ECLI:NL:GHAMS:2020:749

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.239.832/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/263553/HA ZA 17-624

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 maart 2020

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. C.J.J.C. Arnouts te Amsterdam,

tegen

HBB GROEP B.V.,

gevestigd te Heemstede,

HBB ONTWIKKELING B.V.,

gevestigd te Heemstede,

HBB ONTWIKKELGROEP B.V.

gevestigd te Heemstede,

MELCO ONTWIKKELING B.V.

gevestigd te Broek op Langedijk, gemeente Langedijk,

[geïntimeerde sub 5] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. J.P. Koets te Haarlem.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en HBB Groep c.s. genoemd. Geïntimeerden worden ieder afzonderlijk HBB Groep, HBB Ontwikkeling, HBB Ontwikkelgroep en [geïntimeerde sub 5] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 30 april 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 31 januari 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en HBB Groep c.s. als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 10 september 2019 doen bepleiten, [appellant] door mr. Arnouts voornoemd en HBB Groep c.s. door mr. M.W.J. Ariëns, advocaat te Haarlem, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog een productie in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

HBB Groep c.s. hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.18 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds als niet dan wel niet voldoende weersproken zijn komen vast te staan, komen deze feiten op het volgende neer.

2.1

[appellant] houdt zich bezig met het ontwikkelen en herontwikkelen van vastgoedprojecten en het bemiddelen daarin. In 2013 heeft hij vernomen dat de gemeente Heiloo plannen had om de locatie van het Campina-terrein (hierna: terrein) te ontwikkelen. Eigenaar van dat terrein was Friesland Campina Nederland BV (hierna: Campina).

2.2

HBB Ontwikkeling is onderdeel van HBB Groep en houdt zich bezig met de ontwikkeling en realisatie van (bijzondere) bouwprojecten. [geïntimeerde sub 5] is bestuurder van HBB Groep.

2.3

Op 1 oktober 2013 heeft [appellant] een gesprek gehad met [geïntimeerde sub 5] , waarin [appellant] de mogelijkheden tot herontwikkeling van het terrein heeft toegelicht. HBB Ontwikkeling had belangstelling voor het herontwikkelen van dit terrein in samenwerking met het aannemingsbedrijf [X] Bouw B.V. (hierna: [X] Bouw).

2.4

Op 18 oktober 2013 hebben [appellant] en [geïntimeerde sub 5] het terrein bezichtigd. Daarbij was ook [X] (hierna: [X] ), directeur van [X] Bouw, aanwezig. Na de bezichtiging heeft [appellant] [geïntimeerde sub 5] en [X] in contact gebracht met de makelaar van Campina, [A] (hierna: [A] ), contactpersoon van 3Stone Real Estate B.V.

2.5

Op 31 oktober 2013 hebben [geïntimeerde sub 5] en [X] met [A] gesproken. Bij dat gesprek was [appellant] ook aanwezig.

2.6

Op 12 november 2013 hebben [appellant] en [geïntimeerde sub 5] wederom met elkaar gesproken. Na deze bespreking heeft [appellant] bij e-mail van gelijke datum aan [geïntimeerde sub 5] het volgende meegedeeld:

‘Naar aanleiding van het gesprek van hedenmiddag op je kantoor in [plaats] hierbij mijn reactie op hetgeen we besproken hebben (…) Om de verwachte winst verwachting in beeld te brengen, lijkt het mij dan ook logisch en noodzakelijk dat jullie ook de begroting tonen cq inbrengen. Zodoende kunnen wij gezamenlijk een reële winstverwachting berekenen. Om een en ander nogmaals duidelijk te maken, wil ik op basis van deze winstverwachting in overleg, mijn fee bepalen. Het lijkt mij verstandig om na het gesprek a.s. Vrijdag de 15e november met wethouder de heer [B] van de gemeente Heiloo, hierna nog te overleggen.’

2.7

In een e-mail van 13 november 2013 heeft [geïntimeerde sub 5] aan [appellant] geantwoord:

‘Uitgangspunt kan voor ons alleen maar zijn, vaste successfee, 50% direct af te rekenen bij koopakte en 50% bij oplevering. Dit kan in mijn beleving maximaal 250.000,= zijn.’

2.8

Op 15 november 2013 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente, [geïntimeerde sub 5] , [X] en [appellant] .

2.9

Per brief van 28 november 2013 gericht aan [A] heeft HBB Ontwikkeling een bieding gedaan betreffende het terrein.

2.1

Per brief van 3 december 2013 heeft [A] namens Campina dit bod afgewezen. Deze brief vermeldt onder meer:

‘Hartelijk dank voor de door HBB Groep en [X] Bouw uitgebrachte bieding d.d. 28 november jl inzake het Campinaterrein te Heilo (…) Wij hebben deze bieding met onze opdrachtgever Friesland Campina Nederland B.V. besproken en kunnen u als volgt berichten.

Zoals reeds in een eerder stadium aangegeven wil FrieslandCampina de locatie slechts verkopen indien de koper en opstallen “as-is” afneemt tegen een minimale koopsom van € 4,5 mio kosten koper. Deze koopsom dient in zijn geheel betaald te worden op een nader overeen te komen transportdatum. Overdracht vindt plaats binnen 3 (drie) maanden na afronding Due Diligence door koper.

De door u geboden koopsom van € 4,35 mio en de voorgestelde gefaseerde betaling van deze koopsom vormen op dit moment helaas nog geen aanleiding voor FrieslandCampina om exclusief met u in gesprek te gaan en op de door u gestelde uitgangspunten in te gaan.

Indien voornoemde koopsom en moment van betaling voor koper bespreekbaar zijn kunnen de genoemde uitgangspunten en voorbehouden door u onderzocht worden gedurende een gangbaar Due Diligence traject. Hierbij denkt verkoper aan een maximale termijn van 2 (twee) maanden.

Voor start Due Diligence wenst verkoper wel inzicht te krijgen in de verhouding vreemd vermogen/eigen vermogen op basis waarvan u de financiering wenst te verkrijgen. De haalbaarheid van het laten vervallen van het financieringsvoorbehoud is voor FrieslandCampina van zwaarwegend belang om, in combinatie met de hoogte koopsom en moment van betaling, exclusiviteit aan een koper te geven, dit gezien de recente concrete belangstelling voor het project.

Mocht u aan voornoemde voorwaarden & toelichting tegemoet kunnen komen dan vernemen wij het graag schriftelijk van u. Tot het moment verstrekking van exclusiviteit door Friesland Campina bent u vanzelfsprekend vrij op ‘eigen titel’ nader onderzoek te verrichten naar de door u geformuleerde uitgangspunten.’

2.11

[appellant] heeft op enig moment ten behoeve van een derde partij, [Y] Bouw, een herontwikkelingsproject uitgewerkt en namens [Y] Bouw aan Campina een bieding gedaan die op 4 december 2013 is ontvangen. Tevens heeft [appellant] onderhandeld met het bedrijf Babsou Investments Group.

2.12

Per e-mail van 12 december 2013 heeft [geïntimeerde sub 5] aan [appellant] onder meer het volgende bericht:

‘Nut van enig overleg en nabellen blijkt nu dat jij parallel aan ons overleg met een derde partij parallel dezelfde acquisitie in Heiloo hebt doorlopen. Wij kunnen jouw ethiek niet inschatten maar het komt ons zeer vreemd voor, zeker gezien de inspanningen die door ons, onze ontwikkelaar en de gemeente Heiloo zijn verricht.

Voor ons nu ook aanleiding om de gemeente Heiloo hierover te informeren. Het kan immers toch niet zo zijn dat HBB op wethoudersniveau overlegt en dat jij met een tweede partij bezig bent.

Let wel, de ethiek staat bij ons hoog in het vaandel, en al onze samenwerkingen zijn op basis van vertrouwen en transparantie.

Ik vertrouw erop jou hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. De heer [A] is inmiddels geïnformeerd over hoe HBB tegen deze gang van zaken aankijkt.’

2.13

Per e-mail van 13 december 2013 heeft [appellant] aan [geïntimeerde sub 5] onder meer geantwoord:

‘Vanaf het moment dat ik HBB benaderd heb (1 oktober 2013) tot het moment dat jullie een bieding hebben uitgebracht (28 november 2013) zijn door mij absoluut geen partijen benaderd. Het is mij een raadsel hoe je hier bijkomt (…) Natuurlijk heb ik regelmatig contact met [A] van 3 Stone Real estate gehad, betreffende jullie bieding. Pas nadat ik te horen kreeg dat jullie voorstel aangaande de bieding niet zou leiden tot een L.O.I. ben ik verder gaan rondkijken.’

2.14

In een brief van 13 december 2013 hebben HBB Ontwikkeling en [X] Bouw aan [A] onder meer geschreven:

‘Bedankt voor uw voorstel van 3 december 2013 inzake de bieding van [X] Bouw en HBB Ontwikkeling op het Campinaterrein te Heiloo.

Wij kunnen u berichten dat wij, in aanvulling op ons schrijven van 28 november 2013, tegemoet kunnen komen aan uw voorstel.’

2.15

Een jaar later, op 10 december 2014, hebben HBB Ontwikkeling en [X] Bouw een gesprek gehad met Campina. Campina heeft hen daarin uitgenodigd om een nieuwe bieding voor het terrein te doen.

2.16

Bij brief van 18 december 2014 hebben HBB Ontwikkeling en [X] Bouw een bod op het terrein gedaan van € 4.500.000,=.

2.17

Op 13 juli 2015 is tussen HBB Ontwikkeling en de Exploitatie- en Projectontwikkeling Maatschappij Brolan B.V. (hierna: Brolan) als kopers en Campina als verkoopster een koopovereenkomst met betrekking tot het terrein gesloten.

2.18

Bij brief van 24 augustus 2015 heeft [appellant] bij HBB Groep aanspraak gemaakt op betaling van een succesfee van € 250.000,=. Bij brief van 25 augustus 2015 heeft HBB Ontwikkeling deze vordering betwist.

2.19

Op 29 september 2016 is het terrein geleverd aan Melco Ontwikkeling BV. HBB Ontwikkeling en Brolan zijn beide bestuurders van deze vennootschap.

2.2

Bij e-mail van 23 mei 2017 heeft [appellant] namens Rimal Vastgoed B.V. een factuur aan HBB Ontwikkeling gezonden van € 250.000,=, exclusief BTW.

3.Beoordeling

3.1

In deze procedure vordert [appellant] , samengevat, primair een verklaring voor recht dat tussen [appellant] enerzijds en HBB Groep c.s, dan wel een van de entiteiten van HBB Groep c.s. anderzijds, een overeenkomst tot stand is gekomen uit hoofde waarvan HBB Groep c.s. hoofdelijk jegens [appellant] gehouden zijn tot nakoming van de uit die overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, met hoofdelijke veroordeling van HBB Groep c.s. tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 250.000,= met rente, alsmede de buitengerechtelijke kosten, en, subsidiair, een verklaring voor recht dat HBB Groep c.s. dan wel een van de entiteiten van HBB Groep c.s. onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de daarvoor veroorzaakte schade, met hoofdelijke veroordeling van HBB Groep c.s. tot betaling aan [appellant] van een bedrag van € 250.000,= met rente, alsmede de buitengerechtelijke kosten.

3.2

De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellant] veroordeeld in de proceskosten. Daartoe heeft zij onder meer overwogen dat er tussen partijen een overeenkomst van opdracht (bemiddeling) tot stand is gekomen maar dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over de aan [appellant] verschuldigde vergoeding. Een redelijke vergoeding op grond van art. 7:405, tweede lid, BW komt [appellant] niet toe, omdat de overeenkomst ertoe strekte dat [appellant] recht heeft op een vergoeding indien en nadat door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen HBB Groep c.s. en Campina tot stand is gekomen en hij geen inhoudelijke bijdrage heeft geleverd aan de totstandkoming van de uiteindelijke overeenkomst tussen Campina en HBB Groep c.s., aldus de rechtbank. Verder valt de handeling waarmee HBB Groep c.s. een tweede bieding hebben gedaan op het terrein (en de handelwijze van [geïntimeerde sub 5] daarbij) in de gegeven omstandigheden niet aan te merken als een onrechtmatige daad jegens [appellant] . Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met negen grieven op. De kern van het betoog van [appellant] is dat HBB Groep c.s. het terrein dankzij zijn inspanningen en werkzaamheden uiteindelijk hebben verworven en daarvoor de tussen hen overeengekomen vergoeding, althans, op z’n minst een redelijke vergoeding, verschuldigd zijn jegens [appellant] . HBB Groep c.s. daarentegen menen, primair, dat er geen bemiddelingsovereenkomst met [appellant] tot stand is gekomen, en, subsidiair, dat de totstandkoming van de koopovereenkomst met Campina helemaal niet de verdienste van [appellant] is, maar enkel en alleen de verdienste van HBB Groep c.s. zelf.

3.3

Met
grief Ikomt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] zijn stelling dat tussen partijen een vergoeding van € 250.000,= is overeengekomen onvoldoende heeft onderbouwd (rov. 4.3 van het bestreden vonnis). Met
grief II en IIIbetoogt [appellant] dat de rechtbank ten onrechte geen toepassing heeft gegeven aan artikel 7:411 BW. Op grond van dat artikel had de rechtbank moeten oordelen dat [appellant] tenminste een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon had moeten ontvangen voor de reeds door hem verrichte werkzaamheden. De
grieven IV tot en met VIIIzijn gericht tegen de overwegingen van de rechtbank die hebben geleid tot de beslissing dat [appellant] geen redelijk loon toekomt in de zin van art. 7:405 lid 2 BW. Dat loon was immers niet alleen verschuldigd indien en nadat door bemiddeling van [appellant] een overeenkomst met de eigenaar van het terrein tot stand zou zijn gekomen, zo stelt [appellant] . [appellant] had immers de nodige inspanningen verricht waarvan HBB Groep c.s. dan de vruchten zouden plukken. Zo is het [appellant] geweest die HBB Groep c.s. heeft gewezen op het terrein, hen in contact heeft gebracht met de eigenaar, samen met HBB Groep c.s. een bezoek heeft gebracht aan het terrein, hen de juiste documentatie heeft verstrekt en hen heeft bijgestaan tijdens de bespreking met de eigenaar op 31 oktober 2013 en bewerkstelligd dat de gemeente ermee akkoord ging dat ‘hal 1’ niet meer behouden hoefde te blijven en advies gegeven over de insteek van de uit te brengen bieding. Ook stelt [appellant] dat hij HBB Groep c.s. heeft bijgestaan tijdens een gesprek met de gemeente Heiloo op 15 november 2013 in verband met die hal. Pas bij de tweede bieding in 2014, zonder medeweten van [appellant] , hebben HBB Groep c.s. de eerdere adviezen van [appellant] opgevolgd en om die reden is uiteindelijk de overeenkomst tot stand gekomen met de eigenaar, aldus [appellant] . Die tweede bieding wijkt slechts op twee punten af van de bieding van 28 november 2013. In dit verband betoogt [appellant] eveneens dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellant] te vroeg heeft aangenomen dat HBB Groep c.s. niet meer geïnteresseerd zouden zijn geweest in het terrein. HBB Groep c.s. hebben dat namelijk in een telefoongesprek op 2 december 2013 met zoveel woorden gezegd, aldus [appellant] . Pas daarna is [appellant] in zee gegaan met derden, aldus [appellant] .

3.4

Naar het oordeel van het hof kan in het midden blijven of tussen enerzijds [appellant] en anderzijds HBB Groep c.s. (dan wel HBB Groep, HBB Ontwikkeling, HBB Ontwikkelgroep, Melco Ontwikkeling of [geïntimeerde sub 5] afzonderlijk) een overeenkomst van opdracht tot stand is gekomen, omdat de vorderingen van [appellant] hoe dan ook voldoende grondslag missen. Het hof deelt allereerst het oordeel van de rechtbank in rov. 4.3 dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om aan te kunnen nemen dat tussen [appellant] en HBB Groep c.s. overeenstemming is bereikt over de te betalen vergoeding. Uit de correspondentie die partijen met elkaar hebben gevoerd blijkt immers het tegendeel, nu [geïntimeerde sub 5] in zijn mail van 13 november 2013 de berekeningsmethode van [appellant] (op basis van winstverwachting) heeft afgewezen en alleen maar een maximaal bedrag heeft genoemd, zonder daarbij te specificeren aan welke (prestatie)voorwaarden moet zijn voldaan om voor dat maximumbedrag in aanmerking te komen. Er is in elk geval geen sprake geweest van een tegenvoorstel in de vorm van een ‘fixed fee’, zoals [appellant] bij zijn grieven I en II aanvoert. Zelfs als [appellant] mondeling instemmend zou hebben gereageerd op de reactie van [geïntimeerde sub 5] van 13 november 2013 - hetgeen niet is gebleken - dan nog was het verre van duidelijk om welke vergoeding het zou gaan. Hierop stuiten ook af de overige argumenten die [appellant] ontleent aan de daarop volgende gebeurtenissen: dat op 15 november 2013 een gezamenlijke bespreking heeft plaatsgevonden bij de gemeente brengt niet mee dat partijen elkaar inmiddels hadden gevonden op het punt van de vergoeding: [appellant] heeft zelf op 12 november 2013 over zijn fee gemaild:
‘Het lijkt mij verstandig om na het gesprek a.s. Vrijdag de 15e november met wethouder de heer [B] van de gemeente Heiloo, hierna nog te overleggen.’Grief I faalt dan ook.

3.5

Het hof deelt daarnaast het oordeel van de rechtbank in rov. 4.7, in verband met de redelijke beloning op grond van artikel 7:405 lid 2 BW, dat de overeenkomst zoals die uiteindelijk tussen Campina en (onder meer) HBB Ontwikkeling tot stand is gekomen niet als resultante van de door [appellant] verrichte werkzaamheden kan worden beschouwd. Tegen de overwegingen van de rechtbank hieromtrent heeft [appellant] slechts aangevoerd dat hij met [geïntimeerde sub 5] het terrein heeft bezocht, een bespreking met de eigenaar en met de gemeente heeft gevoerd, documentatie aan [geïntimeerde sub 5] heeft verschaft, advies heeft verschaft en dat de tweede bieding geënt is op de eerste bieding. [appellant] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat partijen beide als uitgangspunt hadden dat hem slechts een vergoeding toekwam indien en nadat door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen HBB Groep c.s. en Campina tot stand zou zijn gekomen. Na de verwerping door Campina van de eerste bieding is [appellant] volledig buiten beeld gebleven. Tussen partijen staat vast dat [appellant] op geen enkele wijze betrokken is geweest bij de tweede bieding, ruim een jaar later, en de daarop volgende onderhandelingen met Campina in 2015. Tevens staat vast dat [appellant] na de eerste bieding met betrekking tot het project Campina wel werkzaamheden heeft verricht voor derden. Gelet op het vorenstaande kan niet worden volgehouden dat het aan (bemiddelings-)werkzaamheden van [appellant] te danken is dat de tweede bieding van HBB Ontwikkeling door Campina is aanvaard. Zoals HBB Groep c.s. onderstrepen is het Campina zelf geweest die in haar brief van 3 december 2013 aan HBB Ontwikkeling de randvoorwaarden voor de koopovereenkomst heeft geschetst. Dat HBB Groep c.s. door [appellant] zijn geattendeerd op het terrein wordt door HBB Groep c.s. gemotiveerd betwist. Verder heeft [appellant] , ook bij navraag ter zitting, niet toegelicht welk marktonderzoek hij aan HBB Groep c.s. zou hebben verstrekt. Dat [appellant] meer dan een bestemmingsplan en een milieuonderzoek aan HBB Groep c.s. heeft verschaft, heeft hij niet aangetoond. Evenmin heeft [appellant] duidelijk gemaakt welk concreet advies hij aan HBB Groep c.s. heeft verstrekt. Dit alles brengt ook het hof tot de conclusie dat, wat er ook zij van de totstandkoming van een overeenkomst van opdracht, [appellant] hoe dan ook onvoldoende heeft gesteld om tot het oordeel te komen dat hem op grond van artikel 7:405 lid 2 een redelijk loon toekomt. Ook de grieven IV tot en met VIII falen.

3.6

[appellant] heeft ter gelegenheid van het pleidooi nog aangevoerd dat hem ingevolge artikel 7:405 lid 2 BW een gebruikelijk loon toekomt, en dat in de projectontwikkeling voor de bemiddelaar een deel van de winst van 15-20% gebruikelijk is. Wat daarvan ook zij, [appellant] heeft niet aangevoerd dat een dergelijke beloning ook gebruikelijk is indien, zoals in dit geval, de bemiddelaar onmiddellijk nadat een eerste bieding van zijn wederpartij is geweigerd, namens een derde een bod uitbrengt en vervolgens geen rol meer speelt in de totstandkoming van de overeenkomst. HBB Groep c.s. hebben bovendien terecht bezwaar gemaakt tegen het late tijdstip in de procedure waarop Jorissen dit nieuwe standpunt inneemt.

3.7

Resteert tot slot de vraag of [appellant] een redelijk loon toekomt op grond van art. 7:411 BW voor de reeds door hem verrichte werkzaamheden. [appellant] gaat er daarbij kennelijk van uit dat de overeenkomst voortijdig is beëindigd. HBB Groep c.s. kunnen worden gevolgd in hun stelling dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld om op grond van art. 7:411 BW een beroep te kunnen doen op vergoeding van de door hem verrichte werkzaamheden. Zoals art. 7:411 lid 1 bepaalt, dient bij het vaststellen van een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon onder meer rekening te worden gehouden met de reeds door de opdrachtnemer verrichte werkzaamheden, het voordeel dat de opdrachtgever daarvan heeft en de grond waarop de overeenkomst is geëindigd. Weliswaar heeft [appellant] gesteld dat hij meerdere afspraken met HBB Groep c.s. heeft gehad (een gesprek met Campina op 31 oktober 2013, een bespreking op 12 november 2013 en een gesprek met de gemeente op 15 november 2013) maar [appellant] heeft niet gesteld welk loon naar redelijkheid hiervoor in rekening kan worden gebracht. Daar komt bij dat, als er al kan worden uitgegaan van een overeenkomst, het einde daarvan aan [appellant] is toe te rekenen en betaling van loon in de gegeven omstandigheden niet redelijk is. Naar het oordeel van het hof is op basis van de vastgestelde feiten namelijk voldoende duidelijk dat het [appellant] is geweest die op 3 dan wel 4 december 2013 zelf de handdoek in de ring heeft gegooid en in zee is gegaan met een derde partij. Dat er op 2 december 2013 telefonisch contact zou zijn geweest waarin HBB Groep c.s. de samenwerking zouden hebben beëindigd, wordt door HBB Groep c.s. gemotiveerd betwist. In zijn e-mail van 13 december 2013 geeft [appellant] zelf met zoveel woorden toe dat hij ‘
verder [is] gaan rondkijken’ nadat hij had vernomen dat de eerste bieding van HBB Groep c.s. was verworpen. [appellant] heeft dus zelf besloten om voor een derde te gaan werken. Daarna is er geen enkel contact meer geweest tussen partijen. Ook in de daaropvolgende onderhandelingen gedurende een half jaar met Campina heeft [appellant] geen betrokkenheid gehad. Pas nadat de koopovereenkomst tot stand is gekomen, op 1 juli 2015, heeft [appellant] weer contact opgenomen met HBB Groep c.s. Gelet op deze omstandigheden is er naar het oordeel van het hof geen grond om [appellant] een naar redelijkheid vast te stellen deel van het loon toe te kennen. De grieven II en III falen eveneens.

3.8

Hetgeen in 3.4-3.7 is overwogen leidt tot de conclusie dat, daargelaten de vraag of er tussen partijen een overeenkomst tot stand is gekomen, Jorissen onvoldoende heeft gesteld om tot de conclusie te komen dat HBB Groep c.s. enige verplichting hebben tot het betalen van loon aan [appellant] . Bij de primair gevorderde verklaring voor recht heeft [appellant] dan ook geen belang en voor de gevorderde veroordeling tot betaling van volledig loon bestaat dus onvoldoende grond.

3.9

Met
grief IXkomt [appellant] op tegen een deel van rov. 4.12 welke overweging samen met rov. 4.11 leidt tot de conclusie dat niet valt in te zien dat HBB Groep c.s onrechtmatig hebben gehandeld jegens [appellant] . Het hof deelt deze conclusie van de rechtbank. Niet valt in te zien dat HBB Groep c.s. met het feitelijk beëindigen van de samenwerking met [appellant] , nadat zij ontdekten dat [appellant] voor een derde een bod had uitgebracht, onrechtmatig jegens [appellant] hebben gehandeld. De grief richt zich tevens tegen het oordeel van de rechtbank in rov. 4.13 waarin zij de stelling van [appellant] verwerpt dat [geïntimeerde sub 5] als bestuurder onrechtmatig heeft gehandeld door te bewerkstelligen of toe te laten dat HBB Groep c.s. hun verplichtingen jegens [appellant] niet nakomen. Nu het hof hiervoor heeft vastgesteld dat HBB Groep c.s. geen (loon)verplichtingen jegens [appellant] hebben, en zij dus evenmin tekort zijn geschoten in de nakoming van de (vermeende) overeenkomst van opdracht met [appellant] , faalt ook deze grief. Ook voor het subsidiair gevorderde bestaat geen grond.

3.1

[appellant] heeft geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien juist, tot andere beslissingen zouden kunnen leiden. Zijn bewijsaanbod wordt daarom van de hand gewezen.

3.11

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van HBB Groep c.s. begroot op € 5.270,= aan verschotten en € 11.757,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mr. E.M. Polak, mr. D. Kingma en mr. C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2020.

Hoger beroep over vergoeding voor bemiddeling bij vastgoedontwikkeling

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

1.Het geding in hoger beroep

2.Feiten

3.Beoordeling

4.Beslissing