4.Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:
“
Op de zaak betrekking hebbende stukken
5. eiser heeft in de bezwaarfase gevraagd om toezending van stukken die door hem als “op de zaak betrekking hebbend” worden beschouwd. Meer in het bijzonder doelt eiser op het taxatieverslag, de matrix en de grondstaffels van het voorgaande belastingjaar. Naar het oordeel van de rechtbank zijn stukken over een voorafgaand belastingjaar geen op de zaak betrekking hebbende stukken. De rechtbank is van oordeel dat in de bezwaarfase geen recht op toezending van dergelijke stukken voor het belastingjaar zelf bestaat, maar alleen een recht op inzage voorafgaand aan het horen en indien gewenst afschriften van de ter inzage gelegde stukken. De rechtbank sluit zich aan bij en verwijst naar de motivering in de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022,ECLI:NL:GHAMS:2022:499. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 6. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde waardematrix alle van belang zijnde objectkenmerken van deze vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, inhouds- en oppervlaktematen en de prijs per kubieke meter. Ook is in de waardematrix te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. Verder heeft verweerder de grondstaffel overgelegd.
7. eiser stelt ook dat verweerder verplicht is om naast de voorgaande stukken nog de iWOZ-kaarten en de bouwtekeningen in het geding te brengen, omdat eiser meent dat de zolder niet bruikbaar is. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG) samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Die gegevens van de VNG behoren in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (vgl. het gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en de Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). Dat is slechts anders indien verweerder in het kader van de onderhavige procedure deze informatie heeft ingezien. In die situatie behoren de stukken tot de stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Daarnaast geldt dat, als eiser van mening is dat de door verweerder in de waardematrix genoemde kenmerken onjuist zijn, en hij deze stelling aannemelijk maakt, het in reactie daarop op de weg kan liggen van verweerder om deze kenmerken te controleren en (als gevolg daarvan) de iWOZ-gegevens in te brengen. In het onderhavige geval heeft eiser dat niet gedaan en hoefden de iWOZ-gegevens dus ook niet ingebracht te worden. Het vorenstaande geldt naar het oordeel van de rechtbank ook voor het overleggen van de bouwtekeningen. Het is namelijk niet vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Daarbij brengt de rechtbank in herinnering dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is (vgl. het gerechtshof Den Haag 16 augustus 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1652 en het gerechtshof Amsterdam 7 december 2021 ECLI:NL:GHAMS:2021:3807). 8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. De rechtbank is van oordeel dat de in het taxatierapport en waardematrix
genoemde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning aangezien deze – evenals de woning – alle in [Z] gelegen vrijstaande woningen zijn. Verder zijn de vergelijkingsobjecten wat bouwjaar en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.
11. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de vergelijkingsobjecten maakt het voorgaande niet anders. Het gaat erom dat verweerder in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De rechtbank is verder van oordeel dat verweerder dit – gelet op het door hem overgelegde taxatierapport met waardematrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Uit het overgelegde taxatierapport met waardematrix volgt dat de woning een factor 2 heeft gekregen voor ligging en, op [Straat] 32 na, de laagste vierkantemeterprijs heeft.
Het vergelijkingsobject [Straat 3 ] 1 heeft net als de woning een factor 2 gekregen voor ligging en is ook gelegen bij de sportvelden. De vergelijkingsobjecten
[Straat 1 ] 2 en [Straat 2 ] 32 hebben weliswaar een betere ligging dan de woning, maar op de grondwaarde is er een correctie van 5% toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het voorgaande voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de grondwaarde van de woning zich verhoudt tot de grondwaarde van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Opgewekt vertrouwen / motiveringsbeginsel
13. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op het bezwaarschrift deugdelijk is gemotiveerd en doet verder een beroep op het vertrouwensbeginsel. In de uitspraak op bezwaar is een waardematrix opgenomen waarin de waarde van de woning is vastgesteld op € 540.000, en ook in het verweerschrift wordt een waarde van € 540.000 genoemd. Eiser stelt dat hij er daarom op mocht vertrouwen dat de waarde zou worden verlaagd naar dit bedrag,
14. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel is vereist dat de belastingplichtige aannemelijk maakt dat van de zijde van de overheid toezeggingen of andere uitlatingen zijn gedaan of gedragingen zijn verricht waaruit de betrokkene in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs kon en mocht afleiden of, en zo ja hoe, de heffingsambtenaar in een concreet geval zijn bevoegdheden zou uitoefenen (vgl. de Hoge Raad 19 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1069). De rechtbank is van oordeel dat hier geen sprake van is in dit geval. Immers, in de uitspraak op bezwaar is beslist dat de vastgestelde waarde van € 567.000 gehandhaafd wordt, en het verweerschrift strekt tot ongegrondverklaring van het beroep. Eiser mocht er daarom rechtens niet op vertrouwen dat verweerder voornemens was de waarde te verlagen tot € 540.000. 15. Wel is de rechtbank met eiser van oordeel dat door het opnemen van een waardematrix in de uitspraak op bezwaar die resulteert in een waarde voor de woning van
€ 540.000, de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, en dat het beroep daarom gegrond verklaard dient te worden, maar met in stand laten van de vastgestelde waarde die in beroep immers aannemelijk is gemaakt door verweerder.
Verzoek vergoeding immateriële schade
17. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade vanwege een overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van het bezwaarschrift op 24 maart 2021 tot het doen van deze uitspraak op 20 juli 2023 afgerond twee jaar en vier maanden zijn verstreken. Van bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een vergoeding van € 500. Omdat van de vier maanden overschrijding (afgerond) twee maanden aan de bezwaarfase is toe te rekenen en twee maanden aan de beroepsfase, dient verweerder van het bedrag van € 500 (2/4 x € 500 =) € 250 te vergoeden en de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid) (2/4 x € 500 =) € 250.
17. verweerder heeft gesteld dat geen recht bestaat op vergoeding van immateriële schade, omdat eiser het recht hierop heeft overgedragen aan gemachtigde. Dit betoog kan niet als juist worden aanvaard. Op grond van de jurisprudentie van de Hoge Raad wordt spanning en frustratie bij eiser verondersteld. Indien hij zijn vordering uit dezen hoofde overdraagt aan gemachtigde is dit een afspraak waarvan het partijen (eiser en gemachtigde) vrij staat die te maken, maar dit doet naar het oordeel van de rechtbank niet af aan het recht van eiser op vergoeding van immateriële schade. Ook ziet de rechtbank, bij de huidige stand van de jurisprudentie van de Hoge Raad over de vergoeding van immateriële schade, geen aanleiding tot matiging van de hoogte van de vergoeding zoals door verweerder bepleit.”