Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.139.621/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/137985 / HA ZA 12-379)
arrest van de eerste kamer van 14 oktober 2014
in de zaak van
[appellante],
wonende te [woonplaats],
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante],
[appellante],
advocaat: mr. J.P. Kleefstra, kantoorhoudend te Emmen,
tegen
1.[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. N.G. van Breukelen, kantoorhoudend te Roden.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 15 juli 2014 hier over.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Na het vermelde tussenarrest heeft mr. Van Breukelen voornoemd zich op 29 juli 2014 ter rolle als procesvertegenwoordiger van [geïntimeerden] gesteld.
1.2
Ter uitvoering van het tussenarrest heeft op 10 september 2014 een comparitie van partijen plaatsgevonden.
Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.
1.3
Vervolgens heeft het hof, nadat beide partijen ter comparitie om arrest hadden gevraagd, arrest bepaald op het ten behoeve van de comparitie reeds door [appellante] overgelegde procesdossier, waaraan het hof het voormelde proces-verbaal van de comparitiezitting toevoeg
2.
De verdere beoordeling
De verdere beoordeling
2.1
In rechtsoverweging 5.3 van het voormelde tussenarrest heeft het hof onder meer overwogen:
“
Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen.(…)
Het hof is van oordeel dat het gewraakte artikel 16 lid 4 van het Modelreglement aldus moet worden gelezen, dat de woning slechts in haar geheel verhuurd mag worden dan wel in gebruik mag worden gegeven aan de tot bewoning gerechtigde, die er zelf met zijn gezin of bij hem inwonenden dient te wonen. Met andere woorden: de hoofdhuurder of hoofdgebruiker kan slechts een gedeelte van de woning aan een (onder)huurder afstaan, aangezien hij er zelf moet blijven wonen.(…)
Dat betekent dat het niet is toegestaan om de gehele woning in delen op te knippen en per kamer te verhuren, zoals [geïntimeerden] en hun rechtsvoorgangers hebben gedaan.
Dit leidt tot de conclusie dat de bestaande situatie zich niet verdraagt met de in de splitsingsakte opgenomen beperking en aldus met die akte in strijd is, zodat de grief in zoverre slaagt.”
[geïntimeerden] hebben ter comparitie een andere uitleg bepleit, maar de argumenten die zij daarvoor hanteren berusten op een onjuiste lezing van de voormelde overweging (namelijk op de veronderstelling dat deze een totaalverbod op kamerverhuur inhoudt). Het hof laat dan nog daar dat hier sprake is van een bindende eindbeslissing en dat het hof gelet op de daarbij te hanteren maatstaf geen aanleiding ziet om daarvan terug te komen (vgl. Hoge Raad 25 april 2008, ECLI: NL:HR:2008:BC2800).
2.2
[appellante] vordert in de onderhavige procedure dat de bestaande verhuursituatie wordt beëindigd en verbindt daar ook een dwangsom aan.
Ter comparitie is met partijen besproken in hoeverre het in het tussenarrest gegeven oordeel tot opzegging van de huurovereenkomsten met de studenten en tot hun ontruiming dwingt.
[appellante] heeft daarbij aangegeven dat zij zich realiseert dat de strijd met de splitsingsakte ook kan worden opgeheven door de woning in haar geheel aan één van de huidige bewoners te verhuren en deze (onder)verhuur aan de anderen toe te staan. Zolang de hoofdhuurder de woning zelf (mede) blijft bewonen staat de akte daar niet aan in de weg.
[geïntimeerden] hebben aangegeven wel voor een dergelijke constructie te voelen.
Zo´n oplossing zou een einde maken aan de juridische onhoudbaarheid van de bestaande situatie, maar geen verandering brengen in de feitelijke situatie waar [appellante] hinder van zegt te ondervinden, te weten: kamerbewoning door studenten.
[appellante] heeft aangegeven dat zij haar vordering desondanks handhaaft, naar het hof begrijpt uit principe maar ook omdat zij wil dat er een bepaalde controle is. Vergeleken met de huidige situatie, waarin sprake is van zes of zeven voortdurend wisselende huurders bij wie zij geen enkel aanspreekpunt vindt, heeft zij bij dat laatste naar het hof voorkomt ook wel een rechtens te respecteren belang.
2.3
Het hof acht de vordering tot beëindiging van de bestaande verhuursituatie derhalve toewijsbaar in die zin, dat [geïntimeerden] de situatie met de door het hof gegeven uitleg van de splitsingsakte in overeenstemming dienen te brengen. Gelet op het gegeven dat zij daarbij tegen verkregen rechten van derden kunnen aanlopen dient hun daarvoor een ruime periode te worden gegund. [geïntimeerden] hebben gesteld dat zij voor een daadwerkelijke ontruiming (die hier, zoals [appellante] ter comparitie nog heeft benadrukt, niet wordt gevorderd) minstens een jaar nodig zullen hebben. Nu de noodzakelijke harmonie met de splitsingsakte, zoals uit het vore overwogene moge blijken, ook met minder vergaande maatregelen kan worden bereikt, acht het hof hier een termijn van zes maanden op zijn plaats. Het hof neemt daarbij ook in aanmerking dat [appellante] ter zitting heeft aangegeven dat de huidige bewoners op dit moment geen overlast veroorzaken.
Ook de gevorderde dwangsommen acht het hof toewijsbaar, zij het dat deze tot een bedrag van € 25.000,- zullen worden gemaximeerd.
[geïntimeerden] dienen, onder overlegging van het huurcontract met de hoofdbewoner, aan [appellante] kennis te geven dat de bedoelde aanpassing (tijdig) is gerealiseerd, zoals hierna in het dictum is vermeld.
2.4
Ter comparitie hebben [geïntimeerden] aangegeven dat zij hun oorspronkelijk in reconventie ingestelde vordering, die in eerste aanleg werd afgewezen, willen handhaven. Daarvoor bestaat in dit stadium van het geding echter geen ruimte, aangezien zij geen memorie van antwoord hebben genomen en aldus de mogelijkheid om incidenteel appel tegen het vonnis in te stellen ongebruikt voorbij hebben laten gaan.
De in artikel 347 lid 1 Rv besloten "twee-conclusieregel" brengt mee dat de rechter in beginsel niet behoort te letten op grieven die in een later stadium dan in de memorie van grieven, dan wel (in het geval van een incidenteel appel) in de memorie van antwoord worden aangevoerd (ECLI:NL:HR: 2009:BI8771). Op deze regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, zoals in genoemd arrest is aangegeven. Het hof oordeelt dat daarvoor in dit geval geen aanleiding bestaat. Het gegeven dat [geïntimeerden] aanvankelijk niet zijn verschenen en hun advocaat zich pas na het tussenarrest ter rolle heeft gesteld, doet aan het voorgaande niet af.
3.De slotsom
3.1
De slotsom is dat de bestreden beslissing niet in stand kan blijven.
Het hof zal het vonnis waarvan beroep, voor zover in conventie gewezen, vernietigen en de vordering van [appellante] toewijzen zoals hierna in het dictum vermeld.
3.2
Het hof zal [geïntimeerden], als de in het ongelijk te stellen partij, in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in conventie in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 361,17 aan verschotten en op € 904,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op € 396,38 aan verschotten en op € 1.788,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (2 punten tarief II).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 14 augustus 2014 voor zover in conventie gewezen en doet in zoverre opnieuw recht:
veroordeelt [geïntimeerden] om de bestaande verhuursituatie aan het adres [adres] binnen zes maanden na betekening van dit arrest met de hiervoor onder 2.1 gegeven uitleg van de splitsingsakte in overeenstemming te brengen,
zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan dat zij daarmee in gebreke blijven, tot een maximum van € 25.000,- ;
veroordeelt [geïntimeerden] om, onder overlegging van het huurcontract met de hoofdbewoner, aan [appellante] kennis te geven dat de bedoelde aanpassing (tijdig) is gerealiseerd;
veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 904,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 361,17 voor verschotten, en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 396,38 voor verschotten;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. M.E.L. Fikkers, mr. L. Groefsema en mr. A.M. Koene en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 14 oktober 2014.