ECLI:NL:GHARL:2013:8378

• Datum uitspraak: 6 november 2013
• Publicatiedatum: 6 november 2013
• Zaaknummer: BK 12/00029
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E. Polak; H. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de waarde van onroerende zaak voor de onroerendezaakbelasting

In deze zaak gaat het om het hoger beroep van belanghebbende, [X] [Z], tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 5 januari 2012. De kwestie betreft de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gelegen aan [a-straat] 4 te [Z] op € 420.000 per waardepeildatum 1 januari 2009. De Heffingsambtenaar van de gemeente Coevorden had deze waarde vastgesteld op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Belanghebbende betwistte deze waarde en stelde dat deze te hoog was, onderbouwd met de argumentatie dat de door hem betaalde koopsom van € 430.000 in december 2008 niet representatief was voor de marktwaarde, mede door verborgen gebreken die hij na de aankoop had ontdekt. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 15 oktober 2013 in Leeuwarden werd belanghebbende gehoord, evenals de taxateur [B] die de waardeopbouw van de onroerende zaak had gepresenteerd. Het Hof oordeelde dat de Heffingsambtenaar niet in zijn bewijslast was geslaagd, omdat de door belanghebbende betaalde prijs als uitgangspunt voor de waarde in het economische verkeer moest worden genomen. Het Hof concludeerde dat de waarde van de onroerende zaak op € 415.000 moest worden vastgesteld, rekening houdend met de omstandigheden van de zaak, waaronder de verborgen gebreken en de emotionele redenen voor de hoge aankoopprijs.

Het Hof verklaarde het beroep van belanghebbende gegrond, vernietigde de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en stelde de waarde van de onroerende zaak vast op € 415.000. Tevens werd de Heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Afdeling belastingrecht

Locatie Leeuwarden

Nummer 12/00029

uitspraakdatum:
6 november 2013

Uitspraak van de veertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Assen van 5 januari 2012, nummer AWB 10/2013, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Coevorden (hierna: de Heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 420.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt de ter zake van de onroerende zaak voor het jaar 2010 opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting en (eigenarenbelasting).

1.2

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Assen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 5 januari 2012 ongegrond verklaard.

1.4

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5

Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2013 te Leeuwarden. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede namens de Heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B] (hierna: de taxateur).

1.7

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een omstreeks 1950 gebouwde vrijstaande woning met berging en aanbouw.

2.2

De onroerende zaak is op 15 december 2008 door belanghebbende gekocht voor € 430.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak van € 420.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

3.2

Belanghebbende beantwoordt voormelde vraag bevestigend. Belanghebbende stelt dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende voert hiertoe aan dat de door hem in 2008 betaalde koopsom voor de onroerende zaak niet een zakelijk prijs was omdat deze prijs ver boven de geldende marktprijs lag en belanghebbende om emotionele redenen deze prijs heeft betaald en omdat belanghebbende na de levering werd geconfronteerd met diverse (verborgen) gebreken, waarover hij ook een civielrechtelijke procedure heeft gevoerd met de verkoper. Belanghebbende concludeert in hoger beroep tot een waarde van € 350.000.

3.3

De Heffingsambtenaar beantwoordt voormelde vraag ontkennend. Hij onderbouwt dit standpunt onder meer met een als bijlage bij het verweerschrift in eerste aanleg door [B], taxateur, opgesteld overzicht van de waardeopbouw van de onroerende zaak en van drie referentieobjecten.

3.4

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2

De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak bepaald door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.3

Bij betwisting van de vastgestelde waarde door belanghebbende rust op de Heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof is de Heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast geslaagd. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende. Ter toelichting op het onder 3.3 genoemde overzicht, dat ter onderbouwing van de vastgestelde waarde is overgelegd, deelde de taxateur ter zitting mee dat in het bijzonder de door belanghebbende voor de onroerende zaak betaalde aankoopprijs medio december 2008 maatgevend is geweest voor de vastgestelde waarde per de peildatum. In een geval waarin een belastingplichtige een woning rond de waardepeildatum heeft gekocht, moet immers in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. De enkele omstandigheid dat waardering overeenkomstig artikel 4, lid 1, van de Uitvoeringsregeling Instructie waardebepaling mogelijk tot een andere waarde zou leiden, doet daaraan niet af (vgl. Hoge Raad, 29 november 2000, nr. 35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Omdat de onroerende zaak slechts korte tijd vóór de waardepeildatum is gekocht, kan de koopsom in beginsel gelden als de waarde, eventueel gecorrigeerd met de na de aankoop, maar voor de waardepeildatum, uitgevoerde werkzaamheden. Ter zitting heeft belanghebbende onbestreden gesteld dat in de betreffende periode slechts sloopwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Belanghebbende heeft voorts onweersproken gesteld dat als gevolg van een verborgen gebrek een lekkage in de badkamer heeft geleid tot een schade van circa € 16.000. Van deze schade is een bedrag door belanghebbendes verzekering vergoed van € 9.000 en over het restant heeft belanghebbende geprocedeerd tegen de verkoper van de woning, waarvan hij – na een schikking- een bedrag op de koopsom heeft terugontvangen. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat bij de waardering met deze omstandigheden geen rekening is gehouden, omdat de vastgestelde waarde reeds € 10.000 lager is vastgesteld dan de door belanghebbende betaalde prijs. Het Hof acht deze uitleg van de Heffingsambtenaar onvoldoende toereikend. Weliswaar is de waarde lager vastgesteld dan de door belanghebbende betaalde koopsom, maar dit verschil is geringer dan het, onweersproken, bedrag van de geleden schade. Gelet op het vorenstaande heeft de Heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.

4.5

Belanghebbende bepleit in deze procedure een waarde van € 350.000. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Zoals hiervoor onder 4.4 overwogen heeft de door hem betaalde koopsom als uitgangspunt te gelden als de waarde in het economisch verkeer per de onderhavige peildatum. Dat belanghebbende zich bij de koop heeft laten leiden door zijn emotie maakt dit niet anders, evenmin als de na de aankoop gemaakte verbouwingskosten als gevolg van achterstallig onderhoud. Belanghebbende heeft niet op andere wijze de door hem bepleite waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof oordeelt dan ook dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.

4.6

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, schattenderwijs vast op € 415.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht op de reis- en verletkosten van belanghebbende. Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat de verletkosten van belanghebbende voor de zitting bij de Rechtbank 2 uur maal € 50 en in hoger beroep 4 uur maal € 50 bedragen. De reiskosten stelt het Hof op de kosten voor het openbaar vervoer zijnde € 13,46 in eerste aanleg ([Z] – Assen) en € 37,86 in het hoger beroep ([Z] – Leeuwarden).

6. Beslissing

Het Hof:

• vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;
• verklaart het beroep van belanghebbende gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2010 wordt vastgesteld op € 415.000;
• vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
• veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 351,32
• gelast dat de Heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt te weten € 41 in verband met het beroep en € 115 in verband met het hoger beroep;

Deze uitspraak is gedaan door mr E. Polak, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is op
6 november 2013 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(H. de Jong)

(E. Polak)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 7 november 2013

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.