Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.351.892/01 NOT
nummer eerste aanleg : 24-22 / 24-23
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 16 december 2025
inzake
1.[appellant 1] ,
gevestigd te [plaats 1] ,
2.
[appellant 2] ,
[appellant 2] ,
gevestigd te [plaats 2] ,
3.
[appellant 3] ,
[appellant 3] ,
gevestigd te [plaats 3] ,
4.
[appellant 4] ,
[appellant 4] ,
gevestigd te [plaats 3] ,
appellanten,
gemachtigde: mr. G.T.J. Hoff, advocaat te Haarlem,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
destijds notaris te [plaats 4] , thans kandidaat-notaris te Leiden,
2.
[geïntimeerde 2] ,
[geïntimeerde 2] ,
destijds kandidaat-notaris, thans notaris te [plaats 4] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna tezamen klagers (respectievelijk klager sub 1, klager sub 2, klager sub 3 en klager sub 4) en de notarissen (respectievelijk de notaris en de kandidaat-notaris) genoemd.
1.De zaak in het kort
Klagers zijn vastgoedondernemingen. In november 2020 hebben klagers een aantal onroerende zaken verkocht. In de koopovereenkomsten stond expliciet vermeld dat partijen geen opdracht aan de notaris verlenen om de koopovereenkomsten in te schrijven in het kadaster. De notarissen hebben in april 2021 op (eenzijdig) verzoek van de koper de koopovereenkomsten alsnog in het kadaster laten inschrijven. Klagers verwijten de notarissen, onder meer, dat zij klagers eerder hadden moeten informeren dat koper deze opdracht had verstrekt. Klagers verwijten de notarissen daarnaast dat zij onjuist zijn geïnformeerd over de wettelijke regeling van de Vormerkung en dat de notarissen in strijd met de gemaakte afspraken de koopovereenkomsten alsnog hebben laten inschrijven. Anders dan de kamer is het hof van oordeel dat de klacht deels gegrond is. Aan beide notarissen wordt de maatregel van berisping opgelegd.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klagers hebben op 5 maart 2025 een beroepschrift – met een bijlage – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 19 februari 2025 tussen partijen gegeven onder bovengenoemd nummer (ECLI:NL:TNORDHA:2025:2). Op 7 mei 2025 hebben klagers dit beroepschrift – met bijlagen – aangevuld.
2.2.
De notarissen hebben op 2 juli 2025 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend. Op 24 september 2025 hebben de notarissen een aanvullende productie ingediend.
2.3.
Klagers hebben op 15 oktober 2025 aanvullende producties ingediend.
2.4.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.5.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 30 oktober 2025. Klagers, vertegenwoordigd door [naam 2] , vergezeld van hun gemachtigde, en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigden elk aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Het hof gaat uit van de volgende feiten die tussen partijen niet in geschil zijn.
3.1.
Klagers zijn vastgoedondernemingen die zich richten op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels in Nederland en België. Daarnaast bestaan de werkzaamheden van klagers uit aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken.
3.2.
Klagers sub 2, 3 en 4 zijn dochterondernemingen van klager sub 1. Omdat klager sub 1 een beursgenoteerd bedrijf is wordt er toezicht op klager sub 1 gehouden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
3.3.
Klagers beschikken over een vastgoedportefeuille waarin een aantal percelen grond is opgenomen.
3.4.
In november 2020 zijn er met [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ) afspraken gemaakt over de verkoop door klagers van elf percelen grond aan [bedrijf 1] .
3.5.
Klager sub 1 heeft op 6 november 2020 contact opgenomen met het notariskantoor en het kantoor opdracht gegeven om in totaal tien koopovereenkomsten op te stellen (één koopovereenkomst betrof twee onroerende zaken). Het kantoor heeft de concepten op 10, 11, 12 en 19 november 2020 gereed gemaakt.
3.6.
Enkele van de verkochte percelen waren sinds 12 november 2020 belast met een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg).
3.7.
Op 20 november 2020 heeft [naam 1] (directeur van [bedrijf 1] , hierna te noemen: [naam 1] ) het volgende aan de kandidaat-notaris gemaild:
“
Voor wat betreft de koopovereenkomst[hof: straatnaam]
te[hof: naam gemeente]
is er een correctie in Artikel 12 “Inschrijving koopovereenkomst”.
Voor wat betreft de koopovereenkomst[hof: straatnaam]
te[hof: naam gemeente]
is er een correctie in Artikel 12 “Inschrijving koopovereenkomst”.
De eerste regel “Partijen gevenwelopdracht…” dit moet worden “Partijen gevengeenopdracht …”.”
3.8.
Op 20 november 2020 hebben klagers de koopovereenkomsten met [bedrijf 1] getekend.
3.9.
In artikel 8 van de koopovereenkomsten staat het volgende:
“
De leveringsakte zal worden verleden binnen twee (2) weken nadat het Verkochte vrij en onbezwaard alsmede vrij van aantekeningen in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geleverd kan worden, doch niet vóór twee januari tweeduizend eenentwintig (02-01-2021), of zoveel eerder of later partijen nader overeenkomen, ten overstaan van één van de (toegevoegd)notarissen verbonden aan [notariskantoor] te [vestigingsplaats], of een waarnemer of opvolger.”
De leveringsakte zal worden verleden binnen twee (2) weken nadat het Verkochte vrij en onbezwaard alsmede vrij van aantekeningen in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geleverd kan worden, doch niet vóór twee januari tweeduizend eenentwintig (02-01-2021), of zoveel eerder of later partijen nader overeenkomen, ten overstaan van één van de (toegevoegd)notarissen verbonden aan [notariskantoor] te [vestigingsplaats], of een waarnemer of opvolger.”
In artikel 12 van de koopovereenkomsten staat het volgende:
“
Partijen gevengeenopdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst, waaronder in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten.”
Partijen gevengeenopdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst, waaronder in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten.”
3.10.
Op 13 april 2021 zijn namens klagers de volgende e-mailberichten aan de (kandidaat-) notaris gestuurd:
Om 10.49 uur:
“
Geachte heer[hof: naam notaris],
Geachte heer[hof: naam notaris],
In navolging op ons telefonisch onderhoud van hedenmorgen 10.40 uur bericht ik u hierbij met klem dat – zonder onze schriftelijke toestemming – de koopaktenNIETingeschreven mogen worden.
Ik dien eerst de betrokken personen hierover te kunnen bereiken en te verzoeken met u contact op te nemen.”
Om 11.15 uur:
“
Geachte heer[hof: naam notaris],
Geachte heer[hof: naam notaris],
Ik wijs u ten overvloede op artikel 12 van de koopovereenkomsten.
“partijen gevengeenopdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst van het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst, waaronder in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten”
Nogmaals wijs ik u erop dat ugeen toestemmingheeft om de betreffende koopakten in te schrijven.”
Om 14.02 uur:
“
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
U heeft van ons geen toestemming om tot inschrijving over te gaan van de akten in het kadaster. Wij verwijzen u naar artikel 12 in de genoemde koopakten.
Ook hebben we dit reeds telefonisch alsook per e-mail aan mr. [hof: naam notaris]
van uw kantoor hierover bericht en bevestigd, zie ons mail van hedenmorgen om 11.15 uur.”
van uw kantoor hierover bericht en bevestigd, zie ons mail van hedenmorgen om 11.15 uur.”
Om 14.54 uur:
“
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
Wij wijzen u er nogmaals op dat er NIET ingeschreven mag worden. Wij hebben te maken met een beursfonds. Wij wijzen alle partijen erop dat dit schadelijk voor ons is, wij stellen u hierbij voor alsdan aansprakelijk voor deze schade (…).”
3.11.
Op 13 april 2021 heeft [naam 1] om 13.52 uur de volgende e-mail aan de kandidaat-notaris gestuurd:
“
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
Geachte heer[hof: naam kandidaat-notaris],
Wij hebben u telefonisch opdracht gegeven om over te gaan tot inschrijving bij het Kadaster van alle koopakten met betrekking tot de aangekochte locaties te[hof: naam gemeente],
u wel bekend.
u wel bekend.
Hiermede bevestigen wij schriftelijk de opdracht tot inschrijving bij het Kadaster van alle koopakten.”
3.12.
Op 13 april 2021 heeft de kandidaat-notaris om 14.40 uur het volgende e-mailbericht gestuurd naar klagers (en in de cc aan [naam 1] ):
“
Goedemiddag,
Goedemiddag,
De opdracht tot inschrijving van een koopovereenkomst is volgens constante jurisprudentie een eenzijdig recht van partijen, waarvoor geen toestemming is vereist van de wederpartij. In genoemd artikel uit de koopovereenkomst is niet bepaald dat het inschrijven van de koopovereenkomst slechts mag met toestemming van beide partijen. Dat partijen de notaris op dat moment geen opdracht gaven tot inschrijving wil naar onze mening niet zeggen dat een partij op een later moment niet alsnog die opdracht kan geven. Nu de kopende partij ons die opdracht wel heeft gegeven, kunnen wij naar onze mening niet anders dan voldoen aan dit verzoek en we zullen zo direct dan ook overgaan tot inschrijving van alle tien de koopakten.”
3.13.
Op 13 april 2021 zijn in opdracht van de (kandidaat-)notaris de op 9 april 2021 gedateerde tien registerverklaringen om 14.43 uur en 14.46 uur ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.
3.14.
Op 9 november 2021 hebben de gemeente en [bedrijf 1] een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de hiervoor bedoelde onroerende zaken. In deze overeenkomst heeft de betreffende gemeente ontheffing van de voorkeursrechten verleend.
3.15.
Op 7 maart 2022 heeft [bedrijf 1] klagers gedagvaard in kort geding. De rechtbank Den Haag heeft de vordering van [bedrijf 1] om klagers te veroordelen om mee te werken aan de levering van de onroerende zaken conform de koopovereenkomsten bij in kort geding gewezen vonnis van 19 april 2022 afgewezen. Bij arrest van 13 juni 2022 van het Gerechtshof Den Haag zijn klagers alsnog veroordeeld om mee te werken aan de levering.
4.De klacht
Klagers hebben ter zitting in hoger beroep, mede aan de hand van hun spreekaantekeningen, verklaard dat hun klachten als volgt luiden.
De notarissen hebben nagelaten onverwijld te melden aan [bedrijf 2] dat zij van [bedrijf 1] opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers hebben gekregen;
De notarissen hebben onjuiste en onvolledige informatie verstrekt aan [bedrijf 2] over de wettelijke regeling van de Vormerkung;
In strijd met de in de koopovereenkomsten gemaakte afspraak zijn deze koopovereenkomsten in opdracht van de notarissen op 13 april 2021 ingeschreven in het openbare kadaster;
De notarissen hebben in strijd met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid met [bedrijf 1] een prijsafspraak gemaakt om geen facturen te sturen voor hun werkzaamheden. De notarissen hadden daardoor een eigen financieel belang om de transacties door te laten gaan.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klachten van klagers tegen de notarissen ongegrond verklaard.
Verantwoordelijke (kandidaat-)notaris
5.2.
Bij de beoordeling van de klachtonderdelen zal het hof geen onderscheid maken tussen de kandidaat-notaris en de notaris nu, ook in hoger beroep, niet is weersproken dat zij beiden voor de behandeling van dit dossier en daarmee voor de tegen hen ingediende klachten verantwoordelijk dienen te worden gehouden.
5.3.
Gelet op hun onderlinge samenhang ziet het hof aanleiding om de klachtonderdelen 1 en 3 gezamenlijk te behandelen.
Klachtonderdelen 1 en 3: geen melding bij klagers gemaakt van de opdracht tot inschrijving en in strijd met de afspraken in de koopovereenkomsten toch inschrijven
5.4.
Klagers brengen naar voren dat in artikel 12 van de koopovereenkomsten (vgl. 3.9) uitdrukkelijk staat vermeld dat er geen opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten zou worden gegeven. In de oorspronkelijke tekst van de koopovereenkomsten stond vermeld dat hiertoe wél opdracht zou worden gegeven maar uit een door klagers overgelegde productie (onder 3.7. genoemd) blijkt dat de tekst later is gewijzigd in “
geenopdracht”. De tekst van de partijafspraak is daarmee sowieso duidelijk en met de aangebrachte onderstreping in de tekst had voor de notarissen kenbaar moeten zijn dat het initiatief voor het verlenen van een opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten dus niet meer alleen bij [bedrijf 1] gelegen kon zijn.
geenopdracht”. De tekst van de partijafspraak is daarmee sowieso duidelijk en met de aangebrachte onderstreping in de tekst had voor de notarissen kenbaar moeten zijn dat het initiatief voor het verlenen van een opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten dus niet meer alleen bij [bedrijf 1] gelegen kon zijn.
Desondanks zijn klagers pas op 13 april 2021 – nota bene enkele uren voordat de koopovereenkomsten uiteindelijk alsnog zijn ingeschreven – geïnformeerd dat [bedrijf 1] toch opdracht had gegeven tot inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers. De notarissen hebben hiermee tot het laatste moment gewacht waardoor klagers niet meer in de gelegenheid zijn gesteld om passende maatregelen te treffen tegen de voorgenomen inschrijving. Anders dan door de notarissen wordt gesteld is de regeling van Vormerkung van regelend recht. Contractueel kan en mag deze mogelijkheid worden uitgesloten en dit hebben partijen dan ook uitdrukkelijk gedaan door middel van het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten. Klagers hadden erop mogen vertrouwen dat deze bepaling in de door de notarissen zelf opgestelde koopovereenkomsten zou worden geëerbiedigd. Zelfs nadat klagers op 13 april 2021 diverse e-mails (vgl. 3.10) naar de notarissen hadden gestuurd waarbij zij uitdrukkelijk bezwaar hebben gemaakt tegen de voorgenomen inschrijving hebben de notarissen toch gehoor gegeven aan de eenzijdig verstrekte opdracht van [bedrijf 1] .
5.5.
De notarissen brengen in eerste aanleg naar voren dat artikel 12 van de koopovereenkomst geenszins een verbod behelst dat er sprake is van een tussen partijen rechtsgeldig overeengekomen uitsluiting van de inschrijfbaarheid van de koopovereenkomsten. Onder verwijzing naar een beslissing van dit hof van 18 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS: 2018:3433) betogen de notarissen dat de inschrijving van de koopovereenkomsten een aan de koper toekomend recht is. De inschrijving geschiedt altijd, ook in dit geval, op eenzijdig verzoek van de koper. Het staat de notarissen daarnaast vrij om uitleg te geven aan een door hen opgestelde akte. Ook het verwijt dat de notarissen hebben nagelaten om klagers tijdig te informeren dat [bedrijf 1] aan hen de opdracht had gegeven om de koopovereenkomsten alsnog in te schrijven is ongegrond. Klagers hebben hiermee miskend dat het de notarissen in verband met de op hen rustende geheimhoudingsplicht niet vrij stond om klagers daarover te informeren.
5.6.
In hoger beroep werpen de notarissen primair een ontvankelijkheidsverweer op. De notarissen stellen dat klagers a) geen “redelijk belang” bij de klacht hebben en b) de regels van een goede procesorde hebben geschonden. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft klagers op 22 september 2023 een bestuurlijke boete opgelegd van in totaal € 5 miljoen. In het beroepschrift wekken klagers de indruk dat deze boete het gevolg is van de inschrijving van de koopovereenkomsten hetgeen niet het geval is. Klagers hadden al op 6 november 2020, nadat klagers een akkoord op hoofdlijnen hadden gesloten tot verkoop van de percelen, deze voor beleggers belangrijke informatie (voorwetenschap) openbaar moeten maken. Omdat er geen verband is tussen de inschrijving van de koopovereenkomsten en de aan klagers opgelegde boete hebben klagers geen redelijk belang bij de klacht. Klagers hebben de beslissing van de AFM onvermeld gelaten en ook de beslissing van 16 april 2024 waarin de AFM het bezwaar van klagers op de aan hen opgelegde bestuurlijke boetes op alle onderdelen ongegrond heeft verklaard is door klagers in de onderhavige procedure achtergehouden. De beslissing van de Rechtbank Rotterdam van 20 augustus 2025 die als derde instantie heeft geoordeeld dat, kort samengevat, de aan klagers opgelegde boetes gerechtvaardigd waren is door klagers evenmin ingebracht. Klagers hebben hiermee voor het hof relevante feiten achtergehouden hetgeen een ernstige schending van de goede procesorde oplevert. Indien en voor zover het ontvankelijkheidsverweer moet worden verworpen betwisten de notarissen in hoger beroep onverminderd dat artikel 12 van de koopovereenkomsten een contractueel verbod inhield voor [bedrijf 1] om de koopovereenkomsten alsnog te doen inschrijven. De notarissen brengen daarnaast naar voren dat ze het opmerkelijk vinden dat klagers nooit enige actie hebben ondernomen om door middel van het aankondigen van een kort geding tegen de notarissen te voorkomen dat de koopovereenkomsten zouden worden ingeschreven. Ze hebben evenmin de inschrijving ongedaan gemaakt terwijl dit wel mogelijk was. Van enig tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen is, aldus de notarissen, geen sprake geweest.
Ontvankelijkheid
5.7.
Het door de notarissen opgeworpen ontvankelijkheidsverweer wordt door het hof verworpen. Ingevolge artikel 99 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna) kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het is vaste rechtspraak dat het begrip ‘enig redelijk belang’ ruim moet worden opgevat. Klagers hadden er belang bij om zelf de regie in handen te houden voor wat betreft de wijze waarop ze de verkoop van het onroerend goed naar buiten wilden brengen. Om deze reden was er ook expliciet bedongen dat de koopovereenkomsten niet zouden worden ingeschreven. Klagers waren daarnaast niet gehouden om in het kader van hun tuchtklacht tegen de notarissen de onder rov. 5.6. genoemde beslissingen in te brengen. Die beslissingen hebben immers geen betrekking op hetgeen de notarissen verweten wordt. De goede procesorde brengt niet met zich mee dat ze dit wel hadden moeten doen.
Inhoudelijk
5.8.
Anders dan de kamer, is het hof van oordeel dat deze klachtonderdelen gegrond zijn. Het hof stelt voorop dat de zorgplicht van de notaris inhoudt dat in zijn besluitvorming de belangen van alle bij de akte betrokken partijen worden betrokken. Het hof is van oordeel dat de notarissen dit onvoldoende hebben gedaan, zowel procedureel als materieel. Het had op de weg van de notarissen gelegen om in dit geval, gelet op het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten en de kenbare bezwaren van klagers om desondanks toch tot inschrijving over te gaan, na te gaan of alle bij de overeenkomst betrokken partijen tijdig op de hoogte waren van de voorgenomen inschrijving en of zij (tijdig) in de gelegenheid zijn gesteld om hun zienswijze op de voorgenomen inschrijving en de gevolgen daarvan naar voren te brengen en voldoende gelegenheid hadden om opvolgende passende rechtsmaatregelen te treffen. Hierbij merkt het hof op dat, anders dan door de notarissen wordt gesteld, het bepaalde in artikel 3:7 Burgerlijk Wetboek (BW) een bepaling van regelend recht is. Klagers hadden er op mogen vertrouwen dat de afspraken neergelegd in de diverse koopovereenkomsten de bedoeling van partijen duidelijk weergaven. Desgevraagd heeft de kandidaat-notaris ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij bij het opstellen van de koopovereenkomsten partijen niet expliciet heeft bevraagd over hun bedoeling bij de voorgestelde wijziging van de redactie van artikel 12 van de koopovereenkomsten. Hij heeft hen evenmin uitgelegd wat de consequenties zijn van deze bepaling. Het kan de notarissen worden verweten dat ze de regie uit handen hebben gegeven aan [bedrijf 1] en dat ze klagers niet zelf tijdig hebben geïnformeerd dat [bedrijf 1] voornemens was om via de notarissen een van de koopovereenkomsten afwijkende route in te slaan. Het betoog van de notarissen dat ze dit niet hadden mogen doen in verband met de op hen rustende geheimhoudingsplicht faalt. Klagers, nota bene de eigen cliënten van de notarissen, waren immers partij bij deze overeenkomsten. Ook het beroep op de onder rov. 5.5. genoemde beslissing van dit hof van 18 september 2018 sorteert geen effect. Anders dan in deze zaak het geval is, speelde een met artikel 12 vergelijkbare bepaling in die zaak geen rol. Dat de notarissen slechts enkele uren nadat voor hen duidelijk was dat klagers pas net op de hoogte waren van de opdracht van [bedrijf 1] om de koopovereenkomsten alsnog in te schrijven, hiertoe toch zijn overgegaan acht het hof tuchtrechtelijk verwijtbaar. Niet is gebleken dat zij bij de opdracht tot inschrijving op enigerlei wijze rekening hebben gehouden met de gerechtvaardigde belangen van klagers. De klachtonderdelen 1 en 3 zijn gegrond.
Klachtonderdeel 2: de notarissen hebben aan klagers onjuiste en onvolledige informatie verstrekt over de wettelijke regeling van de Vormerkung
5.9.
Klagers verwijten de notarissen dat zij hen onjuist hebben voorgelicht over het leerstuk Vormerkung. De Vormerkung kan rechtsgeldig bij overeenkomst worden uitgesloten als de koopovereenkomsten geen consumentenkoop van een woning betreffen. Uit de door klagers overgelegde transcripten van de telefoongesprekken die de notaris met klagers heeft gevoerd blijkt dat de notaris hen op dit punt onjuist heeft voorgelicht. Zo heeft de notaris tegenover klagers verklaard dat, in weerwil van het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten, een eenzijdige opdracht om de koopovereenkomsten alsnog in te schrijven “
op zich juridisch en anderszins geen enkel beletsel” oplevert. Ook heeft hij verklaard dat “
er niets tegen in valt te brengen” (…), “
juridisch mag het wel” en “
de geleerden denken daar anders over” (waarmee werd bedoeld dat de koopovereenkomsten wel zouden mogen worden ingeschreven). De notaris heeft ten slotte tegenover klagers verklaard dat niemand door de inschrijving benadeeld zou worden en dat de inschrijving zelfs in het belang van klagers zou zijn. De notarissen hebben op geen enkel moment navraag gedaan bij klagers op basis waarvan deze van oordeel waren dat de koopovereenkomsten niet mochten worden ingeschreven; evenmin hebben zij klagers voldoende ruimte geboden om een advocaat te raadplegen.
op zich juridisch en anderszins geen enkel beletsel” oplevert. Ook heeft hij verklaard dat “
er niets tegen in valt te brengen” (…), “
juridisch mag het wel” en “
de geleerden denken daar anders over” (waarmee werd bedoeld dat de koopovereenkomsten wel zouden mogen worden ingeschreven). De notaris heeft ten slotte tegenover klagers verklaard dat niemand door de inschrijving benadeeld zou worden en dat de inschrijving zelfs in het belang van klagers zou zijn. De notarissen hebben op geen enkel moment navraag gedaan bij klagers op basis waarvan deze van oordeel waren dat de koopovereenkomsten niet mochten worden ingeschreven; evenmin hebben zij klagers voldoende ruimte geboden om een advocaat te raadplegen.
5.10.
De notarissen brengen naar voren dat aan dit klachtonderdeel de ongefundeerde stelling ten grondslag ligt dat er tussen partijen een contractueel verbod tot inschrijving van de koopovereenkomsten zou gelden. Dat is, aldus de notarissen, niet het geval. Toen [bedrijf 1] op of omstreeks 9 april 2021 alsnog de opdracht gaf om tot inschrijving van de koopovereenkomsten over te gaan zijn de notarissen juist heel zorgvuldig omgegaan met deze opdracht. Normaliter hadden zij op grond van hun ministerieplicht direct gehoor moeten geven aan een dergelijk verzoek. Gelet op het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten hebben zij in dit geval dat juist niet gedaan. Na een intern onderzoek te hebben uitgevoerd over hun eigen positie zijn ze vervolgens, voorafgaand aan het voorlichten van klagers, tot een belangafweging overgegaan waarbij zij, na een volgens de notarissen zorgvuldige afweging, het belang van [bedrijf 1] zwaarder vonden wegen dan het door hen veronderstelde belang van klagers. Door klagers wordt miskend dat de notarissen ook de belangen van [bedrijf 1] hadden te behartigen. Nadat de registerverklaringen uiteindelijk op 9 april 2021 door de notaris waren ondertekend is, uit zorgvuldigheid richting klagers, aan [naam 1] (van [bedrijf 1] , de opdrachtgever) verzocht om de voorgenomen inschrijving eerst met klagers te bespreken. Nadat [naam 1] op 13 april 2021 ook nog schriftelijk opdracht gaf om tot inschrijving over te gaan zijn zij hiertoe overgegaan. De notarissen vonden langer wachten niet verantwoord in verband met het dreigende gevaar van beslag of faillissement.
5.11.
Het hof is van oordeel dat ook klachtonderdeel 2 gegrond is. Uit de overgelegde (en onvoldoende betwiste) transcripten van de telefoongesprekken blijkt dat de notaris zich in te stellige bewoordingen heeft uitgelaten over de vraag in hoeverre zij gehouden waren om ondanks het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten tot inschrijving van de koopovereenkomsten over te gaan. De door de notaris gegeven uitleg was, gegeven de omstandigheden van dit geval, niet de enig redelijke uitleg. Het standpunt dat in dit geval niet tot inschrijving had mogen worden overgegaan zou immers ook verdedigbaar zijn geweest. Het had op de weg van de notarissen gelegen om, anders dan zij nu hebben gedaan, een pas op de plaats te maken waarbij zij, alles in aanmerking nemende, partijen in overweging hadden kunnen geven om op het gebleken geschilpunt het oordeel aan de civiele (voorzieningen-) rechter te vragen. Dat zij dit niet hebben gedaan is in het licht van hun advies over de Vormerkung onvoldoende zorgvuldig en komt voor hun rekening en risico.
Klachtonderdeel 4: de notarissen hebben met hun ambt onverenigbare en ongeoorloofde prijsafspraken gemaakt
5.12.
Klagers stellen dat de notarissen in strijd met hun onafhankelijkheid en onpartijdigheid prijsafspraken hebben gemaakt om (bedoeld is: aan [bedrijf 1] ) geen facturen te sturen voor de werkzaamheden van de notarissen die in november 2020 zijn verricht ten behoeve van het opstellen van de koopovereenkomsten. Facturering zou pas bij de levering gebeuren. De notarissen hadden hierdoor een eigen financieel belang bij het daadwerkelijk laten doorgaan van de vastgoedtransactie, uit de opbrengsten waarvan zij immers betaald zouden worden.
De notarissen brengen naar voren dat op geen enkele wijze blijkt dat zij een financieel belang hadden bij het doorgaan van de transactie. Conform de afspraak in de koopovereenkomsten zijn de kosten van de notarissen in rekening gebracht bij [bedrijf 1] . Het tijdstip waarop dat is gebeurd is gebruikelijk en irrelevant in het licht van de onafhankelijkheid en onpartijdigheid van de notarissen.
5.13.
De kamer heeft, kort samengevat, geoordeeld dat klagers dit klachtonderdeel met onvoldoende concrete feiten en omstandigheden hebben onderbouwd. Uit de stukken is niet gebleken dat er sprake was van een ongeoorloofde prijsafspraak of dat de notarissen een eigen financieel belang hadden bij het doorgaan van de transactie. Ten aanzien van dit klachtonderdeel verenigt het hof zich met het oordeel van de kamer en de gronden waarop dat berust. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden naar voren gekomen die een ander oordeel rechtvaardigen. Dit betekent dat klachtonderdeel 4 ongegrond is.
Conclusie en maatregel
5.14.
Ten aanzien van de klachtonderdelen 1, 2 en 3 komt het hof tot een gegrondverklaring, wat het opleggen van een maatregel rechtvaardigt. De wijze waarop de notarissen invulling hebben gegeven aan hun zorgplicht tegenover klagers acht het hof onvoldoende en daarom tuchtrechtelijk verwijtbaar. De notarissen wisten dat er een conflict was ontstaan tussen de bij de koopakten betrokken partijen en ze hebben desondanks op geen enkele manier oog gehad voor de belangen van klagers. Klagers hadden erop mogen vertrouwen dat de afspraken neergelegd in de door de notarissen zelf opgestelde koopovereenkomsten de bedoeling van partijen duidelijk weergaven. Nadat [bedrijf 1] eenzijdig opdracht aan de notarissen had gegeven om alsnog tot inschrijving van de koopovereenkomsten over te gaan hebben zij klagers onjuist, althans te eenzijdig, geïnformeerd en daaropvolgend gehandeld. In het kader van de op hen rustende zorg- en informatieplicht hadden de notarissen zich ervan moeten vergewissen dat, gelet op het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten, in dit geval a) klagers tijdig op de hoogte waren gebracht van de opdracht van [bedrijf 1] om tot inschrijving van de koopovereenkomsten over te gaan en b) zij klagers volledig en juist hadden voorgelicht omtrent het bepaalde in artikel 3:7 BW waarbij zij c) klagers voldoende tijdig in de gelegenheid hadden moeten stellen om passende rechtsmaatregelen te treffen. Nu de notarissen deze kerntaken van het notarisambt hebben veronachtzaamd is een berisping passend en geboden.
5.15.
Omdat het hof tot een ander oordeel is gekomen dan de kamer, kan de beslissing van de kamer niet in stand blijven en zal deze worden vernietigd
Kostenveroordeling
5.16.
Per 1 januari 2021 is de Richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof [plaats 3] 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67513) in werking getreden.
5.17.
Omdat de uitspraak van de kamer wordt vernietigd en het hof de klacht (deels) gegrond verklaart, dienen de notarissen op grond van artikel 99 lid 5 Wna het door klagers in eerste aanleg en in hoger beroep betaalde griffierecht, in totaal € 100, aan hen te vergoeden.
5.18.
Aangezien het hof de notarissen wel een maatregel oplegt, worden de notarissen verder (hoofdelijke) veroordeeld in de volgende kosten in hoger beroep:
a. a) € 50 kosten van klagers;
b) € 1.050 kosten van klagers in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
c) € 2.000 kosten van behandeling van de klacht door het hof.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.19.
De notarissen dienen het griffierecht en de kosten van klagers aan klagers te voldoen. De betaling aan één van klagers heeft daarbij te gelden als betaling aan allen. Klagers dienen hiervoor een rekeningnummer aan de notarissen op te geven. Na opgave van dit rekeningnummer dienen de notarissen binnen vier weken het griffierecht en de kosten van klagers te voldoen.
5.20.
De notarissen dienen de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (hierna: LDCR). Het LDCR zal de notarissen berichten binnen welke termijn en op welke wijze zij de kosten dienen te voldoen.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing,
en, opnieuw beslissende:
- verklaart de klachtonderdelen 1, 2 en 3 gegrond;
- verklaart klachtonderdeel 4 ongegrond;
- legt aan beide notarissen de maatregel van berisping op;
- veroordeelt de notarissen hoofdelijk tot betaling aan één van klagers van de aan hun zijde gevallen kosten griffierecht en kosten rechtsbijstand klagers, bestaande uit € 100 aan griffierecht voor eerste aanleg en hoger beroep tezamen en € 1.100 kosten van klagers, in totaal € 1.200 binnen vier weken na opgave van het rekeningnummer door klagers;
- veroordeelt de notarissen gezamenlijk tot betaling van € 2.000 aan kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep, te betalen aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notarissen zal worden meegedeeld.
Deze beslissing is gegeven door mrs. C.H.M. van Altena, H.T. van der Meer en S.V. Viveen en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2025 door de rolraadsheer.