ECLI:NL:GHAMS:2016:3191

• Datum uitspraak: 2 augustus 2016
• Publicatiedatum: 4 augustus 2016
• Zaaknummer: 200.180.742/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.M. Aarts; J.E. Molenaar; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst wegens aanwezigheid bedrijfsmatige hennepkwekerij in gehuurde woning

WoonopMaat vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] vanwege de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de gehuurde woning. De politie trof op 17 december 2014 een kwekerij aan met 48 planten en zes lampen op een oppervlakte van 6 m2. Hoewel de huurder stelde niet op de hoogte te zijn van de kwekerij en tijdelijke afwezigheid aanvoerde, oordeelde het hof dat zij als medehuurster een zorgplicht heeft om het gehuurde niet in strijd met de huurovereenkomst te gebruiken.

De kantonrechter wees de vordering tegen [geïntimeerde] af, maar het hof vernietigde dit oordeel. Het hof kwalificeerde de kwekerij als bedrijfsmatig en stelde dat de tekortkoming van [geïntimeerde] ontbinding rechtvaardigt. De zorgplicht geldt ook bij tijdelijke afwezigheid, en het ontbreken van schade of overlast doet niet af aan de ernst van de tekortkoming.

Hoewel het hof rekening hield met het woonbelang van [geïntimeerde] en haar kinderen, vond het dat de ontbinding gerechtvaardigd is. Het hof bepaalde een ontruimingstermijn tot 15 september 2016 en veroordeelde haar tot ontruiming, betaling van huur en proceskosten.

Uitkomst: Het hof ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt de huurder tot ontruiming van de woning voor 15 september 2016.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.180.742/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 3871967\CV EXPL 15-1523

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 augustus 2016

inzake

STICHTING WOONOPMAAT ,

gevestigd te Heemskerk,

appellante,

advocaat: mr. G.S. Geurts te Woerden,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. N.H. Fridsma te Heemskerk.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna WoonopMaat en [geïntimeerde] genoemd.

WoonopMaat is bij dagvaarding van 17 november 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 24 september 2015, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen WoonopMaat als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met één productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

WoonopMaat heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

WoonopMaat heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

[geïntimeerde] en haar echtgenoot [X] huren vanaf 10 maart 2009 van WoonopMaat de woning gelegen aan [adres] (hierna: de woning), tegen een huurprijs van € 610,72 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte WoonopMaat 2004 van toepassing. Hierin is onder meer bepaald als volgt:

7.5

huurder onthoudt zich in het gehuurde van het kweken en/of verhandelen van

hennepplanten en/of enig andere plant of narcoticum welke voorkomt in de Opiumwet en op de bij deze wet behorende lijsten.

2.3.

Op 17 december 2014 heeft de politie in de woning een hennepkwekerij aangetroffen.

2.4.

In de door de politie aan WoonopMaat verstrekte informatie is onder meer vermeld dat 48 planten en 6 lampen zijn aangetroffen op een kweekoppervlakte van 6 m2. Er was geen sprake van diefstal van stroom of water. De hennepkwekerij is aangetroffen nadat beelden van de politiehelikopter een positief warmtebeeld gaven voor de woning.

2.5.

[X] heeft een schriftelijke verklaring afgegeven onder meer inhoudende als volgt.

“(...) Ik ben ook een tijdje weggeweest bij me ouders en toen kwamen we weer bij elkaar, druk van me ouders en voor de kinderen hebben we geprobeerd en weer na een tijdje ging het mis en toen is zij weggegaan.

Ik ben op zolder hennepkwekerij begonnen puur om schulden af te kunnen betalen en weer een beetje op adem te kunnen komen, deur stond op slot en sleutels had ik. Geen geur of geluid was aanwezig. De kamer waar hennepkwekerij stond was voorheen een opbergkamer voor rommel en gereedschap. Ex partner [geïntimeerde] wist niets van de hennepkwekerij op zolderkamer. Het was de eerste keer en de laatste keer (...). Vanaf het moment dat de politie aan de deur is geweest ben ik niet meer thuis gekomen (...)”.

2.6.

[Y] , de zus van [geïntimeerde] , heeft een schriftelijk verklaring afgegeven onder meer inhoudende als volgt.

“Hierbij verklaar ik dat mijn zus [geïntimeerde] en haar echtgenoot [X] een

slechte relatie hebben gehad in 2014 en nu, en hierdoor vaak bij mij is komen slapen met de kinderen.”

2.7.

Het huwelijk tussen [X] en [geïntimeerde] is ontbonden.
2.8. Naar aanleiding van hetgeen door de politie is aangetroffen heeft WoonopMaat [X] en [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst op te zeggen.

3. Beoordeling

3.1

WoonopMaat vordert in dit geding, samengevat, dat de huurovereenkomst met [X] en [geïntimeerde] zal worden ontbonden en dat zij tot ontruiming zullen worden veroordeeld. Daartoe heeft WoonopMaat aangevoerd dat [X] en [geïntimeerde] in strijd hebben gehandeld met de artikelen 7 lid 5 van de Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte WoonopMaat 2004 alsmede met de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW. Voor het geval de kantonrechter mocht oordelen dat er sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, heeft [geïntimeerde] verzocht dat haar een ontruimingstermijn van tenminste twee maanden wordt gegund.

3.2

De kantonrechter heeft de vorderingen van WoonopMaat jegens - de niet verschenen - [X] toegewezen maar die jegens [geïntimeerde] afgewezen. De kantonrechter overwoog daartoe dat [geïntimeerde] weliswaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, maar dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat het opzetten en onderhouden van de hennepkwekerij gezien de bestaande relatieproblemen met [X] buiten haar medeweten is geschied, dat er geen stroom en water is afgetapt en dat van concrete schade of overlast niet is gebleken. WoonopMaat is in de kosten van [geïntimeerde] veroordeeld.

3.3

Tegen deze beslissing van de kantonrechter en de daaraan ten grondslag liggende motivering voor zover betrekking hebbend op [geïntimeerde] komt WoonopMaat op met drie grieven, die zich lenen voor gezamenlijke behandeling.

3.4

Het hof stelt voorop dat tussen partijen vaststaat dat, zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, [geïntimeerde] door in het gehuurde een hennepkwekerij te houden is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat, gelet op de hoeveelheid aangetroffen potten met hennepplanten (48) en gezien de verdere inrichting de hennepkwekerij als een bedrijfsmatige hennepkwekerij moet worden gekwalificeerd. Ook staat door erkenning vast dat [geïntimeerde] als medehuurster ingevolge artikel 7:219 BW (mede) aansprakelijk is voor het bestaan van die hennepkwekerij in het ook door haar gehuurde huis. De stelling van [geïntimeerde] dat slechts enkele vierkante meters (6) van de zolder zijn gebruikt voor de kweek van hennep en dat slechts sprake is van een beperkte hoeveelheid planten (48), doet aan het voorgaande niet af. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden. Ontbinding dient slechts achterwege te blijven als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De stelplicht en de bewijslast dienaangaande rust daarbij op de tekortschietende partij, in dit geval [geïntimeerde] .

3.5

In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat de tekortkoming van [geïntimeerde] in haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst de ontbinding daarvan rechtvaardigt. Daartoe is het volgende redengevend.

3.5.1

In de eerste plaats staat vast dat [geïntimeerde] als medehuurster een zorgplicht heeft om te bewerkstelligen dat het gehuurde niet wordt gebruikt in strijd met de daartoe overeengekomen voorwaarden, zoals het in het gehuurde houden van een hennepkwekerij.

Deze zorgplicht brengt met zich dat [geïntimeerde] , ook wanneer zij vanwege relatieproblemen het gehuurde tijdelijk al dan niet met tussenpozen verlaat, toezicht dient te houden op het gebruik van de woning overeenkomstig die bestemming. Dat toezicht heeft [geïntimeerde] nagelaten, zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat haar echtgenoot [X] de aanwezigheid van een hennepkwekerij in de woning heeft verzwegen. De enkele omstandigheid dat de betreffende ruimte op zolder was afgesloten en dat slechts [X] de sleutel bezat, doet daaraan ook niet af.

3.5.2

In de tweede plaats is het een feit van algemene bekendheid dat door de aanwezigheid van een hennepkwekerij schade (zoals brandschade, waterschade en schimmelvorming) en overlast in de buurt kan ontstaan. De door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheid dat de schade en overlast zich niet hebben gerealiseerd ontneemt aan de gepleegde tekortkoming niet haar ernst. Het hof acht voldoende dat met de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de zolder van het gehuurde (met bevloeiingsapparatuur, lampen en - naar uit de overgelegde foto’s blijkt - luchtbehandelingsapparatuur) de mogelijkheid is geschapen dat WoonopMaat of omwonenden daarvan nadeel konden ondervinden.

3.5.3

In de derde plaats staat onbestreden vast dat WoonopMaat een strikt beleid voert ten aanzien van hennepkwekerijen in de door haar verhuurde woningen en dat zij daartegen optreedt door het vorderen van ontbinding en ontruiming ingeval zich een dergelijke situatie zich voordoet. WoonopMaat maakt dit beleid ook tegelmatig kenbaar in haar bewonersblad met het oog op precedentwerking en ontmoediging van andere huurders.

3.5.4

In de vierde plaats zal het hof ingaan op het woonbelang van [geïntimeerde] . Het hof acht niet geheel onaannemelijk dat het opzetten van een hennepkwekerij voor [X] een noodsprong is geweest om zijn schuldenlast te verlichten. Ook acht het hof aannemelijk dat het, gelet op haar financiële situatie, niet voor de hand ligt dat [geïntimeerde] makkelijk een andere woning zal vinden. Voorts is aannemelijk dat [geïntimeerde] met twee kinderen in de leeftijd van 9 en 5 jaar, waarvoor zij grotendeels de zorg draagt, een wezenlijk belang heeft bij het behoud van de woning in de sociale omgeving van die kinderen. Niettemin is niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat door de ontruiming een noodsituatie voor [geïntimeerde] zal ontstaan, nog los van de vraag of dit niet geheel voor rekening en risico van [geïntimeerde] zelf dient te komen, welke vraag in beginsel bevestigend moet worden beantwoord.

3.4

Op grond van het voorgaande concludeert het hof, alle omstandigheden afwegende en anders dan de kantonrechter, dat niet is gebleken van omstandigheden die meebrengen dat de ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is. Het hof ziet, gezien de ernst van de tekortkoming, geen aanleiding in te gaan op hetgeen [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft verzocht, zij het met dien verstande dat de ontruiming eerst bepaald zal worden per 15 september 2016. Dit brengt mee dat de grieven doel treffen en het hof het bestreden vonnis zal vernietigen. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen toewijzen op de wijze als hierna vermeld. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten in beide instanties.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover gewezen tussen WoonopMaat en [geïntimeerde] (dictum onder 6.3 en 6.5) en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de huurovereenkomst tussen WoonopMaat en [geïntimeerde] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ;

veroordeelt [geïntimeerde] om voor 15 september 2016 de woning aan de [adres] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van WoonopMaat zijn, en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van WoonopMaat te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de verschenen huurtermijnen tot de dag van de daadwerkelijke ontruiming;

veroordeelt [geïntimeerde] hoofdelijk, in de kosten van de eerste aanleg aan de zijde van WoonopMaat begroot op € 214,13 aan verschotten en € 400,00 voor salaris en in de proceskosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van WoonopMaat begroot op € 807,16 aan verschotten en € 894,00 voor salaris;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.M. Aarts, J.E. Molenaar en W.F. Boele en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2016.