ECLI:NL:GHARL:2014:2164

• Datum uitspraak: 18 maart 2014
• Publicatiedatum: 18 maart 2014
• Zaaknummer: 200.120.975-01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.H. Kuiper; M.E.L. Fikkers; R.E. Weening
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 1 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst standplaats wegens langdurige huurachterstand ondanks betwisting opschorting

De huurder van een woonwagenstandplaats aan een adres te een woonplaats had sinds 1 oktober 2005 een huurovereenkomst met de gemeente. Tussen 2006 en 2009 werd gesproken over verkoop van de standplaatsen, maar door bodemverontreiniging kon de verkoop niet doorgaan. De huurder had een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd van meer dan €6.000, die hij deels betwistte te hebben betaald.

De huurder stelde zich op het standpunt dat hij de huur mocht opschorten vanwege gebreken zoals bodemverontreiniging en schade aan de standplaats, en dat de gemeente beloofd had deze te herstellen en gedeeltelijk te vergoeden. De gemeente betwistte dit en stelde dat de huurder haar nooit schriftelijk op de hoogte had gesteld van gebreken of herstelverzoeken.

Het hof oordeelde dat de huurder onvoldoende had onderbouwd dat er sprake was van gebreken die opschorting rechtvaardigden en dat de langdurige niet-betaling ernstig genoeg was om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De grieven van de huurder werden verworpen en het vonnis van de kantonrechter werd bekrachtigd. De huurder werd veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de ontbinding van de huurovereenkomst wegens langdurige huurachterstand en wijst het beroep op opschorting af.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.120.975/01

(zaaknummer rechtbank Zwolle-Lelystad, kanton Zwolle, 608465 CV EXPL 12-2928)

arrest van de eerste kamer van 18 maart 2014

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. K.M. ten Voorde, kantoorhoudend te Zwolle,

tegen

Gemeente Kampen,

zetelend te Kampen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
de gemeente ,

advocaat: voorheen mr. J.J.M. Pinners, thans mr. W.E.M. Klostermann, kantoorhoudend te Zwolle.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis van 23 oktober 2012 van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Zwolle (hierna: de kantonrechter).

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure is als volgt:

- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 januari 2013,

- de memorie van grieven d.d. 7 mei 2013, met producties,

- de memorie van antwoord d.d. 30 juli 2013, met producties,

- een akte van [appellant] d.d. 10 september 2013, wederom met producties,

- een antwoordakte van de gemeente, eveneens met producties.

2.2

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3. De feiten

3.1

Het hof ziet aanleiding om zelfstandig de feiten vast te stellen. In hoger beroep staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet voldoende gemotiveerd betwist, en mede gelet op de inhoud van overgelegde en niet betwiste stukken, het volgende vast.

3.2

[appellant] heeft, samen met mw. [A], met ingang van 1 oktober 2005 van de gemeente voor onbepaalde tijd een woonwagenstandplaats inclusief onroerende aanhorigheden gehuurd aan de [adres 1] te [woonplaats] tegen een aanvangshuurprijs van € 131,90 per maand, voor de eerste van de maand bij vooruitbetaling te voldoen.

3.3

Tussen 2006 en 2009 heeft de gemeente met de (toenmalige) huurders van de standplaatsen aan [adres 2] [nummers 1, 2, 3 en 4] gesproken over de mogelijke verkoop van die standplaatsen aan de huurders. Daarbij heeft de gemeente onder meer de voorwaarde gesteld dat alle huurders voor een bepaalde datum hun koopovereenkomst zouden tekenen en dat de koop niet door zou gaan wanneer een of meer huurders niet tot aankoop in staat zouden zijn. Ook is de voorwaarde gesteld dat er geen huur- of belastingschulden zouden zijn, hetgeen de notaris voor overdracht zou controleren.

De gemeente heeft geen ondertekende koopovereenkomst ontvangen.

3.4

Begin 2010 heeft in opdracht van de gemeente bodemonderzoek plaatsgevonden. Bij op 7 oktober 2011 verzonden brief heeft de gemeente [appellant] en [A] geïnformeerd dat gebleken is dat sprake is van een bodemverontreiniging met brandstofcomponenten, waardoor het in de huidige situatie onmogelijk is tot verkoop van de standplaatsen over te gaan. Eerst zal besluitvorming in de gemeenteraad plaatsvinden. In de tussentijd worden
[appellant] en [A] erop gewezen dat er geen sprake mag zijn van o.a. huurachterstand.

3.5

Op 1 mei 2012 bedroeg de huurprijs inmiddels € 143,32 per maand en hadden [appellant] en [A], berekend tot en met april 2012, een huurachterstand van € 6.087,18.

3.6

Bij brief van 5 oktober 2012 aan [appellant] is door het kantoor van gerechtsdeurwaarder [B] bevestigd dat hij op 30 juli 2012 contant de huurachterstand tot en met april 2012 had betaald, en dat inmiddels ook is gebleken dat de huur over de maanden maart en april 2012 (nogmaals) aan de gemeente is betaald. Voorgesteld werd die dubbele betaling te verrekenen met de inmiddels ontstane huurachterstand over augustus en september 2012, zodat aan huur op dat moment alleen de maand oktober 2012 nog openstond.

3.7

De gemeente heeft ingestemd met het verzoek van [appellant] om de ontruiming niet ten uitvoer te leggen gedurende het hoger beroep.

4. De vordering en beoordeling in eerste aanleg

4.1

De gemeente heeft [appellant] en [A] gedagvaard en ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, alsmede ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis met machtiging van de sterke arm, en hoofdelijke veroordeling tot betaling van de huurachterstand van € 6.087,18 met wettelijke rente hierover vanaf dagvaarding, te vermeerderen met € 143,32 voor iedere maand vanaf 1 mei 2012 tot ontruiming en € 833,- buitengerechtelijke incassokosten.

4.2

[A] is niet verschenen. [appellant] heeft verweer gevoerd en uiteindelijk bij aanvullende dupliek meegedeeld dat hij alsnog betaald heeft.

4.3

De kantonrechter heeft, met uitzondering van de gevorderde machtiging, de vorderingen inclusief die tot betaling van de huurachterstand toegewezen, en daarbij bepaald dat de gemeente bij de tenuitvoerlegging rekening dient te houden met de gestelde doch nog niet bewezen betaling.

5. De beoordeling van de grieven

5.1

[appellant] heeft twee grieven aangevoerd. Met
grief 1 komt hij op tegen de overweging van de kantonrechter dat onbesproken kan blijven wat [appellant] als verweer tegen de gevorderde huurachterstand heeft aangevoerd, nu hij stelt dat hij die achterstand inmiddels heeft betaald.
Grief 2 richt zich tegen het oordeel dat de duur en omvang van de huurachterstand de ontbinding en ontruiming rechtvaardigen.

5.2

Het hof constateert dat [A] in hoger beroep geen partij in de procedure is terwijl het, voor wat de door [appellant] aangevallen ontbinding van de door haar en [appellant] gesloten huurovereenkomst betreft, om een ondeelbare rechtsverhouding gaat. Omdat [appellant] recht op hoger beroep heeft, ongeacht de houding van de medegedaagde [A], dient het hof -indien het hoger beroep gegrond is- ambtshalve te bepalen dat de uitspraak ook geldt ten aanzien van [A] (vgl. de eerdere uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden 5 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:8334).

5.3

Naar het oordeel van het hof berust grief 1 op een verkeerde lezing van het vonnis van de kantonrechter. Het doet immers voor de omvang van de huurachterstand, die hij uiteindelijk dan toch voldaan heeft, niet ter zake dat, zoals [appellant] bij antwoord in eerste aanleg meedeelde:

- hij wel wilde, maar niet kon betalen;

- eigenlijk niet wil betalen, zolang de gemeente beloftes niet nakomt zoals meebetalen aan een schutting en het schonen van de grond.

Ook doet voor de omvang van de huurachterstand niet ter zake wat [appellant] bij (aanvullende) dupliek heeft aangevoerd, te weten:

- dat hij bereid is te betalen, maar dat de gemeente de grond moet schonen, ophogen en de helft van de kosten van de schutting moet betalen;

- dat hij inmiddels op advies van een advocaat heeft betaald.

Grief 1 kan daarom niet leiden tot vernietiging van het vonnis.

5.4

Met grief 2 stelt [appellant] aan de orde dat hij geruime tijd geen huur heeft betaald, omdat hij de huur heeft opgeschort totdat de gemeente gebreken zou hebben hersteld.

Die gebreken bestonden uit:

a. last van verontreinigde grond;

b. schade aan de wagen, schutting en bestrating door verzakkingen van de grond;

Volgens [appellant] hebben hij en ook overige buurtbewoners de gemeente te kennen gegeven dat zij de huur zouden opschorten totdat de gemeente de gebreken, waarover hij de gemeente van meet af aan op de hoogte heeft gehouden, zou herstellen. De gebreken zijn van dien aard dat algehele opschorting gerechtvaardigd was, aldus [appellant], die voorts aanvoert dat de gemeente heeft beloofd de grond te verhogen, te saneren en de ontstane schade in ieder geval gedeeltelijk te vergoeden.

Op advies van de kantonrechter om (gedeeltelijk) te betalen en na advies van een juridisch adviseur heeft hij uiteindelijk toch betaald, in de verwachting dat er dan geen grond meer was voor ontbinding en ontruiming, terwijl hij zijn klachten over het handelen van de gemeente dan wellicht in een ander procedure aan de orde zou stellen.

Voorts voert [appellant] aan dat de inmiddels ingelopen huurachterstand, mede gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de langdurige huurrelatie, onvoldoende ernstig is om ontbinding te rechtvaardigen. Bij eventuele ontbinding dient een redelijke termijn voor ontruiming te worden gesteld, omdat het voor [appellant] lastig is een andere standplaats of woning te vinden.

5.5

De gemeente heeft betwist dat [appellant] haar voor zijn memorie van grieven ooit kenbaar heeft gemaakt dat hij al jarenlang geen huur betaalde omdat hij deze opschortte in verband met gebreken. [appellant] heeft haar ook nimmer aangesproken tot herstel.

De gemeente betwist dat er sprake is van gebreken, laat staan van gebreken die jarenlange niet betaling van de huur rechtvaardigen. Zij betwist ook dat zij herstel en schadevergoeding heeft toegezegd. De standplaatsen zijn gelegen op veengrond, die door inklinking enigszins kan zakken. Daarom moeten de huurders hun woonwagen af en toe stellen, maar dat levert geen gebrek op. Het bodemonderzoek dat in opdracht van de gemeente is verricht heeft uitgewezen dat er lichte verontreiniging door diesel is, vermoedelijk als gevolg van illegale activiteiten met auto's (door voormalige huurders), maar de gemeente behoeft niet tot sanering over te gaan.

5.6

Het hof constateert dat [appellant] zijn stellingen in het licht van het verweer van de gemeente niet nader heeft onderbouwd. Bij akte heeft [appellant] een verklaring van zichzelf en van [A] overgelegd, waarin melding wordt gemaakt van een al in 1998 gedane poging van de gemeente om de standplaatsen op te hogen, hetgeen niet door is gegaan omdat een verzekering voor risico's bij het optakelen van de daarop geplaatste woonwagens te kostbaar was. [appellant] heeft echter niets aangevoerd waaruit blijkt dat hij op enig moment na het aangaan van de huur per 1 oktober 2005 de gemeente in kennis heeft gesteld van door haar te verhelpen verbreken en waarin hij heeft aangekondigd huur op te schorten tot herstel. Ook heeft hij niets aangevoerd dat volledige stopzetting van iedere huurbetaling gedurende enkele jaren rechtvaardigt. Gesteld noch gebleken is dat de in de loop van 2010 geconstateerde bodemverontreiniging met dieselolie, mogelijk als gevolg van illegale activiteiten met automobielen volgens het onderzoeksbureau [B.V. C] (productie 5 bij akte van [appellant]), van dien aard is dat dit een gebrek van het gehuurde als standplaats oplevert. Het hof wijst er nog op dat op pagina 2 van de, ook door [appellant] als productie 4 bij akte overgelegde, brief van [B.V. D] aan de gemeente d.d. 9 maart 2012 staat, dat er geen onaanvaardbare humane risico's aanwezig zijn.

Het beroep op rechtsgeldige opschorting ter afwering van ontbinding wegens wanbetaling faalt.

5.7

Het jarenlang geen huur betalen is naar het oordeel van het hof dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, ook al is de achterstallige huur in de loop van de procedure in eerste aanleg voldaan. Wat [appellant] verder nog aanvoert maakt de ernst van die wanbetaling niet minder.

Het hof ziet ook geen reden om aan [appellant] een langere periode voor ontruiming te gunnen dan gebruikelijk is.

De grieven falen, zodat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd.

Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van de gemeente zullen worden vastgesteld op € 683,- griffierecht en 1,5 punt, tarief II, voor salaris advocaat volgens liquidatietarief, vermeerderd met wettelijke rente zoals door de gemeente gevorderd.

6. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 23 oktober 2012;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de gemeente vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 683,- voor verschotten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

verklaart dit arrest (voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft) uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. J.H. Kuiper, mr. M.E.L. Fikkers en mr. R.E. Weening en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 18 maart 2014.