Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Zittingsplaats Arnhem
nummer 12/00287
uitspraakdatum: 15 januari 2013
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
X te Z (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 5 april 2012, nummer AWB 11/4554, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Heumen (hierna: de heffingsambtenaar)
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1 De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2011, vastgesteld op € 187.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2011 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 218,56.
1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft dit beroep bij uitspraak van 5 april 2012 ongegrond verklaard.
1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij dit Hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend.
1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 november 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar.
1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een in 1960 gebouwde tussenwoning van twee verdiepingen. De onroerende zaak heeft een plat dak. Tot de onroerende zaak behoort een garage van 75 m3. De onroerende zaak is gelegen op een kavel met een oppervlakte van 191 m2.
2.2 De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport van M, taxateur, overgelegd waarin deze de waarde van de onroerende zaak heeft onderbouwd aan de hand van gegevens van de volgende vergelijkingspanden:
Woning Soort Inhoud Bouw-jaar Opper-
vlakte Verkoop-
datum Verkoop-prijs Taxatie
A-straat 1 tussenwoning 232 m3 1960 191 m2 € 187.000
B-straat 1 tussenwoning 232 m3 1960 154 m2 2-10-2009 € 183.000
C-straat 1 tussenwoning 232 m3 1960 168 m2 22-5-2009 € 194.000
D-straat 1 tussenwoning 316 m3 1976 147 m2 2-12-2010 € 213.000
B-straat 2 hoekwoning 232 m3 1960 220 m2 15-12-2010 € 209.000
2.3 In de bij het taxatierapport gevoegde waardematrix heeft M onder andere opgemerkt dat bij de vergelijkingspanden aan de B-straat 1 en de C-straat 1 woonruimte is aangebouwd met een inhoud van 38 m3 respectievelijk 45 m3.
2.4 Bij haar conclusie van repliek in hoger beroep heeft belanghebbende eveneens een taxatierapport overgelegd van P, taxateur. P heeft in het taxatierapport de door belanghebbende verdedigde waarde van de onroerende zaak onderbouwd aan de hand van gegevens van de volgende vergelijkingspanden:
Woning Soort Inhoud Bouw-jaar Opper-
vlakte Verkoop-
datum Verkoop-prijs Taxatie
A-straat 1 tussenwoning 250 m3 1959 191 m2 € 178.000
B-straat 1 tussenwoning 270 m3 1960 154 m2 2-10-2009 € 183.000
C-straat 1 tussenwoning 277 m3 1960 168 m2 22-5-2009 € 194.000
E-straat 1 tussenwoning 300 m3 1985 173 m2 2-6-2010 € 200.000
3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1 In geschil is de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.
3.2 Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak verminderd moet worden naar € 178.000 overeenkomstig het door haar in hoger beroep overgelegde taxatierapport.
3.3 De heffingsambtenaar is, met verwijzing naar het door hem overgelegde taxatierapport, van mening dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.
3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 178.000.
3.6 De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4. Beoordeling van het geschil
4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44).
4.2 De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2010 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.
4.3 Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft de heffingsambtenaar het onder 2.2 genoemde taxatierapport overgelegd. M heeft in het rapport vier vergelijkingspanden genoemd. Belanghebbende stelt dat de woningen aan de B-straat 1 en C-straat 1 niet als vergelijkingspanden kunnen dienen, omdat de verkoopdata van deze woningen te ver vóór de waardepeildatum zijn gelegen. Door de waardedaling die vanaf 2008 is opgetreden, kunnen deze verkopen volgens belanghebbende niet gebruikt worden. Het Hof is van oordeel dat de woningen aan de B-straat 1 en C-straat 1 geschikt zijn als vergelijkingspand. Deze woningen zijn vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, omdat deze in dezelfde wijk zijn gelegen, in hetzelfde jaar zijn gebouwd, een gelijke inhoud (afgezien van de aanbouw) en bouwwijze hebben en het eveneens tussenwoningen betreffen. B-straat 1 is kort voor de waardepeildatum verkocht. Bij C-straat 1 heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum door de transactieprijs van de woning te corrigeren. Ook de taxateur van belanghebbende (P) heeft deze twee woningen als vergelijkingspanden voor zijn taxatie gebruikt. Belanghebbende bestrijdt terecht dat de andere twee in het taxatierapport van M genoemde vergelijkingspanden aan de B-straat 2 en D-straat 1 voldoende vergelijkbaar zijn. B-straat 2 betreft een hoekwoning en heeft een berging, terwijl de woning aan de D-straat 1 in een andere wijk is gelegen en een aanzienlijk afwijkend bouwjaar heeft.
4.4 De onroerende zaak heeft volgens belanghebbende een 12 m3 grotere inhoud dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan. De heffingsambtenaar verwijst naar de vergelijkingspanden B-straat 1 en C-straat 1 die, de aanbouw daargelaten, dezelfde inhoud hebben als de onroerende zaak. Belanghebbende heeft niet aan kunnen geven waarom haar taxateur van een grotere inhoud is uitgegaan. De heffingsambtenaar gaat in zijn taxatierapport ervan uit dat C-straat 1 een met de onroerende zaak vergelijkbare staat van onderhoud heeft. Na de betwisting daarvan door belanghebbende onder verwijzing naar het taxatierapport van M, heeft de heffingsambtenaar opgemerkt dat uit onderzoek is gebleken dat op het moment van verkoop van C-straat 1 de staat van onderhoud gelijk was aan die van de onroerende zaak. Belanghebbende klaagt er voorts over dat geen rekening is gehouden met de ingesloten ligging van de achtertuin van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat M bij de bezichtiging van het pand de ingesloten ligging heeft geconstateerd en daaraan geen waardeverminderende factor heeft toegekend. Uit het taxatierapport van P blijkt evenmin dat de waarde van de onroerende zaak door de besloten ligging van de tuin verder verlaagd moet worden. De heffingsambtenaar merkt terecht op dat door het ontbreken van een nadere onderbouwing van de opbouw van de waarde in het taxatierapport van P onduidelijk is hoe P tot de door hem vastgestelde lagere waarde is gekomen en op welke punten zijn taxatie verder afwijkt van de taxatie van M.
4.5 Na de betwisting door belanghebbende middels onder andere het overgelegde taxatierapport van P heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof met het taxatierapport van M en zijn toelichting daarop, de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.
4.6 Belanghebbende heeft voorts gesteld dat het Hof het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport niet tot de gedingstukken mag rekenen. Belanghebbende stelt dat het gedurende de loop van het rechtsgeding aan een van de procespartijen niet is toegestaan om, door middel van hantering jegens de andere procespartij en buiten de rechter om van een dwangmiddel, die andere partij te dwingen aan bewijsvoering te haren laste mee te werken. Zij draagt hiervoor aan dat M nadat beroep bij de Rechtbank was ingesteld, bij haar een inpandige taxatie heeft uitgevoerd en dat zij in de veronderstelling leefde dat zij verplicht was mee te werken aan deze inpandige opname. De heffingsambtenaar heeft dienaangaande opgemerkt dat M eerst de gemachtigde heeft verzocht om de onroerende zaak inpandig te mogen opnemen. Nadat de gemachtigde van belanghebbende aan de taxateur had laten weten dat hij belanghebbende niet telefonisch kon bereiken, heeft de taxateur belanghebbende zelf verzocht om een inpandige opname. Naar het oordeel van het Hof is niet gebleken dat de taxateur een dwangmiddel heeft gebruikt of anderszins ongeoorloofde druk op belanghebbende heeft uitgeoefend bij het verzoek om inpandige opname. Het Hof sluit het taxatierapport van de heffingsambtenaar daarom niet uit van het bewijs.
4.7 Nu de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog heeft vastgesteld, is het gelijk aan de heffingsambtenaar.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. B.F.A. van Huijgevoort en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.
De beslissing is op 15 januari 2013 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(A. Vellema) (R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.