ECLI:NL:GHAMS:2025:2242

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/255

14 augustus 2025

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: G. Gieben)

tegen de uitspraak van 29 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6218 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 847.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 7 november 2022 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 6 februari 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 21 april 2024.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Met dagtekening 6 mei 2025 heeft de heffingsambtenaar, op verzoek van het Hof, aanvullende stukken ingediend.

1.6.

Met instemming van partijen heeft geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op
13 augustus 2025 heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1926. De opstal van de woning is ongeveer 128 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 2.120 m². De woning is voorzien van een dakkapel, een dierenverblijf, een zomerhuis-recreatiewoning, twee garages en een berging/schuur.

2.2.

De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ verzocht om alle gegevens die de heffingsambtenaar bij de initiële waardebepaling en bij de behandeling van het bezwaar heeft betrokken te verstrekken. Als voorbeelden van die gegevens heeft de gemachtigde achtereenvolgens genoemd ‘
de grondstaffels, liggingsfactoren, onderbouwing van de indexering naar waardepeildatum, de KOUDV-factoren van het onderhavige object en de referentiepanden, huurcijfers voor de gehanteerde huurwaarde, onderbouwing van de kapitalisatiefactor, de correctie in verband met Covid-19 etc.’

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met het in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] en [straat 3] en
[straat 4] te [Z] naar de gemachtigde gestuurd. De gemachtigde heeft de ontvangst hiervan in een e-mailbericht van 12 juli 2022 aan de heffingsambtenaar bevestigd.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin is vergeleken met drie verkooptransacties in [Z] waaronder [straat 2] . De juiste prijs/m² van het perceel van [straat 2] bedraagt € 235 en de prijs/m² van de opstal bedraagt € 1.880.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Tevens is in geschil of de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

5. Eiseres stelt dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 tweede lid van de Wet WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiseres in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen.

6. De Hoge Raad (Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiseres aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiseres om haar een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving.

7. Uit de stukken van het geding leidt de rechtbank af dat de grondstaffel en een matrix met KOUDV-factoren op 27 april 2022 zijn verzonden aan eiseres. Eiseres heeft op 12 juli 2022 bevestigd dat deze gegevens zijn ontvangen. Uit de overgelegde grondstaffel valt weliswaar niet exact af te leiden welke grondprijs bij welke gegeven kaveloppervlakte wordt gehanteerd, maar deze biedt naar het oordeel van de rechtbank wel voldoende inzicht om de onderbouwing van de waarde op dit onderdeel te kunnen controleren. De verdergaande eisen van eiseres dat ook de onderbouwing van de KOUDV-factoren en een afzonderlijke indexatie dient te worden verstrekt, vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest.

8. De waardering van een woning met behulp van de voormelde KOUDV-factoren is immers ook verweven met de kennis en kunde van de taxateur en gebaseerd op zijn kennis van de marktsituatie ter plaatse. De waardering van de woning is als uitgangspunt geen exacte wetenschap, maar een schatting waaraan enige mate van onzekerheid inherent is. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek om overlegging van de stukken heeft voldaan.

De waarde van de woning

9. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De verkoopdatum van het vergelijkingsobject [straat 5] is meer dan een jaar verwijderd van de waardepeildatum en kan daarom niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank acht de resterende vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij het volgende. De resterende vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn alle in [Z] gelegen vrijstaande woningen uit een vooroorlogs bouwjaar, waarvan grootte van de opstal niet al te zeer afwijkt van die van de woning. De stelling van eiseres dat het vergelijkingsobject [straat 2] niet op de vrije markt is verkocht, heeft zij niet onderbouwd en is door verweerder gemotiveerd weerlegd. Het door eiseres aangedragen object aan de [straat 6] is in de beroepsfase ook door verweerder als vergelijkingsobject gehanteerd. De rechtbank ziet geen aanleiding de door eiseres aangedragen objecten aan de [straat 7] en [straat 8] als vergelijking in aanmerking te nemen, omdat verweerder onweersproken heeft gesteld dat [straat 7] niet op de openbare markt is verkocht en [straat 8] in een andere wijk als de woning is gelegen. Ook heeft eiseres geen andere informatie verstrekt over de desbetreffende objecten dan de verkoopgegevens.

12. De door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten zijn daarom op zichzelf voldoende vergelijkbaar en verweerder heeft ook voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Verweerder heeft daartoe verschillende waardekenmerken in aanmerking genomen en daaraan een weging toegekend (de KOUDVL-factoren).

13. Verweerder heeft met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarden aan de hand van de voor elk van de woningen en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft verder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, de ligging, de kwaliteit, de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Aan de woning is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten veruit de laagste prijs per vierkante meter toegekend (€ 880 per m2 tegenover € 1.880 en € 3.000 per m2). In beginsel wordt ervan uitgegaan dat de waardekenmerken van een object voldoende zijn. Het is aan degene die op enig onderdeel daarvan wenst af te wijken, aannemelijk te maken dat daarvoor voldoende aanleiding is. Verweerder heeft in de matrix de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de woning als matig aangemerkt. Daarmee heeft hij voldoende rekening gehouden met de door eiseres gestelde slechte isolatie. Dat de woning volgens eiseres energielabel G heeft, is geen reden om de waardekenmerken van de woning als minder dan matig te waarderen, te meer nu gesteld noch gebleken is dat in dit geval het energielabel officieel is vastgesteld.

14. De stelling van eiseres dat de vergelijkingsobjecten [straat 3] en [straat 4] de waarde van de woning niet onderbouwen, volgt de rechtbank niet. In de matrix in beroep heeft verweerder deze objecten niet langer als vergelijking in aanmerking genomen. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waarde anders te onderbouwen. Aan datgene wat eiseres in beroep over die eerder gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft opgemerkt, komt daarom geen betekenis meer toe.

Correcties KOUDV-factoren

15. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen in de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening gehouden is. Indien eiseres desondanks meent dat zij in de bezwaarfase – na ontvangst van de op haar verzoek door verweerder toegezonden stukken – nog noodzakelijke informatie miste, dan had het op haar weg gelegen verweerder daar in de bezwaarfase (bijvoorbeeld tijdens de hoorzitting) actief op te wijzen en om nadere informatie te verzoeken. Eiseres werd reeds in de bezwaarfase bijgestaan door haar gemachtigde en het voorgaande mag van een professionele gemachtigde verlangd worden.

Indexeringspercentages

16. De stelling van eiseres dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. Verweerder heeft in de bezwaarfase aan de gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis.

Slotsom

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het beroep dient derhalve ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Artikel 40, lid 2, Wet WOZ

5.1.

Het doel van artikel 40, lid 2, Wet WOZ is dat een belanghebbende gegevens kan verkrijgen die ten grondslag hebben gelegen aan de voor zijn onroerende zaak vastgestelde waarde, zodat hij de juistheid van de waardebeschikking kan controleren en de bezwaarfase zinvol kan benutten. Artikel 40, lid 2, Wet WOZ verplicht niet tot het beantwoorden van vragen over de op grond van die bepaling te verstrekken gegevens.

5.2.1.

Uit de gedingstukken (zie 2.3) blijkt onmiskenbaar dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase belanghebbende een grondstaffel en een matrix heeft verstrekt. Uit de in de matrix vermelde gegevens volgen voorts de gehanteerde indexering alsmede de verdeling van de vastgestelde waarde (bij de woning) c.q. de koopsommen (bij de vergelijkingsobjecten) over tuin, hoofdgebouw en bijgebouw(en) en de gehanteerde “KOUDL-factoren”. Met dit verstrekken is daarom ook voldaan aan het informatieverzoek van belanghebbende (zie 2.2). Anders dan belanghebbende kennelijk meent zijn in bedoelde matrix ook de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde waarde van de bijgebouwen en de kaveloppervlaktes (en daarmee ook de verschillen daarin) gegeven. Hierbij zij opgemerkt dat de gemachtigde van belanghebbende met het enkel opsommen van voorbeelden niet helder substantieert om welke gegevens hij nu specifiek verzoekt inzake het onderhavige object. Zo zien de voorbeelden mede op gegevens ter zake van de waardering van bedrijfspanden, terwijl het in dit geval om een woning gaat.

5.2.2.

Het Hof volgt niet de klacht van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40, lid 2, Wet WOZ heeft gehandeld door in bezwaar – ondanks het verzoek daartoe – niet toe te lichten tot welke getalsmatige waarde-aanpassing een afwijking leidt van te taxeren woning enerzijds en de gebruikte vergelijkingsobjecten anderzijds in de KOUDL-factoren. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen is overwogen in r.o. 5.2 tot en met 5.3.4 van de uitspraak van dit Hof van 4 juni 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:1524).

5.3.

Aan het voorgaande doet niet af dat belanghebbende de juistheid van de door de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de waardebeschikking gehanteerde gegevens betwist (zoals bijvoorbeeld de voor de indexering gehanteerde data). De informatieverstrekking op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ betreft de bij de waardevaststelling gehanteerde gegevens, of die nu juist zijn of niet.

Motiveringsgebrek in beroep

5.4.

Belanghebbende betoogt dat de uitspraak van de rechtbank lijdt aan een motiveringsgebrek, omdat de rechtbank een verkeerde uitleg heeft gegeven aan artikel 40 Wet WOZ. Dienaangaande overweegt het Hof dat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien een partij van mening is dat een uitspraak van de rechtbank onjuist is, hij daartegen hoger beroep kan instellen. De hogerberoepsrechter beoordeelt vervolgens of de rechtbank tot een juiste beslissing is gekomen. Indien dit het geval is, wordt de uitspraak van de rechtbank bevestigd, al dan niet met verbetering van gronden. Dit is niet anders indien de uitspraak van de rechtbank onvoldoende zou zijn gemotiveerd (hetgeen overigens in deze zaak niet het geval is).

5.5.

Gelet op de informatie over het verkoopcijfer [straat 2] te [Z] , dat reeds in het taxatieverslag en de ‘bezwaarmatrix’ vermeld was, volgt het Hof belanghebbende niet in haar stelling dat zij wel beroep moest instellen om een volledige onderbouwing van de WOZ-waarde te verkrijgen. Dat de m²-prijs van het perceel van [straat 2] in de bezwaarmatrix niet juist is berekend, is weliswaar slordig maar maakt niet dat voor belanghebbende niet kenbaar was dat de gerealiseerde verkoopprijs van dit object hoofdzakelijk aan de grond moest worden toegerekend, vanwege de sloop van de opstal door de nieuwe eigenaar.

WOZ-waarde

5.6.

Het staat de heffingsambtenaar vrij om de WOZ-waarde in beroep te onderbouwen met andere of nadere gegevens. Anders dan belanghebbende kennelijk meent, maakt het gebruik van die gegevens niet dat het beroep reeds om die reden gegrond verklaard dient te worden of te leiden tot een proceskostenveroordeling. Dit kan weliswaar onder omstandigheden anders zijn, maar dergelijke omstandigheden doen zich in het onderhavige geval niet voor.

5.7.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 9 tot en met 17) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het Hof brengt in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

5.8.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6.6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 14 augustus 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: