ECLI:NL:GHAMS:2025:724

• Datum uitspraak: 11 maart 2025
• Publicatiedatum: 24 maart 2025
• Zaaknummer: 23/733
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en de bruikbaarheid van de waardematrix

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 11 maart 2025 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 19 juli 2023. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning aan [Straat 1] 4 te [Z] voor het kalenderjaar 2021, vastgesteld op € 260.000 door de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats]. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende tegen deze beslissing eveneens ongegrond verklaard. In hoger beroep heeft belanghebbende zijn standpunt herhaald en de heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Tijdens de zitting op 17 december 2024 is het onderzoek ter zitting afgerond. De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat de gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende. Het hof heeft de overwegingen van de rechtbank overgenomen en bevestigd dat de heffingsambtenaar niet in strijd heeft gehandeld met de zorgvuldigheids- en motiveringsbeginselen. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank is bevestigd. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/733

11 maart 2025

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 19 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 21/5220 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Plaats] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat 1] 4 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 260.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt. Het hiertegen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.2.

In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen ongegrond verklaard.

1.3.

In hoger beroep heeft belanghebbende een beroepschrift ingediend, de heffingsambtenaar een verweerschrift.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één kapwoning uit bouwjaar 1956 met twee dakkapellen en een garage. Het oppervlakte van de woning is 82 m² en de woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 187 m².

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“
De waarde van de woning

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Voor zover eiser heeft gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan zijn bewijslast, overweegt de rechtbank als volgt.

10. eiser heeft in de bezwaarfase niet gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499. De rechtbank stelt vast dat er geen hoorzitting heeft plaatsgevonden, zodat de grief van eiser dat verweerder in de uitspraak op bezwaar niet volledig heeft weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken, geen doel treft.

11. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet de ambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft de ambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan.

Met betrekking tot de stelling van eiser dat onvoldoende inzichtelijk is op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd oordeelt de rechtbank dat de matrix transactieprijzen en gecorrigeerde transactieprijzen naar waardepeildatum bevat, waaruit eenvoudig is af te leiden dat in dit geval geen indexatie is toegepast. Aangezien eiser niet stelt dat dit onjuist is, gaat de rechtbank aan het betoog van eiser ter zake voorbij.

12. eiser heeft ter zitting gesteld dat er op de heffingsambtenaar een extra taak rust om de grondstaffel bij het bezwaar te overleggen. Echter is het bestuursorgaan alleen in de beroepsfase op grond van 8:42 Awb verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden. In de bezwaarfase is het zo dat er op grond van art. 7:4 Awb een (passief) inzagerecht geldt (ECLI:GHAMS:2017:4618). De rechtbank is van oordeel dat er geen extra taak rust op de heffingsambtenaar om de grondstaffel te overleggen.

13. Het betoog van eiser dat verweerder verplicht is om naast de matrix nog de volledige iWOZ-kaarten en bouwtekeningen in het geding te brengen faalt (zie gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526).

14. De grief van eiser dat de grondstaffel niet is overgelegd kan niet slagen. verweerder heeft de grondstaffel overgelegd bij het verweerschrift. Dat de grondstaffel is weergegeven in een grafiek maakt niet dat de grondstaffel niet bruikbaar is. De grafiek bevat alle relevante informatie betreffende de ter plaatse gehanteerde grondwaarde.

15. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder ter onderbouwing van de waarde gebruikte vergelijkingsobjecten, wat betreft type, uitstraling, bouwjaar en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten kunnen derhalve worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Bij de waardevaststelling moet wel voldoende rekening worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

16. Met de in beroep overgelegde matrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

17. Ten aanzien van de stelling van eiser dat de door verweerder gehanteerde maatvoering onjuist is overweegt de rechtbank als volgt. De maten van de objecten [Straat 2] 13 en [Straat 3] 25 wijken niet af van de inhoud zoals genoemd in het taxatieverslag dat reeds langere tijd in het bezit is van eiser. De rechtbank acht aannemelijk dat verweerder, nu hij deze gegevens betreffende inhoud gemotiveerd heeft betwist, de juiste maten heeft gehanteerd. Met hetgeen eiser heeft aangevoerd heeft hij naar het oordeel van de rechtbank zijn andersluidende stelling niet naar behoren onderbouwd

18. Ook overigens zijn door eiser naar het oordeel van de rechtbank geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat verweerder de onderhavige waarde te hoog heeft vastgesteld. verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ -waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken. Dit betekent dat de vastgestelde WOZ waarde van de woning in stand blijft. Het beroep is ongegrond.

20. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel daarnaar:

Gronden

ECLI:NL:GHAMS:2023:2594

Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb : de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.

r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v.

ECLI:NL:GHAMS:2024:2282

iWOZ-kaarten en bouwtekeningen : De iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen.

r.o. 5.5.1.

ECLI:NL:GHAMS:2024:2282

Indexering : Indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan
hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling.

r.o. 5.6.1

Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen. Het Hof volgt belanghebbende voorts niet in de klachten dat de inhoud van hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven en dat de uitspraak op het bezwaarschrift niet deugdelijk is gemotiveerd. Het Hof constateert dat deze klachten door de gemachtigde van belanghebbende onderdeel uitmaken van de standaard tekst die hij in (nagenoeg) elke zaak inbrengt, met inbegrip van de daarin voorkomende taalfouten, inconsistenties en fragmentarische beweringen. Het Hof constateert voorts dat in bezwaar geen hoorgesprek heeft plaatsgevonden omdat belanghebbende daar niet om heeft gevraagd. Deze klacht van belanghebbende mist derhalve feitelijke grondslag (zie ook onderdeel 10 van de uitspraak van de rechtbank). Met betrekking tot de klacht over de uitspraak op bezwaar verwijst het Hof kortheidshalve naar die uitspraak die onderdeel uitmaakt van de stukken van het geding. Deze bevat een adequate motivering, zodat ook deze grief faalt.

Waarde van de woning

5.2.

Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 6 tot en met 8 en 15 tot en met 19 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt hier het volgende aan toe. Belanghebbende betwist de inhoudsmaten van de referentieobjecten in de in eerste aanleg door de heffingsambtenaar ingebrachte matrix. De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de oppervlaktes van de referentieobjecten en de woning. Deze oppervlaktes afkomstig uit de BAG-viewer van het Kadaster en zijn niet door belanghebbende betwist. De grief dat de inhoudsmaten onjuist zijn leidt, ook indien er veronderstellenderwijs vanuit zou worden gegaan dat het Hof deze zou volgen, derhalve niet tot de gevolgtrekking dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in zijn bewijslast (zie onderdeel 8 van de rechtbankuitspraak).

5.3.

Belanghebbende klaagt daarnaast dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobject niet onderbouwd zijn. Ook dit betreft een standaardklacht die de gemachtigde van belanghebbende in (nagenoeg) elke zaak inbrengt. Hij heeft ook niet geconcretiseerd welke objectkenmerken onderbouwing behoeven noch concreet bepaalde door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken betwist (behoudens de inhoudsmaten die hiervoor al zijn besproken). Belanghebbende heeft daarnaast de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken zelf ook gehanteerd in de door hem in eerste aanleg ingebrachte waardematrix (zie 5.4). Tegen deze achtergrond acht het Hof de door de heffingsambtenaar gegeven onderbouwing van de objectkenmerken voldoende (onder andere bestaande uit foto’s van de vergelijkingsobjecten, plattegronden en gegevens afkomstig uit het Kadaster). Daar komt bij dat belanghebbende ter zitting in eerste aanleg uitdrukkelijk heeft erkend dat hij het eens is met de door de heffingsambtenaar weergegeven objectkenmerken. Ook deze grief faalt.

5.4.

Belanghebbende heeft zelf een waardematrix opgesteld ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van de woning. De heffingsambtenaar betoogt dat deze waardematrix niet goed bruikbaar is. Allereerst heeft belanghebbende daarin ten onrechte de bij de woning aanwezige garage achterwege gelaten. Daarnaast betwist de heffingsambtenaar de door belanghebbende gebruikte inhoudsmaten. Deze inhoudsmaten zijn afkomstig uit door belanghebbende ingebrachte verkoopadvertenties van de referentieobjecten. De heffingsambtenaar constateert dat voor deze verkoopadvertenties een andere maatvoering gehanteerd dan hijzelf heeft gedaan en betoogt dat die maatvoeringen nogal eens onnauwkeurig zijn. Ze zijn alle veel ruimer dan die van de heffingsambtenaar. Door anderzijds wel de door de heffingsambtenaar bepaalde (krappere) inhoud van de woning te gebruiken gaat de vergelijking mank. Daar komt bij dat onduidelijk is of bij de inhoudsmaten in de verkoopadvertenties de inhoud van separaat opgenomen bijgebouwen is meegenomen (dakkapellen en een praktijkruimte), zodat dubbeltelling zou optreden. Deze dubbeltelling treedt niet op bij de inhoud van de woning, aangezien de separaat gewaardeerde dakkapellen daarbij niet tot de inhoud gerekend zijn. Het Hof volgt de heffingsambtenaar dat de matrix van belanghebbende om de hiervoor vermelde redenen minder goed bruikbaar is en in elk geval niet opweegt tegen de waardematrix die de heffingsambtenaar in hoger beroep heeft ingebracht. Het Hof acht de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegenover heeft gezet, geslaagd in de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

5.5.

Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.6.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: