ECLI:NL:GHAMS:2025:3640

• Datum uitspraak: 16 december 2025
• Publicatiedatum: 7 januari 2026
• Zaaknummer: 24/3282
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

Op 16 december 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning in Amsterdam. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, had hoger beroep ingesteld tegen een eerdere uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, die de WOZ-waarde van de woning had vastgesteld op € 821.000. De heffingsambtenaar van de gemeente had deze waarde vastgesteld op basis van vergelijkingsobjecten en taxatiedocumenten. In hoger beroep werd betwist of de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. De rechtbank had eerder geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te hoog was vastgesteld, en dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende. Het Hof bevestigde deze beslissing en oordeelde dat de heffingsambtenaar de juiste procedure had gevolgd en dat de waarde van de woning in verhouding stond tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het Hof verwierp ook de standaardgrieven van de belanghebbende, die eerder al door het Hof waren afgewezen. De uitspraak van de rechtbank werd bekrachtigd, en het hoger beroep werd ongegrond verklaard. Er werd geen proceskostenveroordeling opgelegd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/3282

16 december 2025

uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 26 april 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/2586 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna ook: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op
€ 821.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt.

1.2.

Bij uitspraak van 23 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 7 juni 2024 tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof en dit nader gemotiveerd bij brief van 14 augustus 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Beide partijen hebben zich afgemeld voor de zitting op 9 december 2025.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1923. De opstal van de woning is ongeveer 113 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 169 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase, naast het taxatieverslag, een grondstaffel (kavelmodel) en een taxatiematrix met de in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten aan de adressen [straat 2] , [straat 3] en [straat 4] te [Z] naar [bedrijf] , de voormalig gemachtigde van belanghebbende, gestuurd.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een nieuwe waardematrix overgelegd, waarin de woning wederom is vergeleken met de onder 2.2 vermelde vergelijkingsobjecten. Deze drie vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning, tussenwoningen met bouwjaar 1923 en zijn dichtbij elkaar gelegen in dezelfde wijk. Tevens zijn de indexeringspercentages bijgevoegd.

2.4.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een matrix ingebracht, waarmee hij de door hem voorgestane WOZ-waarde van € 760.000 eveneens onderbouwt met de onder 2.2 en 2.3 vermelde vergelijkingsobjecten en daarin uitgaat van dezelfde oppervlakten. Voorts heeft belanghebbende van de [straat 3] en de [straat 4] te [Z] verkoopadvertenties en stamkaarten meegestuurd.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft, voor zover nog relevant in hoger beroep, als volgt overwogen en beslist (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ’eiseres’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
WOZ-waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór […] de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er gelet op de matrix en de toelichting daarop in geslaagd aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vastgestelde waarde van de woning staat niet in een onjuiste verhouding tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Grondstaffel, matrix en taxatieverslag

9. Eiseres heeft gesteld dat verweerder een matrix, grondstaffel en taxatieverslag had moeten verstrekken, omdat zij hier om heeft verzocht. Uit de stukken die verweerder heeft overgelegd blijkt dat deze gegevens weldegelijk door verweerder zijn overgelegd. Deze stukken zijn in de bezwaarfase (digitaal) aan de toenmalige gemachtigde van eiser ( [bedrijf] ) verstrekt en in ieder geval het taxatieverslag is ook in het hoorgesprek met verweerder expliciet besproken. Deze grief faalt daarom.

iWOZ-kaarten en bouwtekeningen

10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten (volledig) had moeten overleggen. Verweerder heeft wel de foto’s uit iWOZ overgelegd, maar niet de verdere beschrijvingen, zodat niet kan worden gecontroleerd of verweerder de objectkenmerken en/of alle bijgebouwen correct heeft verwerkt. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als eiseres één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten voldoende gemotiveerd betwist. Dat heeft eiseres in dit geval niet gedaan. Eiseres heeft slechts bij gebrek aan wetenschap bestreden dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om verweerder op te dragen de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Objectafbakening

11. Eiseres bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met het feit dat een deel van het onderhavige perceel is afgescheiden van het onderhavige object en verwijst naar de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2021:6905. Uit de stukken blijkt dat er geen sprake is van een brandgang. De rechtbank is van oordeel dat eiseres haar stelling onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Deze grief faalt daarom.

Motiveringsbeginsel

12. Eiseres voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop verweerder zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat verweerder uitgebreid in op de argumenten van eiseres in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden, echter was de vorige gemachtigde hierbij betrokken. Van strijd met het motiveringsbeginsel is geen sprake.

Indexeringspercentage

13. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de (onderbouwing van de) indexering niet inzichtelijk is, maakt nog niet dat deze onjuist is. Uit de door verweerder overgelegde (bijlage bij de) waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages en waarop die zijn gebaseerd zodat deze voldoende inzichtelijk en onderbouwd zijn. Overigens komen de indexeringspercentages de rechtbank aannemelijk voor.

14. Gelet op het vorenoverwegene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil

WOZ-waarde

5.1.

De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 6 tot en met 15) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop die berust over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Dat kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van een of meer vergelijkingsobjecten op bovengemiddeld hadden moeten worden gesteld, heeft belanghebbende met de in hoger beroep ingebrachte stukken (zie 2.4) niet aannemelijk gemaakt. Het Hof brengt daarnaast in herinnering dat de WOZ-waardering een inschatting van de waarde van de woning als geheel is, die niet op grond van een wiskundige formule exact kan worden berekend. De heffingsambtenaar heeft, ook in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Overige klachten

5.2.

Belanghebbende heeft een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juli 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep.

Slotsom

5.3.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is.

6. 6. Kosten

Voor een kostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. B.A. van Brummelen, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op
16 december 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: