ECLI:NL:GHAMS:2025:728

• Datum uitspraak: 11 maart 2025
• Publicatiedatum: 24 maart 2025
• Zaaknummer: 24/1953
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J-P.R. van den Berg
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning en de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken

Op 11 maart 2025 heeft het Gerechtshof Amsterdam uitspraak gedaan in een hoger beroep betreffende de WOZ-waarde van een woning. De belanghebbende, vertegenwoordigd door mr. A. Bakker, had beroep aangetekend tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, die op 9 februari 2024 het beroep ongegrond had verklaard. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning aan de [Straat] 35 te [Z], die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 270.000 voor het kalenderjaar 2022, met als waardepeildatum 1 januari 2021. De rechtbank had geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing had gegeven voor de vastgestelde waarde, onder andere door vergelijkingsobjecten te gebruiken die recentelijk waren verkocht.

In hoger beroep heeft de belanghebbende betoogd dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat de heffingsambtenaar niet voldoende rekening had gehouden met de wet van afnemend grensnut. Het Hof heeft echter geoordeeld dat de heffingsambtenaar wel degelijk met deze wet rekening had gehouden en dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende. Het Hof heeft de overwegingen van de rechtbank overgenomen en bevestigd dat de heffingsambtenaar de waarde op een juiste wijze had vastgesteld. De klachten van de belanghebbende over de informatieverstrekking en de onderbouwing van de waardebepaling zijn door het Hof verworpen. Het hoger beroep is ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank is bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 24/1953

11 maart 2025

uitspraak van de vijfde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 9 februari 2024 in de zaak met kenmerk HAA 23/455 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [Straat] 35 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 270.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. Het hiertegen gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar ongegrond verklaard.

1.2.

In de bestreden uitspraak heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de hiervoor genoemde beschikkingen ongegrond verklaard.

1.3.

In hoger beroep heeft belanghebbende een beroepschrift ingediend, de heffingsambtenaar een verweerschrift en belanghebbende op 5 december 2024 nog een nader stuk.

1.4.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 december 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld:

“1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning gebouwd in 1962. De oppervlakte van de opstal is 85 m² en is voorzien van een dakkapel, en een vrijstaande berging. De oppervlakte van het perceel is 109 m².”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“
De waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle tussenwoningen met hetzelfde bouwjaar en wat type en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten herleid naar een waarde per vierkante meter, rekening houdend met het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum en het al dan niet aanwezig zijn van een dakkapel en een berging/schuur. verweerder heeft de KOUDV-L-factoren van de woning gekwalificeerd als ‘gemiddeld’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak toegekend van € 2.562
. De prijzen per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend zijn € 2.574, € 2.704 en € 2.366. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld. eiser heeft op geen enkele wijze gesteld of onderbouwd dat de kwalificaties geen recht doen aan de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Juistheid oppervlakte

9. Verder heeft eiser haar stelling dat verweerder bij de woning en de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een onjuiste inhoud/oppervlakte en dit niet inzichtelijk heeft gemaakt, op geen enkele wijze onderbouwd. Dit brengt de rechtbank dan ook niet tot een ander oordeel.

Indexeringspercentages

10. De stelling van eiser dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank niet. verweerder heeft in de bezwaarfase aan de (voorgaande) gemachtigde een taxatieverslag verstrekt waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en valt uit dit verslag tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door verweerder geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat verweerder van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door verweerder gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

De rechtbank volgt verweerder dan ook in de door hem gegeven onderbouwing.

Waardering objectonderdelen

11. eiser voert aan dat verweerder in de waardematrix en uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waarden van de objectonderdelen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank bieden de in de waardematrix en uitspraak op bezwaar vermelde gegevens van de vergelijkingsobjecten voldoende inzicht om de proceskansen te kunnen bepalen. Het staat verweerder daarbij vrij om de waarde te onderbouwen op de door hem meest geschikt geachte wijze en hij is dan ook niet verplicht om de waarden van alle objectonderdelen van de vergelijkingsobjecten in aanmerking te nemen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder zowel in de bezwaar- als de beroepsfase voldoende inzicht heeft geboden in de (wijze van de) waardebepaling van de woning. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat verweerder in de in beroep overgelegde waardematrix wel aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Vooraf

5.1.1.

Zijn klachten aangaande de informatieverstrekking in bezwaarfase (artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ) heeft belanghebbende ter zitting van het Hof ingetrokken, zodat het Hof deze niet zal behandelen.

5.1.2.

De grond van belanghebbende dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de referentieobjecten heeft ingebracht faalt omdat de heffingsambtenaar die stukken wel heeft ingebracht. Omdat de heffingsambtenaar is uitgegaan van de daaruit volgende oppervlaktematen faalt ook de klacht dat de heffingsambtenaar van de onjuiste oppervlakten is uitgegaan althans de door hem gebruikte oppervlakten niet onderbouwd heeft. Ook de klacht dat dat de heffingsambtenaar de grondstaffels niet heeft overgelegd faalt omdat deze dat wel heeft gedaan. Ze maken onderdeel uit van de in eerste aanleg ingebrachte waardematrix.

5.1.3.

Het Hof volgt belanghebbende voorts niet in de klachten dat de inhoud van hetgeen op de hoorzitting is besproken niet volledig is weergegeven in het hoorverslag en dat de uitspraak op het bezwaarschrift niet deugdelijk is gemotiveerd. Het Hof constateert dat deze klachten door de gemachtigde van belanghebbende onderdeel uitmaken van de standaard tekst die hij in (nagenoeg) elke zaak inbrengt, met inbegrip van de daarin voorkomende taalfouten en inconsistentie en fragmentarische beweringen. Het Hof constateert voorts dat de huidige gemachtigde van belanghebbende niet aanwezig is geweest bij het horen in de bezwaarfase, omdat hij belanghebbende toen nog niet vertegenwoordigde.

De heffingsambtenaar heeft het verslag van de hoorzitting opgenomen in de uitspraak op bezwaar die tot de stukken van het geding behoort. Belanghebbende heeft dus sinds de ontvangst daarvan, in elk geval vóór 23 december 2022, de gelegenheid gehad concreet aan te geven wat daarin ontbreekt. Van die gelegenheid heeft hij in de navolgende jaren geen gebruik gemaakt. Met betrekking tot de klacht over de uitspraak op bezwaar verwijst het Hof kortheidshalve naar die uitspraak. Blijkens de zittingsaantekeningen van de mondelinge behandeling bij de rechtbank had de gemachtigde van belanghebbende deze klacht daar ook uitdrukkelijk en zonder voorbehoud ingetrokken.

Waarde van de woning

5.2.

Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in onderdelen 5 tot en met 8, 10 en 11 van haar uitspraak acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof voegt hier het volgende aan toe.

5.3.

Belanghebbende heeft geklaagd dat uit niets blijkt dat de heffingsambtenaar met de wet van afnemend grensnut rekening heeft gehouden. Belanghebbende heeft niet onderbouwd waarom deze wetmatigheid in het onderhavige geval van toepassing zou zijn. Hij heeft evenmin geconcretiseerd waarop hij meent dat deze wet toegepast zou moeten worden, maar uit de context concludeert het Hof dat hij doelt op toepassing op de perceeloppervlakten. Het Hof volgt hem niet in zijn klacht, alleen al omdat uit de grondstaffel die is opgenomen in de waardematrix die de heffingsambtenaar in eerste aanleg heeft ingebracht blijkt dat de heffingsambtenaar nu juist wel met afnemend grensnut rekening heeft gehouden. Voor zover belanghebbende doelt op toepassing van de wet van afnemend grensnut op de woonoppervlakten volgt het Hof belanghebbende om dezelfde reden evenmin. Daar komt nog bij dat de woonoppervlakten van de woning en de vergelijkingsobjecten (nagenoeg) gelijk zijn. Onder die omstandigheden vermag het Hof de toegevoegde waarde van toepassing van de bedoelde wet niet in te zien.

Proceskostenvergoeding beroep bij de rechtbank

5.4.

Belanghebbende heeft bij het Hof geklaagd dat in eerste aanleg door de rechtbank een te lage proceskostenvergoeding is toegekend. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en heeft geen proceskostenvergoeding toegekend. Zij was daartoe ook niet gehouden. De grond faalt. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.5.

Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond en de uitspraak van de rechtbank zal worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. J-P.R. van den Berg, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 11 maart 2025 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: