ECLI:NL:GHAMS:2018:1711

• Datum uitspraak: 29 mei 2018
• Publicatiedatum: 4 juni 2018
• Zaaknummer: 200.220.476/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: C.C. Meijer; J.F. Aalders; M.E. van Rossum
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen ontbinding huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur woonruimte

De appellant huurde sinds 1 april 2014 bedrijfs- en woonruimte van Lucis c.s. en verhuurde de woonruimte zonder toestemming aan derden, wat in strijd is met artikel 7:244 BW. Na een kort geding en een vonnis tot ontruiming, vorderde Lucis c.s. ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter oordeelde dat de appellant tekort was geschoten door verboden onderverhuur en ontbond de overeenkomst.

In hoger beroep voerde de appellant aan dat zij mondelinge toestemming had gekregen van de vorige verhuurders voor onderverhuur, wat een bevrijdend verweer zou zijn. Het hof stelde dat de bewijslast voor dit verweer bij de appellant ligt en dat zij onvoldoende bewijs leverde. Getuigenverklaringen waren tegenstrijdig en onvoldoende geloofwaardig, en het bewijsaanbod om dezelfde getuigen opnieuw te horen werd afgewezen wegens onvoldoende specificiteit.

Het hof bekrachtigde daarom het vonnis van de kantonrechter, veroordeelde de appellant in de kosten van het hoger beroep en verklaarde het arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst wegens verboden onderverhuur en veroordeelt appellant in de kosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.220.476/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4541267 CV EXPL 15-28498

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 mei 2018

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. B.J. den Hartog te Amsterdam,

tegen

1. LUCIS HOLDING B.V.,

2. ENJEJE BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ B.V. ,

beiden gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.L. Stoevenbeld te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Lucis c.s. genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 31 mei 2017 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 11 april 2017, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lucis c.s. als eiseressen en [appellante] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het vonnis van 11 april 2017 (hierna: het eindvonnis) en het tussenvonnis van 8 maart 2016 (hierna: het tussenvonnis) zal vernietigen en de vorderingen van Lucis c.s. alsnog (volledig) zal afwijzen, met hoofdelijke veroordeling van Lucis c.s. in de kosten van het geding in beide instanties.

Lucis c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal bekrachtigen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [appellante] in de kosten van - zo begrijpt het hof - het hoger beroep.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het tussenvonnis, onder 1.1 tot en met 1.12, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Daaromtrent bestaat geen geschil, zodat deze feiten

ook het hof tot uitgangspunt dienen. Waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn gebleken uit de niet (voldoende) weersproken stellingen van partijen, komen de feiten - voor zover in hoger beroep nog relevant - neer op het volgende.

2.1.1.

[appellante] huurt vanaf 1 april 2014 van (de rechtsvoorgangers van) Lucis c.s. de bedrijfsruimte en daarboven gelegen woonruimte aan de [adres]

(hierna tezamen het gehuurde en afzonderlijk de bedrijfs- en woonruimte) voor de duur van vijf jaar.

2.1.2.

Lucis c.s. zijn per 16 december 2014 eigenaar geworden van het gehuurde. Het gehuurde is in verhuurde staat aan hen verkocht en geleverd door [A] en

[B] .

2.1.3.

Bij brief van 10 december 2014 is [appellante] door de beheerder van Lucis c.s., [X] Makelaardij o.g. (hierna: de beheerder), op de hoogte gesteld van de overgang van eigendom van het gehuurde.

2.1.4.

Na onderzoek is de beheerder gebleken dat de woonruimte onder andere op de websites
[website] en
[website] te huur wordt aangeboden aan toeristen voor de minimumverblijfsduur van drie nachten.

2.1.5.

Bij brief van 8 april 2015 heeft de gemachtigde van Lucis c.s. [appellante] verzocht de huurovereenkomst binnen vijf dagen op te zeggen en het gehuurde per

1 mei 2015 te ontruimen vanwege verboden onderhuur van zowel de bedrijfs- als de woonruimte en het laten ontstaan van een huurachterstand.

2.1.6.

Bij kort gedingvonnis van 7 juli 2015 is [appellante] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van de huurachterstand. Aan [appellante] is bij dit vonnis een uiterste termijn verleend om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen en zodoende ontruiming te voorkomen. [appellante] heeft de achterstand binnen deze termijn voldaan.

2.1.7.

[appellante] woont in [woonplaats] .

3. Beoordeling

3.1.

Lucis c.s. hebben [appellante] op 15 oktober 2015 gedagvaard en (onder meer) gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden en [appellante] zal veroordelen om het gehuurde te ontruimen. Bij het eindvonnis heeft de kantonrechter de enige tussen partijen bestaande huurovereenkomst, die zowel op de woonruimte als op de bedrijfsruimte ziet, ontbonden en [appellante] veroordeeld om beide ruimtes binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen. Daartoe heeft de kantonrechter - samengevat - overwogen dat [appellante] in strijd met het bepaalde in artikel 7:244 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de woonruimte verschillende keren heeft onderverhuurd, dat zij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en dat deze tekortkoming zodanig ernstig is dat zij de gevorderde ontbinding rechtvaardigt.

3.2.

Grieven 1 en 2 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven voert [appellante] aan dat de kantonrechter in het tussenvonnis ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] dient te worden toegelaten tot het bewijs van haar stelling dat onderverhuur van de woonruimte is toegestaan, althans dat de kantonrechter onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe zij tot dit oordeel is gekomen. Volgens [appellante] heeft zij slechts verweer gevoerd tegen de feiten die Lucis c.s. aan hun vordering ten grondslag hebben gelegd en is van een bevrijdend verweer geen sprake, zodat op grond van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de bewijslast niet bij haar maar bij Lucis c.s. ligt.

3.3.

Artikel 7:244 BW bepaalt dat de huurder van woonruimte niet bevoegd is het gehuurde aan een ander in gebruik te geven. Lucis c.s. hebben, anders dan [appellante] in de toelichting bij grief 1 heeft betoogd, in de inleidende dagvaarding (onder punten 10 en 14) wel degelijk een beroep op deze bepaling gedaan. Lucis c.s. hebben zich in beide instanties op het standpunt gesteld dat [appellante] in strijd met dit wettelijke verbod de woonruimte heeft onderverhuurd en dat dit tot ontbinding van de huurovereenkomst moet leiden. Hiertegen heeft [appellante] ingebracht dat zij van de vorige verhuurders, [A] en [B] , mondelinge toestemming heeft gekregen voor het onderverhuren van de woonruimte, zodat onderverhuur was toegestaan. Lucis c.s. hebben deze stelling van [appellante] gemotiveerd betwist. Uit de hoofdregel van artikel 150 Rv, dat de bewijslast rust bij de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten, volgt dat het aan [appellante] is om te bewijzen dat zij de door haar gestelde toestemming heeft verkregen. Immers, [appellante] beroept zich op het rechtsgevolg daarvan, te weten dat het onderverhuurverbod van artikel 7:244 BW in dit geval niet geldt en dat zij door de woonruimte onder te verhuren dus niet is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Dit is een bevrijdend verweer en de kantonrechter heeft dan ook terecht aan [appellante] de opdracht gegeven om te bewijzen dat onderverhuur van de woonruimte is toegestaan. Voor zover de kantonrechter haar tot dit oordeel leidende gedachtegang onvoldoende inzichtelijk zou hebben gemaakt, is dit gebrek, gezien het voorgaande, in hoger beroep hersteld. Grieven 1 en 2 falen derhalve.

3.4.

Grief 3 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis dat [appellante] niet is geslaagd in het te leveren bewijs dat onderverhuur van de woonruimte was toegestaan. [appellante] heeft in het kader van de aan haar verleende bewijsopdracht drie getuigen doen horen: [C] , [D] en zichzelf. In de toelichting op grief 3 heeft [appellante] aangevoerd dat de verklaringen van [D] en [appellante] elkaar ondersteunen op het voor de onderhavige zaak cruciale punt dat er tijdens een bezoek van de voormalige verhuurders ( [A] en [B] ) aan het gehuurde, waarbij naast [appellante] ook [C] en [D] aanwezig waren, toestemming voor het onderverhuren van de woonruimte is gegeven.

3.5.

De kantonrechter heeft ten aanzien van getuige [C] overwogen dat hij tijdens het verhoor op een bepaald punt, namelijk over zijn betrokkenheid bij de verhuur van de zaak aan Italiaanse huurders, een diametraal gewijzigde verklaring heeft afgelegd en dat dit betekent dat hij gedurende dit verhoor onder ede heeft gelogen hetzij bij zijn eerdere verklaring, hetzij bij zijn latere verklaring. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat om die reden aan zijn verklaring geen bewijskracht wordt toegekend voor zover deze enige steun biedt voor de door [appellante] te bewijzen stelling. [appellante] heeft in hoger beroep ook geen argumenten aangevoerd die tot een ander oordeel ten aanzien van deze verklaring zouden moeten leiden. Derhalve blijven de verklaring van [D] en die van [appellante] zelf over. Omdat [appellante] partij is, kan ingevolge het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv haar verklaring omtrent door haar te bewijzen feiten geen bewijs in haar voordeel opleveren, tenzij de verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs. Hiervan is alleen sprake als er aanvullende bewijzen voorhanden zijn die zodanig sterk zijn en zodanig essentiële punten betreffen dat zij de partijgetuigenverklaring van [appellante] voldoende geloofwaardig maken. Dat is in deze zaak niet het geval. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [D] heeft verklaard dat [appellante] tijdens het bezoek tegen [A] en [B] heeft gezegd dat zij het appartement af en toe verhuurde om de huur te kunnen betalen, terwijl [appellante] zelf heeft verklaard dat zij vóór dit bezoek de bovenste etage niet had verhuurd en dat bij het bezoek de etage daar ook niet op was ingericht. De verklaringen van [D] en [appellante] stroken evenmin met elkaar wat betreft het eind van het bezoek. [appellante] heeft daarover verklaard dat ze na afloop van de inspectie van de bovenste etage met [A] en [B] koffie hebben gedronken. [D] heeft daarentegen verklaard dat [A] en [B] meteen weggingen, nadat zij de etage hadden bekeken. Daarmee wijken de door [D] en [appellante] afgelegde verklaringen ten aanzien van hetgeen er tijdens het bezoek van [A] en [B] is gezegd en gebeurd zodanig van elkaar af, dat op basis van de verklaring van [D] niet kan worden geconcludeerd dat de verklaring van partijgetuige [appellante] voldoende geloofwaardig is. Aan die geloofwaardigheid draagt ook niet bij dat [appellante] op nadere vragen van de kantonrechter of de etage tijdens het bezoek klaar was voor verhuur geen antwoord meer heeft gegeven. Dit betekent dat aan de verklaring van [appellante] geen bewijskracht wordt toegekend op het punt van de door haar gestelde toestemming voor het onderverhuren van de woonruimte. Het voorgaande brengt het hof tot het oordeel dat [appellante] niet in haar bewijsopdracht is geslaagd. Grief 3 faalt dus ook.

3.6.

Bij deze stand van zaken komt het hof toe aan het door [appellante] in hoger beroep gedane aanbod om aanvullend bewijs te leveren van haar stelling dat door de voormalige verhuurder(s) toestemming is gegeven voor het onderverhuren van de woonruimte. Zij wil dit doen door middel van het opnieuw (doen) horen van de drie reeds in eerste aanleg gehoorde getuigen. Deze getuigen waren volgens [appellante] tijdens hun eerdere verhoren dusdanig gespannen dat zij verklaringen hebben afgelegd die deels onjuist en deels onvolledig waren. Thans achten zij zich in staat om met betrekking tot de kern van de zaak preciezer, gedetailleerder en/of meer en anders te verklaren dan in eerste aanleg is gebeurd.

3.7.

Dit aanbod wordt afgewezen op grond van het volgende. [appellante] wil dezelfde drie getuigen - die in eerste aanleg door de kantonrechter zijn gehoord en van wie in eerste aanleg ook al schriftelijke verklaringen zijn overgelegd - nogmaals doen horen over hetzelfde feitencomplex. Daarbij heeft zij aangegeven dat de aanvullende bewijslevering eruit bestaat dat deze getuigen hun reeds afgelegde verklaringen specificeren, detailleren en de erin voorkomende tegenstrijdigheden toelichten en corrigeren, waardoor zij zeer expliciet uit eigen waarneming kunnen verklaren over de gestelde toestemming. [appellante] heeft echter niet voldoende concreet gesteld op welke punten de getuigen specifieker dan wel meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. Meer in het bijzonder heeft [appellante] nagelaten te vermelden van welke van de verschillende lezingen die uit de al voorhanden zijnde verklaringen blijken zij nu (aanvullend) bewijs wil leveren en in hoeverre deze getuigen dat kunnen. Voor zover [appellante] nog heeft aangevoerd dat in eerste aanleg bepaalde vragen niet aan de getuigen zijn gesteld, heeft [appellante] verzuimd te stellen om welke vragen het zou gaan. Het bewijsaanbod voldoet aldus niet aan de eis dat het voldoende specifiek en ter zake dienend is.

3.8.

De slotsom is dat de bestreden vonnissen zullen worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden vonnissen;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het appel, aan de zijde van Lucis c.s. gevallen en tot op heden begroot op € 716,- voor verschotten en € 1.074,- voor salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.C. Meijer, J.F. Aalders en M.E. van Rossum en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2018.