens van twee goed vergelijkbare stolpboerderijen en een voldoende vergelijkbare woonboerderij (zie hierna) reden hiervan in het onderhavige geval af te zien.
4.32.
Gelet op het voorgaande resteren ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde de referentieobjecten [adres 2] en [adres 8] , alsmede [adres 6] . Anders dan belanghebbende meent, is de waarde niet afgeleid uit de voor deze objecten vastgestelde WOZ-waarden, maar uit de met deze objecten gerealiseerde verkoopprijzen. Het Hof acht de referentieobjecten [adres 2] en [adres 8] goed vergelijkbaar met de woning van belanghebbende nu het evenals de woning van belanghebbende stolpboerderijen betreffen en deze objecten in dezelfde straat als de woning van belanghebbende zijn gelegen. Het referentieobject [adres 6] acht het Hof, gelet op de door de heffingsambtenaar naar voren gebrachte kenmerken, voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende.
4.33.
De verkoopprijzen van de referentieobjecten zijn - met uitzondering van [adres 8] - voldoende kort voor of na de waardepeildatum 1 januari 2012 gerealiseerd. Nu [adres 8] goed vergelijkbaar is met de woning kan de verkoopprijs van dit object een correcte onderbouwing geven van de waarde van de woning, mits daarbij afdoende rekening is gehouden met de waardeontwikkeling vanaf de waardepeildatum tot de verkoopdatum. De WOZ-waarde van [adres 8] is blijkens de vaststaande feiten per 1 januari 2012 bepaald op € 383.000, terwijl de verkoopprijs op 21 maart 2013 € 362.500 bedroeg. De verkoopprijs van dit object, waaronder de prijs per kubieke meter, is aldus op vergelijkbare wijze als de overige in de waardering betrokken referentieobjecten teruggerekend naar de waarde op de waardepeildatum. Naar het oordeel van het Hof is het tijdsverloop op deze wijze voldoende in de waardebepaling verdisconteerd. Het Hof is gelet hierop van oordeel dat ook de transactiegegevens van de [adres 8] kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Verschillen in oppervlakte en/of inhoud staan niet in de weg aan een vergelijking, zolang wordt onderbouwd dat met de relevante verschillen rekening is gehouden. Hetzelfde geldt voor de overige door belanghebbende naar voren gebrachte verschillen, zoals verschillen qua ligging, onderhoud en aanwezigheid van andere (bij)gebouwen. De vraag of afdoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten zal hierna worden beoordeeld.
4.34.
Het Hof acht aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende naar voren gebrachte (waardedrukkende) factoren en de verschillen met [adres 2] . Daartoe verwijst het Hof naar hetgeen hierboven met betrekking tot de WOZ waarde 2012 is overwogen in de onderdelen 4.10 tot en met 4.24. Hetgeen aldaar is overwogen geldt mutatis mutandis voor de WOZ-waarde 2013.
4.35.
Het Hof acht ook met betrekking tot de twee andere referentieobjecten aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen deze referentieobjecten en de woning. Zoals de rechtbank heeft geoordeeld is voldoende rekening gehouden met verschillen qua inhoud en oppervlakte en aan/afwezigheid van bijgebouwen.
4.36.
Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn betoog met betrekking tot [adres 8] dat een volledig stenen bijgebouw (bedrijfsgebouw) van 288 m2 en de inpandige garage ten onrechte niet in de waardering zijn betrokken. Uit de in onderdeel 2.5.1 weergegeven opbouw van de waarde van dit object maakt het Hof op dat de inpandige garage bij de inhoud van de woning is meegenomen en aldus in de waardering is betrokken. Zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft toegelicht is het door belanghebbende genoemde bedrijfsgebouw afzonderlijk getaxeerd en is daarvoor een afzonderlijke WOZ-beschikking afgegeven. De bedrijfsopstal is aldus terecht niet bij het bepalen van de WOZ-waarde van [straat] meegenomen. Het Hof ziet geen reden om te twijfelen aan de stellingen van de heffingsambtenaar en acht aannemelijk dat ingevolge de in artikel 16 Wet WOZ gegeven regels inzake objectafbakening een afzonderlijke WOZ-beschikking is afgegeven voor dit bedrijfsgebouw.
4.37.
Met betrekking tot [adres 6] heeft belanghebbende aangevoerd dat het een gemeentelijk monument betreft, namelijk een tuinderswoning met authentieke bedstede en rouw- trouwdeur. Verder heeft hij aangevoerd dat [adres 6] weliswaar het bouwjaar 1913 heeft maar dat het een vrij recent - rond het jaar 2000 - zowel uitwendig als inwendig nieuw opgetrokken boerderij is, compleet met heipalen, een fundering en betonnen vloer, die daardoor een hogere waarde heeft dan de woning van belanghebbende. Verder staan er op het perceel twee in nieuwstaat verkerende bergingen en een in nieuwstaat verkerende garage. Ook ligt [adres 6] volgens belanghebbende aan een doodlopende verkeersarme weg, in tegenstelling tot de woning van belanghebbende waar zeer veel verkeer langskomt. Het perceel is voorts rechthoekig in tegenstelling tot het hoekige ongelukkig ingedeelde L-vormige perceel van belanghebbende dat voor het deel dat achter de woning van de buren ligt onbruikbaar is. Ook is het hele terrein van [adres 6] als tuin ingericht en niet voorzien van betonplaten en asfalt zoals bij de woning van belanghebbende. De inspecteur stelt zich op het standpunt dat voor zover sprake is van verschillen hiermee voldoende rekening is gehouden bij de waardering.
4.38.
Zoals hierboven in onderdeel 4.14 geoordeeld is het Hof van oordeel dat de status van gemeentelijk monument niet van invloed is op de waardering. Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat zijn woning ten opzichte van [adres 6] een mindere uitstraling heeft die moet leiden tot een verlaging van de waarde. Voor de onderbouwing van dit oordeel verwijst het Hof naar hetgeen in onderdeel 4.15 van deze uitspraak is overwogen.
De door belanghebbende genoemde verbeteringen van [adres 6] vinden hun weerslag in de hogere prijs per kubieke meter en in de waarde die is toegekend aan de bijgebouwen van [adres 6] . Het Hof acht aannemelijk dat genoemde verbeteringen op deze wijze voldoende tot uitdrukking zijn gekomen. In dit verband merkt het Hof op dat vaststaat dat de woning van belanghebbende in 2003 is verbouwd, dat belanghebbende geen toestemming heeft gegeven om zijn woning inpandig te taxeren en belanghebbende geen taxatie heeft doen opmaken om zijn stellingen op dit punt nader te onderbouwen. Met betrekking tot het door belanghebbende genoemde verschil qua ligging verwijst het Hof naar onderdeel 4.16 hierboven; hetgeen aldaar is geoordeeld, geldt naar het oordeel van het Hof mutatis mutandis in vergelijking met [adres 6] . Met betrekking tot de aanwezigheid van beton en asfalt verwijst het Hof naar hetgeen hierover is geoordeeld in onderdeel 4.20. In de specifieke vorm van het perceel van belanghebbende ziet het Hof evenmin reden om een lagere waarde in aanmerking te nemen.
4.39.
De stelling van belanghebbende dat door hem genoemde referentieobjecten ten onrechte door de rechtbank buiten beschouwing zijn gelaten, faalt. De objecten waarnaar belanghebbende in beroep bij de rechtbank ter onderbouwing van zijn standpunt heeft verwezen, zijn blijkens de uitspraak van de rechtbank ofwel in de waardering betrokken ofwel afgewezen als referentieobject. Voor zover belanghebbende in dit verband doelt op [adres 12] , verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande in aanvulling op de oordelen van de rechtbank is geoordeeld in onderdeel 4.27 van deze uitspraak.
Hondenbelasting 2013
4.40.
De rechtbank heeft inzake het beroep tegen de aanslag hondenbelasting 2013 het volgende geoordeeld:
“16. In eisers brief van 27 februari 2013, waarbij hij de gronden van zijn beroep meedeelt, keert hij zich tegen de aanhouding van zijn bezwaar tegen de aanslag hondenbelasting 2013. Bij brief van 26 mei 2014 heeft eiser alsnog verweerders uitspraak van 25 oktober 2013 op zijn bezwaar tegen de aanslag hondenbelasting 2013 toegezonden. Tegen die uitspraak op bezwaar heeft hij echter geen beroep ingesteld. De rechtbank laat die uitspraak op bezwaar dan ook buiten haar beoordeling.”
4.41.
Vaststaat dat de uitspraak op bezwaar inzake de hondenbelasting is gedaan op 25 oktober 2013 en dat daartegen geen beroep is ingesteld. De door belanghebbende in hoger beroep naar voren gebrachte stelling dat geen afzonderlijke uitspraak op bezwaar kan worden gedaan inzake de aanslag hondenbelasting 2013, vindt geen steun in het recht (vgl. art. 25 vierde lid van de Algemene wet inzake rijksbelastingen). Nu de thans voorliggende uitspraak op bezwaar (zie onderdeel 1.2.2) geen betrekking heeft op de aanslag hondenbelasting 2013 heeft de rechtbank terecht de aanslag hondenbelasting buiten beschouwing gelaten. De rechtbank had het beroep in zoverre niet-ontvankelijk moeten verklaren.
Slotsom
4.42.
De slotsom is dat het hoger beroep inzake de voorliggende WOZ-beschikkingen en daarbij behorende aanslagen onroerende zaakbelastingen ongegrond is, zodat de uitspraak van de rechtbank in zoverre dient te worden bevestigd. Het beroep inzake de aanslag hondenbelasting 2013 had niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. In zoverre is het hoger beroep gegrond. Doende wat de rechtbank behoorde te doen, zal het Hof het beroep in zoverre alsnog niet-ontvankelijk verklaren. Het hoger beroep is in zoverre gegrond.
5.Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Daartoe bestaat ook geen aanleiding in het alsnog niet-ontvankelijk verklaren van het beroep inzake de aanslag hondenbelasting 2013. De enkele omstandigheid dat de heffingsambtenaar in beroep bij de rechtbank nieuwe referentiepanden heeft ingebracht ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Voor een vergoeding van griffierechten ziet het Hof evenmin aanleiding.
6.Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank voor zover deze de hondenbelasting 2013 betreft en bevestigt deze voor het overige en
- verklaart het beroep inzake de hondenbelasting 2013 niet-ontvankelijk.
De uitspraak is gedaan door mrs. A.A. Fase, voorzitter, B.A. van Brummelen en E. Polak, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van R.J.M. Bosch, als griffier. De beslissing is op 25 mei 2016 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.