ECLI:NL:GHAMS:2025:1119

• Datum uitspraak: 29 april 2025
• Publicatiedatum: 29 april 2025
• Zaaknummer: 200.320.196/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 14 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep vernietiging koopovereenkomsten cultuurgrond wegens oneerlijke handelspraktijk

In deze civiele zaak staat de verkoop van vele percelen onbebouwde cultuurgrond centraal, waarbij de koper vernietiging van de koopovereenkomsten vordert wegens oneerlijke handelspraktijken en onrechtmatig handelen door Groza en Aktua en hun bestuurders.

De rechtbank oordeelde dat de vanaf 10 april 2017 gesloten overeenkomsten vernietigbaar zijn wegens oneerlijke handelspraktijken, en dat bestuurders persoonlijk aansprakelijk zijn. Het hof bekrachtigt dit oordeel, maar stelt dat de vernietigbaarheid reeds vanaf maart 2017 geldt. Vorderingen met betrekking tot vóór maart 2017 gesloten overeenkomsten worden afgewezen.

Het hof analyseert uitgebreid de feiten, waaronder de verkoop- en communicatiepraktijken, verificatiegesprekken en WhatsApp-berichten. Het oordeelt dat Groza en Aktua vanaf maart 2017 misleidende en agressieve handelspraktijken hebben verricht, waardoor de koper tot aankoop is bewogen. Ook wordt eigen schuld van de koper erkend, mede vanwege haar beslissing tot aankoop ondanks waarschuwingen.

De kans op waardevermeerdering van de percelen is niet geheel afwezig, en de stelling dat een AFM-vergunning nodig was wordt verworpen. De bestuurders van Groza en Aktua worden persoonlijk aansprakelijk gehouden uit hoofde van onrechtmatige daad. Het hof wijst de vorderingen toe voor de periode vanaf maart 2017, wijst ze af voor de periode daarvoor en bepaalt dat partijen zich nader moeten uitlaten over de schadeverdeling.

Uitkomst: Koopovereenkomsten vanaf maart 2017 vernietigbaar wegens oneerlijke handelspraktijk; bestuurders persoonlijk aansprakelijk; vorderingen vóór maart 2017 afgewezen.

Uitspraak

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.320.196/01

zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/297113/HA ZA 19-795

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 april 2025

inzake

1. GROZA B.V.,

gevestigd te Valkenswaard,

2.
BMBN B.V. ,

gevestigd te Valkenswaard,

3.
[appellant 3] ,

wonend te [plaats 1] ,

4.
AKTUA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer,

5.
SYLVESTRE BEHEER B.V. ,

gevestigd te Nieuw-Vennep, gemeente Haarlemmermeer,

6.
[appellant 6] ,

wonend te [plaats 2] ,

appellanten in principaal hoger beroep,

geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. A.G. Moeijes te Velsen-Zuid,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2.
[geïntimeerde 2] en

3.
HET KRAAIENNEST HOLDING B.V.

allen wonend respectievelijk gevestigd te [plaats 3] , gemeente [plaats 4] ,

geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. F.J. Laagland te Eindhoven.

1. Het geding in hoger beroep

Appellanten in het principale hoger beroep worden respectievelijk Groza, BMBN, [appellant 3] , Aktua, Sylvestre en [appellant 6] genoemd, gezamenlijk Groza c.s. Geïntimeerden in het principale hoger beroep worden als [geïntimeerde 1] , [geïntimeerde 2] en Het Kraaiennest aangeduid, gezamenlijk als [geïntimeerden]

Groza c.s. zijn bij dagvaarding van 23 november 2022 in hoger beroep gekomen van een tussenvonnis van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 24 augustus 2022 (ECLI:NL:RBNHO:2022:8323), onder voormeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, verweerders in reconventie, en Groza c.s. als gedaagden in conventie, eisers in reconventie; de rechtbank had bij vonnis van 28 september 2022 bepaald dat tegen voormeld tussenvonnis (hierna: het bestreden vonnis) tussentijds hoger beroep kon worden ingesteld.

Partijen hebben hierna de volgende stukken ingediend:

• memorie van grieven, met producties,
• memorie van antwoord tevens (houdende) incidenteel appel, met producties,
• memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.

Op 8 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben toen hun standpunten nader doen toelichten, Groza c.s. door hun hiervoor genoemde advocaat en door mr. T. Slotema, advocaat te Velsen-Zuid, [geïntimeerden] door hun hiervoor genoemde advocaat en door mr. I.H.C. [naam 7] , advocaat te Eindhoven, telkens aan de hand van aan het hof overgelegde spreekaantekeningen. [geïntimeerden] hebben bij deze gelegenheid nog stukken in het geding gebracht (producties 100 tot en met 104).

Ten slotte is arrest gevraagd.

Groza c.s. hebben in het principale hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest het bestreden vonnis, voor zover in conventie gewezen, zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties, met rente en nakosten.

[geïntimeerden] hebben – kennelijk onder vermeerdering van eis – geconcludeerd, samengevat, dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het principale hoger beroep zal verwerpen en – op het incidentele hoger beroep – hun vorderingen, zoals (op onderdelen) opnieuw geformuleerd bij memorie van antwoord tevens (houdende) incidenteel appel, zal toewijzen, met veroordeling van Groza c.s. in de kosten van – naar het hof begrijpt – de kosten van het geding in beide instanties.

Groza c.s. hebben in het incidentele hoger beroep geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest, kort gezegd, het desbetreffende beroep zal verwerpen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten daarvan, met rente en nakosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.81 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Met
grief 1 in het incidentele hoger beroep betogen [geïntimeerden] dat de rechtbank een aantal feiten en omstandigheden niet juist en/of onvolledig bij de beoordeling heeft betrokken. Ten aanzien van het onder 2.14 vastgestelde concretiseren [geïntimeerden] dit en zal het hof daarmee (hierna, 2.12) rekening houden. Voor het overige gaat het hof aan deze klacht van [geïntimeerden] voorbij omdat die onvoldoende toegelicht is. De door de rechtbank opgesomde feiten zijn, afgezien van het voorgaande, niet in geschil en dienen derhalve ook het hof tot uitgangspunt. Dit geldt ook ten aanzien van (de inhoud van) de door de rechtbank geciteerde WhatsApp berichten. Voor zover Groza c.s. daartegen bij memorie van antwoord in incidenteel appel alsnog bezwaar maken, is dat tardief. Wel zal het hof – het wordt reeds hier opgemerkt – het door [geïntimeerden] als productie 96 in hoger beroep overgelegde ‘WhatsApp archief’ buiten beschouwing laten. Immers, in andere producties van [geïntimeerden] zijn screenshots van WhatsAppberichten overgelegd die niet terugkomen in deze productie, zodat dit overzicht niet volledig is. Daarnaast kan door de toevoeging ‘oplichter grond’ door [geïntimeerde 2] bij de namen van de medewerkers van Aktua niet worden uitgesloten dat de in deze productie neergelegde berichten zijn gemanipuleerd. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende, waarbij ronde bedragen vanwege de omvang ervan steeds zonder ‘,00’ of iets dergelijks worden vermeld.

Partijen

2.1.

[geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] zijn echtgenoten en exploiteren samen een tomatenkwekerij. Die onderneming is ingebracht in Het Kraaiennest.

2.2.

Groza is in 2007 opgericht en legde zich toe op de handel in onbebouwde cultuurgrond, zoals grasland en landbouwgrond. Het ging om percelen grond waarvan Groza een inschatting had gemaakt van de kans dat die gronden op termijn van bestemming zouden veranderen, op basis van onder meer de ligging en factoren als nabijheid van woonkernen of bedrijventerrein, historische ontwikkeling en langetermijnvisie van gemeenten en provincies.

2.3.

Van Groza is BMBN de enige bestuurder (en aandeelhouder). Van BMBN is [appellant 3] de enige bestuurder (en aandeelhouder).

2.4.

Voor de verkoop van haar percelen grond maakte Groza gebruik van een tussenpersoon, Aktua, met wie zij (onder haar toenmalige statutaire naam) een zogeheten partage overeenkomst had gesloten. Op grond van deze overeenkomst droegen zowel Groza als Aktua bij aan de kosten van de te verhandelen percelen grond en verdeelden zij de opbrengsten en verliezen ter zake. Aktua zocht als vastgoedbemiddelaar exclusief voor Groza gegadigden voor de percelen grond van Groza. Daartoe had zij ongeveer vijftien (verkoop)medewerkers in dienst. Een deel van die medewerkers ontving een vast salaris, aangevuld met provisie. Een ander deel werkte volledig op provisiebasis.

2.5.

Van Aktua is Sylvestre de enige bestuurder (en aandeelhouder). Van Sylvestre is [appellant 6] de enige bestuurder (en aandeelhouder).

Verkoopproces

2.6.

Van 1 februari 2016 tot en met 24 oktober 2017 heeft [geïntimeerde 2] door bemiddeling van Aktua 65 percelen grond aangekocht van Groza tot een totaalbedrag van € 13.692.992 exclusief btw. Hiervan zijn er zeven door Groza voor een bedrag van van in totaal € 1.594.520 exclusief btw teruggekocht (alle verdere bedragen zullen hierna exclusief btw worden vermeld). Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza telkens telefonisch contact opgenomen met [geïntimeerde 2] en haar percelen grond te koop aangeboden. Naast telefonische contacten tussen Aktua en [geïntimeerde 2] over te koop aangeboden grond, hebben er tussen [geïntimeerde 2] en medewerkers van Aktua besprekingen plaatsgevonden in een auto of op parkeerplaatsen in de buurt van het bedrijf van [geïntimeerden] Ook communiceerden [geïntimeerde 2] en de verkopers van Aktua via WhatsApp. De inhoud van die contacten zal het hof niet hier maar, waar nodig, bij de beoordeling vermelden.

2.7.

Aktua heeft aan [geïntimeerde 2] brochures, met als titel “Propositie”, verstrekt van de door Groza te koop aangeboden percelen grond.

2.8.

Voorafgaand aan de verkopen zijn aan [geïntimeerde 2] kopieën verstrekt van twee op internet gepubliceerde artikelen, waarin wordt gemeld dat de Autoriteit Financiële Markten (hierna: de AFM) waarschuwt voor beleggen in grond.

2.9.

De gesloten koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat:

- het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper

verworven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten;

- het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert:

- er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging;

- de kavel(s) door koper alleen conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd;

- koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte.

Tevens vermelden de overeenkomsten dat Groza voor het aanbieden van de percelen niet onder toezicht staat van de AFM.

2.10.

In het kader van de koopovereenkomsten zijn vragenlijsten ingevuld en door [geïntimeerde 2] ondertekend. Een van de vragen was een multiple choice vraag, inhoudende op welke termijn [geïntimeerde 2] inschatte dat een eventuele bestemmingswijziging zou ontstaan. Daarop heeft zij steeds geantwoord: “a. binnen 5 jaar na aankoop” (de andere opties waren: “b. tussen 5 en 15 jaar na aankoop” of “c. langer dan 15 jaar”).

2.11.

Ook heeft [geïntimeerde 2] steeds verificatieformulieren geparafeerd en ondertekend. In die formulieren is benadrukt dat:

- [geïntimeerde 2] is gebonden aan de overeenkomsten en een boete moet betalen als zij de overeenkomst niet nakomt;

- de notariële overdracht zal plaatsvinden bij een door Groza gekozen notaris;

- de kosten koper door [geïntimeerde 2] betaald moeten worden;

- geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging:

- [geïntimeerde 2] het perceel in eigendom en beheer krijgt;

- sprake is van een speculatieve investering en [geïntimeerde 2] een onderzoeksplicht heeft;

- Groza en Aktua niet onder toezicht van de AFM staan.

2.12.

Groza heeft, telkens nadat [geïntimeerde 2] de koopovereenkomst had getekend, telefonisch verificatiegesprekken met [geïntimeerde 2] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. Aan de hand van deze gesprekken beoordeelde Groza of zij de desbetreffende overeenkomst met [geïntimeerde 2] zou sluiten en ondertekenen. Deze beoordeling is behoudens ten aanzien van een perceel te Zaltbommel steeds positief geweest en ook het perceel te Zaltbommel is later door [geïntimeerde 2] gekocht.

2.13.

De levering van de meeste percelen aan [geïntimeerde 2] heeft plaatsgevonden ten overstaan van notaris mr. [naam 1] te [plaats 5] (hierna: de notaris).

2.14.

[geïntimeerde 2] heeft [geïntimeerde 1] voor of ten tijde van de aankopen van de percelen grond van die aankopen niet op de hoogte gebracht.

Periode februari 2016 tot en met oktober 2016

2.15.

In de periode van februari 2016 tot en met 16 augustus 2016 heeft [geïntimeerde 2] van Groza achttien percelen grond voor een totaalbedrag van € 2.888.074 gekocht. Van deze percelen heeft Groza, afgezien van het onder 2.17 nog te bespreken perceel te Dordrecht van 5.000 m² met een koopprijs van € 374.062, drie percelen van [geïntimeerde 2] teruggekocht: die te Amsterdam, De Goorn en Den Ham. De door Groza niet teruggekochte percelen zijn (met vermelding van aankoopdatum, grootte en koopprijs) gelegen te Tholen (1 februari, 2.000m2, € 100.000), Eibergen (8 februari, 7.000m2, € 297.500), Zaltbommel (2 maart, 1.800m2, € 76.950), Nuenen (22 maart, 498m2, € 21.787), Venray (22 maart, 400m2, € 13.100), Waalwijk (22 maart, 500m2, € 29.875), Breda (31 maart, 1.200m2, € 64.500, en 11 mei, 15.500m2, € 771.125), Britsum (14 april, 5.050m2, € 145.000), ’s-Hertogenbosch (8 juni, 1.400m2, € 69.650, en 16 augustus, 3.500m2, € 163.625), Rucphen (8 juli, 1.400m2, € 69.650) en Helmond (21 juli, 1.000m2, € 46.250, en 16 augustus, 3.500m2, € 151.375).

2.16.

Naar aanleiding van een door haar gedaan verzoek heeft [appellant 6] – volgens die brief – als directeur van Aktua [geïntimeerde 2] bij brief van 16 augustus 2016 onder meer het volgende geschreven:

“Hierbij bevestigen wij u geen nieuwe aanbiedingen van landbouwgronden meer te zullen doen gedurende de periode van heden tot en met 31 december 2016”.

2.17.

Op 20 oktober 2016 heeft [geïntimeerde 2] van Groza een perceel grond te Woerden gekocht (6.500m2, € 275.000). Het onder 2.15 genoemde perceel grond te Dordrecht heeft Groza toen van [geïntimeerde 2] teruggekocht.

Periode november 2016 tot en met oktober 2017

2.18.

In november 2016 heeft [geïntimeerde 2] aan een servicemedewerker van Aktua gevraagd of Aktua percelen grond van haar wilde terugkopen. Aktua heeft hierop geantwoord dat zij daarop in principe niet is ingericht. Bij wijze van service heeft Aktua wel verkoopbegeleiding aangeboden. Vervolgens zijn vijf percelen van [geïntimeerde 2] te koop aangeboden aan derden op diverse websites. Dit heeft geen resultaat gehad.

2.19.

[geïntimeerde 2] heeft op 8 maart 2017 van Groza een perceel grond te Vriezeveen gekocht (40.476m2, € 530.258).

2.20.

Op 15 maart 2017 en 20 maart 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza een perceel grond te Assen (32.180m2, € 812.995) respectievelijk te Woerden (18.490m2, € 804.407) gekocht.

2.21.

Op 27 maart 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 1.329.394 acht percelen grond gekocht, te weten te Apeldoorn (355m2, € 5.946), Assen (59.160m2, € 1.168.410), Breda (800m2, € 15.800), Nuenen (800m2, € 15.000), Sliedrecht (350m2, € 6.913), Vriezenveen (11.000m2, € 52.250), Zaltbommel (1.100m2, € 21.725) en Zweeloo (3.400m2, € 43.350).

2.22.

Op 10 april 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 1.853.001 vier percelen grond gekocht, te weten te Beverwijk (19.750m2, € 1.318.313), Nuenen (10.000m2, € 397.500), Woerden (1.250m2, €49.688) en Zaltbommel (2.350m2, € 87.500).

2.23.

Op 10 mei 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 1.144.677 zes percelen grond gekocht, te weten te Eindhoven (6.750m2, € 396.563), Elst (Gld., 2.051m2, € 75.374), Goutum (2.975m2, € 70.000), ’s-Gravendeel (5.760m2, € 390.240), Schoonhoven (3.701m2, € 120.000) en Steenderen (2.961m2, € 92.500). Het perceel te ’s-Gravendeel heeft Groza later van [geïntimeerde 2] teruggekocht.

2.24.

Op 11 juli 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 1.276.083 elf percelen grond gekocht, te weten te Beverwijk (5.256m2, € 298.212), Assen (18.215m2, € 391.156 en 14.757m2, € 247.733), Breda (250m2, € 10.572), Britsum (320m2, € 8.079), Elst (Gld., 350m2, € 10.933), Nuenen (498m2, € 18.519 en 1.260m2, € 42.572), Onstwedde (6.100m2, € 150.975), Schoonhoven (900m2, € 27.349) en Zundert (1.630m2, € 69.983). Het voor € 18.519 gekochte perceel te Nuenen heeft Groza van [geïntimeerde 2] teruggekocht.

2.25.

Op 31 juli 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 122.000 vijf percelen grond gekocht, te weten te Assen (4.000m2, € 60.000), Dordrecht (200m2, € 10.000), Onstwedde (950m2, € 20.000), Rucphen (1.400m2, € 30.000) en Utrecht (85m2, € 2.000). Het perceel te Rucphen heeft Groza van [geïntimeerde 2] teruggekocht.

2.26.

Op 20 september 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza voor een totaalbedrag van € 731.288 vijf percelen grond gekocht, te weten te Assen (2.000m2, € 29.500), ’s-Hertogenbosch (5.000m2, € 223.750), Eindhoven (1.350m2, € 76.613), Ilpendam (14.600m2, € 390.550) en Onstwedde (500m2, € 10.875).

2.27.

Op 30 september 2017 heeft [geïntimeerde 2] van Groza twee percelen grond gekocht, een te Assen (1.000m2, € 9.750) en een te Heerenveen (4.385m2, € 42.753).

2.28.

Op 10 oktober 2017 en 24 oktober 2017, ten slotte, heeft [geïntimeerde 2] van Groza een perceel grond te Dedemsvaart (42.000m2, € 1.417.500) respectievelijk Vlagtwedde (46.660m2, € 455.812) gekocht.

Periode vanaf januari 2018

2.29.

Op onder andere 9 januari 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Aktua enerzijds en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] anderzijds, waarbij laatstgenoemden zonder succes aanspraak hebben gemaakt op terugbetaling van de koopprijs van de (niet door Groza teruggekochte) percelen grond.

2.30.

Ten tijde van de mondelinge behandeling in hoger beroep had nog geen enkel perceel grond dat door Groza aan [geïntimeerde 2] is verkocht een definitieve bestemmingswijziging ondergaan.

2.31.

[geïntimeerde 2] heeft de op 27 maart 2017 en 1 februari 2016 van Groza gekochte grondpercelen te Apeldoorn en Tholen op 1 juli 2021 respectievelijk 21 december 2022 aan derden verkocht voor € 39.050 respectievelijk € 100.000.

2.32.

Op verzoek van [geïntimeerden] heeft op 18 juni 2019 en 26 juni 2019 ten overstaan van de rechtbank een voorlopig getuigenverhoor (inclusief tegenverhoor) plaatsgevonden. Als getuigen zijn toen gehoord:

- [appellant 3] ,

- [appellant 6] ,

- [naam 2] (verkoopmedewerker van Aktua).

- [naam 3] (salesmanager van Aktua).

- [naam 4] (serviceteammedewerker van Aktua)

- [naam 5] (adjunct-directeur van Aktua).

2.33.

[geïntimeerde 2] heeft een klacht ingediend tegen de notaris. Bij beslissing van 15 november 2019 heeft de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden de notaris de maatregel van ontzetting uit het ambt opgelegd. Deze beslissing is bij beslissing van dit hof van 2 februari 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:260) bevestigd.

2.34.

Na daartoe verlof te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, hebben [geïntimeerden] op 19 en 20 november 2019 ten laste van Groza, Aktua, [appellant 3] en [appellant 6] verschillende conservatoire (derden)beslagen gelegd. Deze beslagen zijn onder meer gelegd onder derden en op percelen grond die ten tijde van het beslag aan Groza in eigendom toebehoorden. Bij incidenteel vonnis van 26 augustus 2020 in de onderhavige zaak heeft de rechtbank de provisionele vordering van Groza c.s., strekkende tot opheffing van deze beslagen, afgewezen. Dat vonnis is bij arrest van dit hof van 15 juni 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:1808) bekrachtigd.

2.35.

Bij arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 18 juni 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:4079), gewezen tussen [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 1] enerzijds en de notaris alsmede – kort gezegd – diens BV (hierna tezamen: de notaris) anderzijds, heeft dat hof, onder vernietiging van het in die zaak gewezen vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 24 mei 2023, onder meer voor recht verklaard dat de notaris op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk is voor 55% van de door [geïntimeerde 2] onderscheidenlijk [geïntimeerde 1] geleden en nog te lijden schade vanwege de schending van de tegenover hen geldende zorgplicht, en de notaris veroordeeld tot vergoeding van de desbetreffende schade, op te maken bij staat. Tegen dit arrest is – naar het hof desgevraagd van de civiele griffie van de Hoge Raad heeft vernomen – beroep in cassatie ingesteld.

3. Beoordeling

Inleiding

3.1.1.

In eerste aanleg hebben [geïntimeerden] – na wijziging van eis – gevorderd dat de rechtbank:

I voor recht verklaart dat

a. a) Groza zich jegens [geïntimeerde 2] schuldig heeft gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk;

b) de koopovereenkomsten tussen Groza en [geïntimeerde 2] onder invloed van dwaling aan de zijde van [geïntimeerde 2] tot stand zijn gekomen:

c) de koopovereenkomsten tussen Groza en [geïntimeerde 2] onder invloed van misbruik

van omstandigheden tot stand zijn gekomen;

d) Groza c.s. ieder voor zich jegens [geïntimeerden] onrechtmatig hebben gehandeld;

II voor recht verklaart dat

primair

a. a) primair: de koopovereenkomsten partieel (voor het deel van de betaalde koopprijzen) zijn vernietigd:

b) subsidiair: de koopovereenkomsten geheel zijn vernietigd;

subsidiair

c) primair: de koopovereenkomsten partieel (ter hoogte van de koopprijsvermindering) zijn ontbonden;

d) subsidiair: de koopovereenkomsten geheel zijn ontbonden;

III

a. a) Groza c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [geïntimeerden] van een schadevergoeding ter grootte van € 13.177.245,55, dan wel € 9.808.103,70, dan wel € 8.171.066,31;

b) Groza c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door [geïntimeerden] geleden schade ter grootte van € 41.352,50 voor het opstellen van na te noemen taxatierapporten;

c) Groza, Aktua, [appellant 3] en [appellant 6] hoofdelijk veroordeelt in de beslagkosten ter grootte van € 17.078,47 plus pro memorie posten, met de wettelijke rente;

d) Groza veroordeelt in de kosten van het voorlopig getuigenverhoor ter grootte van € 12.731,17, met de wettelijke rente;

een en ander met hoofdelijke veroordeling van Groza c.s. in de proceskosten en de nakosten, met de wettelijke rente.

3.1.2.

Groza c.s. hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd en een aantal – in dit hoger beroep niet van belang zijnde – reconventionele vorderingen ingesteld.

3.1.3.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank ten aanzien van voormelde vorderingen van [geïntimeerden] , samengevat en voor zover van belang, als volgt geoordeeld en beslist (de nummers verwijzen naar de desbetreffende overwegingen van het bestreden vonnis):

- de vordering onder I a) is toewijsbaar, voor zover betrekking hebbend op de periode vanaf 10 april 2017 (4.74);

- de vorderingen onder I a), voor zover betrekking hebbend op de periode vóór 10 april 2017, I b) en I c) zullen worden afgewezen (4.74 en 4.77);

- de vordering onder I d), voor zover betrekking hebbende op de periode vanaf 10 april 2017, is jegens Aktua, BMBN, [appellant 3] , Sylvestre en [appellant 6] toewijsbaar (4.81 en 4.91);

- de vordering onder I d) zal voor het overige worden afgewezen (4.77 en 4.81);

- de vordering onder II a) is niet toewijsbaar, voor zover [geïntimeerden] alleen vernietiging verlangen van de koopovereenkomsten als grondslag voor de (volledige) betalingsverplichtingen (waaruit de verplichting tot terugbetaling van de volledige koopsommen voortvloeit) zonder vernietiging van deze overeenkomsten, voor zover deze grondslag is voor de leveringsverplichtingen (4.78);

- [geïntimeerden] zullen in de gelegenheid worden gesteld nader toe te lichten respectievelijk zich erover uit te laten hoe zij de partiële vernietiging zien, onder meer in relatie tot de vordering onder III a) ter zake schadevergoeding, en of zij hun vordering onder II a) handhaven, in welk geval zij die vordering en hun belang daarbij van een nadere onderbouwing kunnen voorzien (4.78 en 4.79);

- [geïntimeerden] zullen in de gelegenheid worden gesteld toe te lichten welke schade zij als gevolg van de oneerlijke handelspraktijk van Groza en Aktua hebben geleden (4.92);

- het beroep van Groza c.s. op eigen schuld van [geïntimeerde 2] als bedoeld in artikel 6:101 van het Burgerlijk Wetboek (BW) slaagt (gedeeltelijk) in die zin, dat de door haar geleden schade als een gevolg van haar eigen beslissing tot het aangaan van koopovereenkomsten (kennelijk: voor zover gesloten vanaf 10 april 2017) mede aan haarzelf is toe te rekenen (4.93 en 4.95);

- partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de vraag welke verdeling (in de zin van art. 6:101 lid 1 BW) passend is (4.95);

- in reconventie zal de beoordeling worden aangehouden (4.97).

Verder ligt in overweging 4.76 besloten dat de rechtbank de vorderingen onder II c) en d), voor zover betrekking hebbend op de periode vóór 10 april 2017, niet toewijsbaar acht.

3.1.4.

Bij het (dictum van het) bestreden vonnis heeft de rechtbank [geïntimeerden] , overeenkomstig het voorgaande, in de gelegenheid gesteld om bij akte te reageren op de overwegingen 4.79, 4.92 en 4.95, en bepaald dat Groza c.s. vervolgens in de gelegenheid zullen worden gesteld daarop te reageren. In reconventie heeft de rechtbank iedere beslissing aangehouden. Als gezegd heeft de rechtbank bij vonnis van 28 september 2022 (op verzoek van Groza c.s.) bepaald dat tegen het bestreden vonnis tussentijds hoger beroep kan worden ingesteld.

Kans op waardevermeerdering van de percelen grond feitelijk (geheel) niet aanwezig?

3.2.1.

Met
grief 2 in het incidentele hoger beroep komen [geïntimeerden] op tegen het in overweging 4.6 neergelegde oordeel van de rechtbank dat zij onvoldoende hebben onderbouwd dat de kans op waardevermeerdering van de door [geïntimeerde 2] van Groza gekochte percelen grond feitelijk (geheel) niet aanwezig is. De rechtbank heeft dit oordeel als volgt gemotiveerd:

“4.6. (…) Het enkele feit dat volgens [geïntimeerden] (onder verwijzing naar de door hen geraadpleegde taxateurs) op dit moment ten aanzien van de bewuste percelen geen concreet zicht is op bestemmingswijziging is daarvoor niet voldoende. Immers, in de (lees in meervoud, hof:) overeenkomsten ligt besloten dat een dergelijke bestemmingswijziging mogelijk (ver) in de toekomst zal liggen. Er is door Groza en Aktua uitdrukkelijk gesproken over termijnen van 10 of 20 jaar (of nog langer), die nog niet zijn verstreken.”

3.2.2.

Onder verwijzing naar de door hen in hoger beroep als productie 95 overgelegde taxatierapporten van Troostwijk Waardering en Advies B.V. (hierna: Troostwijk) van 12 april 2018 met betrekking tot de door [geïntimeerde 2] van Groza gekochte percelen grond te Assen en Breda, en van Santen & Gasille Agrarische Makelaardij B.V. (hierna: Santen & Gasille), uitgebracht in de periode van 14 september 2020 tot en met 22 oktober 2020 met betrekking tot alle andere door [geïntimeerde 2] van Groza gekochte en door deze niet teruggekochte percelen grond, betogen [geïntimeerden] dat de toekomstverwachting voor waardevermeerdering ten aanzien van al deze percelen nihil is, omdat op de lange termijn geen bestemmingswijziging te verwachten valt.

3.2.3.

Het hof stelt voorop dat de door [geïntimeerden] in hoger beroep overgelegde taxatierapporten niet veel nieuws bevatten. Bij hun akte van 18 december 2019 immers hadden [geïntimeerden] al een brief van Troostwijk van 28 maart 2018 overgelegd, waarin de betrokken taxateur, vooruitlopend op zijn definitieve rapportage melding maakt van zijn bevindingen met betrekking tot de percelen grond te Assen en Breda en de door hem vastgestelde waarden. De daarin vermelde waarden wijken niet af van die in de thans overgelegde rapporten. Verder hadden [geïntimeerden] bij hun conclusie van 12 april 2021 al een taxatierapport van Santen & Gasille van 28 oktober 2020 overgelegd, waarin van alle andere percelen ten aanzien waarvan de taxatierapporten in hoger beroep zijn overgelegd de getaxeerde waarde is vermeld. Ook die waarden zijn gelijk aan die in de thans door [geïntimeerden] overgelegde rapporten.

3.2.4.

Wezenlijker is echter dat moet worden vastgesteld dat de inhoud van de rapporten met betrekking tot de door [geïntimeerde 2] van Groza gekochte percelen te Tholen en Apeldoorn op grond van het volgende onjuist is gebleken. De waarde van het perceel te Tholen is door de taxateur op de waardepeildatum van 1 juli 2020 geschat op € 15.000,00, waarbij hij is uitgegaan van een kans van 5% op herontwikkeling binnen twintig jaar. Tussen partijen staat echter vast dat er (ten minste) een ontwerp bestemmingsplanwijziging ten aanzien van (onder andere) dit perceel bestaat en dat [geïntimeerde 2] dit perceel op 21 december 2022 voor een bedrag van € 100.000,00 aan een derde heeft verkocht. [geïntimeerden] merken wel op dat zij aldus geen winst hebben gemaakt op dit perceel, maar dat doet er niet aan af dat de desbetreffende taxatie van Santen & Gasille onjuist is gebleken. De waarde van het perceel te Apeldoorn is door de taxateur op de waardepeildatum van 1 juli 2020 geschat op € 2.040,00, waarbij hij eveneens is uitgegaan van een kans van 5% op herontwikkeling binnen twintig jaar. Tussen partijen staat echter vast dat [geïntimeerde 2] dit perceel op 1 juli 2021 voor een bedrag van € 39.050,00 aan een derde heeft verkocht. Ook dit rapport is dus onjuist gebleken. Hierbij acht het hof niet van belang of, zoals [geïntimeerden] stellen, dit perceel geen bestemmingsplanwijziging heeft ondergaan. Op het perceel in Apeldoorn heeft [geïntimeerde 2] overigens (wel) winst gemaakt, omdat zij het voor € 5.946,00 van Groza had gekocht.

3.2.5.

Ten slotte wordt in verschillende rapporten van Santen & Gasille de kans tot herontwikkeling van de desbetreffende percelen binnen twintig jaar ingeschat op 5%, 8% of 10%, terwijl het rapport met betrekking tot het perceel van [geïntimeerde 2] te Waalwijk de kans op herontwikkeling binnen tien jaar inschat op 50% en binnen twintig jaar eveneens op 50%. Het hof acht dit geen verwaarloosbare percentages en kansen. Bovendien schrijft de betrokken taxateur, [naam 6] (hierna: [naam 6] ), over het perceel te Waalwijk in een bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep door [geïntimeerden] overgelegde e-mail aan mr. [naam 7] van 15 juli 2024 dat ‘de bestemming gewijzigd (gaat) worden ‘van Agrarisch naar Bedrijven’. Ook het rapport van Santen & Gasille met betrekking tot Waalwijk is dus niet geheel juist gebleken.

3.2.6.

Tegen de achtergrond van al het voorgaande en gelet op de gemotiveerde betwisting hiervan door Groza c.s., is het hof van oordeel dat er – anders dan [geïntimeerden] menen – niet van kan worden uitgegaan dat de kans op waardevermeerdering van de door [geïntimeerde 2] van Groza gekochte percelen feitelijk (geheel) niet aanwezig is. Daarbij worden bovendien de twee laatste volzinnen van de onder 3.2.1 geciteerde overweging van de rechtbank door het hof onderschreven.

3.2.7.

Het hof acht het aanbod van [geïntimeerden] om [naam 6] als getuige te horen ‘over (toekomstige) waarde van de percelen’ van [geïntimeerde 2] te algemeen en te vaag om te kunnen worden gehonoreerd, reden waarom dit bewijsaanbod van de hand wordt gewezen.

3.2.8.

De door Groza c.s. in hun reactie op de grief tegen de door [geïntimeerden] overgelegde taxatierapporten te kennen gegeven bezwaren, voor zover hiervoor niet behandeld, kunnen onbesproken blijven.

3.2.9.

De slotsom is dat de grief faalt.

Vergunningsplicht AFM

3.3.1.

In de toelichting op
grief 3 in het incidentele hoger beroep betogen [geïntimeerden] onder meer dat de rechtbank in de overwegingen 4.15 tot en met 4.22 ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerden] onvoldoende concreet hebben gesteld dat een vergunning van de AFM voor het verkopen van de percelen grond vereist was. Het hof begrijpt [geïntimeerden] aldus dat zij tevens betogen dat, reeds omdat die vergunning wel vereist was, de tussen [geïntimeerde 2] en Groza gesloten koopovereenkomsten voor vernietiging vatbaar zijn. Hierover wordt als volgt geoordeeld.

3.3.2.

Omdat daartegen door geen van partijen (voldoende duidelijk) bezwaar is gemaakt, gaat het hof uit van de juistheid van de overwegingen 4.16 en 4.17, inhoudende i) dat tussen partijen vaststaat dat de door Groza aan [geïntimeerde 2] aangeboden percelen – behoudens de vraag of aan het zogeheten beheercriterium is voldaan – vallen onder de omschrijving van ‘beleggingsobject’ in de zin van artikel 1.1 van de Wet op het financieel toezicht (Wft), ii) dat onder ‘beheer’ moet worden begrepen elk onderhoud van de betreffende zaak en het zorgdragen voor eventuele juridische verplichtingen die voortvloeien uit de eigendom van de zaak en iii) dat aan het beheercriterium is voldaan als de aanbieder (een deel van) de beheertaken uit handen neemt van de investeerder en in het aanbod van de aanbieder besloten ligt dat hij direct of indirect zorg draagt voor het beheer.

3.3.3.

De rechtbank heeft in de overwegingen 4.18 tot en met 4.21 uitvoerig en – wat het hof betreft – overtuigend uiteengezet dat en waarom zij van oordeel is dat [geïntimeerden] onvoldoende concreet hebben gesteld dat Groza voor het verkopen van de percelen grond een vergunning van de AFM diende te hebben. Het hof acht hetgeen [geïntimeerden] daartegenin brengen onvoldoende om anders te oordelen dan de rechtbank heeft gedaan, reden waarom de grief in zoverre faalt. Meer concreet merkt het hof het volgende op.

3.3.4.

[geïntimeerden] hebben hun stelling dat [geïntimeerde 2] – in gevallen waarin zij van ‘de pachtmeester’ informatie heeft gekregen – ‘heeft (…) kunnen vaststellen dat de eerdere agrariër nog steeds de grond gebruikt’ en dat daarom sprake is geweest van ongewijzigd voortgezet gebruik van de grond door de agrariër die deze vóór de verkoop aan [geïntimeerde 2] al gebruikte, niet nader toegelicht en/of gedocumenteerd. Aldus hebben zij ook in hoger beroep onvoldoende duidelijk gemaakt laat staan bewezen dat de voortzetting van dat gebruik en/of van die eventuele pachtovereenkomsten besloten lag in het verkoopaanbod van Groza. Evenmin hebben [geïntimeerden] in hoger beroep uit de doeken gedaan dat en waarom – anders dan de rechtbank heeft overwogen – uit de door hen bedoelde WhatsApp berichten volgt dat de verpachting van de betrokken percelen in het aanbod van Groza tot verkoop besloten lag. Ten slotte blijkt uit niets – ook niet uit de door [geïntimeerden] in hoger beroep overgelegde pachtovereenkomsten – dat Groza (zelfs maar zijdelings) betrokken is geweest bij de door [geïntimeerde 2] na de aankoop van percelen gesloten pachtovereenkomsten, laat staan dat die betrokkenheid in het verkoopaanbod van Groza besloten lag. Integendeel, in een brief van 12 april 2022 schrijft De Hollandsche Pachtmeester B.V., aan wie [geïntimeerde 2] opdracht heeft gegeven om namens haar een aantal van haar percelen te verpachten, dat zij nooit direct of indirect contact heeft gehad met Groza of Aktua, laat staan contact over pachtovereenkomsten e.d. [geïntimeerden] zijn daarop, hoewel nog aan het woord geweest, niet ingegaan. Om die reden houdt het hof deze brief (op dit punt) voor juist.

3.3.5.

Niets van wat [geïntimeerden] ter zake bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep nog hebben aangevoerd kan leiden tot de conclusie dat (toch) is voldaan aan het hiervoor onder 3.3.2. genoemde criterium iii.

Oneerlijke handelspraktijk?

3.4.1.

Ter voorkoming van misverstanden gaat het hof allereerst in op de vraag wie van Groza c.s. zich – naar de stellingen van [geïntimeerden] en naar het oordeel van de rechtbank – aan een oneerlijke handelspraktijk hebben schuldig gemaakt. Dit zijn alleen Groza en Aktua en niet tevens de andere appellanten in het principale hoger beroep. De door [geïntimeerden] gestelde en door de rechtbank voor wat betreft de vanaf 10 april 2017 aangenomen aansprakelijkheid van laatstgenoemden is immers niet gebaseerd op een door hen verrichte oneerlijke handelspraktijk, maar op het aan hen als directe of indirecte bestuurders daarvan te maken persoonlijke ernstige verwijt. In hoger beroep is niet door [geïntimeerden] betoogd dat voormelde bestuurders (ook) op grond van een door henzelf verrichte oneerlijke handelspraktijk aansprakelijk zijn. Om deze reden zal het hof in dit verband hierna steeds alleen van Groza en Aktua spreken en niet van Groza c.s. en Aktua c.s., ook als partijen en de rechtbank dat wel hebben gedaan. Dit is slechts anders als het gaat om de aanduiding van de stellingen van Groza c.s.

3.4.2.

Voorts zal het hof er – ten gunste van Groza c.s. – veronderstellenderwijs van uitgaan dat [geïntimeerde 2] , zolang Groza de desbetreffende koopovereenkomst nog niet had ondertekend, zonder een boete verschuldigd te worden van die overeenkomst af kon, met andere woorden, dat een (perfecte) overeenkomst pas was gesloten, als beide partijen de desbetreffende schriftelijke overeenkomst hadden ondertekend.

3.4.3.

Grief I in het principale hoger beroep houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld, kort gezegd, dat Groza en Aktua zich vanaf begin 2017 in toenemende mate hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk,
grief 3 in het incidentele hoger beroep , voor zover nog niet behandeld, dat de rechtbank ten onrechte niet heeft geoordeeld dat dit al eerder, namelijk van meet af aan, het geval was. De grieven kunnen gezamenlijk worden behandeld.

3.4.4.

Het hof stelt voorop dat de rechtbank in overweging 4.61 heeft overwogen dat en waarom [geïntimeerde 2] als consument in de zin van artikel 193a lid 1 sub a BW heeft gehandeld en dat tegen dat oordeel geen grief is gericht. Dit laatste geldt ook ten aanzien van de uiteenzetting die de rechtbank vervolgens in de overwegingen 4.62 tot en met 4.66 heeft gegeven over de oneerlijke handelspraktijk in de zin van de wet en de rechtsgevolgen daarvan. Hierbij dient overigens in overweging 4.62 ‘artikel 6:193a lid 1 sub
b BW’ te worden gelezen als ‘artikel 6:193a lid 1 sub
d BW’. Het hof zal daarom van de juistheid van een en ander uitgaan. Evenmin staat tussen partijen ter discussie dat [geïntimeerde 2] als
gemiddelde consument in de zin van de wet (artikel 6:193b lid 2 BW) dient te worden beschouwd.

3.4.5.

Het hof is, samengevat, van oordeel dat de grief van Groza c.s. faalt en die van [geïntimeerden] ten dele slaagt en voor het overige faalt: Groza en Aktua hebben zich tot maart 2017 niet, maar daarna wel schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Het hof zal dit oordeel in het navolgende (3.4.6 tot en met 3.4.50) toelichten.

Periode tot 2017

3.4.6.

Wat er overigens zij van de hierna (3.4.19) te citeren overwegingen 4.67 en 4.68, de rechtbank heeft daarin allereerst (impliciet) geoordeeld dat Groza en Aktua zich tot ‘begin 2017’ niet hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. Voorts heeft zij overwogen:

“4.73. (…) In 2016 konden Groza en Aktua aannemen dat [geïntimeerde 2] wist wat ze deed. Zij is duidelijk gewezen op de verwachtingstermijn en het ontbreken van garanties en heeft er blijk van gegeven dat te begrijpen.”

Het hof onderschrijft dit oordeel en voegt daaraan het volgende toe.

3.4.7.

Indien en voor zover [geïntimeerden] betogen dat Groza en Aktua zich (ook al in 2016) aan een oneerlijke handelspraktijk hebben schuldig gemaakt, omdat de door Groza verkochte gronden ‘waardeloos’ waren (waarmee [geïntimeerden] kennelijk bedoelen dat de gronden een verwaarloosbare kans op waardestijging hadden), merkt het hof op dat de juistheid van deze stelling op grond van het falen van grief 2 in het incidentele hoger beroep niet is komen vast te staan.

3.4.8.

De centrale stelling van [geïntimeerden] in hoger beroep ten aanzien van de door hen gestelde oneerlijke handelspraktijk is, dat Groza en Aktua [geïntimeerde 2] van meet af aan – en dus ook al vóór 2017 – hebben voorgespiegeld dat de door haar aan te kopen gronden op korte termijn (binnen één of twee jaar) met winst zouden kunnen worden verkocht. Hierover oordeelt het hof als volgt.

3.4.9.

Op zichzelf had van Groza en Aktua mogen worden verwacht, zo wil het hof hier gezegd hebben, dat zij bij de – op de onder 2.10 bedoelde vragenlijst geformuleerde – multiple choice vraag op welke termijn [geïntimeerde 2] inschatte dat een eventuele bestemmingswijziging zou ontstaan (binnen vijf jaar, tussen vijf en vijftien jaar, of langer dan vijftien jaar na aankoop), zouden hebben vermeld dat ten aanzien van door Groza sinds 2007 verkochte gronden nog nimmer een bestemmingswijziging had plaatsgevonden, anders gezegd: dat met de verkochte gronden sinds 2007 nog nooit een succes was geboekt. [geïntimeerde 2] was van dat feit echter (niettemin) op de hoogte, zo heeft de rechtbank in overweging 4.9 geoordeeld. Weliswaar stellen [geïntimeerden] in de toelichting op de grief (§97 van hun memorie) dat dit oordeel van de rechtbank onjuist is, maar zij verwijzen ter uitwerking hiervan slechts naar §15 van hun memorie. En daarin bestrijden zij dit oordeel op zichzelf niet, maar slechts de – in dit verband niet relevante (en overigens onjuiste) – stelling van Groza c.s. dat uit die wetenschap zou volgen dat [geïntimeerde 2] ook wist dat zij pas na vijf jaar financieel succes zou boeken.

3.4.10.

Tegen de achtergrond van alle (bij de feiten vermelde) schriftelijke informatie die Groza en Aktua aan [geïntimeerde 2] ter hand hebben gesteld, waarin niet alleen nergens de suggestie wordt gewekt dat de gronden reeds op voormelde korte termijn met winst zouden kunnen worden verkocht, maar er juist op wordt gewezen dat geen garanties op een (autonome) waardestijging worden gegeven, in combinatie met het ontbreken van WhatsApp berichten of verslagen van verificatiegesprekken vóór 2017 waaruit blijkt dat [geïntimeerde 2] daarin is voorgehouden dat zij op korte termijn winst op de door haar gekochte of aan te kopen gronden zou kunnen maken en/of waarin Groza en/of Aktua een daartoe strekkende opmerking van [geïntimeerde 2] niet hebben weersproken, verwerpt het hof de onder 3.4.8 weergegeven centrale stelling. In dit verband wordt opgemerkt dat uit niets blijkt dat Groza en/of Aktua [geïntimeerde 2] hebben voorgehouden dat zij investeringen deed in waardevaste producten en/of dat het hier ging om vermogensbehoud: dit zijn slechts op de website van Groza ten aanzien van grond in het algemeen gedane uitingen. Met betrekking tot de concreet aan [geïntimeerde 2] verkochte gronden in het bijzonder is echter in de schriftelijke informatie (en in de desbetreffende verificatiegesprekken) steeds voldoende duidelijk gemaakt dat het ging om een aankoop met, kort gezegd, een speculatieve aard. Indien voorts al juist is, wat het hof in het midden laat, dat medewerkers van Aktua [geïntimeerde 2] hebben geïnstrueerd welke antwoorden zij moest geven in het op 12 februari 2016 door haar te voeren verificatiegesprek, dan volgt daaruit nog niet dat [geïntimeerde 2] door deze medewerkers is voorgehouden dat zij de grond binnen één of twee jaar met winst zou kunnen verkopen. Indien, anders dan het hof meent, in de door [geïntimeerden] onder 7 en 23 van hun memorie geciteerde WhatsApp berichten van 10 en 31 oktober 2016 te lezen valt dat [geïntimeerde 2] ervan uitging dat reeds gekochte gronden binnen één of twee jaar met winst konden worden verkocht, heeft te gelden dat uit niets blijkt dat Groza en Aktua deze gedachte (toen al) bij [geïntimeerde 2] hebben doen postvatten, terwijl dit evenmin het geval is op grond van de enkele omstandigheid dat niet inhoudelijk op deze berichten is gereageerd. Dat bij Groza en Aktua bekend was dat [geïntimeerde 2] al vóór 2017 verwachtte gronden op korte termijn met winst te kunnen verkopen, is niet voldoende concreet gesteld en met stukken onderbouwd, laat staan gebleken. Het kan hun daarom niet worden verweten dat zij (vóór 2017) deze verwachtingen van [geïntimeerde 2] – al dan niet in de gevoerde verificatiegesprekken – niet hebben ontkracht.

3.4.11.

Bij dit alles komt nog dat [geïntimeerde 2] , zoals de rechtbank in overweging 4.75 heeft geoordeeld, ter zitting in eerste aanleg heeft erkend dat in 2016 de nadruk veel meer lag op de lange termijn investeringen. Weliswaar maken [geïntimeerden] tegen deze overweging bezwaar – volgens hen volgt dit niet uit het desbetreffende proces-verbaal en heeft [geïntimeerde 2] ter zitting juist verklaard dat (al) vanaf het begin in de verkoopgesprekken de nadruk lag op korte termijnen – maar het hof acht dat bezwaar op grond van het volgende niet steekhoudend.

3.4.12.

De rechtbank heeft de ter terechtzitting afgelegde verklaring van [geïntimeerde 2] kennelijk opgevat op de manier zoals zij die in overweging 4.75 heeft verwoord. Indien en voor zover de rechtbank de door haar aangenomen erkenning door [geïntimeerde 2] heeft gebaseerd op een deel van haar verklaring die niet in het proces-verbaal is neergelegd, overweegt het hof dat het de rechter vrijstaat feitelijke vaststellingen te doen op grond van zijn waarnemingen ter zitting, en dat het enkele feit dat het proces-verbaal van het verhandelde ter terechtzitting voor die vaststellingen geen grond biedt, daaraan niet in de weg staat. Indien en voor zover de rechtbank de door haar aangenomen erkenning van [geïntimeerde 2] baseert op haar wel in het proces-verbaal gerelateerde verklaring, oordeelt het hof dat deze verklaring kan worden uitgelegd zoals de rechtbank heeft gedaan, en met die uitleg in ieder geval niet in strijd is. Het hof wijst daartoe allereerst op het volgende gedeelten van de verklaring van [geïntimeerde 2] (pagina 7, tweede alinea, van het proces-verbaal):

“Mij is voorgespiegeld dat het allemaal in 3 jaar, 5 jaar, of 7 jaar zou gebeuren. U houdt mij voor dat mr. Moeijes zojuist heeft geciteerd uit de verificatiegesprekken. Daarop antwoord ik dat dat begin 2016 was. Toen kocht ik de gronden niet met bedrijfsgeld en had ik er een ander idee mee. Toen lag meer de nadruk op termijnen. Het kan dus kloppen dat ik in het begin er minder mee bezig was, dat kwam na verloop van tijd.”

Met ‘termijnen’ bedoelt [geïntimeerde 2] hier kennelijk ‘lange(re) termijnen’, omdat een andere lezing, vooral die van ‘korte(re) termijnen’, in strijd is met het uit het dossier oprijzende beeld dat [geïntimeerde 2] naarmate de tijd vorderde, meer belang hechtte aan het terugverdienen van haar investering op (meer) korte termijn. Verder wijst het hof op het gedeelte van de verklaring van [geïntimeerde 2] (pagina 6, bovenaan van het proces-verbaal):

“Eind 2016 was ik onzeker dus toen is de brief er gekomen [kennelijk: de brief van [appellant 6] van 16 augustus 2016, vgl. 2.16; hof]. In 2017 kwamen zij met Assen. (…) Daar kwamen de beloftes dat het sneller zou gaan. In het begin was dat minder. (…) Ze zeiden dat ik te allen tijde eind 2017 mijn geld terug zou hebben. Volgens hen met winst. Dat hoefde niet per se. Het moest inwisselbaar zijn. Dat speelde in 2016 minder.”

Ook deze passage kan, zeker in combinatie met het eerdere citaat, worden uitgelegd op de wijze zoals de rechtbank heeft gedaan. Het onder 3.4.11 vermelde bezwaar van [geïntimeerden] is dus ongegrond.

3.4.13.

Met betrekking tot de vóór 2017 gevoerde verificatiegesprekken overweegt het hof, voorts en meer algemeen, nog het volgende. Op zichzelf stellen [geïntimeerden] met juistheid dat Groza in die gesprekken (ook) heeft gestuurd op verkoop (bijvoorbeeld doordat [naam 7] , medewerker bij de compliance afdeling van Groza, in het op 2 februari 2016 met [geïntimeerde 2] gevoerde verificatiegesprek desgevraagd heeft gezegd dat hij, als hij geld had, zelf ‘natuurlijk ook wel een perceeltje grond’ zou kopen), maar niet dat [geïntimeerde 2] daarin niet (tevens) werd gewaarschuwd. Zo heeft deze [naam 7] in het gesprek van 2 februari 2016 tegen [geïntimeerde 2] gezegd:

“Maar wij zeggen wel altijd .. melden wel altijd .. houd er rekening mee, we kunnen niet in een glazen bol kijken. Een garantie op een eventuele bestemmingswijziging kunnen wij u niet bieden, niet op 5, niet op 10 en niet op 20 jaar .. Dat moet u (…) natuurlijk wel beseffen. Dus ik hoop dat u dat ook doet. (…) Nee maar investeren in grond is een lange termijn investering, dat moet u (…) natuurlijk wel beseffen.”

In het verificatiegesprek van 12 februari 2016 heeft [naam 7] bovendien tegen [geïntimeerde 2] gezegd dat ‘het’ (bestemmingswijziging) zelfs helemaal nooit kan gebeuren en dat dat het speculatieve is. Hoe dan ook, het feit dat de vóór 2017 gevoerde verificatiegesprekken mede het karakter van verkoopbevordering hadden, kan zonder bijkomende omstandigheden niet leiden tot het oordeel dat Groza en Aktua een oneerlijke handelspraktijk verrichtten. Natuurlijk diende [geïntimeerde 2] in dergelijke gesprekken zo nodig erop te worden gewezen dat haar verwachtingen met betrekking tot de te sluiten koop irreëel en/of onjuist waren, maar dan moesten er, mede in aanmerking genomen dat [geïntimeerde 2] schriftelijk was gewezen op wat het karakter was van de door haar voorgenomen koopovereenkomsten, wel concrete aanwijzingen zijn dat dit het geval was, en die waren er in 2016 (nog) niet. Evenmin leidt de enkele omstandigheid dat [geïntimeerde 2] in de verificatiegesprekken van 16 maart 2016 en 23 maart 2016 te kennen heeft gegeven dat dit haar laatste aankopen zouden zijn, zonder toelichting die ontbreekt, niet tot het oordeel dat Groza en Aktua zich aan een oneerlijke handelspraktijk hebben schuldig gemaakt door haar daarna nog percelen grond te verkopen. In het bijzonder is niet gesteld of gebleken dat zij [geïntimeerde 2] na die gesprekken nog in 2016 onder druk hebben gezet om toch weer gronden te kopen.

3.4.14.

[geïntimeerden] stellen ook nog dat uit de eigen stellingname van Groza c.s., inhoudende dat de bedrijfsvoering van Groza en Aktua altijd dezelfde is geweest, volgt dat Groza en Aktua van meet af aan een oneerlijke handelspraktijk verrichtten. Groza c.s. hebben met hun hier bedoelde stelling echter klaarblijkelijk slechts het oog op de bedrijfsvoering in algemene zin, niet op wat er in het kader van (de totstandkoming van) individuele koopovereenkomsten met [geïntimeerde 2] is gedaan en/of gezegd. Anders dan [geïntimeerden] bij de mondelinge behandeling in hoger beroep nog hebben betoogd, volgt uit de omstandigheid dat de rechtbank in overweging 4.88 heeft geoordeeld dat Groza en Aktua een onzorgvuldig businessmodel hebben opgetuigd, evenmin dat Groza en Aktua zich hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank heeft het door haar onzorgvuldige geoordeelde businessmodel van Groza en Aktua overigens niet ten grondslag gelegd aan de door haar als oneerlijke beoordeelde handelspraktijk van deze bedrijven, maar aan haar oordeel (in 4.88) dat hun bestuurders in zekere mate verantwoordelijkheid dragen voor de gang van zaken vanaf 10 april 2017.

3.4.15.

De door [geïntimeerden] onder 93 van haar memorie genoemde feiten en omstandigheden hebben, gelet op de overwegingen van de rechtbank waarnaar [geïntimeerden] in dit verband verwijzen, geen betrekking op de periode vóór 2017, zodat deze geen steun bieden aan de stelling van [geïntimeerden] dat Groza en Aktua zich van meet af aan, dus ook in 2016, hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

3.4.16.

Ten slotte acht het hof de door [geïntimeerden] in hoger beroep overgelegde krantenartikelen in het kader van de beoordeling niet van belang, reden waarom het daarop niet zal ingaan.

3.4.17.

De grief van [geïntimeerden] , voor zover onder 3.3.1 e.v. nog niet besproken, faalt dus met betrekking tot de periode vóór 2017, dus ten aanzien van alle in 2016 door [geïntimeerde 2] en Groza gesloten koopovereenkomsten. Dit geldt ook voor wat betreft de onder 2.17 vermelde koop van grond te Woerden op 20 oktober 2016. Weliswaar was [geïntimeerde 2] bij de onder 2.16 genoemde brief toegezegd dat haar tot en met december 2016 geen nieuwe aanbiedingen van landbouwgronden meer zouden worden gedaan, maar de onderhavige verkoop is onderdeel van een transactie (vgl. 2.17), waarbij Groza het onder 2.15 genoemde (duurdere) perceel te Dordrecht van [geïntimeerde 2] heeft teruggekocht. Bij deze stand van zaken is er, mede gezien al het hiervoor overwogene en bij gebreke van een nadere toelichting ter zake van [geïntimeerden] , geen aanleiding te oordelen dat Groza en Aktua zich ten aanzien van de verkoop op 20 oktober 2016 hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

Periode januari en februari 2017

3.4.18.

Uit het voorgaande, bezien in verband met hetgeen onder 3.4.20 zal worden overwogen, vloeit tevens voort dat de onderhavige grief van [geïntimeerden] ook faalt ten aanzien van de periode van januari tot en met februari 2017. In deze maanden zijn overigens geen koopovereenkomsten tussen [geïntimeerde 2] en Groza gesloten.

Periode vanaf maart 2017

3.4.19.

De rechtbank heeft, voor zover hier van belang, als volgt geoordeeld:

“4.67. De rechtbank is van oordeel dat Groza (…) en Aktua (…) zich vanaf begin 2017 in toenemende mate hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk, bestaande uit zowel een misleidende als een agressieve handelspraktijk. Dat oordeel is gebaseerd op hetgeen in 4.30 tot en met 4.59 is overwogen. Er is foutieve, of op zijn minst misleidende, informatie verstrekt over de te verwachten rendementen op korte termijn, waardoor [geïntimeerde 2] als gemiddelde consument er toe kan zijn gebracht om een besluit over een grondtransactie te nemen dat zij anders niet had genomen. Daarnaast hebben Groza (…) en Aktua (…) zich bediend van ongepaste beïnvloeding, waardoor de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van [geïntimeerde 2] als gemiddelde consument om tot de grondaankopen over te gaan aanzienlijk wordt beperkt of kan worden beperkt en waardoor zij een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen dat zij anders niet had genomen.

4.68.

Dat [geïntimeerde 2] in dit geval ook daadwerkelijk door de foutieve (dan wel misleidende) informatie en beïnvloeding is bewogen tot het sluiten van de koopovereenkomsten in de genoemde periode blijkt naar het oordeel van de rechtbank eveneens voldoende uit de overgelegde correspondentie, die in het voorgaande is samengevat. Die druk is voldoende opgevoerd om ergens in het voorjaar van 2017 een niveau te hebben bereikt die meebrengt dat de vanaf dat moment gesloten overeenkomsten vernietigbaar zijn.

(…)

4.75.

[geïntimeerden] hebben aangevoerd dat ook vóór de koopovereenkomsten van 10 april 2017 toezeggingen zijn gedaan over de resultaten op korte termijn. De rechtbank is echter van oordeel dat daarvan vóórafgaand aan 10 april 2017 onvoldoende is gebleken (…) (…)

4.77.

Dit betekent dat de overeenkomsten vóór 10 april 2017 niet (rechtsgeldig) zijn vernietigd en niet voor (al dan niet partiële) vernietiging in aanmerking komen. De gevraagde verklaringen voor recht onder I, voor zover die zien op de overeenkomsten vóór 10 april 2017, zullen daarom worden afgewezen.”

3.4.20.

Gezien het (aparte) kopje ‘Periode maart 2017 tot en met oktober 2017’ bij haar feitenvaststelling en de overwegingen 4.36 e.v., neemt het hof aan dat de rechtbank onder ‘vanaf begin 2017’ verstaat ‘vanaf maart 2017’. Dusdoende heeft de rechtbank enerzijds geoordeeld (in 4.67) dat Groza en Aktua zich vanaf maart 2017 hebben bediend van een oneerlijke handelspraktijk en (in 4.68) dat [geïntimeerde 2] , kort gezegd, hierdoor is bewogen tot het sluiten van
de koopovereenkomsten in
de genoemde periode (dat is dus vanaf maart 2017), maar anderzijds (in 4.75 en 4.77) dat de vóór 10 april 2017 gesloten koopovereenkomsten niet (rechtsgeldig) zijn vernietigd en (voor zover hier van belang) dat de gevorderde verklaring voor recht dat Groza zich jegens [geïntimeerde 2] aan een oneerlijke handelspraktijk heeft schuldig gemaakt zal worden afgewezen, voor zover deze ziet op de vóór die datum gesloten overeenkomsten. Hiermee heeft de rechtbank, zoals [geïntimeerden] in de toelichting op hun grief ook betogen, in feite geoordeeld dat een oneerlijke handelspraktijk een bepaald niveau moet hebben om ertoe te kunnen leiden dat een als gevolg daarvan tot stand gekomen overeenkomst vernietigbaar is. Dit oordeel is onjuist, omdat artikel 6:193j lid 3 BW zonder voorwaarden of restricties bepaalt dat een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar is.

3.4.21.

Het voorgaande betekent, afgezien van de mogelijkheid dat de onder 3.4.3 genoemde grief van Groza c.s. gegrond is, dat de rechtbank ten onrechte, kort gezegd, de vorderingen van [geïntimeerden] (slechts) toewijsbaar heeft geoordeeld voor wat betreft de vanaf 10 april 2017 door [geïntimeerde 2] en Groza gesloten koopovereenkomsten en niet (ook) ten aanzien van de door hen vanaf maart 2017, meer concreet, vanaf 8 maart 2017 tot stand gekomen overeenkomsten. De onder 3.4.3 genoemde grief van [geïntimeerden] is dan ook in zoverre gegrond. Zij kan echter alleen tot een andere uitkomst leiden, indien voormelde grief van Groza c.s. faalt. Met die grief betogen Groza c.s., samengevat, dat Groza en Aktua zich (in het geheel) niet aan een oneerlijke handelspraktijk hebben schuldig gemaakt, dus ook vanaf maart 2017 niet. Te dien aanzien oordeelt het hof als volgt.

3.4.22.

Bij de onder 2.16 geciteerde brief van 16 augustus 2016 heeft Aktua [geïntimeerde 2] toegezegd haar tot en met december 2016 geen aanbiedingen te zullen doen. Ter zitting in hoger beroep is komen vast te staan dat deze brief op verzoek van [geïntimeerde 2] is geschreven, met dien verstande dat dit verzoek volgens haar niet was beperkt tot de rest van het jaar 2016. Of dat zo is, is onduidelijk gebleven. Bij gebreke van indicaties van het tegendeel gaat het hof ervan uit dat [geïntimeerde 2] het onderhavige verzoek heeft gedaan om tegen zichzelf, meer concreet: tegen haar geneigdheid tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige, beschermd te worden en dat Aktua dat wist althans behoorde te weten. Immers, als [geïntimeerde 2] ervan uit was gegaan dat zij niet zou bezwijken voor (verdere) aanbiedingen van Aktua, had zij niet om een brief als de onderhavige verzocht, maar in voorkomende gevallen gewoon (telkens) te kennen gegeven dat zij geen interesse had. Groza c.s. hebben niets gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat die bescherming van [geïntimeerde 2] tegen zichzelf na december 2016 niet meer nodig was. De kennelijke stelling van Groza c.s. dat [geïntimeerde 2] in 2017 weer interesse begon te ontwikkelen
omdat zij weer aankopen bij Groza ging doen is, nu daarbij niet is gesteld of gebleken dat die aankopen op initiatief van [geïntimeerde 2] plaatsvonden, een drogreden, althans doet aan het voorgaande niet af. Hetzelfde geldt ten aanzien van de omstandigheid dat [geïntimeerde 2] in die tijd (ook) van andere aanbieders gronden kocht, zelfs indien dergelijke koopovereenkomsten op haar initiatief werden gesloten. Het hof gaat er – wederom bij gebreke van indicaties van het tegendeel – van uit dat niet alleen Aktua maar ook Groza destijds van de brief van 16 augustus 2016, alsmede van de reden en het doel daarvan, op de hoogte was. Iets anders is door Groza c.s. ook niet gesteld. Bovendien is bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep namens Groza c.s. gesteld dat er ‘een zorgvuldige samenwerking tussen Groza en Aktua [was], waarbij het hele verkoopdossier door Aktua aan Groza werd gestuurd’. Als dat zo is, is ook daarom onaannemelijk dat Groza niet van de onderhavige brief van 16 augustus 2016 op de hoogte was.

3.4.23.

Vaststaat dat [geïntimeerde 2] vanaf maart 2017 opnieuw koopovereenkomsten met Groza heeft gesloten. Uit niets blijkt dat [geïntimeerde 2] daartoe (ook maar één keer) het initiatief heeft genomen. Integendeel, zoals onder 2.18 is overwogen, heeft [geïntimeerde 2] in november 2016 aan een servicemedewerker van Aktua gevraagd of Aktua percelen grond van haar wilde terugkopen. Uit de door de rechtbank onder 2.23 bij de vaststaande feiten vermelde gespreksverslagen blijkt, voorts, dat [geïntimeerde 2] wilde dat er nog voor het eind van 2016 percelen die zij van Groza had gekocht zouden worden verkocht (gesprek van 28 december 2016), dat ze had gedacht dat ze de (kennelijk door bemiddeling van Aktua) in of na november 2016 te koop aangeboden grond makkelijk verkocht zou krijgen (gesprek van 5 januari 2017) en dat ze het jammer vond dat er – anders dan ze had verwacht – nog geen reacties op (de onder 2.18 bedoelde) advertenties waren gekomen (gesprek van 9 januari 2017). In dat laatste gesprek heeft [geïntimeerde 2] Aktua ook nog gevraagd zwart op wit te zetten dat ‘Eibergen, Den Ham en Waalwijk binnen een jaar zouden gaan vallen’ (verkocht zouden worden). In geen van deze gesprekken heeft [geïntimeerde 2] interesse getoond in het (wederom) aanschaffen van gronden. Zij was alleen maar geïnteresseerd in de verkoop ervan. Bovendien heeft [naam 3] , destijds in dienst van Aktua, als getuige verklaard, zakelijk, dat Aktua [geïntimeerde 2] in 2017 opnieuw heeft benaderd (omdat er in 2017 weer interessante nieuwe projecten waren), dus niet andersom. Dit was klaarblijkelijk niet één keer, maar vele keren. Daarbij gaat het hof er – op grond van het feit dat herhaaldelijk op een en dezelfde datum meerdere koopovereenkomsten zijn gesloten – vanuit dat [geïntimeerde 2] geregeld meer dan een perceel tegelijk te koop is aangeboden. Zoals onder 3.4.9 is overwogen, was [geïntimeerde 2] ervan op de hoogte dat met de via Aktua van Groza verkochte gronden sinds 2007 nog nooit een succes was geboekt. Dat neemt echter niet weg dat van hen verwacht mocht worden dat zij [geïntimeerde 2] daarop in elk geval vanaf maart 2017 in het kader van een goede verkoopvoorlichting respectievelijk de toetsing van haar verwachtingen over de aan te kopen grond(en) tenminste nog een of meerdere keren hadden gewezen, zeker naarmate het aantal gesloten koopovereenkomsten toenam. Uit niets blijkt echter dat dat is gebeurd.

Aktua

3.4.24.

Aldus heeft Aktua [geïntimeerde 2] vanaf maart 2017 bij herhaling grond te koop aangeboden, geregeld meerdere percelen tegelijk, terwijl haar al in de loop van 2016 door [geïntimeerde 2] was verzocht schriftelijk te bevestigen dat haar geen aanbiedingen meer zouden worden gedaan (waarbij in het midden kan blijven of dit verzoek een tijdelijk karakter had) en zij op grond daarvan wist, althans behoorde te weten, dat [geïntimeerde 2] ten aanzien van het sluiten van koopovereenkomsten als de onderhavige tegen zichzelf beschermd moest worden. Bovendien was [geïntimeerde 2] er sinds november 2016 evident op uit reeds aangekochte gronden zo spoedig mogelijk met winst te verkopen, onder meer omdat zij succes wilde boeken voordat zij aan [geïntimeerde 1] zou vertellen dat zij gronden had gekocht. Aktua was van een en ander op de hoogte. Het onder deze omstandigheden [geïntimeerde 2] opnieuw en vervolgens telkens weer benaderen met (geregeld meer dan één) aan te kopen perceel, zonder haar er nog maar één keer op te wijzen dat met de sinds 2007 via haar door Groza verkochte gronden nog nooit een succes was geboekt, acht het hof een agressieve handelspraktijk, omdat door ongepaste beïnvloeding de keuzevrijheid of de vrijheid van handelen van [geïntimeerde 2] als gemiddelde consument met betrekking tot het product aanzienlijk werd beperkt of kon worden beperkt, waardoor [geïntimeerde 2] als gemiddelde consument een besluit over een of meer overeenkomsten heeft genomen of heeft kunnen nemen, dat zij anders niet had genomen. Het hof houdt hierbij rekening met de vasthoudendheid, als hiervoor beschreven, die Aktua bij haar handelspraktijk heeft gedemonstreerd, evenals met het tijdstip en de plaats daarvan, gegeven het feit dat Aktua [geïntimeerde 2] telkens telefonisch benaderde en vervolgens bewust met haar afsprak buiten het zicht van [geïntimeerde 1] in een auto of op parkeerplaatsen in de buurt van het bedrijf (zie onder 2.6); vgl artikel 6:193h lid 1 en lid 2, aanhef en onder a BW. Dusdoende heeft Aktua een handelspraktijk verricht die oneerlijk is; vgl. artikel 6:193b lid 1 en lid 3, aanhef en sub b BW. Voorts oordeelt het hof, mede gezien hetgeen onder 2.4 met betrekking tot de tussen Aktua en Groza gesloten partage overeenkomst is vermeld, dat Aktua, ook al werden de koopovereenkomsten niet door haarzelf gesloten, heeft gehandeld in de uitoefening van een bedrijf in de zin van artikel 6:193a aanhef en sub b BW. Naar het oordeel van het hof heeft Aktua dus – anders dan de rechtbank in overweging 4.71 heeft geoordeeld – niet (slechts) ten behoeve van Groza gehandeld in de zin van die wetsbepaling.

3.4.25.

Het voorgaande vindt bovendien ten aanzien van de vanaf 10 april 2017 gesloten overeenkomsten bevestiging in een aantal door [geïntimeerde 2] overgelegde WhatsApp berichten (hierna: appjes) die zij heeft gewisseld met medewerkers van Aktua. Sommige van die appjes leiden bovendien tot het oordeel dat Aktua zich (ook) aan een misleidende handelspraktijk in de zin van artikel 6:193c lid 1 BW heeft schuldig gemaakt en (mede) daardoor, gezien artikel 6:193b lid 1 en lid 3 aanhef en sub a BW, een oneerlijke handelspraktijk heeft verricht.

3.4.26.

De inhoud van de hierna te bespreken appjes is op zichzelf door Groza c.s. niet betwist, zodat het hof van de juistheid ervan uitgaat. Wel voeren Groza c.s. aan dat de context ervan niet altijd duidelijk is. Dit is echter maar betrekkelijk. De ervoor of erna komende tekst is namelijk doorgaans bekend. Groza c.s. hebben niet voldoende concreet gesteld, laat staan aangetoond, dat [geïntimeerde 2] door (eventueel) knip- en plakwerk met betrekking tot die appjes de context of betekenis ervan heeft veranderd. Overigens is die context in ieder geval steeds: mogelijke grondaankopen door [geïntimeerde 2] van Groza na bemiddeling door Aktua en/of geruststelling van [geïntimeerde 2] door Aktua ten aanzien van eerdere aankopen van [geïntimeerde 2] . En wat dat laatste betreft: anders dan Groza c.s. menen, kan het geruststellen van een klant ten aanzien van bestaande grondposities wel degelijk leiden tot het doen van nieuwe aankopen, en daarop ook gericht zijn. De omstandigheid dat Groza c.s., naar zij stellen, geen inzicht hadden in de appjes, omdat deze van en naar de privé-telefoons van de betrokken medewerkers van Aktua gingen, acht het hof niet van belang. Niet gesteld of gebleken is immers dat Aktua de betrokken medewerkers uitdrukkelijk had verboden of zelfs maar ontraden hun privé-telefoons in het kader van hun verkoopactiviteiten te gebruiken noch dat zij ooit heeft geïnformeerd naar eventueel zakelijk gebruik van privé-telefoons en/of op dergelijk gebruik heeft gecontroleerd. Aan de relevantie van de hierna door het hof te vermelden appjes doet evenmin af dat [geïntimeerden] niet het gehele app-verkeer met de betrokken medewerkers van Aktua in het geding hebben gebracht.

3.4.27.

Zonder naar volledigheid te willen streven zal het hof hierna (3.4.28 tot en met 3.4.34) enkele relevante – door hem in voormelde zin misleidend en/of agressief geachte – appjes weergeven, daarbij kanttekeningen plaatsen, zich, waar aan de orde, aansluiten bij een aantal telkens concreet te vermelden overwegingen van de rechtbank en de bezwaren van Groza c.s. tegen die overwegingen, waar nodig, weerleggen.

3.4.28.

Appjes van 4 april 2017:

“ [geïntimeerde 2] : Hoi,

even nog een puntje. Met 5 jaar lukt het toch zeker niet om de eerste klapper van NL te maken?

Dus reclame naar klanten toe.

Aktua: We hebben heel veel grond verkocht he.

Niet alleen de projecten die jij hebt.

Verkochten al grond ruim voordat je klant van ons werd.

[geïntimeerde 2] : Tuurlijk maar daar hebben wij het niet over. En ik begreep dat de grond steeds beter werd.

Aktua: Daarom juist.”

Aktua suggereert met haar eerste appje dat er in het verleden – met andere projecten en andere klanten – al goede resultaten zijn geboekt, terwijl vaststaat dat dat niet het geval is (vgl. 3.4.9). Tevens wekt Aktua hiermee de indruk dat (anders dan [geïntimeerde 2] in deze appjes oppert) wel degelijk binnen vijf jaar een ‘grote klapper’ zal kunnen worden gemaakt. Zij had immers ook simpelweg de desbetreffende opmerking van [geïntimeerde 2] kunnen bevestigen. Voormelde indruk wekt Aktua ook nog eens door in haar tweede appje de op niets gebaseerde opmerking van [geïntimeerde 2] te bevestigen dat de grond steeds beter wordt, waarmee [geïntimeerde 2] kennelijk wil zeggen, meer potentie heeft om een bestemmingswijziging te ondergaan en daardoor voor een goede prijs zal kunnen worden verkocht.

3.4.29.

Appjes van 10 april 2017:

“ [geïntimeerde 2] :
Een jaar geleden deden jullie ongeveer 12 mjn omzet per jaar maakt 2 per maand

Aktua:
markt trekt dus leuk aan he op het moment!! leukst is om daar beiden van te profiteren.

[geïntimeerde 2] :
Ik vind het nog ongelooflijk. Ja maar eenvoudiger had geweest als ik eerst wat gezien en meegemaakt had en daarmee verder gaan

Aktua:
[geïntimeerde 2] [een verkorting van de voornaam van [geïntimeerde 2] ; hof]
er zijn maar weinig dingen waar ik echt een goed gevoel bij heb, dit we!. logisch dat je nu eerst geld wilt maken, een goede basis is daar essentieel voor!

gaat goed komen.

je hebt echt goede grondspreiding

[geïntimeerde 2] :
En looptijd

Aktua:
verschillende looptijden zorgen voor gespreid inkomen”.

Aktua suggereert met haar eerste appje dat er thans een grotere kans bestaat dan eerst om de door [geïntimeerde 2] aangekochte en/of aan te kopen grond met winst te verkopen. Dit was echter op niets gebaseerd. Met haar volgende appjes wekt Aktua de indruk dat [geïntimeerde 2] zeker inkomen uit de door haar gekochte en/of nog aan te kopen gronden zal gaan genereren, en wel door een ‘goede grondspreiding’ en ‘verschillende looptijden’. Er was echter geen enkele solide basis voor de gedachte dat de kans op (financieel) succes voor [geïntimeerde 2] groter zou zijn naarmate zij meer gronden, verspreid over het land en op verschillende tijdstippen gekocht, in eigendom zou hebben, afgezien dan van een wat grotere kans op een gunstige toevalstreffer. Hetzelfde geldt met betrekking tot het ‘goede gevoel’ van de medewerker van Aktua en diens opmerking dat het ‘goed (gaat) komen’. Ten onrechte wordt, voorts, in dit appje van ‘looptijden’ gesproken (waarmee Groza c.s. een ‘verwachting op bestemmingswijziging’ bedoelen), terwijl zij er in rechte op tamboereren dat Aktua en Groza nooit indicaties van looptijden hebben gegeven omdat er geen concrete verwachtingen bestonden. Integendeel, het was telkens gewoon afwachten of er een bestemmingswijziging (met een voor [geïntimeerde 2] lucratieve opbrengst als gevolg) zou plaatsvinden. Ten slotte verenigt het hof zich met hetgeen de rechtbank onder 4.39 en 4.41 heeft overwogen. De omstandigheid dat Groza en Aktua [geïntimeerde 2] in allerlei andere mondelinge en schriftelijke uitingen (wel) correcte informatie hebben verschaft doet daaraan niet af.

3.4.30.

In een appje van 11 april 2017 heeft [geïntimeerde 2] Aktua een groot aantal vragen gesteld en daarbij gesuggereerd dat Aktua schriftelijk per onderdeel zou kunnen antwoorden. Aktua heeft daarop geantwoord met een app dat mondeling uitleggen altijd beter werkt (kennelijk: dan schriftelijk antwoorden). Dat moge zo zijn als het erom gaat [geïntimeerde 2] ten aanzien van door haar gedane aankopen en/of eventuele toekomstige aankopen (bedrieglijk) gerust te stellen, maar niet als het gaat om het verschaffen van – voor [geïntimeerde 2] controleerbare en later eventueel tegen Aktua te gebruiken – informatie. De onwil van Aktua om schriftelijk op de door [geïntimeerde 2] gestelde vragen in te gaan laat zich – bij gebreke van enige indicatie voor het tegendeel – slechts verklaren door het feit dat het haar slechts om (snelle) verkopen was te doen. Vervolgens eindigt Aktua de appwisseling met het volgende – nergens op gebaseerde – appje, dat het hof slechts kan omschrijven als een poging [geïntimeerde 2] stroop om de mond te smeren en daarmee koopwillig te maken:

“onthou even 1 ding…jij weet meer feiten en info dan welke investeerder van ons dan ook! jij bent dus niet onwetend en hebt een fantastische grondportefeuille!”

3.4.31.

Appjes van 21 april 2017:

“Aktua: 10.35 zit hij [de notaris; hof]
klaar en kunnen we ff bellen. als je half 11 naar buiten komt kan je bij mij instappen.

[geïntimeerde 2] : Ik ben niet altijd alleen

Aktua: jammer genoeg niet… maar dit moet even [geïntimeerde 2] ….hij verwacht het bellethe. Stap om half 11 ff in bij me straks

[geïntimeerde 2] : Probeer aub vanmiddag (…)

Aktua: [geïntimeerde 2] sorry maar moet echt nu even….iedereen zit klaar alles is geregeld!!

Zeg anders even dat je iets moet halen of dat je je niet lekker voelt.

Dit heeft even voorrang!

Daarna help ik je met plukken als het moet

[geïntimeerde 2] : [geïntimeerde 1] [ [geïntimeerde 1] ; hof]
loopt Nog hier

Aktua: loop met 5 min ff naar buiten dan pik ik je op

ik sta weer aan de overkant

even serieus tempo maken [geïntimeerde 2]

: ik kom zsm en anders bel ik zo

Aktua: 10.45 gaat de notaris jou bellen anders….dus als je maximaal met 5 min naar buiten komt regelen we het

Zo gepiept is maar kwartiertje

Kom even please!!!

Ik heb m’n volgende afspraak al afgezegd….ik blijf hier wachten

Dit is even giga belangrijk

Met name voor jou

[geïntimeerde 2] : Waarom mijn idd geen zekerheid zwart op wit

Waarom kan Weesp wel zekerheid geven wat is het verschil

Aktua: ook geen 100% [geïntimeerde 2] (…) zelfde verhaal. Is niet onze grond maar heeft waarschijnlijk z’n looptijd wel uitgezeten

[geïntimeerde 2] : hij gaf toch meer zekerheid maar is wel maanden later.

Aktua: “ja exact….voordeel van grond in deze tijd is dat het ineens rap kan gaan. op het ene perceel ben je afhankelijk van aanwas bedrijven en de ander voor woningen. Hoef jou niet meer te vertellen dat je daar nu optimale spreiding in hebt…

heb geduld, komt het vanzelf naar je toe.”

(…)

[geïntimeerde 2] : Welke grond is vergelijkbaar met Weesp

Aktua: “ [geïntimeerde 2] hou op hoor….over een tijdje ben je weesp totaal vergeten als de verwachte bedragen bij ons loskomen.

als alles straks achter de rug is gaan we een keer goed zitten om het totaalplaatje nog eens door te nemen. Dan komt het goede gevoel van zelf!”

Ongeacht wat de reden was dat de notaris [geïntimeerde 2] die ochtend wilde spreken, de druk die Aktua – naar uit deze appwisseling blijkt – op [geïntimeerde 2] heeft uitgeoefend om haar (nu meteen) met de notaris te laten bellen is intimiderend, onaanvaardbaar en respectloos, en miskent de verhouding tussen een bedrijf (Aktua) en haar klant (de consument [geïntimeerde 2] ). Aktua heeft bovendien niet weten duidelijk te maken dat zij met deze handelwijze in het belang van [geïntimeerde 2] heeft gehandeld. Hoewel niet uit deze appwisseling blijkt wat er speelde met betrekking tot een kennelijk door [geïntimeerde 2] van een derde aangekocht perceel te Weesp, wordt in de desbetreffende appjes van Aktua zonder een deugdelijke basis bij [geïntimeerde 2] de suggestie gewekt dat i) de kans op bestemmingswijziging van gronden ‘in deze tijd’ ‘ineens rap kan gaan’ en ii) dat ‘over een tijdje’ op door haar van Groza gekochte percelen (goede) resultaten zullen worden geboekt (‘de verwachte bedragen bij ons loskomen’). Ten slotte verenigt het hof zich met hetgeen de rechtbank onder 4.42, laatste twee volzinnen, en 4.43 heeft geoordeeld. Op zich was het vanzelfsprekend het goede recht van [geïntimeerde 2] om de overeenkomsten geheel zelfstandig, dus zonder [geïntimeerde 1] , te sluiten, maar dat impliceert niet dat Aktua, zoals zij heeft gedaan, actief eraan moest meewerken dat een en ander voor hem verborgen zou blijven. Op zijn minst had Aktua [geïntimeerde 2] (tenminste één keer) moeten voorhouden dat zij er wellicht beter aan deed haar man van haar aankopen op de hoogte te stellen, en daarover met [geïntimeerde 2] het gesprek aan te gaan. Dat dit is gebeurd is gesteld noch gebleken, wat strookt met de rode draad in deze zaak dat Aktua er op uit was snel en gemakkelijk gronden aan [geïntimeerde 2] te verkopen.

3.4.32.

Ook in haar appjes van 3 mei 2017 heeft Aktua onaanvaardbare druk op haar klant [geïntimeerde 2] uitgeoefend om tijd vrij te maken (kennelijk) met het oog op de aanschaf van gronden:

“ [geïntimeerde 2] : “
Ik ren me de hoempapa al weken echt van 6 tot 19 en dan thuis.

Aktua:
Ja begrijp ik! Komen ook betere tijden.. maar grond is nu even zeeeeer belangrijk voor je, geloof me! We hebben een super idee! Zorg dat je morgen even de tijd hebt! ECHT!!!

[geïntimeerde 2] : Nou ik heb al zoveel gehoord maar ik heb bedenkingen over snelheid van eerste locatie bij ajtua [bedoeld wordt: Aktua; hof]

Aktua: Zorg dat je even tijd maakt, nogmaals

Er spelen zaken die je nog niet weet wat heel positief gaat zijn.

(…)

[geïntimeerde 2] : ik ben potje los en dat weet je donders goed tocj dat telefoontje dat kan toch niet. Maar ik wel ruilen zeker als we daarmee snelheid winnen.”

Het hof verenigt zich, voorts, met wat de rechtbank onder 4.44 tot en met 4.47 heeft overwogen. Dit geldt in het bijzonder ook ten aanzien van een appwisseling van 13 mei 2017 die uit overweging 4.46, bezien in verband met de feitenvaststelling onder 2.43 van het bestreden vonnis, genoegzaam valt te kennen. De opmerking ‘even door de zure appel heen, daarna gaat geld retour komen’ in laatstbedoeld appje suggereert wel degelijk dat [geïntimeerde 2] haar investering op korte termijn gedeeltelijk zou terugontvangen, zoals de rechtbank onder 4.46 heeft geoordeeld. Wat Groza c.s. daarover in hun memorie van antwoord in incidenteel appel opmerken is, zoals onder 2 al is overwogen, tardief. In overweging 4.44 is, anders dan Groza c.s. menen, niet te lezen dat op 3 mei 2017 een gesprek tussen [geïntimeerde 2] en Groza heeft plaatsgevonden. De rechtbank doelt hier kennelijk op de passage ‘ik heb bedenkingen over snelheid van eerste locatie bij (lees:) Aktua’ in de hiervoor weergegeven appwisseling.

3.4.33.

Appjes van 17 mei 2017:

“
[geïntimeerde 2] : Wanneer verwacht je de eerste resultaten van de laatste deal?

Aktua: Dat zijn goeie gronden [geïntimeerde 2] !!

einde van het jaar weten we of het echt in de buurt komt…

(….)

[geïntimeerde 2] als je nu nog niet weet dat we een goede zakelijke relatie hebben dan weet ik het niet meer…. jouw spreiding is uniek en er zijn altijd opties! Heb nou nog even geduld…

[geïntimeerde 2] : Ik geloof je wel maar zit er nu zo diep in dat ik denk dat het aannemelijk is dat we eerder liquide nodig hebben voordat er een of enkele bestemming vallen. Vandaar.”

De opmerking van Aktua dat het om ‘goede gronden’ gaat is feitelijk onjuist, want uit niets blijkt dat de desbetreffende percelen (kennelijk de op 10 mei 2017 gekochte) een aanmerkelijke kans hadden op een bestemmingswijziging op korte termijn. Met het appje over de goede zakelijke relatie, de unieke spreiding en de aanwezigheid van opties wuift Aktua zorgen en bedenkingen van [geïntimeerde 2] – onder het smeren van stroop om de mond – weg.

3.4.34.

Ten slotte verenigt het hof zich met de overwegingen 4.48 (in verband met 2.36 en 2.53), 4.49, 4.52 (in verband met de hiervoor weergegeven appjes en met 2.48, 2.50-2.51, 2.54-2.56, 2.58-2.59 en 2.64) en 4.53 van het bestreden vonnis. Het moge zo zijn dat de rechtbank in 4.52 heeft verwezen naar appjes die van [geïntimeerde 2] (en niet van Aktua) afkomstig zijn, maar de rechtbank overweegt terecht dat uit die berichten blijkt dat tussen haar en Aktua concreet is besproken dat [geïntimeerde 2] investeringen op korte termijn zouden gaan renderen. De schriftelijke informatie van Groza en Aktua kan nog zo deugdelijk zijn geweest, Aktua heeft [geïntimeerde 2] in de door hen gevoerde gesprekken – naar uit de door de rechtbank in 4.52 genoemde appjes blijkt – anders voorgespiegeld.

3.4.35.

Niets van wat Groza c.s. in het kader van hun onderhavige grief ten aanzien van het voorgaande een en ander naar voren hebben gebracht leidt tot een ander oordeel.

Groza

3.4.36.

Groza heeft vanaf maart 2017 (wederom) koopovereenkomsten met [geïntimeerde 2] gesloten. Dit heeft zij gedaan in de onder 3.4.22 en 3.4.23 vermelde omstandigheden, telkens op basis van en in vervolg op de door Aktua verrichte oneerlijke handelspraktijk, zoals in het voorgaande omschreven. Gelet op de tussen Groza en Aktua bestaande (nauwe) samenwerking (zie ook de voorlaatste zin van 3.4.22) dient ervan te worden uitgegaan dat Groza van de werkwijze van Aktua, zoals deze feitelijk heeft plaatsgevonden, op de hoogte was. Groza c.s. hebben ook niet gesteld dat dit anders is. Voorts blijkt uit de door Groza c.s. in het geding gebrachte transcripties van de met [geïntimeerde 2] gevoerde verificatiegesprekken dat Groza haar in die gesprekken niet ook maar één keer erop heeft gewezen dat met de door Groza sinds 2007 verkochte gronden nog nooit een succes was geboekt. Het moge zo zijn, zoals onder 3.4.9 is overwogen, dat [geïntimeerde 2] dat wist, in het kader van het door Groza onderzoeken en zo nodig bijstellen van de verwachtingen van [geïntimeerde 2] ten aanzien van de door haar aan te kopen percelen, had van Groza anders mogen worden verwacht. Hierbij neemt het hof de grote aantallen percelen die [geïntimeerde 2] van Groza had gekocht respectievelijk wilde kopen en de grote bedragen die hiermee gemoeid waren in aanmerking. Vanwege dit een en ander heeft Groza zich op gelijke voet als Aktua aan een oneerlijke handelspraktijk schuldig gemaakt. Daar komt met betrekking tot de door Groza en [geïntimeerde 2] gevoerde verificatiegesprekken nog het volgende bij.

3.4.37.

Het perceel te Vriezenveen dat [geïntimeerde 2] op 8 maart 2017 van Groza kocht voor een bedrag van € 530.258 (vgl. 2.19), was het eerste na de brief van 16 augustus 2016, afgezien dan van de koop in oktober 2016 (zie daarover 3.4.17). In het licht van de onder 3.4.22 en 3.4.23 vermelde omstandigheden had Groza [geïntimeerde 2] in het in verband met deze aankoop op 8 maart 2017 gevoerde verificatiegesprek (de rechtbank vermeldt per abuis dat dit gesprek op 9 maart 2017 plaatsvond), behoren te vragen waarom [geïntimeerde 2] – ondanks haar eerdere verzoek haar geen aanbiedingen meer te doen en haar herhaaldelijk uitgesproken verlangen eerder aangekochte percelen op korte termijn met winst van de hand te doen – nu toch weer een perceel grond (met de niet geringe koopprijs van € 530.258) wilde kopen. In plaats van in te gaan op de opmerking van [geïntimeerde 2] dat de aankoopprijs van het perceel (te Vriezenveen) voor haar de reden was om nog één keer een aankoop te doen (wat was er dan zo bijzonder aan die aankoopprijs?) en aan de orde te stellen of die reden in het licht van de gang van zaken vanaf augustus 2016 wel valide was, heeft Groza voetstoots de onderhavige aankoop geaccepteerd en is zij slechts in algemene bewoordingen ingegaan op het voornemen van [geïntimeerde 2] geen verdere grondaankopen meer te zullen doen, zonder te vragen waarom zij dat eerst niet (meer) wilde en waarom zij nu wel dit perceel wilde kopen. Groza c.s. hebben (in het algemeen) met betrekking tot de verificatiegesprekken gesteld dat ‘er wordt ingegaan op alles wat de cliënt zegt’ en dat een transactie voorlopig niet doorgaat (en het dossier wordt teruggezonden aan Aktua), indien ‘er twijfels resteren of tijdens het gesprek opkomen’. Naar het oordeel van het hof had Groza ten aanzien van de wens van [geïntimeerde 2] om (toch weer) een nieuwe aankoop te doen dergelijke twijfels moeten hebben en met [geïntimeerde 2] moeten delen, als zij deze twijfels in feite al niet had.

3.4.38.

Het zojuist gegeven oordeel ten aanzien van de op 8 maart 2017 gesloten koopovereenkomst geldt eens te meer voor wat betreft de op 15 maart 2017 en 20 maart 2017 door [geïntimeerde 2] met Groza gesloten koopovereenkomsten met betrekking tot percelen te Assen en Woerden, met een totaal aankoopbedrag van € 1.617.402 (vgl. 2.20). Met geen woord heeft Groza in de desbetreffende verificatiegesprekken van 15 maart 2017 respectievelijk 21 maart 2017 gerept over het feit dat [geïntimeerde 2] in het gesprek van 8 maart 2017 had gezegd dat die aankoop de laatste zou zijn, noch heeft zij bij [geïntimeerde 2] geïnformeerd naar de reden waarom zij – zo kort na de aanschaf van 8 maart 2017 die de laatste zou zijn – toch weer nieuwe grond wilde kopen. Groza heeft weliswaar in het gesprek van 15 maart 2017 vragen gesteld naar aanleiding van de omvang van de portefeuille van [geïntimeerde 2] bij Groza, of [geïntimeerde 2] zich van de omvang van die portefeuille bewust was en of zij door de nieuwe aankoop in financiële problemen zou komen, maar niet heeft zij [geïntimeerde 2] de wezenlijke vraag gesteld waarom zij toch weer een perceel grond wilde kopen, terwijl zij op 8 maart 2017 nog had gezegd dat de aankoop van die dag de laatste zou zijn, zij destijds om de brief van 16 augustus 2016 had gevraagd en uit was op spoedige winstgevende verkoop van eerder gekochte percelen. Ook in het gesprek op 21 maart 2017 heeft Groza (wel informerende of [geïntimeerde 2] voldoende tijd had genomen voor deze investeringsbeslissing, of zij achter de aankoop stond en of [geïntimeerde 2] hierdoor niet in financiële moeilijkheden zou komen) ten onrechte niet gevraagd naar het waarom van de aankoop in het licht van de hiervoor meermalen genoemde omstandigheden, omstandigheden die Groza aanleiding hadden moeten geven te twijfelen aan de wil van [geïntimeerde 2] om nog verdere grondaankopen te doen en aan haar verwachtingen ten aanzien van die aankopen.

3.4.39.

Ook in het op 28 maart 2017 met [geïntimeerde 2] gehouden verificatiegesprek heeft Groza niet naar behoren gehandeld. Dit gesprek had betrekking op de acht door [geïntimeerde 2] op 27 maart 2017 van Groza gekochte percelen met een totale koopprijs van € 1.329.394 (vgl. 2.21). Weliswaar heeft Groza er in dat gesprek melding van gemaakt dat [geïntimeerde 2] op het vragenformulier (weer) had ingevuld te verwachten dat een bestemmingswijziging van de aan te kopen gronden binnen vijf jaar zou plaatsvinden, dat Groza op een eventuele bestemmingswijziging geen garantie kon geven en dat een bestemmingswijziging ook altijd tien of twintig jaar op zich kon laten wachten of ‘in het ergste geval niet’ plaats zou vinden, maar dat alles acht het hof onvoldoende in het licht van de hiervoor vastgestelde omstandigheden en het feit dat met de door Groza sinds 2007 verkochte gronden nog nooit een succes was geboekt. Voorts heeft Groza weliswaar geïnformeerd of [geïntimeerde 2] van mening was dat zij voldoende tijd had genomen voor haar investeringsbeslissing, maar met het enkele antwoord ‘Ja’ had zij in de gegeven omstandigheden geen genoegen mogen nemen, zeker niet omdat het hier een aankoop betrof van € 1.329.394 en [geïntimeerde 2] eerder die maand, maart 2017, al gronden had gekocht voor bedragen van € 530.258 en € 1.617.402.

3.4.40.

In het op 10 april 2017 gehouden verificatiegesprek, dat betrekking had op de aankoop door [geïntimeerde 2] van vier percelen voor een totale aankoopsom van € 1.853.001 (2.22), heeft Groza in wezen alleen geïnformeerd naar, kort gezegd, de liquiditeit en solvabiliteit van [geïntimeerde 2] . Groza besteedt slechts terloops aandacht aan het feit dat zij geen bestemmingswijziging kan garanderen:

“Nou ik ga niet vertellen dat we geen garantie kunnen geven op een eventuele bestemmingswijziging. Want dat is u nu wel bekend, ga ik vanuit”

en

“Nou het garantieverhaal is bekend.”

Het gesprek verloopt verder als volgt:

“Groza: Nou voor de rest, heeft u wel voldoende tijd genomen voor deze (…)percelen, voor deze aankopen?

[geïntimeerde 2] : Ja, de meeste waren al bekend he.

Groza: Ja? Ze hebben u wel …het gesprek met AKTUA is ook allemaal goed gegaan?

[geïntimeerde 2] : Ja, ik weet nou .. ja

Groza: Ja? Dus u bent helemaal op de hoogte van alle ins en outs van alle percelen?

[geïntimeerde 2] : Ja dat hoop ik dan. Haha.

Groza: Oke, nee het is wel goed mevrouw [geïntimeerde 1] . Nou voor de rest ga ik u niet langer meer ophouden. Heeft u voor mij misschien nog vragen?

[geïntimeerde 2] : Ehmm. Nee, ik heb nou geen vragen.

Groza: Nee? Ik kan helemaal niets voor u betekenen?

[geïntimeerde 2] : Nee, ik zou het even niet weten.”

Op de aarzelingen die in de antwoorden van [geïntimeerde 2] doorklinken gaat Groza in het geheel niet in. Integendeel, op het toch wat weifelende antwoord van [geïntimeerde 2] op de vraag of zij op de hoogte is van alle ins en outs van de te kopen percelen (‘Ja dat hoop ik dan. Haha’) antwoordt Groza slechts dat het ‘wel goed’ is, daarmee eigenlijk dit onderwerp afkappend. Het stellen van deze vraag was kennelijk dus maar een formaliteit. Mede gelet op het door Groza c.s. gestelde doel van het verificatiegesprek (verifiëring of de koper de juiste verwachtingen heeft ten aanzien van het object), had dóórvragen bij uitstek voor de hand gelegen. Ook met het aarzelende antwoord van [geïntimeerde 2] op de vraag of zij voldoende tijd heeft genomen voor haar beslissing de percelen te kopen neemt Groza zonder verdere vragen genoegen. Dat Groza [geïntimeerde 2] de ruimte laat om aan haar vragen te stellen, doet er niet aan af dat dit verificatiegesprek door Groza op geen enkele manier is gebruikt voor het doel ervan, en slechts een wassen neus was.

3.4.41.

Het verificatiegesprek van 10 mei 2017, dat betrekking had op de aankoop door [geïntimeerde 2] van zes percelen grond met een totale aankoopsom van € 1.144.677 (2.23), is geen haar beter. Nadat Groza en [geïntimeerde 2] uitgebreid over koetjes en kalfjes hebben gesproken verloopt het gesprek als volgt:

“Groza: (…) Alles is wel goed verlopen met onze bemiddelaar aktua vastgoed?

[geïntimeerde 2] : Ja

Groza: Ja. Wie is er bij u langs geweest

[geïntimeerde 2] : [naam 3]

Groza: O [naam 3] . Kijk eens aan. Daar heeft u ook wel een klik mee?

[geïntimeerde 2] : Ja ja ik ken hem wel ja.

Groza: Dat is ook toch wel belangrijk dat u een klik heeft met de verkopers.

[geïntimeerde 2] : Ja. Zeker.

Groza: Nou goed. U heeft al uw vragen kunnen stellen aan hem mocht u die nog hebben gehad?

[geïntimeerde 2] : Ja

Groza: na helemaal goed”

Groza vraagt wel of [geïntimeerde 2] [naam 2] al haar vragen heeft kunnen stellen, maar niet wat [naam 2] met betrekking tot bestemmingswijzigingen bij haar voor verwachtingen heeft gewekt en, zo ja, of die reëel waren. Integendeel, zij houdt [geïntimeerde 2] voor dat het belangrijk is dat zij ‘een klik’ heeft met de verkopers, iets wat het hof slechts kan plaatsen in het kader van de door Groza gewenste effectiviteit van de verkoopgesprekken. Groza gaat, voorts, weliswaar in op de kosten van de percelen, enkele andere technische kwesties ter zake en de vraag of [geïntimeerde 2] voldoende financiële middelen en reserves heeft om deze aankopen te doen, maar zij informeert niet naar de verwachtingen van [geïntimeerde 2] ten aanzien van de percelen, in het bijzonder ten aanzien van eventuele bestemmingswijzigingen en de termijn waarop die zouden kunnen plaatsvinden. Groza volstaat met tegen [geïntimeerde 2] te zeggen:

“Nou verder kan ik u vrij weinig nieuws vertellen natuurlijk we kunnen op geen op van onze percelen een garantie bieden maar dat is u al meer dan bekend.”

Na nog wat detailkwesties verloopt het gesprek als volgt:

“Groza: (…) Ja alleen uit bescherming voor u mevrouw [geïntimeerde 1] uhm voor u koopt natuurlijk in een korte periode meerdere percelen bij ons uhm het blijft toch verkopers die u ieder keer telefonisch benaderen en vervolgens bij u langs komen uhm u bent wel van mening dat u ook voor deze zes percelen voldoende tijd heeft gekregen en genomen?

[geïntimeerde 2] : ja, ja.

Groza: Gelukkig. We kunnen er vanuit gaan dat u volledig achter uw aankoop staat. Nou helemaal goed dan.

[geïntimeerde 2] : Ja, volgens mij zijn het goede stukken.

Groza: Gelukkig. U bent in ieder geval de trefkans aan het vergroten. Dat is altijd positief.”

Op zichzelf terecht vraagt Groza hier, onder verwijzing naar de verkopers die [geïntimeerde 2] iedere keer benaderen, of [geïntimeerde 2] voldoende tijd heeft gehad voor het nemen van haar beslissing, maar ook hier vraagt zij niet door, ook niet naar aanleiding van [geïntimeerde 2] opmerking dat het volgens haar om goede stukken gaat (hoezo dan? Waarom?). De slotopmerking van Groza dat [geïntimeerde 2] de trefkans aan het vergroten is, is misleidend (vgl. 3.4.29).

3.4.42.

In het verificatiegesprek van 12 juli 2017, dat betrekking had op elf door [geïntimeerde 2] van Groza aan te kopen percelen voor een totaalbedrag van € 1.276.083 (2.24), bevestigt Groza met de opmerking dat [geïntimeerde 2] ‘een mooi mandje bij elkaar heeft’ ten onrechte de bij [geïntimeerde 2] levende (en door Aktua als voormeld gevoede) gedachte dat spreiding van aan te kopen gronden de trefkans op succes vergroot. Ook in dit gesprek wijst Groza [geïntimeerde 2] er wel op dat zij voor al deze percelen geen garantie geven op een eventuele bestemmingswijziging (en dat dit [geïntimeerde 2] ‘inmiddels natuurlijk ook al meer dan bekend’ is) en vraagt zij of [geïntimeerde 2] voldoende tijd heeft genomen om een beslissing te nemen, maar naar de (eventueel door Aktua gewekte) verwachtingen van [geïntimeerde 2] ten aanzien van de percelen, in het bijzonder ten aanzien van eventuele bestemmingswijzigingen, informeert zij ten onrechte niet, behalve dan dat zij vraagt of (kennelijk) de verkopers alle documentatie rustig met haar hebben kunnen doornemen. Met de opmerking dat zij ‘verder niets meer te zeuren’ heeft devalueert Groza ten opzichte van [geïntimeerde 2] bovendien nog eens het belang van het (gehouden) verificatiegesprek.

3.4.43.

Ten aanzien van het verificatiegesprek van 31 juli 2017, dat betrekking had op vijf aan te kopen percelen met een totale aankoopsom van € 122.000 (vgl. 2.25), oordeelt het hof als volgt. Groza wijst [geïntimeerde 2] er weliswaar op dat zij (op dat moment) in totaal al voor een bedrag van ongeveer € 13,5 miljoen bij Groza heeft geïnvesteerd, maar zij doet dit slechts om [geïntimeerde 2] vervolgens te vragen of [geïntimeerde 2] ‘nog steeds een buffer achter de hand’ houdt, niet om met haar te bespreken of het nou wel verstandig is om nog meer geld in een dergelijke ‘investering’ te stoppen en/of hoe reëel het is te verwachten dat de nieuwe aankopen profijtelijk voor [geïntimeerde 2] zullen zijn. Groza beperkt zich tot de opmerking dat zij voor geen van de aan te kopen percelen een garantie kan geven op een eventuele bestemmingswijziging en – na de opmerking van [geïntimeerde 2] ‘Nee duidelijk’ – dat [geïntimeerde 2] dat inmiddels ook al meer dan bekend is. Verder devalueert Groza ook in dit gesprek de waarde ervan door tot twee keer toe op te merken dat zij dan verder niets te zeuren (en één keer: of te klagen) heeft. Ten slotte wordt [geïntimeerde 2] er slechts oppervlakkig naar gevraagd of zij voldoende tijd heeft gekregen van Aktua en of zij alles rustig heeft kunnen doornemen, maar zij vraagt niet naar door Aktua met betrekking tot de aan te kopen gronden gewekte verwachtingen. Kortom, een oppervlakkig gesprek zonder een serieus navragen naar de verwachtingen van [geïntimeerde 2] .

3.4.44.

Het verificatiegesprek van 21 september 2017 vond plaats in het kader van de aankoop door [geïntimeerde 2] van vijf percelen voor een totale koopsom van € 731.288 (vgl. 2.26).

Tekenend is al het begin van het gesprek:

“Groza: Komt mijn telefoontje uit op dit moment?

[geïntimeerde 2] : Nou wel snel zijn

Groza: Als ik heel snel ben. Ik kan ook op een ander tijdstip terugbellen, hoor, als u dat prettiger vindt.

[geïntimeerde 2] : Ja we zijn toch wel klaar binnen vijf minuten

Groza: Ja dat moet wel lukken.”

Groza had, toen duidelijk was dat haar telefoontje eigenlijk niet gelegen kwam, niet mogen volstaan met [geïntimeerde 2] aan te bieden dat zij wel terug zou bellen, maar haar moeten zeggen dát zij later terug zou bellen. Nu is zij er evenwel op voorhand mee akkoord gegaan dat het gesprek slechts kort zou duren, daarmee een serieus onderzoek naar de (reële) verwachtingen van [geïntimeerde 2] met betrekking tot de aan te kopen percelen op voorhand illusoir makend en een snelle afronding van de aankoop bespoedigend. Ook in dit gesprek, dat slechts vier minuten duurde, wordt er slechts kort en oppervlakkig naar geïnformeerd of [geïntimeerde 2] nog een buffer heeft en of zij ervan op de hoogte is dat voor de percelen geen garantie kan worden gegeven. Het gesprek vervolgt:

“
Groza: U heeft voldoende tijd gekregen om alle stukken door te nemen enne

[geïntimeerde 2] : Ja

Groza: Nou helemaal goed. Ja mevrouw [geïntimeerde 1] . Ja dan ga ik u ook niet langer ophouden.

[geïntimeerde 2] : Dat is prima .”

Groza laat zich hier door [geïntimeerde 2] afhouden van een vraag die Groza haar kennelijk had willen stellen (‘enne’) en was daarmee te veel gericht op het snel kunnen afhandelen van de overeenkomsten in plaats van het onderzoeken van de verwachtingen van [geïntimeerde 2] .

3.4.45.

Het verificatiegesprek van 4 oktober 2017 had betrekking op vier percelen, waarvan er uiteindelijk twee met een gezamenlijke aankoopsom van € 52.503 zijn gekocht (vgl. 2.27). Met de (inhoudelijke) openingszin ‘En ik moet natuurlijk weer het e.e.a.
even (cursivering van het hof) met u verifiëren voordat we alles gaan doorsturen’ maakt Groza op voorhand duidelijk dat het gesprek slechts formaliteiten betreft en niet echt een inhoudelijk karakter zal hebben. Dit vindt zijn bevestiging in het vervolg ervan:

“
Groza: ik zeg het natuurlijk altijd tegen u. U heeft op dit moment ook nog een paar percelen openstaan. Wij brengen u niet in de financiële problemen ehm met deze investeringen?

[geïntimeerde 2] : nee

Groza: ik kan aan mijn overzicht zien dat u uhm nou ja met deze vier erbij zit u op ongeveer de 11,6 miljoen wat u bij ons hebt geïnvesteerd.

[geïntimeerde 2] : Ja

Groza: ehm ehm maar goed u houdt het allemaal wel netjes bij. Maar als het teveel wordt moet u het wel eerlijk aangeven .”

In plaats van met [geïntimeerde 2] te bepraten of het verstandig is deze aankopen te doen en welke verwachtingen zij ervan heeft, laat Groza het aan [geïntimeerde 2] over om het (‘eerlijk’!) te melden wanneer het teveel wordt. Voor het overige wordt [geïntimeerde 2] er weer summier op gewezen dat geen garantie kan worden gegeven op een bestemmingswijziging. Alles zal weer ‘netjes’ in orde worden gemaakt. Het einde van het gesprek is ook weer veelzeggend, lippendienst aan het beweerde karakter van een onderzoek naar de verwachtingen van [geïntimeerde 2] :

“Groza: Nou dan wil ik u toch nog een klein beetje in bescherming te nemen het blijven toch verkopers die u telefonisch benaderen en vervolgens bij u langs komen, u bent wel van mening dat u ook voor deze percelen voldoende tijd heeft gekregen?

[geïntimeerde 2] : Ja hoor

Groza: Nou helemaal goed. Dan ga ik het hier allemaal in gang zetten (…)”

Hier wordt [geïntimeerde 2] gesuggereerd dat Groza let op de belangen van [geïntimeerde 2] , maar in feite wordt zij hier slechts gestuurd te bevestigen dat alles in orde was: geen echte vraag naar wat de verkopers van Aktua [geïntimeerde 2] hebben voorgehouden en/of voorgespiegeld.

3.4.46.

Transscripties met betrekking tot aankopen van 10 oktober 2017 en 24 oktober 2017 gehouden verificatiegesprekken bevinden zich niet bij de stukken, maar het hof heeft geen enkele reden aan te nemen dat die in essentie anders zijn verlopen dan de hiervoor besproken gesprekken.

3.4.47.

Het moge zo zijn dat [geïntimeerde 2] in de verificatiegesprekken het achterste van haar tong niet heeft laten zien en/of (mogelijk) niet steeds naar waarheid heeft geantwoord en/of deze gesprekken als een toneelstukje heeft beschouwd (dit speelt in het kader van het door Groza c.s. gedane beroep op ‘eigen schuld’ ook een rol; vgl. 3.6.6), dit doet er niet aan af dat Groza in deze gesprekken niet heeft gedaan wat zij met het voeren van deze gesprekken stelt daarmee te hebben beoogd. Dat was namelijk een zorgvuldig onderzoek in te stellen naar de (realiteit van de) verwachtingen van [geïntimeerde 2] ten aanzien van de aankopen en, zo nodig, die verwachtingen bij te stellen. Bovendien heeft Groza ten opzichte van [geïntimeerde 2] herhaaldelijk de waarde/het belang van de verificatiegesprekken gerelativeerd door te zeggen dat zij verder niet zou zeuren. Naar het oordeel van het hof heeft Groza met de verificatiegesprekken weliswaar willen achterhalen of [geïntimeerde 2] (financieel) in staat was de aan te kopen gronden te kopen, maar waren de gesprekken voor het overige, mede door het zeer regelmatige – om niet te zeggen overvloedige – gebruik van de woorden ‘netjes’ en ’eventjes’, of varianten daarvan, slechts gericht op het (snel en eenvoudig) kunnen afronden van de transacties. De verificatiegesprekken waren in de praktijk niet meer dan een formaliteit, agressief en/of misleidend, en in wezen slechts gericht op het sluiten van de voorliggende koopovereenkomsten. Dat er ook wel eens een transactie niet doorging na een verificatiegesprek (vgl. 2.12) doet daaraan niet af.

3.4.48.

De inhoud van de door Groza c.s. (in eerste aanleg) overgelegde verslagen van zogeheten servicegesprekken, waarop Groza c.s. overigens ook niet of nauwelijks en in ieder geval niet voldoende concreet en specifiek zijn ingegaan, leidt niet tot andere oordelen dan het hof in al het voorgaande heeft gegeven. Dit geldt ook ten aanzien van Aktua.

Eiswijziging van [geïntimeerden] in hoger beroep

3.4.49.

In hoger beroep hebben [geïntimeerden] – onder kennelijke wijziging van eis – onder meer gevorderd dat voor recht wordt verklaard (niet alleen dat Groza zich jegens [geïntimeerde 2] heeft schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, maar ook) dat Groza
c.s. jegens [geïntimeerden] een oneerlijke handelspraktijk hebben verricht. Uit al het voorgaande blijkt dat niet alleen Groza, maar ook Aktua zich jegens [geïntimeerde 2] heeft schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk. De vordering is daarom (ook) ten aanzien van Aktua toewijsbaar.

3.4.50.

Voorts is, zoals onder 3.4.1 al overwogen, door [geïntimeerden] in hoger beroep niet betoogd dat BMBN, [appellant 3] , Sylvestre en/of [appellant 6] (ook) op grond van een door henzelf verrichte oneerlijke handelspraktijk aansprakelijk zijn. Om die reden is de onderhavige vordering jegens hen bij gebreke van een voldoende duidelijke toelichting en grondslag niet toewijsbaar. De vordering is evenmin toewijsbaar jegens [geïntimeerde 1] en Het Kraaiennest: [geïntimeerden] hebben de onderhavige eiswijziging niet toegelicht, evenmin als hun (kennelijke) stelling dat ook jegens [geïntimeerde 1] en Het Kraaiennest sprake is geweest van een oneerlijke handelspraktijk.

Conclusie voor wat betreft oneerlijke handelspraktijk

3.4.51.

Nu grief I in het principale hoger beroep faalt en grief 3 in het incidentele hoger beroep voor wat betreft de periode vanaf maart 2017 gegrond is (en voor het overige faalt), is er grond voor vernietiging wegens een oneerlijke handelspraktijk van de vanaf 8 maart 2017 door [geïntimeerde 2] en Groza gesloten koopovereenkomsten, maar niet van de daarvóór door hen gesloten overeenkomsten, waarvan de laatste dateert van 20 oktober 2016.

3.4.52.

De beslissing van de rechtbank om partijen zich te laten uitlaten, zoals in de overwegingen 4.79 en 4.92 omschreven, is, gegeven het oordeel dat Groza en Aktua zich hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, niet aangevallen en overigens juist.

Alle andere grondslagen voor de door [geïntimeerden] ingestelde vorderingen dan een oneerlijke handelspraktijk

3.5.1.

Met
grief 5 in het incidentele hoger beroep komen [geïntimeerden] op tegen het oordeel van de rechtbank in overweging 4.76 dat van het achterhouden van essentiële informatie, dwaling, bedrog, misbruik van omstandigheden, een tekortkoming, onvoorziene omstandigheden, onrechtmatig handelen of ongerechtvaardigde verrijking geen sprake is geweest. Als kennelijk gevolg hiervan heeft de rechtbank in overweging 4.77 geoordeeld dat de gevorderde verklaringen voor recht onder I, voor zover die zien op de vóór 10 april 2017 gesloten overeenkomsten, zullen worden afgewezen. [geïntimeerden] vallen ook deze overweging aan.

3.5.2.

Strikt genomen heeft de rechtbank in overweging 4.77 niet aangekondigd (ook) de verklaringen voor recht onder II, voor zover betrekking hebbend op de vóór 10 april 2017 gesloten overeenkomsten, te zullen afwijzen. Die voorgenomen afwijzing ligt echter wel in het in overweging 4.76 neergelegde oordeel besloten en het hof begrijpt [geïntimeerden] daarom aldus dat zij ook daartegen opkomen.

3.5.3.

Verder merkt het hof tot goed begrip op dat [geïntimeerden] geen grief hebben gericht tegen de overwegingen 4.74 en 4.81, waarin de rechtbank heeft geoordeeld dat zij geen belang hebben bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht onder Ib en Ic, voor zover betrekking hebbend op de periode vanaf 10 april 2017, noch bij die onder Id, voor zover deze ziet op Groza en de periode vanaf 10 april 2017. Vanwege het oordeel van het hof dat Groza en Aktua zich (al) vanaf maart 2017 (en niet pas vanaf 10 april 2017) hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, waaruit voortvloeit dat de onder Ia gevraagde verklaring voor recht ten aanzien van de periode vanaf maart 2017 (en niet pas vanaf 10 april 2017) toewijsbaar is, hebben [geïntimeerden] evenmin belang bij de door hen gevorderde verklaring voor recht onder Ib, Ic en – voor wat betreft Groza en Aktua – Id, voor zover betrekking hebbend op de periode vanaf maart 2017.

3.5.4.

Hoewel aan [geïntimeerden] kan worden toegegeven dat de rechtbank in overweging 4.76 niet per grondslag toelicht waarom zij deze ondeugdelijk acht, is duidelijk dat zij van oordeel is dat de afwijzing van de vorderingen ten aanzien van alle daar genoemde grondslagen uit (een of meer van) de overwegingen 4.3 tot en met 4.29 volgt. Ten aanzien van de in overweging 4.76 genoemde grondslagen ‘ontbrekende toestemming van [geïntimeerde 1] voor het sluiten van de koopovereenkomsten’ en ‘een paulianeuze handeling’ heeft de rechtbank die toelichting overigens wel gegeven, te weten in de overwegingen 4.26-4.27 respectievelijk 4.28-4.29, en daartegen hebben [geïntimeerden] geen grieven gericht.

3.5.5.

In de toelichting op de grief stellen [geïntimeerden] dat de rechtbank in de overwegingen 4.3 tot en met 4.29 van oordeel is:

a. dat [geïntimeerde 2] een andere voorstelling van zaken had, zijnde verkrijging van percelen met de verwachting van rendement op korte termijn;

b. dat Groza c.s. onjuiste, misleidende informatie aan [geïntimeerde 2] hebben verstrekt; c. dat [geïntimeerde 2] op basis van onjuiste en misleidende informatie tot koop van percelen is overgegaan.

De onderhavige stelling van [geïntimeerden] mist echter feitelijke grondslag, omdat de rechtbank in de onderhavige overwegingen niet in de onder a tot en met c weergegeven zin heeft geoordeeld.

3.5.6.

Tegen de achtergrond van al het voorgaande zijn [geïntimeerden] er niet in geslaagd duidelijk te maken waarom het door de rechtbank in overweging 4.76 vervatte oordeel en de op basis daarvan door haar onder 4.77 getrokken conclusie ten aanzien van de gevorderde verklaringen voor recht onder I en II (vgl. 3.5.2), voor zover die zien op de vóór maart 2017 gesloten overeenkomsten, onjuist zijn. Hierbij neemt het hof nog in aanmerking dat hetgeen [geïntimeerden] onder 63 van hun memorie hebben aangevoerd onvoldoende is om te kunnen oordelen dat Groza en/of Aktua (anders dan door een oneerlijke handelspraktijk) onrechtmatig jegens [geïntimeerde 1] hebben gehandeld. Dit laatste geldt ook voor wat betreft de periode vanaf maart 2017.

3.5.7.

De slotsom is dat de grief geen succes heeft.

Eigen schuld van [geïntimeerde 2] ?

3.6.1.

De rechtbank heeft in de overwegingen 4.93 tot en met 4.95 als volgt overwogen:

“4.93. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Aktua c.s. en Groza c.s. op eigen schuld (artikel 6: 101 BW) van [geïntimeerde 2] gedeeltelijk slaagt. Voorop gesteld wordt dat in zijn algemeenheid, en dus ook voor [geïntimeerde 2] . geldt dat van haar mocht worden verwacht dat zij zich vóór het aangaan van de bekritiseerde overeenkomsten redelijke inspanningen getroostte om de betekenis van het in de overeenkomsten bepaalde te doorgronden en de voor haar uit de overeenkomsten volgende verplichtingen en risico’s te begrijpen. Ook herhaalt de rechtbank dat uit de koopovereenkomsten, vragenlijsten, verificatieforumlieren en verificatiegesprekken kenbaar was dat sprake is van een speculatieve investering en dat daaraan een zeker risico is verbonden (daargelaten de precieze aard en omvang daarvan), in het bijzonder in het geval van het uitblijven van een bestemmingsplanwijziging.

4.94.

Daarbij komt dat [geïntimeerde 2] er lange tijd zelf aan heeft bijgedragen dat het businessmodel van de bestuurders tot schade heeft geleid. Zij heeft er zelf voor gekozen om haar echtgenoot niet als klankbord bij haar grondspeculatie-afwegingen te betrekken. Zij heeft er ook zelf voor gekozen om tijdens de verificatiegesprekken geen open kaart te spelen met Groza en heeft zich laten leiden door de toezeggingen van de verkopers van Aktua. Zij heeft in de verificatiegesprekken in 2017 bijvoorbeeld niet gemeld dat door Aktua toezeggingen waren gedaan over de korte termijn rendementen en heeft de vragen van Groza over haar beschikbare liquide middelen (kennelijk bewust) in strijd met de waarheid beantwoord. Ook is zij in de loop van 2017 nog maandenlang doorgegaan met het kopen van percelen, terwijl haar (volgens haar eigen stellingen) was voorgehouden dat zij binnen enkele maanden resultaten kon verwachten en die resultaten niet kwamen.

4.95.

Aan het voorgaande zal de rechtbank de gevolgtrekking verbinden dat in de geschetste omstandigheden het ontstaan van de door [geïntimeerde 2] geleden schade, als een gevolg van haar eigen beslissing tot het aangaan van koopovereenkomsten, mede aan haarzelf is toe te rekenen. Partijen kunnen zich uitlaten over de vraag welke verdeling passend is”.

3.6.2.

Het hof begrijpt de rechtbank aldus dat zij hier doelt op de eigen schuld van [geïntimeerde 2] met betrekking tot het handelen van Groza en Aktua en niet (tevens) op eigen schuld van [geïntimeerde 2] ten aanzien van de bestuurdersaansprakelijkheid van BMBN, [appellant 3] , Sylvestre en [appellant 6] (hierna tezamen: de bestuurders).

3.6.3.

Met
grief 6 in het incidentele hoger beroep komen [geïntimeerden] ertegen op dat de rechtbank eigen schuld van [geïntimeerde 2] in de zin van artikel 6:101 BW heeft aangenomen. Het hof oordeelt als volgt.

3.6.4.

Ter voorkoming van misverstanden wordt vooropgesteld dat artikel 6:193j lid 2 BW bepaalt dat, indien op grond van artikel 6:193b BW onrechtmatig door de handelaar is gehandeld, deze voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is, tenzij hij bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt. Met deze bepaling wordt (slechts) beoogd de bewijslast met betrekking tot de
toerekenbaarheid van de onrechtmatige gedraging om te draaien, niet die met betrekking tot de geleden schade en het causale verband tussen de onrechtmatige gedraging en de schade. De bewijslast ten aanzien van die punten rust, krachtens de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), op [geïntimeerden]

3.6.5.

Wat de rechtbank onder 4.93 vanaf de tweede volzin overweegt is op zichzelf juist, maar bevat geen concrete omstandigheden die causaal aan de door [geïntimeerde 2] geleden schade (kunnen) hebben bijgedragen en haar zouden kunnen worden toegerekend. In het bijzonder heeft de rechtbank niet vastgesteld dat [geïntimeerde 2] zich níet redelijke inspanningen heeft getroost om vóór het aangaan van de overeenkomsten de betekenis van het in de overeenkomsten bepaalde te doorgronden en de voor haar uit de overeenkomsten volgende verplichtingen en risico’s te begrijpen. Dat (voor [geïntimeerde 2] ) kenbaar was dat sprake was van een speculatieve investering met een zeker risico staat op zichzelf niet ter discussie, maar is niet van belang in het kader van de vraag of de schade mede een gevolg is van eigen schuld van [geïntimeerde 2] . De oneerlijke handelspraktijken van Groza en Aktua hielden immers (juist) in dat in concrete gevallen de zaken rooskleuriger aan [geïntimeerde 2] werden voorgesteld dan zij in feite waren en/of dat stelselmatig niet afdoende werd gecontroleerd of de verwachtingen van [geïntimeerde 2] strookten met de (ook) gegeven correcte informatie. Het kan [geïntimeerde 2] niet (causaal) worden toegerekend dat zij geloof hechtte aan wat Groza en Aktua haar voorhielden noch dat Groza en Aktua bij haar bestaande verwachtingen niet hebben ontkracht.

3.6.6.

De door de rechtbank in overweging 4.94 genoemde feiten en omstandigheden kunnen echter wel een rol spelen in het kader van de vraag of de schade causaal mede aan [geïntimeerde 2] kan worden toegerekend. Goed denkbaar althans niet uitgesloten is immers dat [geïntimeerde 2] na 1 maart 2017 geen of minder koopovereenkomsten met Groza zou hebben gesloten – en daardoor geen of minder schade zou hebben geleden –indien zij [geïntimeerde 1] wel bij haar grondaankopen zou hebben betrokken, in de verificatiegesprekken wel melding zou hebben gemaakt van door de verkopers van Aktua bij haar gewekte verwachtingen over spoedige bestemmingswijzigingen en/of verkoopresultaten, in die gesprekken wel zou hebben verteld wat de gevolgen voor haar liquide middelen zouden zijn, indien de gelden eind 2017 niet retour zouden komen, en bij de beslissing om weer gronden aan te kopen meer belang zou hebben toegekend aan het feit dat voorgespiegelde resultaten feitelijk uitbleven. Het maakt hierbij niet uit of de onder 3.4.2 verwoorde veronderstelling van het hof al dan niet juist is. Overigens wijst het hof op het bepaalde in de laatste zinsnede van artikel 6:101 lid 1 BW, een aspect waaraan partijen bij de voortzetting van hun debat voor de rechtbank (het hof zal de zaak namelijk terugwijzen; vgl. 3.8.2) nog aandacht zullen kunnen geven.

3.6.7.

De grief is dus ten dele gegrond en voor het overige ongegrond. De beslissing van de rechtbank om partijen in de gelegenheid te stellen zich over de (causale) verdeling uit te laten is, met inachtneming van het voorgaande, juist.

Bestuurdersaansprakelijkheid

Algemeen

3.7.1.

Grief II in het principale hoger beroep houdt in dat de rechtbank (in de overwegingen 4.87 tot en met 4.91) ten onrechte aansprakelijkheid uit hoofde van onrechtmatige daad van de bestuurders heeft aangenomen op de grond dat hun een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt van de oneerlijke handelspraktijk van Groza en Aktua. Het gaat hier dan, gegeven het oordeel van de rechtbank met betrekking tot de (gevolgen van de) oneerlijke handelspraktijken van Groza en Aktua, om de periode vanaf maart 2017.

3.7.2.

Het hof stelt voorop dat, indien Sylvestre en/of BMBN als bestuurder van Aktua respectievelijk Groza aansprakelijk is/zijn, [appellant 6] en/of [appellant 3] dat alsdan (hoofdelijk) eveneens zijn, en wel op grond van het bepaalde in artikel 2:11 BW. Daarom zal allereerst worden onderzocht of Sylvestre en/of BMBN als bestuurder van Aktua respectievelijk Groza aansprakelijk zijn.

3.7.3.

Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep is uitvoerig aan de orde gekomen dat Aktua en Groza volgens Groza c.s. werkten met (zorgvuldige) protocollen waaraan een ieder zich had te houden. Deze protocollen waren echter volgens Groza c.s. niet schriftelijk vastgelegd, maar slechts mondeling aan de medewerkers doorgegeven. Daargelaten dat naar het oordeel van het hof een protocol per definitie schriftelijk is (volgens Van Dale Online gaat het, waar relevant, om ‘het geheel aan
vastgelegde [cursivering van het hof] regels en afspraken op een bep. gebied’), hebben Groza c.s. het bestaan van mondelinge protocollen onvoldoende feitelijk toegelicht, onderbouwd en gestaafd, reden waarom het hof ervan uitgaat dat dergelijke protocollen er níet waren. Dit heeft de oneerlijke handelspraktijk bevorderd althans eenvoudiger mogelijk gemaakt dan zonder schriftelijke protocollen het geval zou zijn geweest.

Sylvestre

3.7.4.

Vaststaat dat de verkoopmedewerkers van Aktua geheel of gedeeltelijk op provisiebasis werkten en dus een persoonlijk (geldelijk) belang hadden bij het met succes bemiddelen tussen de klant (hier en hierna: in casu [geïntimeerde 2] ) enerzijds en Groza anderzijds. Niet gesteld of gebleken is dat Sylvestre (hier en hierna: telkens als bestuurder van Aktua) ervoor heeft zorggedragen dat Aktua haar medewerkers instructies gaf over hoe met dit spanningsveld tussen eigen belang en dat van de klant moest worden omgegaan, in het bijzonder de instructie dat de klant altijd eerlijke en juiste informatie moest worden gegeven en op generlei wijze onder druk moest worden gezet. Evenmin is gesteld of gebleken dat Sylvestre Aktua ooit bij deze medewerkers heeft laten informeren of voormeld spanningsveld gevolgen had voor de wijze waarop met de klant werd omgegaan noch Aktua haar medewerkers daarop heeft laten controleren. Voorts heeft Sylvestre het er niet toe geleid dat Aktua haar verkoopmedewerkers uitdrukkelijk heeft verboden of zelfs maar ontraden hun privé-telefoons in het kader van hun verkoopactiviteiten te gebruiken en/of dat Aktua daarnaar heeft geïnformeerd en/of daarop heeft gecontroleerd.

3.7.5.

Verder wist althans behoorde Aktua te weten, zoals onder 3.4.22 is overwogen, dat [geïntimeerde 2] het verzoek dat tot de brief van [appellant 6] van 16 augustus 2016 (vgl. 2.16) heeft geleid, heeft gedaan om tegen zichzelf, meer concreet: tegen haar geneigdheid tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige, beschermd te worden. Deze wetenschap kan Aktua’s bestuurder Sylvestre worden toegerekend. Uit niets blijkt dat Sylvestre hierop ook maar iets heeft uitgedaan, behalve dan dat zij er kennelijk voor heeft gezorgd dat Aktua [geïntimeerde 2] in 2016 niet meer met nieuwe verkoopmogelijkheden heeft benaderd. Als Sylvestre Aktua al niet instructies heeft gegeven om [geïntimeerde 2] weer met nieuwe verkoopprojecten te benaderen, dan heeft zij in ieder geval nagelaten te voorkomen dat dit weer zou gebeuren, laat staan op de wijze waarop dat in feite is gebeurd.

3.7.6.

Voorts heeft Sylvestre, zo zij dit beleid al niet aan Aktua heeft voorgeschreven of heeft bevorderd, toegelaten dat door Aktua aan de klant gegeven verkoopinformatie niet schriftelijk werd vastgelegd en/of bevestigd, als gevolg waarvan minder eenvoudig zou zijn vast te stellen dat de klant onjuist was voorgelicht. Het hof doelt hier niet op de onder 2.7 tot en met 2.11 bedoelde informatie of op de inhoud van gevoerde aanbiedings- of verkoopgesprekken (niet alles kan of behoeft immers schriftelijk te worden vastgelegd), maar (wel) op naar aanleiding van vragen van de klant of op diens verzoek gegeven nadere informatie, zoals bijvoorbeeld onder 3.4.30 vermeld. Kennelijk heeft de rechtbank op dergelijke informatie in 4.88 het oog en gaan Groza c.s. daaraan in de toelichting op de grief voorbij.

3.7.7.

Ten slotte geldt hetgeen onder 3.7.10 ten aanzien van zowel Sylvestre als BMBN zal worden overwogen.

BMBN

3.7.8.

Niet alleen Aktua, maar ook Groza wist althans behoorde te weten, zoals onder 3.4.22 is overwogen, dat [geïntimeerde 2] het verzoek dat tot de brief van [appellant 6] van 16 augustus 2016 (vgl. 2.16) heeft geleid, heeft gedaan om tegen zichzelf, meer concreet: tegen haar geneigdheid tot het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige, beschermd te worden. Deze wetenschap kan Groza’s bestuurder BMBN worden toegerekend. Uit niets blijkt dat BMBN hierop ook maar iets heeft uitgedaan. Niet gesteld of gebleken is immers dat zij Groza opdracht heeft gegeven om (met name) in de te voeren verificatiegesprekken die brief en de reden die daartoe heeft geleid in het achterhoofd te houden en daarom extra zorgvuldig onderzoek te doen naar de verwachtingen van [geïntimeerde 2] ten aanzien van verder aan te kopen gronden en naar de opportuniteit voor [geïntimeerde 2] van dergelijke aankopen.

3.7.9.

Ook overigens is niet gesteld of gebleken dat BMBN Groza voldoende duidelijke en concrete instructies heeft gegeven over hoe verificatiegesprekken moesten worden gevoerd en waarnaar in die gesprekken diende te worden geïnformeerd. Wat dit laatste betreft valt in het bijzonder te denken aan concrete vragen over wat de klant door de verkoopmedewerkers van Aktua in aanbiedings- of verkoopgesprekken of anderszins was verteld, in het bijzonder ten aanzien van de kansen op bestemmingswijzigingen van de aan te kopen grond(en). Evenmin is gesteld of gebleken dat BMBN Groza heeft geïnstrueerd dat daadwerkelijk en zorgvuldig op eventuele twijfels van de klant moest worden ingegaan en dat in voorkomende gevallen moest worden dóórgevraagd. Meer algemeen: dat desnoods ten koste van het sluiten van de voorliggende koopovereenkomst rekening moest worden gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de klant.

Sylvestre en BMBN

3.7.10.

Het hof deelt op grond van al het voorgaande de onder 4.90 verwoorde conclusie van de rechtbank dat Sylvestre en BMBN bewust de ogen hebben gesloten voor de oneerlijke handelspraktijken van Aktua en Groza, al dan niet met het oog op de financiële belangen die voor Groza c.s. op het spel stonden, alsmede, dat daarom moet worden aangenomen dat Sylvestre en BMBN hebben toegelaten dat Groza en Aktua zich hebben schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, waarvan hun een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. Niets van wat Groza c.s. in het kader van hun grief naar voren hebben gebracht leidt tot een ander oordeel. Sylvestre en BMBN zijn dus jegens [geïntimeerden] uit hoofde van onrechtmatige daad aansprakelijk, zoals ook de rechtbank heeft geoordeeld.

[appellant 6] en [appellant 3]

3.7.11.

Gezien hetgeen het hof onder 3.7.2. heeft overwogen, zijn [appellant 6] en [appellant 3] op grond van artikel 2:11 BW met Sylvestre en BMBN hoofdelijk aansprakelijk voor de te dezen door [geïntimeerden] geleden schade.

Algemeen

3.7.12.

De slotsom is dat de grief faalt.

3.7.13.

Met
grief 4 in het incidentele hoger beroep betogen [geïntimeerden] dat de rechtbank ten onrechte Sylvestre, BMBN, [appellant 6] en [appellant 3] slechts aansprakelijk heeft geacht voor wat betreft de periode vanaf 10 april 2017. Deze grief bouwt voort op grief 3 in het incidentele hoger beroep. Aangezien het hof bij de beoordeling van laatstgenoemde grief heeft geoordeeld dat Groza en Aktua niet pas vanaf 10 april 2017, maar reeds vanaf maart 2017 een oneerlijke handelspraktijk hebben verricht, slaagt ook de onderhavige grief – bij gebreke van feiten en omstandigheden die tot een ander oordeel nopen en gelet op de behandeling van grief 2 in het principale hoger beroep – in zoverre. Het behoeft, gezien overweging 3.4.17, geen betoog dat de grief voor wat betreft de periode vóór 1 maart 2017 faalt.

Diversen: bewijsaanbod, slotsom, proceskosten hoger beroep, geen tussentijds cassatieberoep

3.8.1.

Partijen hebben geen concrete stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, op enig onderdeel tot een andere beoordeling zouden kunnen leiden. Hun bewijsaanbiedingen, voor zover in het voorgaande nog niet behandeld, worden daarom als niet ter zake dienend van de hand gewezen.

3.8.2.

Omdat het dictum daarvan in stand kan blijven (met dien verstande dat door de rechtbank een nieuwe roldatum zal moeten worden bepaald), zal het bestreden vonnis ondanks het gedeeltelijk slagen van de grieven 3, 4 en 6 in het incidentele hoger beroep en de gedeeltelijke toewijsbaarheid van de in hoger beroep gewijzigde eis, worden bekrachtigd. De zaak zal op de voet van artikel 355 Rv naar de rechtbank worden verwezen om op de hoofdzaak verder te beslissen, zulks met inachtneming van wat het hof in dit arrest heeft overwogen en beslist.

3.8.3.

Het hof ziet voorshands geen aanleiding tussentijds cassatieberoep toe te laten.

3.8.4.

Groza c.s. zullen, als de in zoverre in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het principale hoger beroep. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:

- verschotten (vast recht) € 11.379,00;

- salaris advocaat
€ 12.434,00 (twee punten tarief VIII)

Totaal € 23.813,00.

3.8.5.

Omdat partijen in zoverre over en weer ten dele in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten van het incidentele hoger beroep tussen hen worden gecompenseerd als na te melden.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het bestreden vonnis, met dien verstande dat de grieven 3, 4 en 6 in het incidentele hoger beroep gedeeltelijk gegrond zijn, dat de gewijzigde eis van [geïntimeerden] in hoger beroep ten aanzien van het petitum onder I a) gedeeltelijk toewijsbaar is en dat een nieuwe roldatum voor de door [geïntimeerde 2] te nemen akte zal moeten worden bepaald;

verwijst de zaak naar de rechtbank Noord-Holland om op de zaak verder te beslissen, zulks met inachtneming van hetgeen het hof in dit arrest heeft overwogen en beslist;

verwijst Groza c.s. in de kosten van het principale hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] als voormeld begroot op € 23.813,00, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de veertiende dag na betekening van dit arrest tot aan de dag der voldoening;

verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het incidentele hoger beroep aldus dat partijen ieder de eigen kosten daarvan dragen.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, D. Kingma en M.M. Kruithof en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025.