Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummers : 200.288.323/01 NOT en 200.288.735/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/367804 / KL RK 20 - 35
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 30 november 2021
inzake (200.288.323/01 NOT)
De stichting [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
gemachtigden: [gemachtigden] ,
tegen
[oud-notaris] ,
oud-notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigden: mr. K. Notenboom en mr. P. de Jong Schouwenburg, advocaten te Amsterdam,
en inzake (200.288.735 NOT)
[oud-notaris] ,
oud-notaris te [plaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. K. Notenboom en mr. P. de Jong Schouwenburg, advocaten te Amsterdam,
tegen
De stichting [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigden: [gemachtigden]
Partijen worden hierna de stichting en de oud-notaris genoemd.
1.De zaken in het kort
De stichting komt op voor de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] . De oud-notaris heeft met betrekking tot de koop en levering van deze gronden notariële werkzaamheden verricht. In de koopovereenkomsten van kopers is een garantiebepaling opgenomen, inhoudende dat wanneer de grond 12 jaar na eigendomsoverdracht geen bouwbestemming heeft gekregen, de aankoopprijs wordt terugbetaald door de stichting [Y] (hierna: [Y] ) De stichting verwijt de oud-notaris met name dat een beroep op deze garantiebepaling hen geen soelaas biedt, omdat de oud-notaris de premie voor de garantieregeling niet heeft betaald aan [Y] , maar overgemaakt op de bankrekening van de verkoper, zodat de garantiekas van [Y] leeg is.
2.De gedingen in hoger beroep
In de zaak met nummer 200.288.323/01 NOT
2.1.
De stichting heeft op 14 januari 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 23 december 2020 (CLI:NL:TNORARL:2020:52). De nadere motivering inclusief bijlagen, gedateerd 24 februari 2021, is op 1 maart 2021 bij het hof binnengekomen.
2.2.
De oud-notaris heeft op 3 mei 2021 een verweerschrift met bijlagen bij het hof ingediend.
In de zaak met nummer 200.288.735 NOT
2.3.
De oud-notaris heeft op 20 januari 2021 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen voormelde beslissing van de kamer. Op 3 maart 2021 heeft de oud-notaris het beroepschrift aangevuld en producties overgelegd.
2.4.
De stichting heeft op 29 april 2021 een verweerschrift, gedateerd 19 april 2021, bij het hof ingediend.
In beide zaken
2.5.
De stichting heeft op 24 juni 2021 nadere stukken ingediend.
2.6.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.7.
In beide zaken is de mondelinge behandeling aangevangen bij het hof op 8 juli 2021 De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, mr. De Jong Schouwenburg, en de gemachtigden van de stichting zijn aldaar verschenen. Het hof heeft de zitting geopend, de gang van zaken op de zitting toegelicht en vastgesteld welke stukken het hof heeft ontvangen.
2.8.
Nadat de oud-notaris vervolgens een verzoek had ingediend tot wraking van (fungerend) raadsheer mr. T.K. Lekkerkerker, heeft de voorzitter de behandeling geschorst.
2.9.
Bij e-mailbericht van 25 juli 2021 aan de wrakingskamer van het hof heeft
mr. Lekkerkerker te kennen gegeven dat hij in de wraking berust.
2.10.
De zaken zijn vervolgens gelijktijdig behandeld ter openbare zitting van het hof op 16 september 2021. De oud-notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, mr. Notenboom, en de gemachtigden van de stichting zijn daar verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden van partijen aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
3.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Op 7 juli 2016 is de stichting opgericht. De stichting stelt zich blijkens artikel 2 van Pro haar statuten ten doel “
(…) het behartigen van de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”
(…) het behartigen van de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] en het verrichten van al wat hiermee verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”
3.2.
Op 20 november 2007 is [Y] opgericht. De oprichtingsakte is gepasseerd door de oud-notaris.
3.3.
De stichting heeft ter behartiging van de haar toevertrouwde belangen onder andere onderzoek gedaan naar de structuur, doelstelling en rechtshandelingen van [Y] .
3.4.
In het kader van de aankoop van de onder 3.1 bedoelde gronden hebben diverse kopers een koopovereenkomst en een volmacht getekend. Bij de stukken bevindt zich een voorbeeld van de door kopers ondertekende overeenkomsten. In deze overeenkomst, die ziet op een perceel grasland, treedt [Y] op als “gevolmachtigde namens verkopers”.
In de overeenkomst is onder meer opgenomen:
“- De grond wordt verkocht met een 12 jaargarantieregeling waarbij is vastgelegd, dat wanneer de grond 12 jaar na eigendomsoverdracht geen bouwbestemming heeft gekregen, de aankoopprijs + overdrachtsbelasting wordt terugbetaald door de Stichting ( [Y] ) aan de koper, onder behoud van het eigendomsrecht van de grond.
- De gelden worden tbv de verkoper beheerd door de Stichting(hof: [Y] )
, maar bewaard door genoemde notaris”
, maar bewaard door genoemde notaris”
3.5.
Voor de overdracht van een perceel grasland zoals bedoeld onder 3.1 hiervoor op 20 juli 2008 heeft de waarnemer van de oud-notaris een akte van levering gepasseerd. Daarbij is de Luxemburgse vennootschap [Z] S.à.R.L. (hierna: [Z] ) als verkoper opgetreden. Enige dagen later heeft de oud-notaris zelf een identieke akte verleden waarbij aan een andere koper is geleverd.
3.6.
In totaal zijn gedurende de periode juli 2008 tot en met mei 2009 twaalf aktes met de zogenoemde [Y] -garantie gepasseerd.
4.Standpunt van de stichting
4.1.
De stichting is op basis van het onder 3.3 hiervoor genoemde onderzoek tot de conclusie gekomen dat verkopers zowel in de koopovereenkomsten als bij de akte van levering op basis van niet rechtsgeldige volmachten dan wel anderszins onbevoegd zijn opgetreden, waardoor sprake zou zijn van niet rechtsgeldige akten. Een beroep op de
[Y] -garantie biedt kopers feitelijk geen soelaas, omdat de toegezegde garantie niet alleen juridisch maar ook feitelijk niet deugt, aangezien de oud-notaris de premie voor de garantieregeling niet aan [Y] heeft betaald, maar op een andere bankrekening heeft gestort, zodat de garantiekas van [Y] leeg is, aldus de stichting.
4.2.
Het verwijt dat de stichting de oud-notaris in dit verband in deze zaak maakt valt in verschillende klachtonderdelen uiteen. Deze komen – kort gezegd – neer op het volgende:
1) Voorlopige koopovereenkomsten.
a. De oud-notaris heeft verzuimd de rechtsgeldigheid van de verkoper(s) te onderzoeken en vast te stellen;
b. De oud-notaris heeft verzuimd de rechtsgeldigheid van de volmachten van de verkoper(s) te onderzoeken en vast te stellen;
c. De oud-notaris heeft notariële akten opgemaakt op basis van koopovereenkomsten die niet door de koper waren getekend;
2) Garanties.
a. Onder verwijzing naar artikel 6:51 lid 1 BW Pro heeft de oud-notaris verzuimd te onderzoeken of [Y] en haar bestuurders rechtsgeldige garanties mochten en konden afgeven;
b. Daarnaast heeft de oud-notaris verzuimd, nadat hij toch (onterecht) de garantieregeling in de overdrachtsakten vermeldde, te onderzoeken of [Y] formeel voldeed aan de eisen die aan garantiefondsen gesteld zijn.
c. De oud-notaris heeft zijn informatieplicht tegenover de kopers verzuimd.
3) Stichtingsakte [Y] .
De oud-notaris heeft zelf de stichtingsakte opgemaakt kort voordat hij de koopovereenkomsten ontving en de overdrachtsakten samenstelde. Hij was dus bekend met de al dan niet bevoegde bestuurders en had dus nooit de garantiebepalingen en kapitaalgaranties in de overdrachtsakten mogen opnemen.
4) Overdrachtsakten.
Ondanks de kennis van de oud-notaris betreffende de onbevoegdheid van [Y] van de onbevoegde bestuurders heeft hij vele akten in feite niet rechtsgeldig verleden.
5) Geldstromen.
a. De oud-notaris heeft garantiegelden bestemd voor [Y] , ten onrechte naar een onjuiste bankrekening i.c. de bankrekening van [Z] overgemaakt.
b. De oud-notaris heeft koopsommen inclusief premies garantieregeling [Y] overgemaakt naar de bankrekening van [Z] , derhalve het premiegedeelte niet afgezonderd en overgemaakt aan [Y] .
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klachtonderdelen 1 tot en met 4 niet-ontvankelijk verklaard en klachtonderdeel 5 gegrond verklaard. Bij diezelfde beslissing is aan de oud-notaris een boete opgelegd van € 10.000,- en hij is in de kosten van klaagster en van de behandeling van de zaak veroordeeld.
Redelijk belang
5.2.
De oud-notaris stelt zich in zowel het door de stichting ingestelde hoger beroep als in zijn eigen hoger beroep wederom op het standpunt dat alle onderdelen van de klacht van de stichting niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. Volgens de oud-notaris heeft de stichting geen redelijk belang bij de klacht. De klacht van de stichting zou betrekking hebben op twaalf notariële aktes. De stichting was bij die aktes geen partij en is ook geen belanghebbende partij. Van de oud-notaris kan niet worden gevergd dat hij zich verweert tegen klachten van een voor hem onbekende derde. Bovendien zijn de betreffende aktes, behalve de akte genoemd onder 3.5, niet door de stichting in deze procedure ingebracht. Op grond van zijn geheimhoudingsplicht staat het de oud-notaris niet vrij informatie te delen met de stichting over – door de stichting niet nader geconcretiseerde – dossiers, aldus de oud-notaris.
5.3.
De kamer heeft geoordeeld dat de stichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij gerechtigd is op te treden namens de kopers waarvan zij blijkens haar statutaire doelstellingen de belangen behartigt. Dat de stichting ervoor heeft gekozen dit aan de hand van één voorbeelddossier te doen, doet hier niet aan af, aldus de kamer. Het hof sluit zich aan bij dit oordeel van de kamer en overweegt daartoe als volgt. Ingevolge artikel 99 lid 1 Wna Pro kan ieder die daar enig redelijk belang bij heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig belang’ moet ruim worden opgevat. De stichting komt blijkens haar statutaire doelstelling op voor de belangen van kopers en eigenaren van gronden in [plaats] . De stichting treedt in deze zaak op als collectieve belangenbehartiger van kopers die stellen gedupeerd te zijn door het handelen van de notaris bij de aankoop en levering van gronden in [plaats] . Deze kopers hadden ieder individueel een klacht tegen de notaris kunnen indienen, maar zij hebben kennelijk ervoor gekozen hun belangen te bundelen. Aldus heeft de stichting een redelijk belang om tegen de oud-notaris een klacht in te dienen. Dat de stichting ervoor heeft gekozen dit aan de hand van één voorbeelddossier te doen, maakt niet dat de oud-notaris in zijn verdediging is geschaad. Daargelaten dat de stichting heeft gesteld dat het verwijtbaar handelen van de notaris ten opzichte van de diverse kopers identiek is geweest, hetgeen de notaris - die bekend is, althans bekend mag worden verondersteld met de kopers - niet heeft betwist, beoordeelt de tuchtrechter de klacht zoals deze is geformuleerd. De notaris was in de gelegenheid zich daartegen in zijn algemeenheid te verweren. De klacht ziet bovendien op het eigen handelen van de oud-notaris en de geheimhoudingsplicht staat niet eraan in de weg dat de oud-notaris ter staving van zijn verweer tegen die klacht de onderliggende dossiers raadpleegt. Het ter zitting gevoerde betoog van de oud-notaris dat de stichting niet beschikt over toereikende volmachten van de individuele kopers om de tuchtprocedure op te starten treft geen doel. Als belanghebbende bij de klacht(procedure) heeft de stichting die volmachten niet nodig.
5.4.
Het hof acht de klachten van de stichting in zoverre dan ook ontvankelijk.
Klachtonderdelen 1 tot en met 4
5.5.
De beroepsgronden van de stichting zien in de kern op de klachtonderdelen 1 tot en met 4. De stichting meent dat deze klachtonderdelen ten onrechte niet-ontvankelijk zijn verklaard door de kamer. Volgens de stichting is de driejaarstermijn ingegaan op 27 september 2018, omdat zij op die datum een nader onderzoek is gestart naar de rol van de oud-notaris bij de totstandkoming van de akten met de [Y] -garantie. Pas vanaf die datum heeft de stichting kennis genomen van het handelen en nalaten dat zij de oud-notaris verwijt. De klacht is dus tijdig ingediend, aldus de stichting.
5.6.
De verwijten die de stichting de oud-notaris maakt, zien op het handelen of nalaten van de oud-notaris in 2006, 2008 en 2009, toen hij de – volgens de stichting – identieke aktes als in het voorbeelddossier heeft verleden. De kamer heeft over deze klachtonderdelen geoordeeld dat deze buiten de reguliere driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna Pro zijn ingediend. De kopers waren immers op het moment van het verlijden van de aktes al op de hoogte van het handelen van de oud-notaris.
Indien voor de aanvang van de driejaarstermijn zou moeten worden uitgegaan van de wetenschap bij de stichting zelf, heeft de kamer geoordeeld dat deze termijn is gaan lopen op het moment van oprichting van de stichting. Op dat moment was het handelen van de oud-notaris, waarover de stichting klaagt, een bekend feit voor de stichting. De stichting is opgericht op 7 juli 2016. Dit betekent dat de klacht ruim na het verstrijken van de vervaltermijn is ingediend.
De omstandigheid dat de gevolgen van het handelen of nalaten van de oud-notaris wellicht eerst na onderzoek door de stichting bekend verondersteld mogen worden, maakt het bovenstaande volgens de kamer niet anders. In dat geval geldt namelijk ingevolge artikel 99 lid 21 Wna Pro niet de reguliere termijn van drie jaar, maar de termijn van een jaar. De kamer heeft in dit verband overwogen dat de stichting een document in het geding heeft gebracht met als opschrift: “Geschiedenis en feiten van de Stichting [Y] ”. Dat document is samengesteld op 16 juli 2018. Op deze datum was het handelen van de oud-notaris bekend bij de stichting en gerekend vanaf die datum is ook de termijn van een jaar voor indiening van de klacht reeds verlopen.
5.7.
Het beroepschrift van de stichting en het verhandelde op de zitting in hoger beroep geven het hof geen aanleiding tot een andere beoordeling of motivering dan die van de kamer. Het hof verenigt zich dan ook met het oordeel van de kamer wat de klachtonderdelen 1 tot en met 4 betreft en de gronden waarop dit oordeel berust. Het hof neemt dit oordeel en deze gronden over en maakt deze tot de zijne. Dat betekent dat deze klachtonderdelen te laat zijn ingediend en terecht niet-ontvankelijk zijn verklaard.
Klachtonderdeel 5
5.8.
Ter onderbouwing van dit klachtonderdeel heeft de stichting twee rekeningafschriften in het geding gebracht waaruit blijkt dat de oud-notaris de garantiegelden heeft overgemaakt aan [Z] in plaats van aan [Y] . In hoger beroep is duidelijk geworden dat de stichting deze rekeningafschriften niet in mei 2020, zoals door de kamer is aangenomen, maar op 7 augustus 2019 in handen heeft gekregen. Dat laat onverlet dat de klacht tijdig is ingediend. De betreffende informatie moet worden aangemerkt als een “redelijkerwijs bekend geworden gevolg” in de zin van artikel 99 lid 21 Wna Pro. De stichting heeft dit onderdeel van haar klacht binnen een jaar na het bekend worden met die informatie ingediend. Dit klachtonderdeel is dus ontvankelijk.
5.9.
Inhoudelijk overweegt het hof als volgt. In de koopovereenkomsten is opgenomen dat de oud-notaris de garantiegelden ten behoeve van de kopers zou bewaren. Deze toezegging de garantiegelden af te zonderen en te bewaren is niet in de leveringsakte overgenomen en ook niet door de oud-notaris nagekomen. De oud-notaris heeft in hoger beroep verklaard dat hij de bedragen aan de verkoper heeft overgemaakt omdat dit volgens hem in overeenstemming was met de geldende afspraken en de voor hem geldende regels omtrent uitbetaling van derdengelden (BUD).
Dit verweer van de oud-notaris, indien al juist bevonden, slaagt niet. De oud-notaris had in de gegeven omstandigheden kunnen en moeten begrijpen dat de kopers op grond van de koopovereenkomst er in goed vertrouwen van uit mochten gaan en ook gingen dat de door hen betaalde koopsom niet alleen op papier, maar ook daadwerkelijk gegarandeerd werd – lees: kon worden - door [Y] . Gelet op de letterlijke tekst van de garantieregeling in de koopovereenkomsten – zoals weergegeven onder 3.4. – konden en mochten kopers dan ook ervan uitgaan dat de oud-notaris de toezegging de garantiegelden af te zonderen en te bewaren zou uitvoeren. Door de gelden toch over te boeken naar de verkoper zonder de kopers daarvan in kennis te stellen, heeft de oud-notaris niet de zorg betracht die een zorgvuldig handelend notaris betaamt. Dit klachtonderdeel is gegrond.
Maatregel
5.10.
De aard en de ernst van het vergrijp, rechtvaardigen de oplegging van een zware maatregel. De oud-notaris heeft door zijn handelen het vertrouwen in het notariaat ernstig beschaamd en door zijn handelen het beroep van de kopers op de garantieregeling illusoir gemaakt. De oud-notaris is reeds bij wijze van tuchtmaatregel uit zijn ambt ontzet. De hier op te leggen tuchtmaatregel blijft daarom beperkt tot een boete. De kamer heeft een boete van € 10.000,- passend geacht. In hoger beroep heeft de oud-notaris geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht, die een lagere boete rechtvaardigen. Gelet op het vorenstaande ziet het hof geen reden om een andere maatregel op te leggen dan de kamer heeft gedaan. Ook het hof acht een boete van
€ 10.000,- passend en geboden en zal de bestreden beslissing ook op dit punt bevestigen. Betaling van de boete dient te geschieden op de door de kamer in 4.7 van de bestreden beslissing aangegeven wijze.
Kostenveroordeling
5.11.
Per 1 januari 2021 is de Richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67513) in werking getreden.
5.12.
Omdat de uitspraak van de kamer wordt bevestigd en ook het hof de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, wordt de oud-notaris veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en de kosten van het hoger beroep. De kosten van het hoger beroep zijn:
a. a) het door de stichting betaalde griffierecht van € 50,-;
b) € 50,- kosten van klaagster (de stichting);
c) € 2.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.14.
De oud-notaris dient het griffierecht en de kosten van de stichting € 100,- in totaal, aan de stichting te voldoen. De stichting dient hiervoor een rekeningnummer aan de oud-notaris op te geven. Na opgave van dit rekeningnummer dient de oud-notaris binnen vier weken het griffierecht en de kosten van klager te voldoen.
5.15.
De oud-notaris dient de kosten van behandeling van het hoger beroep, € 2.000.- te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (hierna: LDCR). Het LDCR zal de oud-notaris berichten binnen welke termijn en op welke wijze hij de kosten dient te voldoen.
5.16.
Voor een veroordeling van proceskosten in het door de stichting ingestelde hoger beroep ziet het hof geen aanleiding, nu dat beroep ongegrond is.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing;
- veroordeelt de oud-notaris tot betaling aan de stichting van haar kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan kosten van klaagster en € 50,- griffierecht, binnen vier weken na vandaag;
- veroordeelt de oud-notaris tot betaling van € 2.000,- aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de oud-notaris wordt meegedeeld.
Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, A.R. Sturhoofd en
J.W. van Zaane en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021 door de rolraadsheer.