ECLI:NL:GHAMS:2024:3631

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/197

12 december 2024

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels)

tegen de uitspraak van 28 februari 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/190 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats 1] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 65 te [Z] (hierna: het café) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 210.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2021 heeft de heffingsambtenaar het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de WOZ-waarde verminderd tot € 189.000.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 maart 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2024.

1.6.

Na afloop van de mondelinge behandeling op 5 november 2024 is het Hof gebleken dat het dossier niet compleet was. In het dossier was (als gevolg van een intern misverstand) de brief van de gemachtigde van 30 augustus 2024 ten onrechte niet opgenomen. Nadat bedoelde brief alsnog aan het dossier is toegevoegd (en in kopie aan de heffingsambtenaar is verstrekt) is de mondelinge behandeling op 3 december 2024 heropend, waarbij het onderzoek is beperkt tot die onderdelen van bedoelde brief die niet al tijdens de behandeling op 5 november 2024 aan de orde zijn geweest.

1.7.

Van het verhandelde ter zitting zijn processen-verbaal opgemaakt die met deze uitspraak worden meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onderhavige onroerende zaak. Het betreft een café met buitenterras, gebouwd in 1950 en gerenoveerd in 1997. Het café is gelegen in een winkelstraat van [Z] . De oppervlakte van het café is 134 m², de oppervlakte van de opslag is 47 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase een taxatieverslag naar belanghebbende gestuurd. Daaruit volgt dat de WOZ-waarde van het café op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is bepaald met een kapitalisatiefactor van 9,5 en een huurwaarde van € 23.416. Op de bepaalde waarde is een bedrag van € 12.000 (5%) in mindering gebracht, onder de post maatwerk (coronakorting).

2.3.

In bezwaar is de waarde verminderd tot € 189.000 met coronakorting (€ 199.000 zonder coronakorting). Voor de onderbouwing van de huurwaarde verwijst de heffingsambtenaar naar de huurwaarde van het buurpand [straat 1] 67. De kapitalisatiefactor, die verlaagd is naar 9, is onderbouwd met de verkoop van een café aan het adres [straat 2] 3 [Z] voor
€ 188.000.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in eerste aanleg een waarde-advies overgelegd. Hierin zijn ter vergelijking gegevens van horecapanden (hierna: de vergelijkingsobjecten) opgenomen die in [Z] en omliggende gemeenten gelegen zijn. De getaxeerde waarde bedraagt € 194.000, op basis van een prijs per m² van € 1.250. De prijs per m² van de vergelijkingsobjecten varieert van € 1.142 tot € 2.604.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van het café na de vermindering in bezwaar tot € 189.000.

Belanghebbende concludeert tot een verdere verlaging tot € 149.000, onder verwijzing naar het hogerberoepschrift en de toelichting ter zitting. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak op bezwaar.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’), voor zover in hoger beroep nog van belang:

“
De WOZ-waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van het café heeft onderbouwd aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. (…)

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor en huurwaarde aannemelijk gemaakt.

De kapitalisatiefactor en huurwaarde is onderbouwd met verkoopgegevens van de in dezelfde streek gelegen panden. Van deze panden is tevens de achterliggende berekening overgelegd. De rechtbank acht de kapitalisatiefactor daarmee voldoende onderbouwd.

Eiseres stelling dat de referentiepanden niet geschikt zouden zijn, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft verkoopgegevens verstrekt van rondom de waardepeildatum verkochte horecapanden die zijn gelegen in soortgelijke winkelstraten in de streek waar het café is gelegen. De blote stelling leidt zonder onderbouwing, die ontbreekt, niet tot een ander oordeel. Hetzelfde heeft te gelden voor de stelling van eiseres dat onvoldoende rekening zou zijn gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, de lokale verpaupering, het rompslompforfait en de sterke prijsstijgingen in de afgelopen jaren. Van een gebrekkige onderhoudssituatie en of verpaupering niet is gebleken. Niet aannemelijk is gemaakt dat een rompslompforfait moet worden toegepast. Ook de stelling van eiseres dat onroerende zaken sterk in prijs zijn gestegen leidt niet tot een voor haar gunstig resultaat. De rechtbank ziet niet in hoe het feit dat onroerende zaken gemiddeld genomen sterk in prijs zijn gestegen zou moeten leiden tot de conclusie dat het café van eiseres lager moet worden gewaardeerd.

Daar komt bij dat bij bovengenoemde wijze van waardevaststelling geen gebruik wordt gemaakt van grondstaffels zodat deze ook niet overgelegd hoeven worden.

COVID-19/Corona

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de onroerende zaak terecht gewaardeerd op waardepeildatum 1 januari 2020. Waardering naar toestandsdatum kan naar het oordeel van de rechtbank enkel plaatsvinden indien in de periode tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar de uiterlijke/fysieke kenmerken van de onroerende zaak zijn veranderd dan wel indien de toestand van de onroerende zaak structureel is veranderd. De rechtbank baseert dat enerzijds op de wetsgeschiedenis van artikel 18 van de Wet WOZ. Daarin staat onder meer:

“De zinsnede «naar de staat waarin de zaak verkeert» heeft betrekking op de uiterlijke, fysieke kenmerken van de onroerende zaak. (…) Niet van invloed zijn de waardeveranderingen die het gevolg zijn van wijziging van openbare bestemmingsplannen en dergelijke of van feitelijke omstandigheden die de waardering van de ligging van de betreffende onroerende zaak kunnen beïnvloeden.”(Kamerstukken II 1992-93, 22 885, nr. 3, p. 45-47.)

“Ik heb goed begrepen dat het niet gaat om een gebeurtenis die algemene gevolgen heeft, zoals het instorten van de woningmarkt. Nee, het moet gaan om een bijzondere omstandigheid, bijvoorbeeld het ontdekken van bodemverontreiniging of het veranderen van een bestemmingsplan, die dan voor bepaalde, nauwkeurig aan te wijzen objecten tot een grote waardedaling leidt. Dat is de situatie die wij voor ogen hebben.’’(Handelingen II 1993-94, nr. 84, p. 5741)

10. Hieruit leidt de rechtbank af dat een algemene, niet specifiek op de onroerende zaak betrekking hebbende gebeurtenis zoals de coronacrisis geen grond is voor wijziging van de toestandsdatum. Dat de activiteiten zoals die in de onroerende zaak werden verricht tussen waardepeildatum en aanvang van het belastingjaar op last van de overheid (deels) gestaakt moesten worden in verband met de coronacrisis maakt dat niet anders. Het staken van die activiteiten heeft immers (primair) gevolgen voor het bedrijf dat in de onroerende zaak is gevestigd en niet voor de onroerende zaak zelf. Daarbij overweegt de rechtbank dat eiseres ook niet heeft gemotiveerd, laat staan onderbouwd, dat het moeten staken van de bedrijfsactiviteiten in de onroerende zaak gevolgen heeft gehad voor de waarde van de onroerende zaak zelf. De beroepsgrond dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de Coronapandemie door slechts een waardedaling van 5% toe te passen faalt dan ook.

11. Gelet op al het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waarde van het café niet te hoog heeft vastgesteld.

Immateriële schadevergoeding

12. Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste rechtspraak geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. (Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252).

De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van uitspraak in het beroep. De immateriële schadevergoeding bedraagt € 500 per half jaar overschrijding. Het bezwaarschrift is bij verweerder binnengekomen op 26 maart 2021. De rechtbank doet uitspraak op 28 februari 2023. Omdat er binnen twee jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak wordt gedaan heeft eiseres dus geen recht op vergoeding van immateriële schade.

Proceskosten

13. Bij deze uitkomst van de procedure bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (zoals hiervoor geciteerd) tot de zijne.

Naar aanleiding van hetgeen belanghebbende in hoger beroep nog (aanvullend) heeft aangevoerd, overweegt het Hof als volgt.

5.2.

Het Hof stelt allereerst vast dat gemachtigde zich in het hoger beroepschrift beperkt tot algemeen geformuleerde, standaard stellingen en verzoeken (zoals ook in andere hoger beroepen door hem naar voren gebracht) zonder nader in te gaan op de specifieke omstandigheden van het onderhavige hoger beroep en het café waar de waardevaststelling betrekking op heeft. Het Hof zal daar bij het einde van de uitspraak nog op in gaan.

5.3.

Voor het overige heeft belanghebbende in hoger beroep geen inhoudelijk verweer gevoerd, anders dan opmerkingen over de gehanteerde percentages voor opslag, en de bruikbaarheid van een paar referentiepanden.

5.4.1.

Wat betreft de percentages voor opslag en de daarbij gehanteerde differentiatie heeft de gemachtigde ter zitting een aantal voorbeelden gegeven. De gemachtigde heeft eerst in hoger beroep, ter zitting, dit aspect aan de orde gesteld. Hij heeft daarbij volstaan met het opnoemen van verschillen (in percentages, bij diverse referentiepanden) zonder daaruit cijfermatige conclusies te trekken – anders dan de stelling (ook eerst ter zitting van het Hof ingenomen) dat de waarde van het café verder moet worden verlaagd tot € 149.000. Hij heeft voor dit nader ingenomen standpunt geen taxatierapport (of gegevens van gelijk gewicht) overgelegd.

5.4.2.

De heffingsambtenaar heeft daarop ter zitting een nadere toelichting gegeven, onder verwijzing naar het overgelegde waarde-advies.

5.4.3.

Dit waarde-advies bevat voldoende gegevens en aanknopingspunten voor de gemachtigde om (bij gebrek aan een eigen taxatie) daar gemotiveerd op te reageren en kritische kanttekeningen te plaatsen. De gemachtigde heeft zich echter beperkt tot het plaatsen van algemene opmerkingen over verschillen in percentages, zonder daar conclusies aan te verbinden of anderszins met een onderbouwde conclusie te komen (anders dan het noemen van een ruim lager bedrag).

5.4.4.

Gelet op de gemotiveerde onderbouwing door de heffingsambtenaar, heeft de gemachtigde niets, althans onvoldoende, naar voren gebracht wat zou leiden tot een ander oordeel. De kritiek van de gemachtigde op de gehanteerde differentiatie treft dan ook geen doel.

5.5.

De stelling van de gemachtigde dat onderbouwing 2 ( [straat 3] 73 in [Plaats 2] ) en 3 [straat 4] 17 in [Plaats 3] ) een winkel respectievelijk een kiosk betreft en reeds daarom niet als referentiepand kunnen dienen, treft evenmin doel.

Zoals de heffingsambtenaar ter zitting – onweersproken - heeft toegelicht betreft het horecagelegenheden waar consumpties worden verkocht. Alsdan ziet het Hof geen aanleiding om de gegevens van deze objecten buiten beschouwing te laten.

5.6.

Zoals hiervoor al gemeld komt gemachtigde in de van hem afkomstige stukken met standaardzinnen, inhoudende (blote) stellingen zonder (voldoende) substantiëring en/of onderbouwing. Dit alles is dan verwerkt in onduidelijk geformuleerde standaard stukken, in de drie hoger beroepen die gelijktijdig met het onderhavige hoger beroep ter zitting van het Hof op 3 december 2024 zijn behandeld zijn steeds (inhoudelijk) (nagenoeg) identieke stukken ingediend.

Het (wederom herhaalde) verwijt dat de heffingsambtenaar heeft verzuimd om de taxatieverslagen, dan wel taxatiekaarten en ook andere (in de visie van gemachtigde, van belang zijnde stukken) tijdig over te leggen, miskent dat de heffingsambtenaar reeds in verweer in eerste aanleg dit verwijt al gemotiveerd heeft weersproken.

Ook ter zitting van 3 december 2024 heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij alle stukken waar hij over beschikt, heeft overgelegd. Indien en voor zover gemachtigde door hem gevraagde stukken niet heeft ontvangen, is dat omdat deze stukken er eenvoudigweg niet zijn.

De heffingsambtenaar heeft voorts aangevoerd dat bij de gehanteerde methode van huurwaardekapitalisatie geen taxatiekaarten of matrices worden gehanteerd (en dus ook niet verstrekt kunnen worden) en dat het taxatieverslag in de bezwaarfase is toegezonden. De heffingsambtenaar heeft deze stelling dus al in eerste aanleg gemotiveerd weersproken en het verwijt weerlegd. Gemachtigde is daar in zijn hogerberoepschrift niet meer op terug gekomen, anders dan het opnemen van een standaardalinea in zijn standaard hogerberoepschrift. Bij de zitting van 3 december 2024 heeft de gemachtigde deze opmerkingen wederom herhaald, zonder op enigerlei wijze in te gaan op de gemotiveerde weerlegging door de heffingsambtenaar. Het Hof ziet geen aanknopingspunten dit verwijt nog verder te bespreken.

Gemachtigde wenst voorts in zijn hoger beroepschrift een ’tegemoetkoming in de proceskostenvergoeding’ zonder enige onderbouwing zoals te vermelden voor welke fase van het geding en tot welk bedrag. De enkele verwijzing naar ‘jurisprudentie’ is (volstrekt) onvoldoende – nog daargelaten dat zowel het beroep als het hoger beroep ongegrond worden verklaard.

Hetzelfde geldt voor zijn verzoek om ‘een - juiste/correcte berekende - immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, vermeerderd met kosten rechtens’. Dat klemt te meer nu in eerste aanleg noch in hoger beroep de redelijke termijn is overschreden.

Hetzelfde geldt voor het verzoek tot vergoeding van de kosten van een deskundigenrapport, nu daarvan geen sprake is.

5.7.

Ten aanzien van hetgeen ter zitting van 3 december 2024 nog naar voren is gebracht, overweegt het Hof als volgt.

De in de brief van 30 augustus 2024 opgenomen vraag (al dan niet op te vatten als een verzoek of voorstel) of het Hof derden (een andere eigenaar dan wel een huurder) heeft opgeroepen, merkt het Hof op dat het daartoe geen aanleiding heeft gezien. Het voorstel is daartoe te vaag en onbepaald, en ook ter zitting van 3 december 2024 heeft de gemachtigde geen (begin van) onderbouwing gegeven voor zijn verzoek. Het Hof verwijst in dit verband naar zijn uitspraak van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 (overweging 5.1.2).

De stelling van de gemachtigde dat de heffingsambtenaar de waarde had moeten bepalen op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode in plaats van de vergelijkingsmethode, treft geen doel omdat het aan de heffingsambtenaar is om naar eigen keuze en inzicht de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen.

5.8.

Gelet op het voorgaande komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, in het licht van wat belanghebbende heeft aangevoerd, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van het café in bezwaar niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen overigens nog door belanghebbende is aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.9.

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De uitspraak is op 12 december 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: