Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
Afdeling belastingrecht
Locatie Arnhem
nummer 13/00918
uitspraakdatum: 15 april 2014
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 17 juli 2013, nummer UTR 12/3463, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
gemeente Stichtse Vecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
gemeente Stichtse Vecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 4 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2011 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2012 vastgesteld op € 533.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2012 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 583,16.
1.2
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
1.3
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 17 juli 2013 ongegrond verklaard.
1.4
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.5
Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.
1.6
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en namens de heffingsambtenaar, [A], bijgestaan door [B], taxateur.
1.7
Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.De vaststaande feiten
2.1
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, een half vrijstaande woning met kelder die omstreeks 1900 is gebouwd. De vorige bewoner heeft in 1988 de woning deels gerenoveerd. Deze renovatie heeft belanghebbende afgerond. Tot de onroerende zaak behoort een vrijstaande garage. De inhoud van de woning en de kelder is ongeveer 650 m³ respectievelijk 15 m3 en de oppervlakte van het perceel is 367 m². De onroerende zaak is gelegen aan de [C], waarbij zich tussen het perceel en de oever van de [C] een doorgaande weg en een voor de woning gelegen grindstrook van ongeveer een meter breed bevindt.
3.Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen
3.1
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per waardepeildatum 1 januari 2011 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de heffingsambtenaar beantwoordt deze ontkennend.
3.2
Beide partijen hebben voorts voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.
3.3
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 465.000.
3.4
De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.
4.Beoordeling van het geschil
4.1
Op grond van artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
4.2
Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Voor de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in zijn bewijslast is geslaagd, zal mede acht worden geslagen op hetgeen door belanghebbende is aangevoerd en daartegen is ingebracht, en dus ook op het door hem overgelegde taxatierapport.
4.3
De heffingsambtenaar overlegt ter onderbouwing van zijn standpunt een taxatierapport, waarin hij aan de hand van de verkoopprijzen van [b-straat] 35 te [L], [c-straat] 36 te [M], [d-straat] 20 te [Z] en de [a-straat] 40 en 24 te [Z] een waarde heeft vastgesteld van € 690.260.
4.4
Belanghebbende brengt hier tegen in dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een aantal factoren. Voor zijn woning worden auto’s geparkeerd vanwege het gebrek aan parkeerruimte voor de bezoekers van de horecagelegenheden en de kerk. Over de doorgaande weg die vlak langs de onroerende zaak loopt, wordt veel en hard gereden en er is veel sluipverkeer. Belanghebbende heeft geluidsoverlast van de horecagelegenheden en de partyschepen op de [C]. Daarnaast heeft belanghebbende stankoverlast en last van de afvoer van de geiser en verwarming van de buren. Het uitzicht aan de [C-zijde] van de onroerende zaak wordt belemmerd door geparkeerde auto’s en het uitzicht aan de kasteelzijde wordt deels belemmerd door een vervallen betonnen muur. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de algemene waardedaling van onroerende zaken. Belanghebbende draagt voor de door hem voorgestane waarde een taxatierapport aan van [D], makelaar/taxateur, die de onroerende zaak heeft gewaardeerd op € 465.000 op de waardepeildatum 1 januari 2011 onder verwijzing naar zes verkoopprijzen van onroerende zaken.
4.5
Het Hof overweegt over het geschil het volgende. De heffingsambtenaar heeft terecht geen rekening gehouden met het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Drie van de in dat rapport genoemde verkoopprijzen zien op bouwkavels of casco opgeleverde woningen, waardoor deze onroerende zaken niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. De drie overige verkoopprijzen betreffen de onroerende zaken [e-straat] 8 en [d-straat] 20 te [Z] en de [c-straat] 36 te [M]. De laatste twee onroerende zaken zijn ook door de heffingsambtenaar bij zijn taxatie gebruikt. Nu [D] in zijn taxatierapport geen inzicht heeft gegeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen deze drie onroerende zaken en de onroerende zaak en hij bovendien van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak is uitgegaan (namelijk 567 m³), biedt het rapport onvoldoende ondersteuning voor het oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
4.6
De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij met de verkeersoverlast rekening heeft gehouden. Uit de verkoopprijs van het op vergelijkbare wijze aan de [C] gelegen [b-straat] 35 te [L] heeft de heffingsambtenaar opgemaakt dat de grondwaarde 30% hoger is ten opzichte van de gemiddelde grondwaarde. Bij de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar de gemiddelde grondwaarde niet met 30% maar met 15% verhoogd, vanwege de verkeersoverlast. De heffingsambtenaar bestrijdt een hogere waardedruk vanwege verkeeroverlast, omdat de [a-straat] zich niet leent voor hard rijden, er door de aanwezigheid van een goede alternatieve route minder sluipverkeer is dan belanghebbende stelt en er voldoende parkeerruimte is bij het kasteel. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met de door hem toegepaste correctie voldoende rekening gehouden met de verkeersoverlast.
4.7
Voor zover belanghebbende bepleit dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de algemene waardedaling, faalt deze grief. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering onder meer gebruikgemaakt van de panden [b-straat] 35 te [L], [c-straat] 36 te [M], [d-straat] 20 te [Z] en de [a-straat] 40 te [Z]. Deze panden zijn alle rondom de waardepeildatum verkocht. Met het gebruik van deze verkoopcijfers heeft de heffingsambtenaar het prijspeil op de waardepeildatum in zijn taxatie tot uitdrukking laten komen.
4.8
Naast de grief over de verkeersoverlast zien de overige grieven van belanghebbende alle op de ligging van de onroerende zaak. De ligging heeft de heffingsambtenaar in zijn taxatie tot uitdrukking laten komen in de waardering van de grond. De grond heeft hij gewaardeerd op € 359.660. Het verschil tussen de getaxeerde waarde van de onroerende zaak van € 690.260 en de bij beschikking vastgestelde waarde van € 533.000 bedraagt € 157.260. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangedragen aannemelijk gemaakt dat de grondwaarde hoger is dan € 202.400 (€ 359.660 - € 157.260).
4.9
De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag vastgesteld. De aanslag OZB is daarmee eveneens niet te hoog vastgesteld.
SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van mr. B.A.P. baron van Harinxma thoe Slooten als griffier.
De beslissing is op 15 april 2014 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(B.A.P. baron van Harinxma thoe Slooten)
(R.F.C. Spek)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 april 2014
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),
Postbus 20303,
2500 EH Den Haag.
Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.