ECLI:NL:GHARL:2013:4698

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.069.371/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad 482235 CV EXPL 09-7777)

arrest van de eerste kamer van 2 juli 2013

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant],

advocaat: mr. H.E. Davelaar, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna:
[geïntimeerde],

advocaat: mr. O.C.A. Millaard, kantoorhoudend te Zwolle.

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 19 februari 2013 hier over.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Bij voormeld tussenarrest is, gehoord partijen, een comparitie van partijen bepaald waarbij de mogelijkheid van aansluitende plaatsopneming is opengehouden.

1.2

Op 3 april 2013 heeft deze comparitie plaatsgevonden. [appellant] heeft daaraan voorafgaande een akte met 5 producties overgelegd, en [geïntimeerde] heeft gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid korte pleitnotities over te leggen. Een plaatsopneming is achterwege gebleven.

Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt. Partijen hebben arrest gevraagd en afgesproken dat [appellant] de processtukken zou overleggen, hetgeen [appellant] heeft gedaan.

1.3

Bij de stukken bevindt zich niet het proces-verbaal van 3 april 2013. Het hof heeft daarvoor geput uit het griffiedossier.

1.4

Als gevolg van de Wet herziening gerechtelijke kaart (
Staatsblad2012, 313) is
mr. Heenk, die deel uitmaakte van de meervoudige kamer ten overstaan waarvan het pleidooi is gehouden, niet meer bevoegd om deel uit te maken van de kamersamenstelling. Zij is vervangen door mr. Groefsema.

2.De verdere beoordeling van het geschil

2.1

Het hof heeft in zijn arrest van 18 december 2012 geconstateerd dat partijen ten tijde

van ondertekening van hun huurovereenkomst weliswaar hebben toegevoegd dat onderhoud aan het pand voor rekening van de huurder komt, maar dat -uitgaande van de eigen stellingen van verhuurder [geïntimeerde]- niets is afgesproken over de concrete inhoud van die verplichting. Onder randnummer 6.6 van dat tussenarrest is overwogen dat en waarom het hof ervan uitgaat dat [appellant] hiermee enige uitbreiding heeft geaccepteerd van zijn onderhoudsverplichtingen zoals opgenomen in de algemene bepalingen bij het huurcontract. Vervolgens heeft het hof onder randnummer 6.7 geoordeeld dat de omvang van die uitgebreider verplichting nog onvoldoende geconcretiseerd was en daarmee te onbepaald om [appellant] tot nakoming te kunnen veroordelen op straffe van een (overigens ongelimiteerde) dwangsom, zoals de kantonrechter heeft gedaan. Door het ontbreken van een beschrijving kon voorts niet worden aangeknoopt bij een bepaalde staat van het gehuurde, terwijl het hof bovendien op basis van verklaringen van (oud-)werknemers heeft aangenomen dat de staat van het gehuurde bij aanvang bepaald te wensen overliet, zo is onder 6.8 overwogen.

2.2

Eveneens onder randnummer 6.8 van voormeld tussenarrest heeft het hof geoordeeld dat [appellant] in beginsel verplicht is tot buitenschilderwerk, doch niet gehouden is dat door een professioneel bedrijf te laten uitvoeren, omdat [geïntimeerde] geen betere staat van onderhoud mag verlangen dan de staat waarin het gehuurde ter beschikking is gesteld. Evenmin behoeft [appellant] rotte delen, anders dan een incidenteel aangetast plekje, te vervangen en schuur- en gronderingswerkzaamheden te verrichten die [geïntimeerde] zelf niet eerder had uitgevoerd. Ook achtte het hof [appellant] verantwoordelijk voor onderhoud van daken, gevels, kozijnen, riolen en goten, doch niet voor reparatie of vervanging daarvan, tenzij dit onder de werkzaamheden zou vallen waar [appellant] krachtens de algemene bepalingen al verantwoordelijk voor was.

2.3

Aan partijen is vervolgens de keus gelaten of zij verder wilden procederen over de concrete onderhoudswerkzaamheden die [geïntimeerde] van [appellant] mag verlangen (hetgeen nader onderzoek zou vergen over o.a. de staat van het gehuurde bij aanvang), dan wel of zij, mede gelet op de proceskosten en de nog betrekkelijk korte duur voor afloop van de overeenkomst, een andere wijze van afdoening wensen, bijvoorbeeld door een opslag op de huur in ruil voor terugkeer naar de onderhoudsverdeling in de algemene bepalingen. Partijen hebben beide voor die laatste optie gekozen.

Ter comparitie zijn partijen evenwel niet tot een onderlinge regeling van hun geschil gekomen. [geïntimeerde] heeft aldaar het standpunt ingenomen dat er al voor € 90.000,- achterstallig onderhoud was.

2.4

De raadsheer-commissaris heeft ter zitting eerst met partijen doorgenomen of
[appellant] heeft voldaan aan de onderhouds- en reparatieverplichtingen die hij krachtens artikel 13.4 van de algemene bepalingen als huurder heeft (hierna: het 'gewone' huurdersonderhoud).

[geïntimeerde] heeft geen commentaar geuit op de verplichtingen in dat artikel onder a, b en c. Wat de punten d en e betreft heeft hij gesteld dat hij de elektra binnen heeft laten keuren, dat de uitkomst niet goed was, maar dat hij dat rapport niet aan [appellant] heeft gegeven.
heeft daarop geantwoord dat hij nieuwe stopcontacten moest aanleggen, hetgeen is gebeurd. De door [appellant] aangeschafte brug is door een erkend installateur aangelegd.
weet niet wat er nog mis zou zijn.

Nu [geïntimeerde] daaromtrent verder geen opheldering heeft verschaft, gaat het hof ervan uit dat [appellant] op de punten d en e aan zijn verplichtingen voldoet.

Ten aanzien van punt f voert [geïntimeerde] aan dat hij van mening is dat [appellant] dient op te treden tegen de bewoner van het buurhuis (die deze woning heeft gekocht van [geïntimeerde]), die het hekwerk tussen de showroom en dat buurhuis heeft beschadigd. Het hof is echter van oordeel dat de aansprakelijkstelling voor en het afwikkelen van deze schade, veroorzaakt door een derde, geen verplichting is van de huurder, maar van [geïntimeerde] als eigenaar.

Punt g geeft [geïntimeerde] aanleiding tot de opmerking dat [appellant] een cv-ketel uit 1990 niet heeft gebruikt, waardoor deze is bevroren, en dat hij een heteluchtkachel uit de showroom heeft verwijderd. Het hof verwerpt deze klachten, nu uit het door [geïntimeerde] zelf overgelegde Bouwtechnorapport blijkt dat de cv-ketel aan vervanging toe was en [geïntimeerde] bovendien, zoals van de kant van [appellant] nog is onderstreept, zelf na 1997 geen onderhoud meer heeft laten plegen aan cv en kachels. Vervanging van een verouderde en bij aanvang van de huur al 7 jaar niet onderhouden ketel en heteluchtkachel valt naar het oordeel van het hof niet onder de onderhoudsverplichting van de huurder.

De overige onderdelen van artikel 13.4 hebben niet tot commentaar van [geïntimeerde] geleid.

Het hof trekt uit het hiervoor overwogene de conclusie dat [appellant] aan zijn in art. 13.4 genoemde verplichtingen heeft voldaan.

2.5

Als gevolg van hetgeen hiervoor onder 2.4 is overwogen, is er dan ook geen reden om [appellant] tot het verrichten van het 'gewone huurdersonderhoud' te veroordelen op straffe van een dwangsom.

2.6

[geïntimeerde] heeft wel opgemerkt dat [appellant] de wc’s heeft verplaatst en dat verf(meng-)machines zijn verdwenen. Volgens [appellant] is dat juist. Hij meent de machines van zijn broer te hebben overgenomen.

Het hof is van oordeel dat deze punten thans in het kader van de onderhoudsplicht buiten behandeling kunnen blijven. Zij kunnen zo nodig bij de eindoplevering een rol spelen.

2.7

Het hof zal thans de werkzaamheden bespreken die [appellant] heeft verricht in het kader van het 'bijzondere onderhoud': de van het 'gewone huurdersonderhoud' afwijkende werkzaamheden waartoe hij zich op grond van het huurcontract heeft verplicht.

Uit de door [appellant] overgelegde productie 20 blijkt dat [appellant] in 2010 de dakkapellen heeft opgeknapt (houtrotplekken met vulmiddel opgevuld en geschilderd). Als kritiek bij deze actie staat vermeld dat is geschilderd over een kennelijk oneffen, nerfrijke ondergrond terwijl geen goot aanwezig is. Deze twee punten van kritiek vallen naar het oordeel van het hof onder reeds bij aanvang van de huur bestaande eigenschappen van het gehuurde waarvoor [appellant] niet verantwoordelijk is.

Ook zijn rotte delen van kozijnen van de showroom opgevuld, glaslatten geplaatst en zijn die kozijnen overgeschilderd. De kritiek hierbij is onder meer dat de kozijnen op verschillende plaatsen niet goed gemonteerd zijn en ‘geheel op’ zijn, waardoor overschilderen geen zin heeft. Van die toestand kan het hof [appellant] evenwel geen verwijt maken.

Houtrot aan de onderzijde van een deur van de spuitcabine is visueel weggewerkt achter een metalen plaat; andere deuren zijn gekit, geschuurd en gebeitst.

Alle inspanningen ten spijt maakt het geheel echter op het hof, gelet op de foto’s, een bepaald armoedige indruk.

2.8

[appellant] was, gelet op de overwegingen van het hof in het tussenarrest van
18 december 2012, niet verplicht de volgende werkzaamheden te verrichten, die hij in 2010 blijkens zijn productie 20 (deels) wel heeft verricht:

-een latei in de achtergevel vervangen;

-diverse beschadigde golfplaten (mogelijk asbesthoudend) op het dak verwijderen en vervangen;

-plaatselijk loodslabben aanbrengen;

-rotte boeidelen geheel vervangen;

-een vergaarbak voor de hemelwaterafvoer plaatsen;

-goten aftimmeren;

-rot multiplex verwijderen en vervangen onder de hardplastic gevelbekleding bij showroom en shop;

-de achtergevel van de showroom afvoegen en een raamdorpel aanhelen en

-bakstenen in de gevel met vorstschade vervangen.

2.9

Teneinde tot een schatting te komen van het bedrag dat in redelijkheid van [appellant] bovenop de overeengekomen huurprijs kan worden gevraagd in ruil voor terugkeer naar de gewone onderhoudsverplichtingen van de huurder zoals neergelegd in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, maakt het hof een vergelijking tussen de uit de overgelegde foto's en rapporten blijkende feitelijke staat van het gehuurde omstreeks 2010 en de bouwkundige staat waarin het pand zou verkeren wanneer het in 2010 was opgeknapt conform de aanwijzingen van het door [geïntimeerde] overgelegde Bouwtechnorapport van Woning [X] uit 2010. Dat is immers de staat die [geïntimeerde] zelf wenselijk acht. Zoals in eerder vermeld tussenarrest is overwogen (en nu is samengevat onder 2.2) vallen alle daarvoor noodzakelijke opknapwerkzaamheden (totaal kosten € 80.000,- inclusief btw) buiten het overeengekomen 'bijzondere onderhoud', met uitzondering van het buitenschilderwerk. De daarvoor opgenomen post van € 10.500,- is gebaseerd op uitbesteed werk. Het hof neemt aan dat in deze post rekening is gehouden met al het nieuwe houtwerk, dat ook nog geschuurd en gegrond zou moeten worden. Indien [geïntimeerde] tot renovatie conform het Bouwtechnorapport was overgegaan, zou het hof het redelijk hebben gevonden dat [appellant] op grond van zijn bijzondere onderhoudsverplichting 50% van die schilderkosten voor zijn rekening zou nemen, ofwel € 5.250,-.

Het hof kan de waarde van de door [appellant] uitgevoerde werkzaamheden in 2010 moeilijk schatten. Ook houdt het hof rekening met de opmerking van [geïntimeerde] dat de staat van het gehuurde mogelijk is verslechterd doordat [appellant] vanaf aanvang van de huurovereenkomst tot 2010 niet of nauwelijks buitenschilderwerk heeft verricht. Die suggestie acht het hof niet van realiteitszin ontbloot.

Een en ander afwegend is het hof van oordeel dat [appellant] over de huurperiode tot en met 2010 nog 50% van eerdergenoemd bedrag van € 5.250,- (en dus € 2.625,-) verschuldigd is als afkoop van de bijzondere onderhoudsverplichting tot 2011.

2.1

Vanaf 2011 sluit het hof aan bij de bedragen die volgen uit de meerjaren onderhoudsplanning van Woning [X]. Indien [geïntimeerde] het pand conform het Bouwtechnorapport had opgeknapt, dan zou volgens Woning [X] in totaal over 5 jaar (2011 tot en met 2015) gerekend moeten worden op € 540,- voor regelmatig reinigen van goten en controle van die goten op lekkages, en € 7.500,- voor buitenschilderwerk.

De kosten voor het reinigen en de controle van de goten stelt het hof voor [appellant] op nihil, nu niet is gebleken van de noodzaak dergelijke werkzaamheden uit te besteden en het schoonmaken van goten ook volgens de ter comparitie met [geïntimeerde] meegekomen heer Pierik geen bijzonderheden oplevert.

De kosten van schilderwerk, neerkomend op € 1.500,- per jaar, zijn wederom gebaseerd op kosten van een professioneel schildersbedrijf. Ook hier zal het hof een halvering toepassen, nu [appellant] dit werk in de feitelijke situatie in eigen beheer mag doen.

Aldus komt dit op € 750,- per jaar vanaf 2011.

De in de meerjarenplanning opgenomen kosten van een onderhoudsabonnement voor de
cv-installatie rekent het hof niet mee, nu er geen werkende en goed onderhouden cv bij aanvang van de huur was en deze ook nimmer door de verhuurder is geplaatst.

2.11

Samengevat brengt het voorgaande mee dat het hof het vonnis van de kantonrechter integraal vernietigt. De door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht dat al het onderhoud voor rekening is van de huurder is wegens onvoldoende bepaaldheid niet toewijsbaar. Bij een gedeeltelijke toewijzing, namelijk met betrekking tot de in de algemene bepalingen van de huurovereenkomst opgenomen onderhoudsverplichting van [appellant], heeft [geïntimeerde] geen belang. De bijzondere onderhoudsverplichting van [appellant] wordt in overeenstemming met de wens van partijen afgekocht, in ruil waarvoor [appellant] aan [geïntimeerde] op basis van een schatting als hiervoor onderbouwd een bedrag dient te betalen van € 2.625 tot en met 2010 en vanaf 2011 jaarlijks een bedrag van € 750,-. Het hof zal bepalen dat dit jaarlijkse bedrag steeds voor 1 maart van elk jaar betaald moet worden. Voor zover het om de bijdragen gaat over 2011 tot en met 2013 zal het hof bepalen dat deze betaald moeten worden binnen één maand na de datum van dit arrest.

De overige vorderingen van [geïntimeerde], voor zover in dit hoger beroep onderwerp van geschil, komen evenmin voor toewijzing in aanmerking. Er is dan ook geen sprake van dat [appellant] dwangsommen heeft verbeurd wegens het niet nakomen van onderhoudsverplichtingen.

2.12

Het bestreden vonnis moet worden vernietigd.

Het hof zal [geïntimeerde] als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij veroordelen in de kosten van eerste aanleg, maar gelet op de uitkomst van het geschil in hoger beroep de kosten van het hoger beroep compenseren, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen.

De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op nihil aan verschotten, en € 1.200,- salaris gemachtigde.

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 4 mei 2010 en doet opnieuw recht:

veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van:

€ 2.625,- ter afkoop van de bijzondere onderhoudsplicht tot en met 2010;
€ 750,- ter afkoop van de bijzondere onderhoudsplicht voor elk jaar vanaf 2011, welke

jaarlijkse bijdrage door [appellant] betaald dient te worden voor 1 maart van het desbetreffende jaar, terwijl de bijdragen over 2011 tot en met 2013 betaald dienen te worden binnen een maand na de datum van dit arrest;

wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van
[appellant] vastgesteld op € 1.200,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op nihil voor verschotten;

compenseert de proceskosten in hoger beroep, zodat iedere partij de aan eigen zijde gevallen kosten dient te dragen;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde veroordelingen tot betaling betreft) uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Aldus gewezen door mrs. J.H. Kuiper, voorzitter, M.E.L. Fikkers en L. Groefsema en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 2 juli 2013 in bijzijn van de griffier.