ECLI:NL:GHARL:2013:7503

• Datum uitspraak: 8 oktober 2013
• Publicatiedatum: 9 oktober 2013
• Zaaknummer: 11/00364 LEE
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.P.M. Kooijmans; M.G.J.M. van Kempen; B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vermindering WOZ-waarde woning wegens onjuiste taxatie en onbehoorlijk handelen bestuursorgaan

Belanghebbende was eigenaar van een woning waarvan de WOZ-waarde voor 2011 door de gemeente Hardenberg was vastgesteld op €316.000. Hij betwistte deze waarde en stelde dat deze te hoog was, terwijl de heffingsambtenaar vond dat de waarde eerder te laag was vastgesteld.

De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Tijdens het hoger beroep bleek dat de heffingsambtenaar onduidelijk en mogelijk onjuist had gehandeld door het ontbreken van een bouwtekening en het gebruik van schattingen voor de inhoudsberekening van de woning. Dit werd door het hof als laakbaar beoordeeld.

Het hof oordeelde dat geen van de partijen de door hen verdedigde waarde aannemelijk had gemaakt, maar dat de vastgestelde waarde van €316.000 te hoog was. Het stelde de waarde in goede justitie vast op €300.000 en vernietigde de eerdere uitspraak van de rechtbank. Tevens veroordeelde het hof de heffingsambtenaar in de proceskosten en legde een vergoeding voor beroepsmatige rechtsbijstand vast.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning wordt verminderd tot €300.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig aangepast.

Uitspraak

uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Arnhem

nummer 11/00364

Uitspraakdatum: 8 oktober 2013

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 26 juli 2011, nummer Awb 11/729, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)

1.
Ontstaan en loop van het geding

1.1. Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2011 en naar de waardepeildatum 1 januari 2010, bij beschikking vastgesteld op € 316.000. In hetzelfde geschrift is – onder meer – de aanslag onroerende-zaakbelasting voor zakelijk gerechtigden (hierna: OZB) voor het jaar 2011 bekend gemaakt.

1.2. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak het bezwaar ongegrond verklaard, de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd op € 316.000 en, naar het Hof begrijpt, het bezwaar tegen de aanslag OZB eveneens ongegrond verklaard.

1.3. Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien door partijen, al dan niet met bijlagen, zijn overgelegd.

1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 17 juli 2013 te Arnhem. Aldaar zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld door zijn zoon en gemachtigde [A], alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, tot bijstand vergezeld door [C], als WOZ-taxateur in dienst van de gemeente Hardenberg.

1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een in 1977 gebouwde woning met vrijstaande garage en carport. De woning is nadien vergroot door de bouw van een aanbouw aan de voorzijde van de woning (hierna: de aanbouw). De oppervlakte van het woonperceel is 717 m².

2.2.

Het gedeelte van de woning dat stamt uit 1977 bestaat uit – onder meer – een woonkamer, een keuken, een studeerkamer en, op de eerste verdieping, drie slaapkamers. De aanbouw heeft een aparte ingang aan de voor- en achterzijde met – onder meer – een zeer ruime hal (op een tekening die tot de stukken behoort ook wel doorloopbijkeuken genoemd), een berging en een hobbyruimte. Boven de ruimten in de aanbouw bevindt zich een zolderruimte die slechts met een vlizotrap kan worden bereikt.

2.3.

De woning is gelegen aan een hofje. De achterzijde/tuinzijde van het perceel grenst aan een doorgaande weg.

3. Geschil, standpunten en conclusies van partijen

3.1.

Tussen partijen is in geschil of de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde juist is. Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar is van mening dat de waarde eerder te laag is vastgesteld dan te hoog.

3.2.

Elk van de partijen heeft voor haar standpunten aangevoerd wat is vermeld in de van haar afkomstige stukken. Daaraan is door hen ter zitting mondeling toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.3.

Belanghebbende verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 295.000.

3.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

vooraf

4.1.

Uit de stukken van het geding blijkt dat voor de beantwoording in dit geval van de vraag of de waarde van de woning juist is vastgesteld, van belang is of de inhoud van de woning in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport juist is berekend en of de gegevens met betrekking tot het vergelijkingsobject [a-straat 10] juist in de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix zijn verwerkt. Ter zitting van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar zich, met betrekking tot laatstbedoelde gegevens, uitdrukkelijk niet op het standpunt gesteld dat die gegevens, en dus de waardematrix, zouden moeten worden aangepast. Aanpassing zou, bij de uitgangspunten in het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport, hebben geleid tot een (min of meer aanzienlijke) neerwaartse aanpassing van de vastgestelde waarde van de woning. Voorts heeft [C] voornoemd, blijkens het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank, met betrekking tot de inhoud van de woning verklaard:

“Taxateur desgevraagd: ik heb de lengtematen van de bouwtekening gehaald en de hoogtematen van een andere bouwtekening gehaald maar die heb ik niet bij me.

Taxateur desgevraagd: deze bouwtekeningen heb ik uit het archief van de gemeente gehaald.”

4.2.

Gelet op het belang van de inhoud van de woning heeft belanghebbende diverse malen –tevergeefs – gepoogd bij de gemeente Hardenberg de ontbrekende bouwtekening te achterhalen. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag van € 10,60 aan leges moeten betalen.

4.3.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een nieuw taxatierapport overgelegd met daarin de vermelding van de gegevens van een nieuw vergelijkingsobject. Het vergelijkingsobject [a-straat 10] komt in het nieuwe rapport niet meer voor. [C] heeft ter zitting erkend dat de in 4.1 en 4.2 bedoelde bouwtekening er niet is en dat hij de in hoger beroep gehanteerde maten heeft berekend met behulp van het programma Nedbrowser op basis van de coördinaten uit de rijksdriehoeksmeting. Het betreft de maten die met “circa” op de overgelegde tekening staan vermeld.

4.4.

Het lijdt naar het oordeel van het Hof geen twijfel dat deze onduidelijke, en mogelijk zelfs onjuiste, proceshouding van de heffingsambtenaar heeft geleid tot een uitspraak van de Rechtbank die ten nadele van belanghebbende is. Een dergelijke proceshouding van een overheidsfunctionaris acht het Hof laakbaar. Met het toegeven van eventuele fouten valt meer te winnen dan met het tegen beter weten verdedigen van een vastgestelde waarde.

verklaring onder ede

4.5.

Belanghebbende heeft het Hof verzocht de heffingsambtenaar onder ede te laten verklaren omtrent de berekening van de inhoud van de woning. Het Hof wijst dit verzoek af omdat in de belastingprocedure voor een partijverklaring onder ede geen plaats is (vgl. Hoge Raad 9 augustus 2013, nr. 13/00078, ECLI:NL:HR:2013:196).

met betrekking tot de vastgestelde waarde

4.6.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.

4.7.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde per 1 januari 2010 van € 316.000 niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft bij zijn verweerschrift voor de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [C] op 26 mei 2011, waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 323.000. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nieuw taxatierapport overgelegd dat, eveneens door [C], op 16 februari 2012 is opgemaakt en waarin wederom wordt geconcludeerd tot een waarde van € 323.000. De vraag of de heffingsambtenaar daarmee slaagt in het van hem verlangde bewijs hangt mede af van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht en het bewijs dat hij daarvoor heeft bijgebracht. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 april 2011 door [A]. Hij verdedigt op basis daarvan een waarde van € 295.000.

4.8.

Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met hetgeen hij naar voren heeft gebracht niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof overweegt daartoe als volgt.

4.9.

[C] heeft de woning niet inpandig opgenomen. Gelet op hetgeen door belanghebbende naar voren is gebracht omtrent de gedateerdheid van de woning en het daaruit voortvloeiende achterstallige onderhoud, omtrent de ernstige lekkage in de keuken door een, naar later bleek, lekkage in de waterleiding op de verdieping, en omtrent de bijzondere bouw van de woning waardoor de waarde per kubieke meter inhoud, naar belanghebbende aanvoert, niet zonder meer vergelijkbaar is met die van woningen met een vergelijkbare kubieke inhoud, kan naar het oordeel van het Hof echter zonder kennisneming daarvan niet een voldoende betrouwbare inschatting worden gemaakt van de elementen kwaliteit, onderhoud, luxe en doelmatigheid aan de hand waarvan de taxatie van [C] is opgebouwd. De ter zitting door [C] gegeven toelichting maakt dat niet anders. De matrix die leidt tot een waarde van € 323.000 is naar het oordeel van het Hof onvoldoende inzichtelijk omdat niet duidelijk is geworden waarop de scores op de hiervoor genoemde punten zijn gebaseerd. Daarbij komt dat de gegevens met betrekking tot het verkochte pand [a-straat 10] naar het oordeel van het Hof leiden tot de conclusie dat de waarde lager is dan € 323.000. Weliswaar is de verkoop van dat pand wat verder van de waardepeildatum gelegen, daar staat tegenover dat het pand wat type, uitstraling en ligging betreft goed met belanghebbendes woning vergelijkbaar is.

4.10.

In dat geval komt aan de orde of belanghebbende met hetgeen hij naar voren heeft gebracht de door hem verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt ook die vraag ontkennend. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat een grotere inhoud van de woning dan waarvan hij is uitgegaan weliswaar leidt tot een hogere waarde doch dat de door hem gestelde inefficiënte ruimten, het achterstallige onderhoud en de gedateerdheid van de woning en de nadelige ligging een grotere neerwaartse invloed hebben op de waarde dan door hem in zijn taxatierapport is vermeld. Het door de gemachtigde gestelde is echter te algemeen en onvoldoende cijfermatig onderbouwd (de gemachtigde spreekt in dat verband slechts van een indicatie maar onderbouwende cijfers die controleerbaar zijn worden daarvoor niet gegeven, met name niet wat betreft de gestelde kosten en de invloed die daarvan uitgaat op de waarde van de woning) om daaraan de conclusie te verbinden zoals door belanghebbende gewenst.

4.11.

Nu geen van de partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt stelt het Hof die waarde, rekening houdend met al hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 300.000.

Slotsom

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond. De vastgestelde waarde moet worden verminderd tot € 300.000.

5. Kosten

5.1.

De gemachtigde van belanghebbende heeft in de opgave van de proceskosten en ter zitting nadrukkelijk gesteld dat hij in dezen optreedt als beroepsmatig rechtsbijstandverlener. Hij is als zelfstandig makelaar in [Q] gevestigd en treedt veelvuldig tijdens rechtszaken met betrekking tot de toepassing van de Wet WOZ op, ook als vertegenwoordiger van gemeenten. Belanghebbende heeft verklaard dat hij ter zake van de werkzaamheden een rekening heeft ontvangen en dat hij die ook moet betalen. De gemachtigde heeft verklaard dat hij die rekening ook in zijn bedrijfsadministratie heeft opgenomen. Het Hof ziet geen aanleiding daaraan te twijfelen en gaat voorbij aan de stelling van de heffingsambtenaar dat een kostenveroordeling achterwege moet blijven omdat de rechtsbijstand is verleend door een zoon van belanghebbende (vgl. HR 19 oktober 2012, nr. 11/04773, ECLI:NL:HR:2012:BY051), dat het ter zitting overgelegde kostenoverzicht van € 3.323,03 onwaarschijnlijk hoog is en dat hij eraan twijfelt dat belanghebbende enig bedrag verschuldigd is. Met het enkele uitspreken daarvan maakt de heffingsambtenaar die stelling niet aannemelijk.

5.2.

Belanghebbende heeft in bezwaar niet om vergoeding van kosten verzocht. Het Hof stelt de vergoeding voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op 4 punten (beroepschrift, hogerberoepschrift en tweemaal verschijnen ter zitting) maal € 472 ofwel € 1.888.

5.3.

In de bijzondere omstandigheden van dit geval ziet het Hof aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de vergoeding van de in 4.2. genoemde kosten. Het Hof stelt de vergoeding van de proceskosten, inclusief de vergoeding voor reis- en verblijfkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting, met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht van op € 55 voor het geding in hoger beroep en op € 45 voor het geding in eerste aanleg.

6. Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het beroep tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar gegrond;

- vernietigt de uitspraken op het bezwaar;

- vermindert de vastgestelde waarde van de woning tot € 300.000;

- vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.988, en

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van € 153 vergoedt (€ 41 griffierecht Rechtbank en € 112 griffierecht Hof).

Aldus gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. A. Klein als griffier.

De beslissing is op
8 oktober 2013 in het openbaar uitgesproken.

(A. Klein)

(J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 oktober 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.