Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.125.229
(zaaknummer rechtbank Oost-Nederland 494089)
arrest van de tweede kamer van 7 oktober 2014
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[appellante] B.V.,
gevestigd [vestigingsplaats],
appellante,
hierna: [appellante],
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[geïntimeerde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
geïntimeerde,
hierna: [geïntimeerde],
advocaat: mr. L. Paulus.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 7 november 2012 en 13 februari 2013 die de kantonrechter (rechtbank Oost-Nederland, team kanton en handelsrecht, zittingsplaats Apeldoorn) tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 4 april 2013,
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
2.2
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis van 13 februari 2013.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. [geïntimeerde] huurt van [appellante] sedert 1 juni 2002 de winkelruimte aan de [adres] te [plaats]. De huurovereenkomst geldt voor de duur van 10 jaar met 4x5 optiejaren. Bij aangetekende brief van 30 mei 2011 heeft Blok Makelaardij OZ BV (hierna: Blok) namens [appellante] de huurovereenkomst per 31 mei 2012 opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Bij brief van 15 februari 2012 heeft [geïntimeerde] aan Blok geschreven dat [geïntimeerde] niet instemt met de opzegging en niet voornemens is op korte termijn het gehuurde te verlaten.
4.2
In eerste aanleg heeft [appellante] de vaststelling gevorderd dat de huurovereenkomst eindigt op 1 december 2012 en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de winkelruimte op straffe van een dwangsom. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Daartegen richt zich het hoger beroep.
4.3
Artikel 3 van Pro de tussen partijen gesloten huurovereenkomst bepaalt voor zover van belang:
”3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van10jaar, ingaande op1 juni 2002en lopende tot en met1 juni 2012.3.2. De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor 4 x 5 optiejaren enkel door huurder inroepbaar.3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging van een van de partijen tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar.”
”3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van10jaar, ingaande op1 juni 2002en lopende tot en met1 juni 2012.3.2. De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor 4 x 5 optiejaren enkel door huurder inroepbaar.3.3. Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging van een van de partijen tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste één jaar.”
4.4
De vraag die ook in hoger beroep voorligt is of [geïntimeerde] gebruik heeft gemaakt van de optie als bedoeld in artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Bij de uitleg van voormeld artikel geldt de Haviltexmaatstaf. Partijen zijn het er, onder meer blijkens de verklaring van mr. Steenmetser tijdens het pleidooi, over eens dat een opzegging door de verhuurder ([appellante]) geblokkeerd kan worden door het inroepen van de optie, mits deze vóór het verstrijken van de lopende huurtermijn wordt ingeroepen. Het hof zal dit dan ook als uitgangspunt nemen.
4.5
Bij de uitleg van artikel 3.2 van de huurovereenkomst, waarvan niet is gesteld of gebleken dat daarover tussen partijen is onderhandeld, neemt het hof naast de hiervoor genoemde gemeenschappelijke uitleg van partijen, de tekst van het artikel en de context in het licht van de gehele huurovereenkomst en de overige gezichtspunten die voortvloeien uit de Haviltexmaatstaf, in het bijzonder ook de gebruiken in de branche (commerciële (ver)huur van winkelruimtes) in aanmerking. Een op de praktijk toegesneden uitleg brengt dan mee dat de aan [geïntimeerde] gegunde optie niet aldus moet worden begrepen dat [geïntimeerde] telkens voorafgaand aan het aflopen van een huurtermijn proactief de optie dient in te roepen, ook indien van een (voornemen tot) opzegging door de verhuurder geen sprake is. Integendeel, indien verhuurder noch huurder aanstalten maakt om de huur te beëindigen, mag ervan worden uitgegaan dat de huur doorloopt met telkens een huurtermijn van vijf jaren. De optie is dan ook slechts in die zin actief dat deze kan worden ingeroepen bij wijze van verweer tegen een opzegging door de verhuurder. Omdat het inroepen van de optie aldus tevens het verzet tegen de opzegging behelst, moet het er redelijkerwijs voor worden gehouden dat door verzet te doen, de huurovereenkomst wordt voortgezet voor een termijn van vijf jaren.
4.6
Bij brief van 15 februari 2012 heeft [geïntimeerde] expliciet aangegeven niet in te stemmen met de bij brief van 30 mei 2011 door [appellante] gedane opzegging. De hierboven vermelde uitleg van het beding brengt mee dat [geïntimeerde] daarmee de optie heeft ingeroepen als bedoeld in artikel 3.2 van de huurovereenkomst. Daarmee is een nieuwe huurtermijn van vijf jaren ingegaan. Grief 1 strandt hierop.
4.7
De overige grieven alsmede de andere stellingen en verweren van partijen kunnen onbesproken blijven omdat deze, indien besproken, niet tot een andere conclusie zullen leiden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen.
Slotsom
4.8
Het hoger beroep faalt, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 683 aan griffierecht en op € 2.682 aan salaris advocaat (3 punten x tarief 894).
5.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Apeldoorn van 13 februari 2013;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 683 voor griffierecht en op € 2.682 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, S.B. Boorsma en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2014.