Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummers 13/00063 en 13/00078
uitspraakdatum:
1 oktober 2013
1 oktober 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op de hoger beroepen van
[X], wonende te [Z](hierna: belanghebbende),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder(hierna: de heffingsambtenaar),
tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 11 december 2012, nummer
AWB 12/12, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
AWB 12/12, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [a-straat 1] te [Z] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2011, naar waardepeildatum 1 januari 2010, vastgesteld op € 189.000.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 18 november 2011 de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 11 december 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 150.000.
1.4.
Zowel belanghebbende als de heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Beide partijen hebben een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 september 2013 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door[.]. Namens de heffingsambtenaar is verschenen[.], bijgestaan door taxateur [A].
1.6.
Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De inhoud van deze pleitnota moet als hier ingelast worden aangemerkt.
1.7.
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-één-kapwoning met een vrijstaande garage. De woning heeft een inhoud van 464 m³. Het bouwjaar van de woning is 1943. De garage heeft een oppervlakte van 32 m². De oppervlakte van het perceel bedraagt 373 m².
3.Geschil
3.1.
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2.
De heffingsambtenaar bepleit de vastgestelde waarde van € 189.000. Ter staving daarvan wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van WOZ-taxateur[A] van 11 januari 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 189.000. Belanghebbende verdedigt de door de Rechtbank verminderde waarde van € 150.000.
3.3.
Verder is in geschil of belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand.
3.4.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank voor zover deze betrekking heeft op de proceskostenvergoeding en tot een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2.
Ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een taxatiematrix van WOZ-taxateur[A] van
11 januari 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 189.000. Deze taxateur heeft de onroerende zaak op 5 augustus 2011 inpandig opgenomen
.Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie in dezelfde buurt gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze drie vergelijkingsobjecten weergegeven.
11 januari 2013 waarin de waarde is getaxeerd op € 189.000. Deze taxateur heeft de onroerende zaak op 5 augustus 2011 inpandig opgenomen
.Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie in dezelfde buurt gelegen woningen als vergelijkingsobject gebruikt. In de hierna volgende matrix zijn deze drie vergelijkingsobjecten weergegeven.
Object
Bouwjaar
Inhoud
Waarde
per m³
Waarde inhoud
Perceel
Waarde
per m²
Waarde perceel
Bijgebouwen
WOZ
(01-01-10)
koopsom
[a-straat 1] [Z] (2^1 kap)
1943
464 m³
€ 189
€ 87.696
373 m²
€ 241
€ 89.800
Garage (32 m²) € 12.000
€ 189.000
[b-straat 1] te [Z] (rijwoning)
1943
422 m³
€ 286
€ 120.692
328 m²
€ 215
€ 70.300
Berging/schuur € 4.250
€ 202.000
€ 195.000 (03-02-09)
[b-straat 2] te [Z] (rijwoning)
1943
422 m³
€ 241
€ 101.702
317 m²
€ 219
€69.200
Berging/schuur € 4.250
€ 202.000
€ 175.000 (03-08-09)
[b-straat 3] te [Z]
(2^1 kap)
1943
440 m³
€ 258
€ 113.520
605 m²
€ 187
€ 113.000
Garage (31 m²) € 13.175
€ 263.000
€ 239.000 (06-06-10)
4.3.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het vergelijkingsobject [b-straat 3] – dat ook door belanghebbende in haar bezwaarschrift een goed vergelijkingsobject is genoemd – wat betreft type woning (twee-onder-één-kapwoning), bouwwijze, bouwjaar (1943), bouwkundige staat, ligging (dezelfde buurt) en inhoud van de woning (440 m³- 464 m³) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De voor dit vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs van € 239.000 – ruim vijf maanden na de waardepeildatum – biedt voldoende steun voor de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde van € 189.000. Verder acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende aangevoerde verschillen tussen dat vergelijkingsobject en de onroerende zaak wat betreft onderhoudstoestand, de ongunstige situering van de garage op het perceel en de ligging van de achtertuin parallel aan de [a-straat 1]. Met deze verschillen heeft de heffingsambtenaar namelijk rekening gehouden door de gehanteerde waarde per m³ (€ 189) aanzienlijk lager te stellen dan de waarde van € 258 per m³ die kan worden afgeleid uit de koopsom voor het vergelijkingsobject[b-straat 3]. Ook acht het Hof aannemelijk dat door toepassing van een grondstaffel voldoende rekening is gehouden met het verschil in perceeloppervlakte tussen de onroerende zaak en [b-straat 3].
4.4.
Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond te worden verklaard. Het beroep dat belanghebbende bij de Rechtbank heeft ingesteld, wordt ongegrond verklaard. Dit brengt mee dat de Rechtbank, wat er zij van de daartoe gegeven motivering, het verzoek om een proceskostenvergoeding terecht heeft afgewezen. Het hoger beroep van belanghebbende dient reeds daarom ongegrond te worden verklaard.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond en het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.
5.Proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof:
– verklaart het hoger beroep van belanghebbende ongegrond;
– verklaart het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond;
– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
– verklaart het beroep bij de Rechtbank ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter,
mr. R.F.C. Spek en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
1 oktober 2013.
mr. R.F.C. Spek en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
1 oktober 2013.
De griffier, De voorzitter,
(J.H. Riethorst) (A.J.H. van Suilen)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 oktober 2013
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 – het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.