ECLI:NL:GHAMS:2023:1987

• Datum uitspraak: 15 augustus 2023
• Publicatiedatum: 28 augustus 2023
• Zaaknummer: 22/00621
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van woning in aanbouw

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een woning in aanbouw. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 206.000, maar de rechtbank heeft deze waarde verlaagd naar € 191.000. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, was het niet eens met deze waardering en stelde hoger beroep in. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog had vastgesteld en dat de waarde van de woning in aanbouw op € 191.000 moest worden vastgesteld. Tijdens de zitting bij het Hof op 18 juli 2023 werd het standpunt van de heffingsambtenaar verdedigd, waarbij werd gesteld dat de waarde op basis van de vervangingswaarde correct was vastgesteld. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en oordeelde dat de WOZ-waarde van de woning in aanbouw niet te hoog was vastgesteld. De belanghebbende had geen overtuigende argumenten aangedragen om de waarde verder te verlagen. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning correct had vastgesteld op € 191.000, en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00621

15 augustus 2023

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 8 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 20/6244 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2020 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 naar waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op
€ 206.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
16 oktober 2020, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft bij brief van 27 november 2020 beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 8 juli 2022 heeft de rechtbank heeft de rechtbank als volgt op het beroep beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- stelt de WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2019 vast op € 191.000,-;

- bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waarde wordt verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 3.036,-.”

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof

ingekomen op 19 augustus 2022 en nader gemotiveerd op 19 september 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 juli 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende heeft met een projectontwikkelaar een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst gesloten betreffende een appartement in een (destijds nog) nieuw te bouwen appartementencomplex in de [plaats] in [Z] . Dat appartement is later plaatselijk nader aangeduid als [A-straat] .

2.2.

Bij akte van levering van 19 december 2017 is aan belanghebbende en [A] een voortdurend recht van erfpacht geleverd op het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitende gebruik van het in 2.1 bedoelde appartement en de bijbehorende berging in de kelder. Daarnaast is aan hen een recht van erfpacht op een stallingplaats in de kelder van het appartementencomplex geleverd. De appartementsrechten tezamen maakten volgens de akte van levering (113+13)/15.194e onverdeeld aandeel uit in een gemeenschap, bestaande uit een perceel bouwterrein met het daarop te stichten appartementencomplex.

2.3.

In de in 2.2 bedoelde akte van levering is vermeld dat de koopsom voor het geleverde
€ 155.797 bedraagt en de aanneemsom € 352.200, en dat van de totale koop-aanneemsom (van € 507.997) bij de levering een bedrag van € 191.017 (€ 155.797 + 10% van de aanneemsom) was vervallen.

2.4.

Op 1 januari 2019 was het appartementencomplex in aanbouw.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist:

“1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een woning in aanbouw.

2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Eiser vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 141.000.

3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning in aanbouw niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak primair bepaald door middel van de vervangingswaarde ^[1] , omdat sprake is van een woning in aanbouw waarvoor een omgevingsvergunning is verleend. Dat wil zeggen de grondwaarde plus de stichtingskosten (bouwkosten) van het opstal naar de toestand op

1 januari. Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het kalenderjaar te bepalen, moeten de geschatte bouwkosten vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende jaar (in dit geval: 2019).

4. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar op basis van de gegevens die blijken uit de koopakte van de woning het standpunt ingenomen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de heffingsambtenaar erop gewezen dat de voor de waarde van de onroerende zaak op grond van de vervangingswaarde relevante berekeningsgrondslagen ook staan vermeld in deze koopakte. Op basis van de koopakte heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning echter bepaald op € 191.000,-. Dat is de waarde die de heffingsambtenaar nu voor staat.

5. Het voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning aanvankelijk te hoog heeft gewaardeerd. Het beroep is daarom gegrond.

6. Eiser heeft de onderbouwing van de waarde op grond van de ingebrachte koopakte op zichzelf niet betwist, maar hij vindt dat de heffingsambtenaar de waarde nog steeds te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank zal in het navolgende beoordelen of de heffingsambtenaar wel aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 191.000,- niet te hoog is vastgesteld. Deze vraag beantwoordt de rechtbank bevestigend. Daarbij is het volgende van belang.

7. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser aangevoerd dat uit de akte blijkt dat het bouwproject waar zijn woning deel van uitmaakt voorziet in de aanleg van een gracht. Er is echter geen gracht aangelegd. Dit heeft een waarde drukkend effect op de woning en daarom vindt eiser dat de waarde van zijn woning lager moet worden vastgesteld. De taxateur heeft op de zitting echter onweersproken gesteld dat niet valt uit te sluiten dat de gracht alsnog zal worden gerealiseerd. Daarnaast heeft eiser niet onderbouwd dat het niet aanleggen van de gracht daadwerkelijk een waarde drukkend effect zou hebben op de woning. De rechtbank volgt eiser daarom niet in zijn stelling dat de waarde van de woning nog lager had moeten worden vastgesteld.

8. Ten slotte voert eiser aan dat hij niet alle informatie, zoals de grondquote, heeft ontvangen waarop verweerder de berekening van de waarde van de woning heeft gebaseerd. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat de berekening op de hoorzitting nader is toegelicht en dat, zoals blijkt uit de uitspraak op bezwaar, de berekening op 23 juli 2020 aan eisers gemachtigde is gemaild. Ook los daarvan ziet de rechtbank in dit standpunt van eiser geen aanleiding om te concluderen dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser nog steeds te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank verwijst in dat verband naar de toelichting die de heffingsambtenaar op de zitting heeft gegeven aan de hand van de gegevens die blijken uit de koopakte, die leiden tot een waarde van € 191.000.

9. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen en zelf in de zaak voorzien door de waarde vast te stellen op € 191.000,-.

10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.

11. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar tot slot in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 3.036,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 759,-, wegingsfactor 1).”

5. 5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Als gebouwd eigendom in aanbouw moet de woning in aanbouw worden gewaardeerd op de vervangingswaarde van de volle en onbezwaarde eigendom daarvan op de peildatum
1 januari 2018 naar de staat daarvan op 1 januari 2019 (artikel 17, tweede en vierde lid, in verbinding met artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ).

5.2.

Uit foto’s in de gedingstukken volgt dat op 1 januari 2019 (minimaal) de ruwe laagste vloer van het appartementencomplex gereed was. Gegeven daarnaast de hiervoor in 2.2 en 2.3 vermelde feiten, is de waarde van de woning in aanbouw eerder (veel) te laag dan te hoog vastgesteld. Verder is van belang dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat het onderhavige appartement vanaf de oorsprong niet aan een gracht zou liggen. De stelling van belanghebbende dat vanuit de woning uitzicht op een geplande maar niet-gerealiseerde gracht zou bestaan en dat dit een waardedrukkend effect heeft, mist derhalve feitelijke grondslag. Het Hof komt, kortom, tot hetzelfde oordeel als de rechtbank.

5.3.

Ook hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, waaronder dat de uitspraak op bezwaar niet zorgvuldig is voorbereid en gemotiveerd, leidt niet tot gegrondverklaring van het hoger beroep. Het betreft algemene klachten, die bovendien grotendeels irrelevant zijn bij een waardering op de vervangingswaarde, zoals hier aan de orde. Wat betreft de zorgvuldige voorbereiding en motivering van de uitspraak op bezwaar valt bovendien niet in te zien dat belanghebbende op enigerlei wijze is benadeeld. Hij kende immers zowel de koopsom als de aanneemsom van de woning in aanbouw, wist dat sprake was van erfpacht en wist ook van de voortgang van de bouw op 1 januari 2019. Met die gegevens kan in redelijkheid niet anders dan worden vastgesteld dat de vervangingswaarde van de woning in aanbouw toen ten minste € 191.000 was.

5.4.

Het hoger beroep is daarom ongegrond.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 15 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Voetnoten

1. Zoals bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ en artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.